Оценка рыночной и ликвидационной стоимости объекта жилой недвижимости

Выпускная квалификационная работа на тему:

" Оценка рыночной и ликвидационной стоимости объекта жилой недвижимости"

• ВВЕДЕНИЕ
• 1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И МЕТОДОЛОГИЯ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ
• 1.1 Определение рыночной стоимости
• 1.2 Оценка права собственности
• 1.3 Процедура оценки
• 1.4 Подходы к оценке
• 1.5 Решение об оценке
• 1.6 Особенности оценки объектов залога
• 2.ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И АНАЛИЗ РЫНОЧНОЙ СИТУАЦИИ
• 2.1 Описание объекта оценки
• 2.2 Анализ рыночной ситуации
• 2.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
• 2.4 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка
• 2.5 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с улучшениями
• 3.ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
• 3.1 Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе затратного подхода
• 3.2 Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода
• 3.3 Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе доходного подхода
• 3.4 Согласование результатов оценки
• 3.5 Обоснование коэффициента ликвидности
• ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О СТОИМОСТИ
• ЗАКЛЮЧЕНИЕ
• СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
• ПРИЛОЖЕНИЕ

В современном мире развитие бизнеса уже давно перешло от использования собственных средств к использованию кредитов и займов.

Кредит относится к числу важнейших категорий экономической науки. Его изучению посвящены многочисленные работы советских и зарубежных экономистов. Однако, несмотря на широкую распространенность, и эта тема ещё до конца не изучена, актуальна, поскольку кредитные отношения в современных условиях достигли наибольшего развития. В настоящее время речь уже идет не о постоянном увеличении объемов денежных капиталов, предоставляемых в ссуду, но и о расширении субъектов кредитных отношений, а также растущем многообразии самих операций.

Кредит является неотъемлемым элементом рыночного хозяйства, оказывающим непосредственное воздействие на процессы расширенного производства на макроуровне и на уровне отдельного предприятия. Будучи одновременно категорией воспроизводства и перераспределения, он ускоряет процессы воспроизводства на всех его фазах — производства, распределения, обмена, потребления.

Благодаря развитию кредитных институтов процесс формирования основных и оборотных средств предприятия стал намного проще. Это позволило осуществлять расчеты между товаропроизводителями, увеличить объем денежной массы, участвующей в денежном обороте (в том числе и в функциях средств платежа и обращения).

В переводе с латинского (kreditum) понятие кредита имеет два значения — «верую, доверяю» и «долг, ссуда». Являясь экономической категорией, кредит выражает экономические отношения, возникающие между собственниками (хозяйствующими субъектами) по поводу перераспределения временно свободных материальных ресурсов, денежных средств на условиях возвратности и платности. В условиях рыночной экономики целью коммерческих банков, как и других коммерческих организаций, является получение прибыли. Именно кредитование, особенно начинающегося развиваться реального сектора экономики, становится для банков одним из наиболее прибыльных направлений получения доходов. Однако при кредитовании, и в особенности реального сектора российской экономики, возникают серьезные проблемы. Выдача кредитов сопряжена с большим риском для банков, вызываемым самыми различными факторами внешней и внутренней среды. В этой ситуации банкам необходимо иметь гарантии, что заемщик возвратит полученные ресурсы и заплатит за их использование. В связи с этим вопрос о безопасности предоставления кредитных ресурсов конкретному заемщику и их возвратности встает перед банком-кредитором очень остро. Одним из элементов системы оценки кредитоспособности заемщика является оценка предоставляемого заемщиком обеспечения по кредиту. Способы обеспечения исполнения обязательств, в том числе денежных, предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации. Все большее применение в качестве обеспечения возвратности кредита получает такой способ обеспечения исполнения обязательств как залог, о чем свидетельствует рост доли ипотечного кредитования. С учетом возрастания кредитования под залог и существующей остротой вопроса о безопасности предоставления кредитных ресурсов и их возвратности, проблема адекватного анализа (оценки) залога является актуальной в настоящее время. Целью выпускной квалификационной работы было оценить на практике имущественное предприятие для кредитования под залог. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1) Проанализировать существующие методики и подходы к оценке недвижимого имущества;

2) Провести анализ рыночной ситуации в Московском регионе;

3) Выполнить практическую работу по оценке недвижимого имущества.

