Оценка рынка земли в Осинском районе

Министерство образования и науки РФ Осинский филиал Федерального государственного образовательного учреждения Среднего профессионального образования

«Чайковский промышленно-гуманитарный колледж»

ОТЧЁТ ПО КВАЛИФИКАЦИОННОЙ ПРАКТИКЕ Выполнила:

Студентка гр. ЗИО-31

2010 год

Введение

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. Общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим различные трактовки понятия «недвижимое имущество».

«Недвижимое имущество — это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».

«Недвижимое имущество — это реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле».

«Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги».

Во всех приведенных определениях речь идет о земле и всем, что неразрывно с ней связано. Но необходимо уточнить сущность понятия «недвижимость».

Под недвижимостью понимают материальный объект, созданный природой (земельный участок) или руками человека (здания строения, сооружения), то есть принимают во внимание физическую суть объекта собственности.

Понятие «недвижимость» и «недвижимое имущество» больше определяют правовые отношения, чем характеризуют физический объект, который необходимо именовать как «объект недвижимости».

Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека, как место проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся его приобрести, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в более комфортных условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.

КРАТКАЯ ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ХАРАКТЕРИСИКА ПРЕДПРИЯТИЯ. ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫЕ УСЛУГИ РОО (Российское общество оценщиков) — профессиональная саморегулируемая организация, объединяющая специалистов в области оценки из всех регионов России. В структуре РОО 75 региональный отделений. Основной целью РОО является содействие деятельности специалистов, занимающихся оценкой различных видов имущества, и создание цивилизованного рынка оценки.

Сфера деятельности РОО ь Защита профессиональных интересов своих членов.

ь Разработка методик по оценке различных видов имущества.

ь Разработка образовательных программ.

ь Содействие подготовки специалистов по оценке различных видов имущества на курсах профессиональной оценки.

ь Участи в подготовке правовой базы для развития оценочной деятельности.

ь Развитие нормативной базы профессии «оценщик».

На базе РОО действует Технический комитет Госстандарта в РФ по стандартизации «оценка имущества», который разрабатывает Государственные стандарты оценки на основе 20 стандартов РОО. Благодаря усилиям РОО министерство труда и социального развития РФ придало официальный статус профессии «оценщик» и внесло ее в Классификатор профессии и рабочих и должностей служащих (Постановление об утверждении классификационной характеристики по должности «оценщик» № 11 от 27.11.96 г.).

ь Развитие и поддержание связей с профессиональными организациями оценщиков ближнего и дальнего зарубежья.

ь Подготовка и проведение международных и научно-практических конференций и семинаров.

ь Издание профессиональной специализированной литературы.

ь Издание ежемесячного бюллетеня «Российский оценщик».

ь Издание профессионального ежеквартального научно-практического журнала «Вопросы оценки». Консультации и методическая помощь членам РОО и потребителям оценочных услуг.

ь Консультация по подбору оценочных фирм в России.

Основные направления работы ПРО (пермское региональное отделение) РОО Основные цели:

ь Защита интересов оценщиков и их клиентов по спорным вопросам применения оценки, в том числе и Арбитражных судах.

ь Повышение профессионального уровня и профессиональной ответственности оценщиков, и как следствие доверия к оценщикам со с стороны клиентов.

ь Лоббирование интересов оценщиков в Законодательных органов (Госдума, ОЗС).

ь Участвовать совместно с ПЛРО создание единой базы данных по продажи объектов нежилой недвижимости.

ь Взаимодействие со всеми структурами и организациями, заинтересованными в развитии оценочного бизнеса.

ь Сотрудничество с РО других регионов по обмену опытом.

ь Способствование взаимопониманию и созданию корпоративной культуры оценщиков, сотрудничеству между оценщиками, в том числе и организации различных спортивных и культурно-массовых мероприятий в рамках РО.

ь Контроль за соблюдением стандартов и закона об оценочной деятельности.

Перечень документов необходимых для вступления в РОО:

1. заявление установленного образца;

2. анкета установленного образца;

3. копии учебных сертификатов;

4. фотографии 3×4 см 3 шт;

5. оплата вступительного взноса (в размере годового членского взноса).

