Модели рефинансирования ипотечного кредитования, применяемые в России

Нынешнее состояние российской ипотеки ее теоретики и практики оценивают совершенно по-разному. Первые говорят о бурном развитии данной формы жилищного кредитования, о переломных моментах, связанных с принятием новых законодательных инициатив, вторые дают гораздо более сдержанные, а иногда и просто негативные оценки.

В настоящее время участники российского рынка ипотечного кредитования тщательно анализируют как американский, так и европейский опыт. Многие отдают предпочтение европейской модели ввиду ее простоты и большей надежности.

На концептуальных подходах многих разработчиков ипотечных программ в России сказывается влияние мирового опыта. Так, Госстрой России пытается в максимальной степени использовать опыт США, применяя его в программах долгосрочного ипотечного жилищного кредитования для регионов. И это легко объяснить. На сегодняшний день американский опыт — самый прогрессивный и самый эффективный. К сожалению, добиться таких результатов, каких добиваются в США, напрямую используя этот механизм, российские регионы не в состоянии Не те инфляционные процессы, не то состояние экономики, не тот менталитет и не та квалификация специалистов, которые должны реализовывать ипотечные программы по американской модели. Но самое главное — отсутствие фондового рынка, который так развит в США и который необходим для эффективной работы программ в режиме самофинансирования и саморазвития. Именно в условиях развитого фондового рынка происходит активный процесс продажи и покупки инвесторами ипотечных ценных бумаг, которые, в свою очередь, обеспечиваются ипотечными кредитами, выданными банками-кредиторами, залогом недвижимости (ипотекой), гарантиями тех, кто надзирает за фондовым рынком, за эмиссией этих ипотечных ценных бумаг, за их обращением, за состоянием заложенного имущества и т. д. Тем не менее усилия не тщетны — таким образом идет формирование собственной российской модели ипотечного кредитования.

АИЖК как форма участия государства.

В России на сегодняшний день развитие ипотечного кредитования происходит по двум направлениям. Первое — централизованное внедрение схем ипотеки государством. Вторым направлением развития ипотечного кредитования является разработка и внедрение разнообразных моделей в регионах РФ.

Формирование государственной программы, которая связана с наличием инициативы на федеральном уровне по созданию агентства по ипотечному жилищному кредитованию и последующему формированию с его помощью эффективного механизма рефинансирования выданных ипотечных кредитов. Таким образом, делается опора не только на первичный рынок ипотечных кредитов и отношения «банк-заемщик», но и на вторичный рынок ипотечных кредитов, в который средства направляются с помощью соответствующих механизмов от долгосрочных инвесторов.

Центральным элементом создаваемой системы ипотечного кредитования призвано стать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Впервые концепция деятельности Агентства разрабатывалась по инициативе Министерства финансов РФ и Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу в 1995;1996 годах. Работа велась силами объединенной рабочей группы представителей государственных органов и иностранных консультантов. В 1996 году Федеральной целевой программой «Свой дом» были определены основные цели, задачи и функции Агентства. 28-го августа 1996 года Правительство РФ приняло постановление № 1010 о создании Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

Агентство было зарегистрировано в качестве открытого акционерного общества в октябре 1997 года. Государством было перечислено 80 млн. деноминированных рублей для формирования уставного капитала, который на 100% принадлежит Правительству РФ. От лица Российской Федерации выступает Мингосимущество России.

При создании Агентства в значительной степени использовался положительный опыт создания и работы структуры-аналога в США — Федеральной национальной ипотечной ассоциации (Fannie Mae). Правительство Российской Федерации является единственным акционером агентства. Такая форма организации была выбрана в связи с тем, что она позволяет Агентству, как самостоятельной организации проводить достаточно гибкую политику, предоставляя Правительству РФ определенные гарантии защиты его вложений. Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. — СПб.: Питер, 2001. с. 94−95.

Основными функциями Агентства являются:

1) определение стандартов и правил ипотечного кредитования:

разработка и установление стандартов и норм ипотечного кредитования;

оценка качества жилищных ипотечных кредитов, приобретаемых Агентством;

проведение экспертизы различных инструментов ипотечного кредитования;

осуществление постоянной работы с банками по вопросам методологии ипотечного кредитования;

анализ деятельности банков, продающих кредиты;

2) осуществление операций на вторичном рынке ипотечных кредитов:

покупка ипотечных кредитов;

выпуск и продажа ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами;

выплата инвесторам доходов по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами;

3) оказание технической помощи и обучение специалистов в области ипотечного кредитования:

оказание технической помощи кредиторам в области организации ипотечного кредитования;

осуществление разработок по экономическим и юридическим аспектам ипотечного кредитования;

проведение семинаров, учебных курсов;

оказание консультативной помощи;

оказание технической и учебной помощи покупателям ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.