1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И МЕТОДОЛОГИЯ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ

1.1 Определение рыночной стоимости

Для целей выпускной квалификационной работы понятие рыночной стоимости соответствует понятию, представленному в Федеральном Законе «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 г. за № 135-ФЗ (в ред. Федеральных Законов от 21.12.2001 № 178-ФЗ, от 21.03.2002 № 31-ФЗ, от 14.11.02 № 143-ФЗ, от 10.01.2003 за № 15-ФЗ, от 27.02.2003 за № 29-ФЗ):

Статья 3. Понятие оценочной деятельности

" …Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

— одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

— стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

— объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки (в ред. Федерального закона от 14.11.2002 N 143-ФЗ);

— цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

— платеж за объект оценки выражен в денежной форме" .

Статья 7. Предположение об установлении рыночной стоимости объекта оценки

" В случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее — договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и других" .

1.2 Оценка права собственности

Под правом собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ, часть 1 (ст.209), понимается осуществление собственником комплекса прав, включая права владения, распоряжения и пользования, при ограничении его суверенности исключительно условиями, специально установленными государством в отношении осуществления прав частной собственности, налогового регулирования, нормами гражданского права и т. п.

1.3 Процедура оценки

Процедура оценки включает в себя следующие этапы:

— осмотр объекта;

— собеседование с руководителями, собственниками и специалистами предприятия;

— изучение юридической, технической и бухгалтерской документации;

— исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов;

— подготовка заключения об оценке.

Процесс оценки начинается с общего осмотра месторасположения объекта, а также описания самого объекта, его состояния и выделения особенностей оцениваемой собственности.

Следующий этап оценки — определение стоимости. Стоимость определяется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности.

1.4 Подходы к оценке

Затратный подход при оценке недвижимости основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости, исходя из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству здания в обозримый период без существенных задержек. Данный подход к оценке приведет к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный подход показывает оценку полной восстановительной стоимости объекта за вычетом накопленного износа.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

— оценка полной восстановительной стоимости улучшений на дату оценки;

— оценка рыночной стоимости земельного участка;

— оценка прочих затрат застройщика, связанных со строительством;

— оценка подходящей для данного проекта величины предпринимательской прибыли;

— оценка величины общего накопленного износа;

— оценка полной восстановительной стоимости улучшений на дату оценки с учетом общего накопленного износа улучшений;

— оценка рыночной стоимости права собственности на объект недвижимости.

Базовой стоимостью в затратном подходе является полная восстановительная стоимость объекта оценки.

Полная восстановительная стоимость есть стоимость воспроизводства или стоимость замещения.

В Стандартах оценки даны определения стоимостей воспроизводства и замещения.

Стоимость воспроизводства — сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки Стоимость замещения — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

При оценке объектов, возведенных по типовым проектам, определяется воспроизводственная стоимость, а при оценке старых уникальных и созданных по индивидуальным заказам объектов рассчитывается стоимость замещения, так как воспроизведение такого объекта экономически неоправданно.

Далее, из полной восстановительной стоимости вычитаются все три вида износа: физический, функциональный и внешний.

Износ в экономическом смысле означает потерю стоимости объекта в процессе его эксплуатации.

Физический износ объекта — это снижение стоимости объекта, обусловленное эксплуатационными и природными факторами.

Функциональный износ объекта — это снижение стоимости объекта, вызванное в основном факторами научно-технического прогресса и связанное с ухудшением функциональных характеристик объекта.

Внешний износ объекта — это снижение стоимости объекта, обусловленное факторами, внешними относительно объекта.

Сравнительный подход при оценке недвижимости основан на принципе замещения, то есть предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью.

Подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цены можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Основные этапы оценки при этом подходе:

— исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, предложениях по продаже объекта;

— отбор информации с целью повышения ее достоверности, подтверждения того, что сделки совершались в свободных рыночных условиях;

— подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения;

— сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта;

— установление состояния оцениваемого объекта и отобранных для сравнения характеристик и сведение их к одному стоимостному показателю или группе показателей. Доходный подход при оценке объектов недвижимости основывается на принципе ожидания. Этот принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость, ожидая в будущем доходы или выгоды. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем. Основные этапы оценки при данном подходе:

— Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

— Потери от загрузки и не взысканные арендные платежи оцениваются на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

— Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и (или) типичных издержек на данном рынке. Расчетная величина вычитается из действительного валового дохода. В статью издержек включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления.

— Полученный таким образом чистый операционный доход затем пересчитывается в текущую стоимость специальными методами.

1.5 Решение об оценке

Заключительным этапом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных подходов, и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Процесс сведения учитывает слабые и сильные стороны каждого подхода, определяет, насколько существенно они отражают объективное состояние рынка.

Процесс сведения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем выполняется задача оценки.

1.6 Особенности оценки объектов залога

Виды стоимости, подлежащие определению для целей кредитования под залог.

Стоимость предмета залога не имеет однозначной трактовки ни в практике кредитования, ни в научной литературе. Так, практикующие оценщики при определении стоимости имущества, служащего обеспечением исполнения обязательств, одновременно определяют «рыночную стоимость» и «ликвидационную стоимость» или «стоимость ограниченной реализации» .

Определение стоимости ограниченной реализации соответствует определению рыночной стоимости за исключением того, что совершение сделки произойдет в будущем, в момент, определенный клиентом, при этом не будет достаточного периода времени для должного маркетинга, соответствующего характеру имущества и состоянию рынка. Стоимость ограниченной реализации рассчитывается без учета издержек и налогов, связанных со сделкой купли-продажи.

Фактически, применяя стандартные методы оценки в рамках доходного, сравнительного и затратного подходов, определяется «рыночная стоимость» объекта оценки.

Таким образом, возникает вопрос — достаточно ли определения для целей кредитования под залог (для принятия решения о выдаче кредита) рыночной стоимости закладываемого имущества или же необходимо выделять какую-то «залоговую стоимость» .

Нужно сказать, что Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности не содержат среди видов стоимости такого вида как «залоговая стоимость». Тем не менее, в научной литературе достаточно часто встречаются определения залоговой стоимости.

Обзор понятий залоговой стоимости в современной научной литературе свидетельствует о неоднозначности существующих мнений.

Чаще всего залоговую стоимость определяют как стоимость имущества, используемого в качестве обеспечения возврата кредита. К примеру, Н. А. Щербакова характеризует залоговую стоимость следующим образом: «Залоговая стоимость — стоимость имущества, используемого в целях обеспечения кредита. Расчет основан на определении размера дохода, ожидаемого к получению в случае невозврата кредита» .

В словаре оценочных терминов залоговая стоимость интерпретируется как «стоимость актива, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить от продажи на рынке данного актива в случае неплатежеспособности заемщика. Она служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог актива». Очевидно, в данном определении термин «ипотечный кредит» можно понимать в широком смысле, т. е. кредит, обеспечением которого служит любое имущество, а не только недвижимость. Явным недостатком данного определения является употребление понятия «актива», поскольку это в известной мере противоречит существующим международным стандартам, которые рекомендуют при оценке собственности в ситуациях, не связанных с оценкой имущества (активов) в целях финансовой отчетности, термин «активы» заменять на термин «собственность». Эта деталь помогает отличить оценку, проводимую в целях финансовой отчетности, имеющую дело с активами, в том виде, как они отражены в бухгалтерской документации предприятия, от других типов оценки. Тем не менее, нужно отметить, что приведенное определение залоговой стоимости содержит такие важные элементы, как, во-первых, риск кредитора, покрываемого залоговой стоимостью, во-вторых, необходимость количественного определения размера ссуды, обеспечиваемой залогом. Другой учебник вводит в определение залоговой стоимости такой элемент как тот факт, что последняя является формой гарантии кредитору: «стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, величина которой гарантирует возмещение денежных средств кредитора за счет реализации объекта залога, в случае невыполнения заемщиком своих обязательств» .

Финансово-кредитный энциклопедический словарь дополняет данное определение необходимостью введения следующих корректировок: «эта стоимость, как правило, ниже рыночной, поскольку помимо стоимости продажи сюда включаются расходы по реализации и плата за риск» .