Сертификат качества оценки

Оценщик, выполнявший данную работу, на основании своих знаний и убеждений, подтверждает что:

утверждения и факты, содержащиеся в данном Отчете, являются правильными и корректными;

анализ, мнения и заключения соответствуют сделанным допущениям и ограничивающим условиям, и являются его личным, независимым и профессиональным анализом, мнением и заключением;

не имеет ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса в объектах собственности, являющегося предметом данного отчета, а также отсутствуют какие-либо дополнительные обязательства (кроме обязательств по настоящему Договору) по отношению к какой-либо из сторон, связанных с оцениваемыми объектами;

оплата его услуг не связана с определенной итоговой величиной стоимости объекта, и также не связана с заранее предопределенной стоимостью или стоимостью, определенной в пользу клиента;

им была произведена персональная инспекция оцененного объекта.

Положение об ответственности Оценщик не принимает на себя ответственность за финансовую и налоговую отчетность, относящуюся к вопросу управления объектом. Ответственность, за такого рода отчетность, относящуюся к исследованному оценщиком объекту, несет владелец объекта. В своих действиях оценщик поступал как независимый исполнитель. Согласно Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст. 16: «Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:

В отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора.

Оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.

Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

Оценщик исходил из того, что предоставленная им информация являлась точной и правдивой, и не проводил ее проверки.

КРАТКИЙ ОБЗОР регионального рынка

Земля как товар Земля как товар — это объект купли-продажи, удовлетворяющий насущные или потенциальные потребности, и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Необходимо отметить, что земля в Осинском районе — особая ценность, характеризующаяся высокой эффективностью использования ее многообразных свойств.

В зависимости от целевого назначения, на рынке купли продажи Осинского р-на можно выделить следующие виды земельных участков:

— земельные участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);

— земельные участки под коммерческое использование;

— дачные и садовые земельные участки;

— земельные отводы больших площадей свободного назначения.

Одна из особенностей земли как товара состоит в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой, поэтому цена участков определяется в основном спросом. Привлекательность земельных участков, а соответственно, и спрос на них в Осинском районе формируется под влиянием многочисленных факторов.

При планируемом использовании земельных участков для предпринимательских целей, строительства и т. п., в первую очередь учитываются такие факторы, как близость к городу, размер, форма, контуры и топография, подъездные пути, способы использования примыкающих территорий и др. То есть те факторы, которые увеличат цену будущей недвижимости и повысят рентабельность проекта.

При выборе земельного участка под ИЖС решающими являются такие факторы как близость к водоему, к населенному пункту, наличие рядом лесного массива, качество подъездной дороги, наличие коммуникаций.

Значительный размах цен предложения ведущие аналитики объясняют именно зависимостью между ценами и характеристиками земельных участков. В настоящий момент в Осинском районе на рынке представлен достаточно широкий спектр земельных участков, как по размеру площади, по целевому использованию, так и по цене.

Рынок земельных участков Цены снижаются, но рынок не стоит.

В апреле 2009 года средняя цена предложения земельных участков снизилась на 7,2 процента, всего с начала года снижение составило 42 процента. По предложениям, представленным в Пермской мультилистинговой системе, а также газетах «Районы. Кварталы. Квартиры», максимальное снижение демонстрировали участки, расположенные в черте города. Здесь в апреле цены упали на 9,1 процента и составили 170,2 тысяч рублей. Более всего подешевела категория и «земли населенных пунктов» (на 13,6 процента).

земля рынок оценка недвижимость В радиусе до 50 км максимальное снижение продемонстрировали земельные участки под личное подсобное хозяйство и садоводство, на 9,3 процента. В апреле средняя цена сотки в данной категории земель составила 27,9 тысяч рублей. Минимальное снижение в этом радиусе продемонстрировали земли под ИЖС — минус 4,2 процента, а также земли промышленности — минус 4,9 процента.

Рассмотрим ценовую картину на рынке земельных участков, расположенных в радиусе 50−100 км от города. Здесь максимум снижения показали земли промышленности (минус 9 процентов, в также земли сельхозназначения (минус 7,9 процента) и земли под индивидуальное жилищное строительство (минус 8,3 процента).

Земельные участки, расположенные в радиусе свыше 100 км потеряли в цене менее значительно. При этом максимум был установлен участками сельскохозяйственного назначения (минус 14,6 процента), минимальное снижение — минус 1,02 процента продемонстрировали участки под личное подсобное хозяйство и садоводчество.

Структура предложения выглядит следующим образом: половина всех предложений земельных участков находится в радиусе до 50 км от города (51 процент). Каждое четвертое предложение — земельный участок в черте города (26 процентов), каждое пятое (18 процентов) — в радиусе от 50 до 100 км. Пять процентов от совокупного предложения — это участки, удаленные от города более чем на 100 километров.

