Порядок формирования земельного участка и объекта капитального строительства

Земельные участки «из ничего не создаются и в ничего не превращаются». Это означает, что новый земельный участок, который должен быть поставлен на государственный кадастровый учет, может быть образован только из ранее учтенных земельных участков. Новые земельные участки образуют из ранее учтенных путем их объединения или разделения. Новые земельные участки могут образовываться также в результате работ по перераспределению ранее учтенных земельных участков. В любом случае земельные участки, из которых образуются новые земельные участки, прекращают существование.

Любое предоставление местным органам власти земельных участков, в общем виде, основывается на разделе земельного участка, находящегося в государственной собственности и не кому не предоставленного, на две части. Одна из частей этого участка предоставляется конкретному лицу, а другая остается в государственной собственности. При этом предоставляемая часть превращается в объект недвижимого имущества — земельный участок, только после проведения землеустроительных работ по образованию новых участков, издания на их основе акта органа власти о предоставлении конкретному лицу сформированной части, кадастрового учета представляемой и остающейся в государственной собственности частей в качестве самостоятельных участков.

Работы по образованию новых и упорядочиванию существующих земельных участков, как правило, включают в себя три этапа:/7/.

• 1) составления проектного документа — Схемы расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории, ее согласование и утверждение;
• 2) кадастровые работы (установление границ на местности);
• 3) составление межевого плана для постановки на кадастровый учет.

Формирование земельного участка в кадастровом квартале города начинается с составления проектного документа — Схемы расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории.

Схема состоит из графической и текстовой части. Графическая часть содержит:

• 1) воспроизведенные сведения кадастровых планов или кадастровых карт соответствующей территории (местоположение границ земельных участков, учтенных в государственном кадастре недвижимости, в том числе местоположение границ земельных участков, сведения о которых носят временный характер);
• 2) кадастровые номера земельных участков;
• 3) местоположение границ земельных участков, обремененных правами третьих лиц, сведения о которых отсутствуют в государственном кадастре недвижимости;
• 4) местоположение границ образуемого земельного участка;
• 5) актуальный геодезический план соответствующей территории масштаба 1:500;
• 6) адрес расположения земельного участка;
• 7) площадь участка;
• 8) разрешенное использование земельного участка;
• 9) зоны ограничений (санитарно-защитные зоны, зона возможного катастрофического затопления, водоохранные зоны, береговая полоса, прибрежные защитные полосы, территории общего пользования, охранные зоны инженерных коммуникаций, зоны охраны объектов культурного наследия, особоохраняемые природные территории, сервитуты);
• 10) нумерацию поворотных точек границ земельного участка;
• 11) геодезические данные земельного участка — дирекционные углы, расстояние между поворотными точками земельного участка;
• 12) масштаб Схемы;
• 13) условные обозначения;
• 14) штамп с указанием названия Схемы, исполнителя работ, даты составления Схемы.

Графическая часть Схемы должна быть представлена в масштабе (500, 1000, 2000 и т. д.) не затрудняющем чтение и пользование Схемой, на листах бумаги формата А4-А1. Допускается составление Схемы на нескольких листах.

Текстовая часть Схемы расположения земельных участков на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории содержит:

• 1) пояснительную записку, в которой указывается цель проведения работ по разработке Схемы, основания проведения работ, обоснования конфигурации и площади земельных участков, информацию об объектах недвижимости, их собственниках в границах земельных участков;
• 2) акт согласования границ земельного участка с заинтересованными лицами на оборотной стороне графической части Схемы;
• 3) ведомости координат поворотных точек земельного участка в системе координат города Перми;
• 4) правоудостоверяющие документы и техническую документацию на объекты недвижимости в границах земельного участка;
• 5) правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на земельный участок.

При разработке Схемы для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта необходимо представить дополнительно согласованный акт о выборе земельного участка. При разработке Схемы для целей, не связанных со строительством, необходимо представить дополнительную выписку из протокола комиссии по рассмотрению заявлений о предоставлении земельных участков для целей, не связанных со строительством.

