Государственная поддержка ипотеки

Одним из основных условий создания стабильной и эффективной системы ипотечного кредитования в России является проведение государством взвешенной, последовательной политики в данной сфере.

Целью данной политики является обеспечение системной стабильности и создание необходимых условий для развития рынка ипотечного кредитования в условиях здоровой конкуренции.

Деятельность всех участников рынка ипотечного капитала должна осуществляться на единых принципах, базироваться на коммерческих интересах и соблюдении основных законов ведения бизнеса.

Опыт развитых и развивающихся стран, ряда банков России, работающих в различных ее регионах (Москва, Санкт-Петербург, Иркутск и др.), показывает, что ипотечный бизнес имеет успех там, где органы государственной власти обеспечивают банкам выгодность ипотечного кредитования по сравнению с другими видами банковской деятельности и доступность кредитов для населения.

Государственное управление ипотечным рынком заключается в обеспечении благоприятных условий его развития и эффективного взаимодействия с сопряженным сектором экономики. В частности, это:

формирование законодательной базы, регулирующей все правоотношения, возникающие в процессе ипотечного кредитования, и обеспечивающие устойчивое развитие ипотечного рынка в целом;

разработка и принятие унифицированных ипотечных стандартов и правил, направленных на защиту прав инвестора, заемщика и кредитора;

мероприятия, направленные на контроль над инфляционными процессами, тормозящими развитие рынка ссудного капитала;

предоставление государственных гарантий с целью снижения ипотечных рисков;

мероприятия, направленные на создание гарантированных низко рискованных финансовых инструментов, служащих ориентиром на рынке ссудного капитала;

внедрение эффективных мероприятий по государственному субсидированию при ипотечных сделках;

мероприятия, направленные на укрепление финансово-кредитной системы, в частности на процессы сбережения и накопления, вовлечения ресурсов в экономический оборот как основы для появления долгосрочных кредитных ресурсов;

использование и управление административным ресурсом для привлечения долгосрочных ресурсов на рынок ипотечных кредитов;

мероприятия, направленные на устойчивое функционирование рынка ипотечных ценных бумаг.

При формировании ипотечной политики для России важен региональный аспект, в силу существенных, а часто и резких различий в природных условиях и ресурсах, в уровнях экономического потенциала, плотности населения, уровня жизни населения, специфике социальных проблем, степени развития рыночных механизмов между регионами страны. Учет региональных особенностей тесно связан со спецификой государственного устройства (Федеральный, субфедеральный и местные уровни власти). На каждом из этих уровней могут использоваться свои методы и формы государственной поддержки ипотеки, соответствующие региональной специфике.

Важно, чтобы макроэкономическая, кредитно-денежная политика, валютное регулирование не противоречили бы ипотечной политике и не наносили по ней ударов.

Поддержание системы ипотечного кредитования в активном состоянии возможно путем использования государством различных форм и методов на различных уровнях государственной власти (на федеральном, субфедеральном, местном).

Первая группа методов может представлять собой различные формы прямой финансовой поддержки. Например:

дотация банку, компенсирующая низкий процент по ипотечным кредитам;

безвозмездная субсидия заемщику, доходы которого ниже определенного уровня, в процентах от стоимости приобретаемого жилья (в пределах социальной нормы);

налоговая льгота заемщику с поступлением суммы льготы на накопительный счет заемщика;

дотация строительной компании, компенсирующая низкие цены реализации квартир.

Прямое финансовое участие государства должно быть направлено на поддержание высокого платежеспособного спроса и на всемерное снижение процентных ставок ипотечных ссуд.

Вторая группа методов может заключаться в том, что государство (в лице своих органов) участвует в качестве субъекта ипотечного рынка. Например:

выкуп ипотечных ссуд государственным ипотечным агентством (или уполномоченной специализированной организацией);

страхование ипотечных кредитов государственными страховыми компаниями;

выпуск государственным ипотечным агентством облигаций, обеспеченных либо жилым фондом и другими объектами недвижимости, либо имеющими гарантии бюджета (любого уровня), с целью последующего рефинансирования кредитных учреждений, занимающихся ипотечным кредитованием;

стимулирование рынка ипотечных ценных бумаг путем установления обязательных лимитов в структуре активов консервативных инвесторов (частные пенсионные фонды, страховые компании);

бюджетная гарантия надежности ипотечных ценных бумаг, эмиссия которых регулируется государством;

выкуп ипотечными агентствами старого жилья у заемщиков, чтосоздаст необходимый жилищный фонд у ипотечного агентства.

Перечисленные выше методы могут не только поддержать рынок ипотечного кредитования, но и различные сегменты данного рынка (первичный и вторичный рынок ссуд, рынок ипотечных ценных бумаг), а так же приблизить и упростить механизмипотечного кредитования.