Важнейшей задачей Агентства, действующего в качестве национального института на вторичном рынке ипотечных кредитов, является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки этих кредитов у банков на средства, привлекаемые от частных инвесторов. Эти средства будут привлекаться на основе продажи частным инвесторам ценных бумаг, выпускаемых Агентством под гарантию Правительства Российской Федерации. Гарантированные государством ценные бумаги смогут стать привлекательным инструментом для инвесторов, а их выпуск обеспечит непрерывный приток внебюджетных ресурсов в жилищный сектор экономики. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н. Б. Косаревой. — М.: «Институт экономики города», 2002, с. 52.

С накоплением опыта управления собственным портфелем и рисками, присущими ипотечным активам, Агентство будет расширять количество предоставляемых им услуг за счет увеличения объема принимаемых на себя рисков.

Опыт Агентства по выкупу закладных в регионах показывает, что сегодня востребован ипотечный кредит в размере от 300 до 400 тыс. руб. Необходимо разобраться, от чего зависит эта сумма. Прежде всего, как показывает анализ ипотечного рынка, что значительная часть семей, берущих ипотечный кредит, уже имеет какое-то жилье, и, прежде всего, люди стремятся улучшить свои жилищные условия. При среднем размере увеличения площади на 30 квадратных метров кредит в среднем составляет 300 тыс. руб. Если семья приобретает первое собственное жилье, то для средней возрастной группы это, как правило, квартира площадью 60 квадратных метров. Поэтому нужен кредит при текущих ценах 420 тыс. руб. А для молодой семьи, соответственно, квартира меньшей площадью, и кредит необходим в размере 280 тыс. руб. (таб. № 2).

Таблица № 2 Доступность 15% ипотечного кредита в 2003 году.

На данной таблице видна зависимость необходимых сбережений, которыми должна располагать семья в зависимости срока и схемы погашения кредита.

Одна из наиболее серьезных проблем, с которой сталкивается сегодня российская ипотека — это малочисленность первичных кредиторов, которые не могут обслужить стремительно растущую очередь. Реально эту функцию сегодня выполняют Региональные ипотечные агентства, которые созданы субъектами Российской Федерации. С одной стороны, это неизбежно на начальном этапе, потому что данные агентства обладают необходимым опытом, и многие из них ранее этот опыт накопили, выдавая ипотечные кредиты за счет средств региональных бюджетов. Но очень скоро такая практика станет препятствием в развитии ипотеки, поскольку при ожидаемом резком увеличении масштабов ипотечного кредитования они станут не в состоянии выдавать необходимое количество кредитов. Этого можно избежать, если первичными кредиторами активно начнут выступать банкиры и риэлтеры.

Благодаря ипотечному кредитованию банки получают уникальную возможность резко расширить объемы оказываемых населению розничных услуг, сформировать устойчивую клиентскую базу на срок кредитования (27 лет), получать единовременную комиссию за андеррайтинг, повысить ликвидность активов, возможность более эффективно работать с предприятиями строительного комплекса.

Сегодня количество банков и риэлторскких компаний, запускающих свои ипотечные программы, растет постоянно. Но это программы нестандартизованы, а их объемы ограничены отсутствием долгосрочных пассивов. Агентство, привлекая с рынка долгосрочные и относительно недорогие ресурсы, дает банкам и риэлторам возможность выйти на рынки с действительно масштабными программами на базе стандартных рублевых кредитов.

Двухуровневая система заключается в том, что есть розничный и оптовый рынок. Банки в этой схеме работают как обычный кредитор и выдают кредиты людям. Если у банка нет большого собственного капитала, то он начинает работать в роли перепродавца: выдал ипотечный кредит, а дальше его перепродал. Семья за получением кредита обращается в банк. Рубченко М. Наша задача — создать ликвидный рынок ипотечных бумаг.//Эксперт. — 2002 г. — № 37 Банк, как первичный кредитор, выдает ипотечный кредит по единым стандартам, разработанным Агентством. Они едины по всей территории Российской Федерации. Далее специализированный ипотечный оператор, создаваемый в каждом регионе субъектом РФ, рефинансирует кредит путем покупки закладной и формирует пул на базе кредитов, выкупленных в регионе. Агентство, в свою очередь, выкупает пулы ипотечных кредитов у региональных операторов и на базе их формирует ипотечное покрытие для последующего выпуска ипотечных ценных бумаг. Средства, полученные от выпуска ипотечных ценных бумаг, направляются в регионы путем приобретения закладных.