При общем снижении цен на земельные участки, по данным Управления федеральной регистрационной службы по Пермскому краю, в этом году земельные участки пользуются достаточно большим интересом у пермяков. Статистика УФРС демонстрирует, что за первый квартал текущего года было совершено на 34,5 процента регистрационных действий с земельными участками, чем в соответствующем периоде 2008 года. Отчасти это объясняется тем фактом, что в Пермском крае не снижает темпов рост обращений граждан за государственной регистрацией прав в рамках реализации Закона о «дачной» амнистии. За 1 квартал 2009 года зарегистрировано более 4,6 тысячи прав на земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.

В Осинском районе за последние 3 года наблюдается рост цен на землю: в 2006 году 1 кв.м. земли можно было приобрести в среднем за 5,05 руб., в 2007 году — стоимость 1 кв.м. земли возросла до 22,86 руб., в 2008 году — до 56,56 руб. за кв.м., в 2009 году — 54,29 руб. за кв. м.

В последние годы из-за экономического упадка сельскохозяйственного производства и отсутствия центрального финансирования незначительное развитие деревни осуществляется частным сектором.

В 2009 году уменьшилась стоимость земли в Осинском районе. Стоимость сотки с 6000 рублей уменьшилась до 5430 рублей.

ИНФОРМАЦИОННОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ, ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА И ОПИСАНИЕ Информация, необходимая для проведения оценки стоимости объекта недвижимости Для определения объема требующейся информации необходимо:

1. Изучить договор об оценке (техническое задание на проведение работ).

2. Провести интервью с заказчиком и собственником.

3. Провести осмотр и техническую экспертизу объекта. Договор об оценке является основанием для проведения оценки объекта. Техническое задание определяет цель оценки, объем работ.

В интервью с заказчиком оценщик получает устное описание объекта оценки, специфики его постройки и функционирования, описание окружения объекта, что позволяет составить приблизительный перечень необходимых исходных данных.

Информацию, необходимую для проведения процесса оценки объекта недвижимости, можно условно представить в виде схемы.

Сбор и анализ внешней информации проводится в следующей последовательности: общая, специальная.

Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенденций функционирования экономики и рынка недвижимости. Это информация описательного характера, которая используется непосредственно для определения величины рыночной стоимости.

Формирование массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных и исследования общего состояния национальной экономики.

На макроэкономическом уровне исследуются:

1. Экономические показатели:

* темпы экономического роста;

* уровень инфляции;

* индекс деловой активности;

* инвестиционный климат в стране, уровень национальных и зарубежных капиталовложений;

* изменение ставок процента и кросскурса национальной валюты;

* уровень доходов населения и другие факторы.

2. Политические и социальные факторы:

* стабильность и прогнозируемость политической ситуации;

* доверие правительству;

* приближение выборов и прогнозируемость их результата, и др.

Основные источники внешней информации:

1. Программы Правительства и прогнозы.

2. Данные государственных организаций (например, Государственного комитета по статистике).

3. Исследования международных финансовых организаций (таких как Всемирный Банк, Международный Валютный Фонд).

4. Аналитические обзоры информационных агентств (информационное агентство АК&М, РосБизнесКонсалтинг, Финмаркет).

5. Электронные информационно-поисковые системы.

6. Периодическая экономическая печать.

Анализ конъюнктуры рынка недвижимости. После проведения анализа макроэкономической информации оценщику предстоит проанализировать конъюнктуру и перспективы развития рынка недвижимости. Исследование конъюнктуры и перспектив развития рынка недвижимости — это процесс сбора внешней информации (общей информации о рынке недвижимости) и внутренней информации (непосредственно имеющей отношение к объекту оценки).

Необходимая информация. Для комплексного информационного обеспечения процесса оценки и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать данные по конкретному сегменту рынка недвижимости и смежных рынков:

1. Общее состояние и динамика цен на рынке недвижимости.

2. Динамика коэффициента загрузки;

3. Нормативно-правовая база, регулирующая отношения земель ной собственности, состояние рынка земельных участков, цена приобретения прав собственности (прав аренды) на земельные участки, размер арендной платы за землю.

4. Рыночная ситуация на определенном сегменте рынка:

* состояние и перспективы развития сегмента рынка;

* цены и условия осуществления сделки аренды/купли-продажи сопоставимых объектов, их подробное описание;

* уровень эксплуатационных затрат;

* среднерыночный уровень занятости недвижимости;

* уровень возможных прочих доходов;

* налоговое окружение.