В.В. Бочкарев дает следующее понятие залоговой стоимости — «определяемая оценщиком стоимость объекта недвижимости, покрывающая невыплаченную часть основного долга по кредиту, процентов по нему и расходов на продажу объекта в случае невозврата кредита» .

З.Л. Гарипова и Е. В. Гарипов определяют залоговую стоимость (недвижимости) следующим образом — «это стоимость объекта недвижимости, обеспечивающая исполнение обязательств по ипотечному кредиту (в том числе по выплате непогашенной части основного долга по кредиту, процентов по нему и расходов, связанных с реализацией объекта залога), ожидаемая с высокой степенью надежности, полученная с учетом ретроспективных и текущих событий на рынке, на основе надежных характеристик, которая может быть получена в сделках с нормальными условиями на протяжении долгого периода времени в будущем» .

Анализ представленных определений залоговой стоимости позволяет выделить два основных момента, характеризующих залоговую стоимость как самостоятельный вид стоимости: достаточность обеспечения и ликвидность предмета залога.

Достаточность обеспечения, как правило, определяется на момент оценки риска по конкретной ссуде с учетом ее прогноза; критерием достаточности является реальная (рыночная) стоимость залога, компенсирующая кредитору основной суммы долга по ссуде всех процентов в соответствии с договором, а также возможных издержек, связанных с реализацией залоговых прав.

Тем не менее, на мой взгляд, достаточность обеспечения должна определяться (и определяется) кредитором с учетом предполагаемых условий договора, а не оценщиками. Данный вывод соответствует норме, содержащейся в пункте 3 статьи ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которой «оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем…» .

Несмотря на значительное количество сторонников стандарта залоговой стоимости, распространена также точка зрения о применении, вместо залоговой стоимости как особого (дополнительного) вида стоимости, ликвидационной стоимости наряду с определением рыночной стоимости. В. В. Галасюк формулирует ряд принципиальных положений по определению стоимости объектов залога:

" - нет необходимости использовать понятие «залоговая стоимость» ;

— необходимо более широко наряду с понятием «рыночная стоимость» использовать понятие «ликвидационная стоимость» как наиболее точно соответствующее целям оценки объектов залога;

— необходимо учитывать различие между рыночной и ликвидационной стоимостью объекта залога. При этом необходимо иметь ввиду, что ликвидационная стоимость всегда меньше рыночной" .

Настаивая на применении для целей залогового кредитования, В. В. Галасюк дает следующее определение ликвидационной стоимости: «Ликвидационная стоимость (стоимость при вынужденной продаже) — это стоимость, по которой объект мог бы быть продан на открытом конкурентном рынке, если бы срок его реализации был короче „разумно долгого“ для типа объекта на данном рынке, а также стоимость, по которой активы (сумма активов), которые составляют объект оценки, могли бы быть реализованы на открытом рынке в обусловленный срок» .

Анализ приведенных определений ликвидационной стоимости позволяет сделать вывод о том, что основным и единственным критерием необходимости определения ликвидационной стоимости для целей кредитования под залог является короткий срок экспозиции предмета залога (ликвидность) в случае возникновения дефолта заемщика. Это соответствует понятию «справедливая стоимость залога», закрепленному в Положении ЦБ РФ «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности. Согласно указанному Положению справедливая стоимость залога — это такая его цена, по которой залогодатель, в случае если бы он являлся продавцом имущества, предоставленного в залог, имеющий полную информацию о стоимости указанного имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы его продать, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости указанного имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести в разумно короткий срок, не превышающий 180 календарных дней.

Но следует учитывать тот факт, что установленный срок реализации предмета залога может не превышать нормального срока экспозиции для данного вида предмета залога. К примеру, срок реализации жилой недвижимости, обозначенный указанным нормативным актом ЦБ РФ (180 календарных дней), как свидетельствует практика, вполне достаточен для ее реализации, поэтому о меньшем сроке экспозиции для аналогичных объектов не может быть и речи в условиях сегодняшней ситуации на рынке.