При разработке Схемы под многоквартирным домом в случае, если застроенные территории разделены на участки, необходимо представить дополнительную выписку из протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с решением о пределах использования земельного участка, с указанием лица, уполномоченного проводить работы по формированию земельного участка.

Создание Схемы расположения земельных участков на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории включает следующие этапы:

• 1) Подготовительные работы;
• 2) Разработка Схемы и формирование дела;
• 3) Согласование Схемы;
• 4) Утверждение Схемы.

Подготовительные работы по утверждению Схемы включают сбор и изучение сведений о земельных участках, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, градостроительной, лесоустроительной, геодезической, картографической и иной документации, проверку правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, установление лиц, интересы которых могут быть затронуты при разработке Схемы.

Во втором этапе рассматриваются возможные варианты расположения земельных участков, с учетом следующих факторов:

• — разработка Схемы осуществляется на землях, находящейся в государственной или муниципальной собственности;
• — наличие характеристик, присущих только этому земельному участку: местоположение границ земельного участка, вид разрешенного использования или цель использования, площадь, ограниченная в использовании, обременения правами третьих лиц;
• — определение местоположения границ земельного участка и его площади с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства;
• — определение местоположения границ земельного участка с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков, местоположения границ смежных земельных участков, в отношении которых утверждены Схемы, естественных границ земельного участка, документацию по планировке территории;
• — включение в границы земельного участка всех объектов, входящих в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним, а также обеспечение доступа ко всем объектам социальной инженерно-транспортной инфраструктуры;
• — при определении границ земельного участка должно быть предусмотрено обеспечение прав других лиц на пользование необходимыми для них объектами в границах земельного участка;

Материалы, полученные при составлении Схемы, формируются в дело (не менее 2-ух экземпляров) в следующей последовательности:

• 1) титульный лист;
• 2) оглавление;
• 3) пояснительная записка;
• 4) кадастровые выписки на земельные участки в границах кадастрового плана или кадастровой карты соответствующей территории;
• 5) кадастровый план соответствующей территории
• 6) заключение органа, уполномоченного в области градостроительной деятельности, по результатам согласования Схемы;
• 7) графическая часть Схемы;
• 8) текстовая часть Схемы;
• 9) документы и техническая документация на объекты недвижимости в границах земельных участков;
• 10) правоустанавливающие и правоудоставеряющие документы на земельный участок;
• 11) лицензии на геодезическую и картографическую деятельность.

Местоположение границ земельного участка подлежит обязательному согласованию путем проставления согласующих подписей, в акте согласования с собственниками объектов недвижимости в границах земельного участка, с правообладателями. Схему согласовывает орган, уполномоченный в области градостроительной деятельности, на предмет соответствия земельного участка градостроительным требованиям.

Орган, уполномоченный в сфере земельных отношений, в месячный срок со дня поступления заявления утверждает согласованные материалы Схемы и выдает заявителю. Схема утверждается путем проставления утверждающей подписи должностного лица, даты утверждения на графической части Схемы и титульном листе. Подпись должностного лица заверяется печатью органа. Заявитель уведомляется о принятом решении в письменной форме. Один экземпляр утвержденной схемы остается в органе, уполномоченном в сфере земельных отношений.

Срок действия утвержденных Схем — два года.

Следующим этапом формирования земельного участка является постановка его на кадастровый учет./7/.

Постановка на учет объекта недвижимости, учет изменений объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости или снятие с учета объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем двадцать рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления о кадастровом учете, а учет адреса правообладателя — в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления об учете адреса правообладателя.

Кадастровый учет осуществляется по месту нахождения объекта недвижимости в кадастровом округе, в границах которого расположен данный объект недвижимости.

Заявление о кадастровом учете и необходимые для кадастрового учета документы представляются в орган кадастрового учета заявителем или его представителем лично либо посредством почтового отправления с описью вложения и с уведомлением о вручении. При постановке на учет объекта недвижимости заявление и необходимые для кадастрового учета документы могут быть представлены в орган кадастрового учета в форме электронных документов.