5. Затраты на воспроизводство/замещение объекта оценки:

* укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений, укрупненные показатели стоимости строительства;

* сметы, прейскуранты и строительные нормативы проектных и строительных организаций;

* индексы цен в строительстве;

* удельные среднерыночные показатели стоимости строительства;

* стоимость инженерных систем на единицу площади зданий, укрупненные показатели стоимости систем водоснабжения, канализации, пожаротушения, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, электроснабжения;

* прочая информация. Основные источники информации.

Внутренняя информация представляет собой совокупность характеристик самого объекта оценки:

* данные о юридическом положении объекта;

* данные о физических характеристиках объекта;

* данные о состоянии земельного участка;

* данные о сооружениях, входящих в состав недвижимости;

* данные об имуществе, не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего;

* данные о районе расположения оцениваемого объекта и его не посредственном окружении, отражающие влияние на величину стоимости объекта.

Источники внутренней информации:

* интервью с заказчиком/собственником объекта оценки, представителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта;

* внутренняя документация;

* осмотр и техническая экспертиза объекта.

Необходимо подчеркнуть, что внутренняя информация в наибольшей степени отвечает требованиям достоверности.

Перед проведением осмотра объекта необходимо знакомство с имеющейся внутренней документацией:

* юридическое описание объекта недвижимости и земельного участка (договора аренды земельного участка);

* технические паспорта (паспорт Бюро Технической Инвентаризации) и сохранившиеся сметно-финансовые расчеты;

* данные о частичном выбытии, демонтаже, капитальных вложениях.

Все данные, собранные оценщиком в ходе оценки, должны храниться в его личном архиве, иметь ссылку на источник, независимо от того, являлся ли он письменным или устным.

Оценщик имеет право полагаться на данные из областей, вы ходящих за рамки его профессиональной компетенции, полученные от специалистов других профессий, но, по мнению оценщика, заслуживающие доверия.

Оценщик обязан обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки, а также не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Осмотр объекта.

Анализ проектной документации дает лишь общее представление о параметрах объекта. Более достоверным и полным источником информации о техническом состоянии объекта недвижимости должны служить результаты осмотра и материалы технической экспертизы. Без исчерпывающих сведений о техническом состоянии объекта недвижимости в целом, а также отдельных конструкций и инженерных систем невозможно сколько-нибудь эффективно рассчитать величину рыночной стоимости.

Перед началом осмотра следует:

* ознакомиться с имеющейся технической документацией по объекту;

* провести интервью с представителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта.

Изучение технической документации позволяет установить:

* основные изменения, внесенные в проект;

* проводилась ли реконструкция;

* даты текущих и капитальных ремонтов;

* аварии на объекте и мероприятия, осуществленные для ликвидации последствий аварий.

Осмотр объекта следует проводить совместно с представителем, ответственным за техническое состояние объекта.

При осмотре необходимо обращать внимание на наличие маяков, марок и т. д., по которым фиксируются дефекты в конструкциях. Необходимо отметить в отчете, в каком состоянии находится оцениваемый объект: в эксплуатации, на консервации, охраняется, функционируют ли основные системы инженерного оборудования и т. д. Необходимо учитывать, что стоимость объекта уменьшается в результате износа и обветшания по сравнению с вновь построенным и принятым в эксплуатацию.

Практика показывает, что часто оценщикам приходится сталкиваться с объектами, на которых практически в течение нескольких лет не проводилось никаких ремонтов, а условия эксплуатации зачастую не соответствуют проектным в силу целого ряда экономических факторов. В практике работы оценщики могут столкнуться с различными случаями нарушения нормального эксплуатационного состояния конструкций, поэтому следует обращать особое внимание на своевременное выполнение профилактических, планово-предупредительных и капитальных ремонтов.

Основная задача оценщика при осмотре оцениваемого объекта — определение его физического износа. При этом данные по фактическому состоянию конструкции являются исходными для определения этой характеристики. Вопросы измерения накопленного износа будут рассмотрены в главе, посвященной затратному методу.

При визуальном осмотре необходимо:

* провести фотографирование всего объекта, а также отдельных его частей, блоков, этажей, помещений и т. д.;

* зафиксировать все виды повреждений и дефектов, (например, образование трещин, места фильтрации воды в подземных сооружениях, провалы грунта, изъяны в отделке, отсыревание стен и т. д.)

