Направления совершенствования ипотечного кредитования в Республике Казахстан

Основными путями решения проблем долгосрочного ипотечного кредитования является создание условий для развития рыночных механизмов, мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направление их в кредитно-финансовую сферу.

Национальным Банком Казахстана была создана рабочая группа, в рамках которой подготовлен проект Закона Республики Казахстан, предусматривающий внесение изменений и дополнений в некоторые законодательные акты. Его принятие должно активизировать развитие ипотечного жилищного кредитования в стране.

Несмотря на быстрые темпы развития ипотечного рынка в Казахстане, доступность ипотечных кредитов для населения остается, по прежнему, довольно ограниченной. Основными сдерживающим фактором развития рынка ипотечных компании является требование значительных объемов сбережений и доходов для осуществления первоначальных взносов и ежемесячных платежей по кредитам изза относительно небольших сроков ипотечных кредитов и высоких ставок по ним.

Установление относительно жестких требований к заемщику банками, предоставляющие ипотечные кредиты, является отражением стремления банков к снижению кредитных рисков, связанных с невозвратом кредита. Так установление банковской маржи по ипотечным кредитам в пределах 3−4 процентных пунктов позволяет банкам, предоставляющим кредиты, покрыть свои кредитные риски.

Максимальное соотношение объема ипотечного кредита к стоимости жилья, установленное на уровне 70%, позволяет частично решить данную проблему, так как допускает снижение стоимости жилья приблизительно на 30%. Вместе с тем, данное требование к ипотечным кредитам существенного сужает круг потенциальных заемщиков, учитывая, что заемщик должен внести первоначальный взнос в сумме 30% от стоимости приобретаемого жилья.

Повышение соотношения размера ипотечного кредита к стоимости жилья до уровня 85% и выше позволяет привлечь новых заемщиков, с более «скромным» уровнем сбережений. В то же время, это изменение значительно повышает риски кредиторов, связанные не только с вероятностью невозврата кредита, сколько со значительным снижением цен на жилье, возможным в перспективе. Однако, разделение кредитных рисков путем гарантирования (страхования) ипотечного кредита и повышение соотношения размера кредита к стоимости жилья реально позволит кредиторам снизить кредитные риски по ипотечным кредитам, что в перспективе будет способствовать удлинению сроков кредитов и снижению процентных ставок, тем самым расширению доступа к системе ипотечного кредитования для населения.

В настоящее время снижение размера «первоначального взноса» с 30% до 15% обеспечивается путем страхования гражданско-правовой ответственности заемщика. Получая ипотечный кредит размером свыше 70% до 85% от стоимости заложенного жилья, заемщик обязан застраховать свою ответственность перед банком, что он внесет оставшуюся часть «первоначального взноса» .

Это позволяет расширить доступ населения к ипотечным кредитам, но не решает в полной мере задачи снижения кредитных рисков, так как страхование граданско — правовой ответственности покрывает риски кредитора в пределах до17,6% от размера кредита и только в первые годы обслуживания ипотечного кредита, пока коэффициент К/З не достигнет уровня 0,7.

Увеличение сроков ипотечных кредитов с 15 лет до 20 лет позволит охватить дополнительно около 16% населения. Снижение процентных ставок по ипотечным кредитам на 0,5 процентных пункта позволит расширить доступ населению к ипотечному кредитованию приблизительно на 4%, 1 процентный пункт — 10,5%, 1,5 процентных пункта — 17%. Одновременно снижение процентных ставок на 1,5 процентных пункту и увеличение сроков кредита на 10 лет расширит доступ населения к системе ипотечного кредитования почти в 1,5 раза.

Чтобы повысить эффективность кредитных отношений в жилищной сфере, необходимо предусматривать различные условия предоставления ссуд разным типам заемщиков. Среди них выделяются семьи: с большими и постоянным доходом, которые могут брать кредит в банке с высокой надежностью выплат за период погашения ссуды; с меньшим доходом, но работающие в высокодоходных организациях или фирмах; гарантирующие своевременность выплат; с средним доходом, особенно нуждающиеся в субсидирований за счет государства.

По результатам проведенного исследования предлагаются следующие рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования.

Рисунок 7. Обзор предложений для совершенствования ипотечного кредитования.

В настоящее время в мире функционируют различные ипотечные системы: европейская, американская, азиатская и т. п., которые отличаются отдельными элементами ее практической реализации.

Ипотечное кредитование в Казахстане имеет короткую историю, что связано с вообще короткой историей суверенного государства Казахстан. Однако который срок не стал препятствием на пути формирования и развития ипотечного кредитования. Казахстанские коммерческие банки уже на ранней стадии своего развития стали широко использовать ипотеку при кредитном обслуживании клиентов.

Ипотека становится в республике обыденным инструментом в развитии жилищного строительства. Ее поступательное движение в ряде регионов сдерживается из-за высоких процентных ставок, но, судя по всему, это дело временное.

На сегодняшний день ипотечные кредиты предоставляются заемщикам сроком до 15−30 лет. Понятно, что в условиях относительной стабилизации экономики Республики ни одно кредитное учреждение или любой другой хозяйствующий субъект не может взять на себя риск прогнозирования состояния экономики на такой длительный период.

За прошедшие годы услуги банков по ипотечному кредитованию приобрели большую популярность среди населения. С момента создания Казахстанской ипотечной компании в целом по республике осуществлено рефинансирование кредитов на сумму более одного миллиарда тенге, а общая сумма ипотечных кредитов, выданных банками, достигла почти восьми миллиардов тенге.

Решение жилищных проблем населения является одной из важнейших социальных задач. Поэтому наряду с расширением ипотечного кредитования необходимо развитие и индивидуального жилищного строительства.

Поскольку это является актуальным и для других регионов, банкам необходимо уделить больше внимания решению вопроса долгосрочного кредитования населения на жилищное строительство и ускорить появление на рынке этого вида услуг.

Сам факт ипотечного кредитования говорит об определенной стабильности в экономике. То есть государство не боится выстраивать длинные кредитные схемы под залоги будущего жилья, причем проценты становятся все ниже и ниже.

Вместе с тем, ипотечное кредитование имеет не решенные проблемы, основная часть которых связана с неурегулированностью ряда правовых вопросов ипотеки, а также и необходимостью дальнейшего развития инструментов ипотечного кредитования.

Основные предпосылки для развития ипотечного кредитования в Казахстане — это наличие потенциально высокого спроса на жилье, миграционные процессы, стабилизация, экономики изменение структуры банковских операций.

Условия кредитования, предлагаемые банками в настоящее время, обусловлены структурой привлеченных средств. Поскольку ресурсы привлекаются в основном в иностранной валюте и на сроки, не превышающие 3 лет, возможности долгосрочного кредитования населения в национальной валюте очень ограниченны. В этой ситуации, население неохотно обращается за ипотечными кредитами из-за опасения девальвации национальной валюты, поскольку большинство граждан получают доходы в тенге. Кроме того, небольшие сроки кредитования подразумевают необходимость значительных ежемесячных платежей на погашение кредита, что существенно отражается на личном бюджете и уровне жизни.

В Казахстане должна функционировать система ипотечного кредитования, направленная прежде всего на удовлетворение потребностей простых людей. Следует создать предпосылки для увеличения объемов кредитования на приемлемых условиях, а именно: кредитовать в тенге без фиксации валютного эквивалента, при невысоких ставках вознаграждения и на более длительный срок.