Таким образом, возникает ситуация, когда для одной и той же цели (кредитования под залог) в одних случаях (нормальный срок экспозиции предмета залога определенного вида превышает установленный нормативными актами срок экспозиции предмета залога) требуется определять ликвидационную стоимость, а в других (нормальный срок экспозиции предмета залога определенного вида не превышает установленный нормативными актами срок экспозиции предмета залога) — определения ликвидационной стоимости предмета залога не требуется.

При всем возможном многообразии базисов оценки первое место и ведущая роль всеми без исключения отечественными и международными документами и авторами исследований и учебных программ по оценке, безусловно, отводится рыночной стоимости объекта оценки. Поэтому методически важно привести детальные определения в этой области.

В отечественном Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статья 3) дается следующее определение: «…под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме" .

Следует обратить внимание на отсутствие в данном определении ссылки на дату оценки (в отличие, например, от определений рыночной стоимости, содержащихся в Международных и Европейских стандартах оценки).

Скорее всего, это отражает большую нацеленность отечественных авторов Федерального закона на потребности собственников, имеющих, очевидно, более высокий интерес к получению оценок, относящихся к предполагаемой дате (периоду времени) проведения сделки, а не к дате проведения работ оценщика.

Отсутствие «залоговой стоимости», как отмечалось выше, в Стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, в полной мере соотносится с фактом отсутствия «залоговой стоимости» в международных стандартах оценки. Международное применение оценки 2 «Оценка для целей кредитования» «содержит следующее положение: «Как правило, при оценке конкретных активов в качестве обеспечения финансирования оценщик имеет дело с рыночной стоимостью. Иногда в зависимости от обстоятельств, положений законодательства и требований стороны, принимающей имущество в качестве обеспечения, оценщик может рассматривать стоимость действующего предприятия, ликвидационную стоимость или другие типы стоимости, однако тех, кто предоставляет финансирование, как правило, интересует рыночная стоимость» .

Таким образом, можно сделать вывод о том, что для целей кредитования под залог определению подлежит:

— рыночная стоимость предмета залога;

— ликвидационная стоимость (в случае превышения рыночного срока экспозиции аналогичных объектов 180 дней и по согласованию с заказчиком).

2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И АНАЛИЗ РЫНОЧНОЙ СИТУАЦИИ

2.1 Описание объекта оценки

Юридическое описание объекта

Описание местоположения Характеристика местоположения объекта оценки

Карта месторасположения

Характеристика и техническое состояние конструктивных элементов здания

2.2 Анализ рыночной ситуации

Стоимость товаров и услуг на рынке определяется текущей рыночной ситуацией, которая формирует спрос и предложение. Именно поэтому при оценке стоимости специфического товара — прав собственности на недвижимость, в отчете выявлены и проанализированы все факторы текущей рыночной ситуации, которые могут влиять на величину стоимости. К числу подобных факторов следует отнести социально-экономические характеристики среды нахождения объекта оценки. Кроме того, на стоимость недвижимости существенное влияние оказывают характеристики ее местоположения и ситуации на местном рынке недвижимости.

Анализ рынка загородной недвижимости в июле 2009 г.

В середине лета рынок загородной недвижимости продемонстрировал достаточно высокую для середины лета покупательскую активность — уровень спроса увеличился на 6% по сравнению с июньскими показателями.

На рынке продолжает активно развиваться формат дальних дач и спрос на них достаточно быстро набирает темпы. Это обусловлено тем, что в настоящее время коттеджные поселки, расположенные в 10−30 км от МКАД, теряют свои основную функцию — жизнь и отдых в хороших экологических условиях. Зачастую теперь эти поселки загружены и загрязнены, вследствие чего становятся не привлекательными для потенциальных покупателей. Именно поэтому все больше людей предпочитают проекты с удобным транспортным расположением, но вместе с тем, достаточно удаленные от крупных населенных пунктов. Спрос на дальние дачи в организованных коттеджных поселках в перспективе будет расти. Ожидается, что объем данного рынка в ближайшие годы может вырасти в несколько раз. Кроме того, высоким потенциалом для развития дальних дач обладают территории в смежных с Московской областях — Калужской, Тульской, Смоленской и Тверской.

