Практика предоставления ипотечных кредитов на примере филиала «Ак Барс» Банка «Интеркама» в г. Нефтеюганске

Нефтеюганск за свою менее, чем полувековую историю быстро вырос из рабочего посёлка в молодой и перспективный город. Темпы строительства здесь всегда были высокими, так как потребность в новом жилье растёт соответственно стабильному приросту населения. В 2003 году произошло весомое увеличение объёмов строительства жилья, что во многом обусловлено выходом на строительный рынок ООО «Жилищная инвестиционная компания».

Рис. 1. Ввод в действие жилых домов в г. Нефтеюганске, м. кв.

Однако, в связи с резким сокращением социального строительства, финансировавшегося за счёт промышленных гигантов города — ОАО «Нефтеюганскнефтехим» и ОАО «Нефтеюганскшина», строительные организации столкнулись с проблемой отсутствия платежеспособного спроса в условиях возрастающей потребности в жилье.

Вариант накопления денежных средств на депозите в целях покупки жилья в настоящее время является совершенно нежизнеспособным, даже при условии ежемесячного пересчёта процентов по средней ставке 12% годовых и ежемесячном пополнении счёта, среднестатистическая Нефтеюганская семья никогда не сможет накопить полную сумму на покупку жилья, так как цены на него возрастают на 20% в год, а темп роста накоплений на депозите постепенно снижается.

В целях решения жилищной проблемы в начале 2003 года Нефтеюганским филиалом «Ак Барс» банка совместно с «Жилищной инвестиционной компанией» начала реализовываться программа жилищного ипотечного кредитования населения, основанная на усечённо-открытой модели, но первые ипотечные кредиты были выданы только в ноябре 2003 г.

Ипотека в Нефтеюганске постепенно набирает обороты. За несколько месяцев сотрудники банка проконсультировали свыше 500 нижнекамцев, выдали ипотечных кредитов на сумму 11 млн. 800 тыс. рублей для приобретения 26 квартир. (16, С.7).

Кредит предоставляется лицам, имеющим местную прописку сроком на 10 лет под 12% годовых, при ставке рефинансирования 14% такие условия можно назвать льготными, кроме того, банк гарантирует, что ставка по кредиту не будет пересматриваться в сторону повышения. Максимальная сумма кредита составляет не более 70% от стоимости приобретаемой квартиры. Конкретная его величина зависит от дохода семьи и рассчитывается исходя из условия, что ежемесячные расходы по кредиту не превышают 35% от совокупного семейного дохода при этом рассматриваются только документально подтвержденные доходы семьи.

Необходимыми условиями для получения кредита являются:

• — трудовой стаж заёмщика не менее 2-х лет;
• — предварительное накопление на спецсчёте в Банке средств, в размере не менее 30% стоимости приобретаемого жилья;
• — оценка стоимости жилья независимым оценщиком;
• — страхование предложенным банком страховщиков жизни и потери трудоспособности, приобретаемого имущества и риска утраты права собственности на приобретаемую квартиру на весь срок кредитования.

Погашение кредита и процентов производится ежемесячно равными платежами, включающими в себя погашение части основного долга по кредиту и проценты за пользование кредитом. Возможны и другие варианты погашения по согласованию с банком.

Обеспечением обязательств заёмщика по погашению кредита является залог квартиры, приобретаемой за счёт кредита.

Чтобы выявить, так ли доступен ипотечный кредит в Нефтеюганске, выполним расчёт эффективности использования ипотеки при приобретении квартиры одной семьёй, согласно условиям Нефтеюганского филиала «Ак Барс Банка Интеркама» и усреднённым данным по городу Нефтеюганску:

• — количество человек в семье: 3 (один ребёнок);
• — стоимость однокомнатной квартиры 400 000 руб. (10 000 руб. за м²);
• — величина кредита составляет: 400 000−30%=280 000 руб.