Для расчетов восстановительной стоимости необходимо использовать техническую документацию по объекту. Рекомендуется оформить акт о передаче технической документации с указанием номеров чертежей, проектов и т. д. В отчете об оценке необходимо указывать источники, на основе которых определялись основные параметры оцениваемого объекта.

По окончании работ эта техническая документация должна по акту возвращаться Заказчику.

Практика показывает, что при анализе исходных данных необходимо проводить сверку данных учета объектов недвижимости с их фактическим составом. Иногда на предприятии один и тот же объект в инвентарных ведомостях учитывается под разными наименованиями.

Исходными данными для проведения подготовительных работ являются данные по последней инвентаризации основных фондов. Необходимо установить точное наименование оцениваемого объекта в соответствии сданными бухгалтерского учета и в отчете избегать использования различных наименований одного и того же объекта оценки. Часто такой анализ позволяет уже на стадии сбора исходных данных выявить целый ряд неточностей, которые приводят к необоснованно завышенным значениям восстановительной стоимости.

Необходимо указывать дату проведения оценки в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности и стандартами». Дата проведения оценки соответствует дате посещения и осмотра объекта. Если в процессе оценки оценщик посещал объект несколько раз, то под датой проведения оценки понимается дата последнего посещения объекта с целью проведения осмотра и сбора исходных данных.

При заключении договора на проведение работ по оценке необходимо включать пункт, по которому Заказчик обеспечивает возможность доступа на объект оценки и предоставляет всю необходимую информацию для проведения работ по оценке. Если проводятся работы на объектах повышенной опасности, оценщик должен обратить внимание на соблюдение правил техники безопасности на данном предприятии.

Описание объекта оценки при составлении отчета. Описание района, земельного участка и оцениваемого строения — обязательная часть отчета об оценке. Основная цель данного описания — выявление всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта. Отчет должен быть понятен любому читателю, а исходные данные, которые затем используются в расчетах, должны быть подтверждены доступными для проверки источниками. В настоящее время отсутствуют какие-либо стандарты по описанию объектов недвижимости, но в практике проведения оценки сложился определенный порядок описания объекта оценки.

Описание района, в котором расположен объект, зависит от целей оценки. При описании района необходимы данные по экономической, демографической, социальной, экологической ситуаций. Если район относится к исторической зоне, то в описании приводят краткую историческую справку. Кроме того, в данном разделе приводят данные по административному делению, указывают наименование города, административного района, префектуры и т. д., что необходимо для определения режима землепользования, ставок земельного налога, нормативной цены земли. В этом разделе также проводится предварительный анализ состояния рынка недвижимости, тенденций в его развитии, что необходимо для анализа наилучшего использования земельного участка. Кроме того, в этом разделе приводится описание транспортных узлов, магистралей, развитости инфраструктуры, дается краткая характеристика основных транспортных и пешеходных потоков, приводится любая доступная информация, которая позволяет оценить достоинства и недостатки района с точки зрения изменения стоимости оцениваемого объекта.

Описание земельного участка и прилегающих территорий — это описание границ земельного участка, данных по прилегающим участкам, описание характера застройки, данных по благоустройству территории и т. д. Данные по земельному участку выделяются в отдельные подразделы:

* размеры земельного участка;

* форма земельного участка;

* рельеф и почвы;

* землепользование.

Описание здания (сооружения) рекомендуется начинать с указания источников, используемых при проведении оценки (паспорта на объекты, типовые проекты, номера чертежей и т. д.). Описание объекта включает:

* наименование объекта;

* год постройки;

* дату последнего капитального ремонта;

* общую площадь;

* полезную площадь;

* количество этажей;

* описание состава помещений с указанием площади, количества, например, номеров в гостинице, посадочных мест в ресторане и т. д.;

* описание основных конструктивных элементов, отделки и инженерного оборудования.

При описании основных конструктивных особенностей объекта рекомендуется указать основные дефекты по объекту, отметить особенности конструктивной схемы, указать фактическое использование объекта на дату проведения оценки.

Расчет физического износа.

* Расчетный лист физического износа из Технического Паспорта на здание или сооружение.

* Данные строительной экспертизы (которую нужно заказывать в строительной компании).

* Таблицы расчета физического износа по элементам на основе удельного веса конструктивных элементов в стоимости здания или сооружения (УПВС).