К основным тенденциям начала 2009 года можно отнести постепенное развитие сегмента многоформатных поселков, в которых наряду с коттеджами появляются индивидуальные жилые дома на один, два или четыре хозяина, а также малоэтажные жилые комплексы. Жители получают выгоду от такой организации, так как в мультиформатном поселке выгоднее создать качественную инфраструктуру, в том числе детские и образовательные учреждения и т. д. Кроме того, мультиформат придает архитектуре поселка больше разнообразия.

Одной из новых тенденций загородного рынка стало появление поселков со «спортивной тематикой». Обязательные атрибуты таких поселков — наличие спортивных центров с беговыми и велосипедными дорожками, площадками для волейбола. Популярностью пользуются конный спорт, яхтинг, полёты на парапланах, горные лыжи, рыбалка, охота. Модной принадлежностью такого комплекса в последнее время стала собственная вертолётная площадка. Большое количество концептуальных посёлков со спортивной тематикой сосредоточенно на Дмитровском шоссе, что связано с обилием там водохранилищ и рек. Самые известные из них — парк «Волен», «Яхрома», «Степаново», «Сорочаны». При этом необходимо отметить, что спортивная инфраструктура в поселках добавляет к стоимости порядка 20%, относя, таким образом, такие поселки к сегментам бизнеси элит-класса.

Среди актуальных тенденций летнего сезона — рост количества сделок по покупке коттеджей и участков с использованием ипотечного кредитования, доля таких сделок приближается к 24%. В настоящее время кредиты на приобретение загородного жилья предлагают уже около 30 банков.

По оценкам аналитиков агентства недвижимости МИАН, в июле 2009 года общий объем предложения объектов загородной недвижимости, в отличие от прошлого месяца, незначительно увеличился (на 3% по сравнению с июнем) и составил около 17,5 тыс. Эта тенденция справедлива как для рынка вторичных предложений, так и для рынка новых загородных объектов лишь с тем отличием, что в сегменте новых коттеджных поселков рост предложений несколько больше — около 5% по сравнению с прошлым месяцем. Общая площадь объектов в июле увеличилась так же на 5% - до 2725 тыс. кв. м.

Объем предлагаемых объектов в денежном выражении в июле увеличился на 8% по сравнению с прошлым месяцем — до $ 7676 млн.

Около 60% предлагаемых на рынке объектов — это строения. Из них основную долю — около 79% - занимают коттеджи и дома, около 2% - таунхаусы, остальная часть предложения — это недостроенные объекты. В денежном выражении доля строений на загородном рынке в целом практически не изменилась и также составила около81%.

Структура предложения по ценовым категориям

Структура предложения по статусу населенного пункта в июле практически не изменилась. По-прежнему, значительная доля предложений расположена в садовых товариществах — 45%, дома в коттеджных поселках составляют около 36%, доля элитных и охраняемых поселков — около 14%.

В структуре предложения по ценовым категориям значительная часть принадлежит объектам стоимостью до $ 200 тыс. (около 9,2 тыс. объектов или около 53% в общей структуре предложения). Доля «дешевых» объектов снизилась по сравнению с июлем 2008 года на 20%.

В настоящее время на продажу предлагается около 100 дачных поселков. По оценкам аналитиков агентства недвижимости МИАН, общий объем предложения дач, расположенных в дачных поселках и садовых товариществах, по итогам июля 2008 года составил 1144 объектов, что почти на 3% больше, чем в прошлом месяце и почти в 1,5 раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Их доля в общем объеме рынка загородной недвижимости не превышает 6−7%. Более 20% предлагаемых к продаже домов и дач для сезонного проживания расположено на юге Подмосковья, в основном на расстоянии 20−40 км и 40−60 км от МКАД (около 52%).

На втором месте по объему предложения — объекты стоимостью $ 200−400 тыс. (эконом-класс). В июле 2009 года объем предложения объектов данной категории составил около 3,5 тыс., а доля в общей структуре предложения — около 20%, что на 6% больше, по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Значительная часть объектов эконом-класса по-прежнему расположена на юге и северо-западе Московской области — около 36% по итогам июля.