В среднем в первый год ипотеки доход семьи должен составлять 14 300 руб. или 7150 руб. на одного взрослого человека. В последующие годы этот показатель будет постепенно снижаться за счёт уменьшающейся платы за пользование кредитом (% за кредит). В расчёте принято допущение, что доходы и расходы вследствие инфляции будут изменяться пропорционально, следовательно, условно их можно принять за постоянные.

Учитывая, что средний официальный доход в Нефтеюганске составляет 6000 руб. на человека, можно сделать вывод, сто на таких условиях ипотечный кредит является низкодоступным, кроме того в расчёте не был учтён первоначальный взнос, составляющий не менее 30%; именно его наличие является основным препятствием, так как эту довольно крупную сумму населению приходиться либо накапливать, либо брать в кредит у физических лиц.

Чтобы сделать ипотечное кредитование более популярным среди населения города, с мая 2004 года Нефтеюганский филиал «Ак Барс» банка начал кредитовать население на покупку как первичного, так и вторичного жилья под 12−16% годовых сроком на 20 лет, прочие условия выдачи ипотечного кредита аналогичны изложенным выше.

При кредитовании покупки нового жилья увеличение срока кредита до 20 лет сумма среднего ежемесячного платежа уменьшается до 3902,5 руб., при этом минимально допустимый доход семьи составит 11 150 руб. (3902,5×100/35) или 5575 руб. на одного работающего члена семьи, что вполне приемлемо для среднего класса в городе.

Особого внимания, на наш взгляд, заслуживает кредитование покупки вторичного жилья, так как цены на такие квартиры ниже на 30%. Средняя рыночная цена одного кв. м. вторичного жилья в городе составляет 7000 руб., следовательно, стоимость квартиры, площадью 40 м. кв. составит 280 000 руб. Максимальный размер кредита при этом равняется 196 000 (280 000×30%). Расчёт показывает, что за первый год кредитования размер ежемесячных платежей в среднем составит 3370 руб., следовательно, минимально допустимый доход семьи должен составлять 9628 руб. (3370×100/35) или 4814 руб. на одного работающего. Из рис 2. видно, что ипотека вторичного жилья является наиболее доступным вариантом ипотечного кредитования в Нефтеюганске.

Рис. 2. Минимально допустимый размер дохода одного работающего члена семьи при различных вариантах ипотеки, руб.

Но здесь возникает другая проблема, — достаточно ли у банка ресурсов для выдачи требуемого количества кредитов? В настоящее время источником средств для выдачи ипотечных кредитов в основном являются привлечённые средства, в данной ситуации имеет место большой процентный риск, т. е. риск изменения процентных ставок на рынке. Единственным радикальным способом управления процентным риском в рамках данной модели является применение переменных процентных ставок по кредиту. Но «Ак Барс» банк использует постоянный размер процентной ставки. В этой ситуации вполне рационально было бы установить сотрудничество с региональным оператором АИЖК в Татарстане, так как выдаваемые кредиты вполне соответствуют стандартам АИЖК. Такой шаг не только освободит банк от рисков, которые влечёт за собой ипотека, но и освободит дополнительные денежные средства, которые можно будет использовать на апробацию новых ипотечных программ, в том числе, не подходящих под стандарты АИЖК.

Таким образом, большинство жителей города, нуждающиеся в жилье, на данный момент не может себе позволить приобрести квартиру не прибегая к помощи предприятия, на котором работают, или государственных субсидий. Финансирование из этих источников первоначального взноса на покупку жилья может стать действенным катализатором развития ипотеки в городе. Довольно перспективным является предоставление «Ак Барс» банком ипотечных кредитов на новых условиях, скорее всего, ипотека на 20 лет будет пользоваться спросом у населения.

Ипотека в России в настоящее время только начинает развиваться, созданы все необходимые для этого предпосылки: закончен процесс приватизации недвижимости, регламентирована деятельность участников ипотечного рынка, стабилизируется экономическая ситуация в стране. Но практика предоставления ипотечного кредита говорит о его низкой доступности, особенно это актуально для регионов. Широкое внедрение ипотеки требует дифференцированного подхода и более гибких условий кредитования.