Таким образом, двухуровневая система эффективно распределяет риски между участниками системы, что позволяет привлекать в значительных размерах долгосрочный капитал с финансового рынка, направляя его на развитие региональных рынков ипотечного кредитования.

Разработанные Агентством стандарты выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов включают как типовые формы документов, так и описание процедур, что позволяет первичному кредитору значительно сократить свои первоначальные инвестиции и расходы при оформлении кредита. За формирование кредитного дела (андерайтинг) и выдачу ипотечного кредита в разных регионах первичные кредиторы взимают с заемщика единовременную комиссию от 5 до 10 тыс. руб. Агентства, в свою очередь, непрерывно поддерживают твердую оферту на покупку стандартных рублевых кредитов с доходностью 15% в рублях.

Другими словами, если ипотечный кредит соответствует стандартам Агентства, то он абсолютно ликвиден, и первичный кредитор в любой момент может продать его Агентству.

Важно отметить, что для первичного кредитора данный актив является высоколиквидным. Срочность данного вложения определяется самим первичным кредитором, и пока этот кредит находится на балансе у первичного кредитора, он получает доходность, равную ставке ипотечного кредитования.

Сегодня для активизации выдачи ипотечных кредитов Агентство в дополнение к предложенной схеме готово заключить договора с первичными кредиторами при выполнении двух условий: первое — первичный кредитор должен гарантировать ежемесячный минимальный объем поставки закладных; второе — сопровождение таких закладных будет осуществлять региональный оператор по месту выдачи закладных, но не сам первичный кредитор.

Ставка рефинансирования установлена 15% годовых. Стандарты рекомендуют, чтобы ставка кредитования устанавливалась на уроне ставки рефинансирования ипотечных кредитов. Так проще с точки зрения бухгалтерского учета и налоговых последствий.

Данное снижение отражает ситуацию на российском финансовом рынке, прежде всего, снижение учетной ставки Банком России, текущую доходность и среднесрочную тенденцию на рынке государственных ценных бумаг.

Данная мера направлена, прежде всего, на увеличение доступности кредитов для населения, а также на повышение эффективности деятельности всех участников системы за счет увеличения объемов ипотечного кредитования.

При обеспечении комплексного подхода система ипотечного кредитования станет доступным и эффективным инструментом решения жилищной проблемы, а также важным фактором ускорения темпов экономического развития страны. http://www.akm.ru/rus/temp/ipoteka.htm.

На сегодняшний день на рынке представлены и некоторые другие предложения ипотечного кредитования. К таковым, в первую очередь, можно отнести жилищную ипотеку предлагаемую строительными компаниями.

Отличительной чертой данного предложения являются следующие особенности:

тип кредитора;

форма кредита (товарный);

ограниченность заемщика в выборе предмета ипотеки.

Представляется, что данный вид ипотеки интересен скорее кредитору, чем заемщику, поэтому его предложение должно быть привлекательнее других на рынке. Более выгодные условия заемщику может предложить та компания, которая ведет строительство на собственные средства, либо имеющая доступ к средствам на льготных условиях. В любом случае, присутствие на рынке таких игроков можно оценить как положительное, так как вносит активность на рынок и способствует развитию конкуренции.

Кроме этого, в различных регионах и городах Российской федерации сложилась практика реализации ипотечного кредитования населения по процентной ставке, значительно меньшей, чем сложилась на рынке (иногда в 2−2,2 раза). Такое становится возможным лишь благодаря компенсации разницы в процентных ставках региональным или муниципальным бюджетом через ипотечных операторов. Безусловно, такой механизм реализации ипотеки весьма благоприятен для заемщиков и кредиторов и позволяет в некоторой части решить жилищную проблему на местном уровне. Вместе с тем, по мнению автора, это является не совсем рыночным механизмом и имеет определенные недостатки, а именно:

не целевое расходование бюджетных средств;

недостаточность бюджетных средств на процентную компенсацию всем желающим воспользоваться ипотекой;

большая вероятность злоупотреблений в цепочке чиновники банк заемщик.

Исходя из такого видения, данный механизм реализации можно отнести к прочим моделям ипотечного кредитования.