Состав необходимых для кадастрового учета документов:

• 1) документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за осуществление кадастрового учета;
• 2) межевой план (при постановке на учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка);
• 3) копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект недвижимости;
• 4) копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом принадлежность земельного участка к определенной категории земель;
• 5) копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом, установленное разрешенное использование земельного участка;

Следующий этап — проверка условий формирования новых участков. Это означает, что не каждый участок, границы которого проведены абсолютно правильно, имеет право на существование. И здесь следует выяснить, не появляются ли в результате выделения, разделения или перераспределения земельные участки, размеры которых меньше предельно допустимых для данного режима использования. Смысл этого действия заключается в том, чтобы не ставить на государственный кадастровый учет и, следовательно, не признавать факт возникновения земельных участков, использование которых для установленного режима невозможно, либо нерационально.

Здесь можно столкнуться с проблемой уже существующих мелких земельных участков, на которые ранее были зарегистрированы права. Поэтому, следует учесть:

• — При операциях объединения такая проверка не производится.
• — При разделе проверяются все (выделяемые и остающиеся) вновь сформированные участки.
• — При операциях с перераспределением частей проверяются только остатки, формируемые, как самостоятельные участки.

Основная задача — чтобы земельные участки, размеры которых (площадные, или линейные) меньше установленных норм, не появлялись в результате кадастровых действий.

Если хотя бы один из вновь сформированных по заявке земельных участков меньше минимальных норм, в проведении ГКУ всех участков по заявке должно быть отказано.

При постановке на учет здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства, учете его части или учете его изменений (кроме изменений, касающихся назначения здания или назначения помещения) с заявлением в орган кадастрового учета должен быть представлен технический план соответствующего объекта недвижимости.

Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер./7/.

В техническом плане указываются сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки его на учет, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет такого объекта недвижимости, сведения о части или частях такого объекта недвижимости в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете части или частей такого объекта недвижимости, новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений такого объекта недвижимости.

Технический план состоит из графической и текстовой частей.

В графической части технического плана здания, сооружения или объекта незавершенного строительства воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также указывается местоположение такого здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке. Графическая часть технического плана помещения представляет собой план этажа или части этажа здания либо сооружения с указанием на этом плане местоположения такого помещения, а при отсутствии этажности у здания или сооружения план здания или сооружения либо план соответствующей части здания или сооружения с указанием на этом плане местоположения такого помещения.

Местоположение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке устанавливается посредством определения координат характерных точек контура такого здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке.

Местоположение помещения устанавливается посредством графического отображения границы геометрической фигуры, образованной внутренними сторонами наружных стен такого помещения, на плане этажа или части этажа здания либо сооружения, а при отсутствии этажности у здания или сооружения на плане здания или сооружения либо на плане соответствующей части здания или сооружения.

В текстовой части технического плана указываются необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения в объеме, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений./7/.

Сведения о здании или сооружении, за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод таких объектов недвижимости в эксплуатацию, проектной документации таких объектов недвижимости или изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта таких объектов недвижимости. Сведения об объекте незавершенного строительства, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ проектной документации такого объекта недвижимости или изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта такого объекта недвижимости. Сведения о помещении, за исключением сведений о его местоположении в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод здания или сооружения, в котором расположено помещение, в эксплуатацию, проектной документации здания или сооружения, в котором расположено помещение, а также изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта помещения или изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта здания или сооружения, в котором расположено помещение. В случае отсутствия данных документов соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости, и для созданного объекта недвижимости декларация составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости, а для бесхозяйного объекта недвижимости — органом местного самоуправления, на территории которого находится такой объект недвижимости. Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью.

Технический план подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план. Технический план, если это предусмотрено договором подряда, также подготавливается в форме документа на бумажном носителе, заверенного подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего такой план./7/.