Третье место в структуре предложения занимают объекты бизнес-класса стоимостью $ 400−800 тыс., доля которых в июле текущего года увеличилась на 7% по отношению к июлю 2008 года и составила около 15%. В отчетном периоде объем предложений объектов данной категории увеличился на 4% по сравнению с июнем и составил около 2,6 тыс. объектов. Около трети объектов бизнес-класса расположено на северо-западе и юго-западе Московской области.

Количество объектов стоимостью свыше $ 800 тыс. по итогам июля 2009 года составило более 2,2 тыс. объектов. Доля дорогих объектов увеличилась на 8% по сравнению с июлем 2008 года и составила 13%. Большинство элитных объектов расположено по Рублево-Успенскому и Новорижскому шоссе (около 28−30%). За I полугодие 2009 года на рынок вышло всего 2 проекта в высоком ценовом диапазоне — «Азарово» (Рублево-Успенское шоссе, 20 км) и «Покровское-Руцово» (Новорижское шоссе, 43 км).

Спрос на объекты загородной недвижимости

В середине лета рынок загородной недвижимости продемонстрировал достаточно высокую для этого периода покупательскую активность — уровень спроса увеличился на 6% по сравнению с июньскими показателями.

Наибольшей популярностью на рынке загородной недвижимости пользуются коттеджные поселки в пределах 10−30 км от МКАД с развитой инфраструктурой, которая включает наличие охраны, эксплуатационной службы, гостевого паркинга, детской площадки, спортивного комплекса, бассейна, магазина, ресторана, аптеки и медпункта.

Вместе с тем, во всех ценовых сегментах свои требования к уровню инфраструктуры. Покупателям эконом-класса достаточно необходимого минимума (охрана, гостевой паркинг и детская площадка). В то же время при выборе поселка бизнес-класса клиенты более требовательны, а покупателя недвижимости премиум-класса интересует высокоразвитая инфраструктура (наличие таких дополнительных объектов, как пляж, поле для гольфа, причалы и эллинги для яхт, детский сад и др.). Кроме того, в ряде случаев потенциальные клиенты интересуются объектами внешней инфраструктуры. В связи с этим большинство застройщиков стараются создать внешние коммерческие объекты, ориентированные на всех желающих. В сегменте элитной загородной недвижимости уровень спроса по сравнению с июнем практически не изменился и по-прежнему примерно на 45−50% отстает от предложения. В структуре спроса по направлениям наибольшую долю занимают Рублево-Успенское, Новорижское, Калужское, Осташковское, Минское и Дмитровское шоссе. При этом сами застройщики уверены, что перспективными являются не только уже раскрученные в понимании потребителя районы области. Приоритетными для возведения поселков эконом-класса — наиболее востребованного сегмента среди покупателей — являются, например, южное и восточное направления, где есть возможность строительства недорогих объектов. Кроме того, в условиях дефицита свободных земель застройщики склонны стимулировать спрос на определенные территории. Сейчас, например, это можно наблюдать на примере мега-проектов. Что касается земельных участков, то наибольшей популярностью по-прежнему пользуются земельные участки площадью 15−30 соток на Новорижском и Рублево-Успенском шоссе (в сумме около 55%).

Цены

В настоящее время в связи с тем, что стоимость объектов загородной недвижимости дальнего Подмосковья растет достаточно высокими темпами, наблюдается тенденция постепенного уменьшения разрыва стоимости объектов среднего Подмосковья (20−40 км от МКАД) и дальнего Подмосковья (свыше 40 км от МКАД). Средняя цена сотки в июле увеличилась почти на 2% по сравнению с июнем и достигла $ 11 697 (271 259 руб.). По итогам I полугодия 2009 г. рост цен на земельные участки составил около 10−15%. К концу 2009 года рост цен в данном сегменте рынка загородной недвижимости составит не менее 25−30%. Учитывая, хотя и небольшой, но, тем не менее, приток предложений в новых коттеджных поселках, средняя стоимость предлагаемых готовых объектов выросла за июль на 4% и составила около $ 438,7 тыс. Лидером по средней цене предложения традиционно остается Рублево-Успенское шоссе — около $ 55−65 тыс. за сотку. Вывод: Анализ рынка земельных участков Северного направления Московской области, по данным интернет сайтов (www.mian.ru, www. incom-realty.ru, www.Mosoblzem.ru) показывает, что стоимость 1 сотки земельных участков в пределах 24−26 км от МКАД лежит в диапазоне $ 18 000 — $ 31 000, в зависимости от степени освоенности земель, доступности коммуникаций, удаленности от водохранилища. Стоимость 1 м² готового коттеджа с земельным участком 7−15 соток, в зависимости от класса работ по благоустройству и отделке продается по цене 1700 — 2300 $/м2.