В зависимости от вида объекта недвижимости кадастровый инженер изготавливает различные виды технических планов:

? технический план на квартиру/помещение в новостройке:

подготавливается при условии, что дом поставлен на кадастровый учет. Выполняются работы по обмеру квартиры/помещения. Для подготовки необходимо иметь один из документов: Договор с застройщиком, Решение суда о признании права собственности, иные правоустанавливающие документы. При изготовлении технического плана необходим поэтажный план с нанесенной на него квартирой/помещением.

? технический план на квартиру после перепланировки:

выполняются работы по обмеру квартиры, либо берутся данные о новой площади и планировке из проекта перепланировки или из нового технического паспорта. Для подготовки необходимо иметь Постановление об утверждении Акта приемки выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке помещения и Акт приемки, поэтажный план с нанесенной квартирой.

? технический план на многоквартирный дом:

выполняются геодезические работы по определению координат характерных точек (углов) здания. Для подготовки необходимо иметь Разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Земельный участок под домом должен стоять на кадастровом учете.

? технический план на частный дом/здание:

выполняется комплекс геодезических работ по определению координат характерных точек (углов) здания, а так же обмерные работы по определению конфигурации комнат и общей площади дома/здания. Если дом/здание был построен по проекту, данные о внутренней конфигурации можно взять из проектной документации (предоставляет Заказчик). Для подготовки необходимо иметь Разрешение на ввод дома в эксплуатацию, либо в случаях дачной амнистии Декларацию, которую составляет кадастровый инженер. Земельный участок под домом/зданием должен стоять на кадастровом учете.

? технический план на часть жилого дома:

подготавливается при условии, что дом поставлен на кадастровый учет. Выполняются работы по обмеру помещений, составляющих часть дома, либо берутся данные о новой площади и планировке из проекта перепланировки/переустройства, либо технического паспорта дома (части дома). Для подготовки необходимо иметь технический паспорт всего дома (с поэтажными планами на весь этаж).

? технический план на гараж (ГСК), погреб, садовый дом и т. п.:

выполняются геодезические работы по определению координат характерных точек (углов) постройки, общей площади. Данные о внутренней конфигурации могут быть взяты из проектной документации. Для подготовки необходимо иметь Справку от председателя ГСК, либо Разрешение на ввод гаража (погреба, дома) в эксплуатацию, либо в случаях дачной амнистии Декларацию, которую составляет кадастровый инженер, либо решение суда. Так же необходим кадастровый паспорт на земельный участок на котором расположена постройка (земельный участок должен стоять на кадастровом учёте).

? технический план на объект незавершенного строительства:

производятся геодезические работы по определению координат характерных точек (углов) объекта. Кадастровый инженер составляет Акт осмотра, подтверждающий наличие объекта. Данные о характеристиках объекта берутся из проектной документации (предоставляется собственником), по тем значениям, которые получит объект после завершения строительства. Для подготовки плана необходимо иметь проект, либо Декларацию, которую составляет кадастровый инженер и подписывает Собственник, либо решение суда. Необходим кадастровый паспорт на земельный участок на котором расположен объект (земля на которой находится объект должна стоять на кадастровом учете). Подготавливается технический план объекта незавершенного строительства в бумажном виде для Заказчика, а электронный вид направляется в Кадастровую палату.

В техническом плане отражаются такие характеристики объекта недвижимости как, материал фундамента и стен, параметры помещений, наличие окон, дверных проемов, водопровода, канализации, износ объекта недвижимости, его кубический объем и тому подобное.

Технический план подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план. Технический план, если это предусмотрено договором подряда, также подготавливается в форме документа на бумажном носителе, заверенного подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего такой план./7/.

В связи с тем, что 2013 год является переходным для кадастрового учета объектов недвижимости, до 31 декабря 2013 года заказывать документы, необходимые для получения кадастрового паспорта, можно и в органах, осуществляющих технический учет (БТИ, Ростехинвентаризация), и у кадастровых инженеров. С 1 января 2014 года технический план объекта можно будет получить только у кадастровых инженеров, имеющих квалификационный аттестат и занесенных в единый государственный реестр.