2.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования, применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем должны быть соблюдены непременные условия: физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий. Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования подразумевает, наряду с выгодами для собственника оцениваемого объекта, особую общественную пользу. Подразумевается, что определение наилучшего и наиболее эффективного использования является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и наиболее эффективном использовании представляет собой предпосылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта. При определении вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования объекта использовались четыре основных критерия анализа:

1. Физическая возможность — физическая возможность наилучшего и наиболее эффективного использования рассматриваемого объекта.

2. Допустимость с точки зрения законодательства — характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника объекта оценки.

3. Финансовая целесообразность — допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику имущества.

4. Максимальная продуктивность — кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и наиболее эффективное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

2.4 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

При проведении анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного, предполагается, что участок является незастроенным (или может быть освобожден путем сноса имеющихся сооружений). Оценка земельного участка при этих условиях необходима для корректного применения затратного подхода. Кроме того, необходимо учитывать наличие коммуникаций или возможность их прокладки.

Физическая возможность.

Земельные участки предназначены для эксплуатации существующего жилого дома и прилегающих к нему территорий.

Законодательно допустимое.

Различного рода ограничения и сервитуты (обременения) могут повлиять на возможные варианты использования земельных участков. Текущее использование объекта недвижимости должно обеспечить доход, превышающий затраты на его содержание и тем самым создавать дополнительную стоимость. Обременений и сервитутов не зарегистрировано.

Финансово целесообразное Современная ситуация на рынке недвижимости показывает, наибольшее внимание уделяется инвестиционным проектам строительства жилья, офисных, торговых, складских помещений, предприятий общественного питания. Это говорит об экономической целесообразности, с точки зрения рынка, проектов строительства жилых зданий.

Максимальная продуктивность.

Рассматриваемый земельный участок как свободный может иметь максимальную продуктивность при использовании его для индивидуального жилищного строительства. Вывод. Наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка как свободного — это участок для ведения личного подсобного хозяйства.

2.5 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с улучшениями Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с уже имеющимися улучшениями позволяет определить такое использование, которое обеспечит максимальную доходность объекта в долгосрочной перспективе.

Физически возможный вариант использования.

Как следует из характеристик объекта оценки, инженерного обеспечения земельного участка, наилучшим с точки зрения физической возможности использования является использование здания в качестве жилого дома для постоянного проживания.

Законодательно разрешенное использование.

Фактическое использование объекта полностью соответствует его разрешенному использованию.

Финансово целесообразное использование Текущее использование объекта недвижимости должно обеспечить доход, превышающий затраты на его содержание и тем самым создавать дополнительную стоимость. Объект оценки дает возможность собственнику использовать его в качестве жилого дома, либо в качестве резиденции с помещениями для постоянного проживания.

Максимально продуктивное использование.

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех физически и законодательно возможных вариантов, при соответствующем уровне ассоциированных рисков будет являться наиболее эффективным использованием имеющихся улучшений.

Вывод: Текущее использование объекта оценки: использование его в качестве жилого дома, будет являться наилучшим и наиболее эффективным.

3. ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

3.1 Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе затратного подхода

Определение рыночной стоимости земельного участка.

К оценке предоставлен земельный участок, общей площадью 7,5 соток. Исходя из этого, выбирались объекты аналоги.

Данные об аналогах проанализированы Оценщиком и сведены в расчетную таблицу, которая приведена в приложениях к Отчету.

Определение полной восстановительной стоимости

Полную восстановительную стоимость можно оценить по двум видам стоимости: по стоимости воспроизводства или по стоимости замещения.