Оценка рыночной стоимости бизнеса ООО «Линкс»

Федеральное агентство по образованию ГОУВПО Ивановский государственный архитектурно-строительный университет Факультет коммерческой подготовки и повышения квалификации специалистов Профессиональная переподготовка по программе: «Оценка стоимости предприятий (бизнеса)»

Выпускная квалификационная работа на тему: Оценка рыночной стоимости бизнеса ООО «Линкс»

Иваново 2008 г.

Сопроводительное письмо

5 мая 2008 г. На основании договора №ХХ от 5 мая 2008 года Оценщик произвел оценку рыночной стоимости бизнеса ООО «Линкс», расположенного по адресу: РФ, Ивановская область, г. Заволжск, ул. Береговая, д. 1. Отдельные части настоящей оценки могут трактоваться только в связи с полным текстом прилагаемого отчета, принимающего во внимание все содержащиеся там допущения и ограничения.

Оценка объекта произведена в соответствии с Федеральными стандартами оценки № 1, № 2, № 3, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №№ 256, 255, 254.

Обращаю внимание, что это письмо не является отчетом по оценке, а только предваряет отчет, приведенный ниже. На основании информации, предоставленной и проанализированной в приведенном ниже отчете об оценке объекта, эксперты пришли к заключению, что рыночная стоимость оцениваемого имущества на 5 мая 2008 года составляет:

3 375 000 рублей (Три миллиона триста семьдесят пять тысяч) рублей

1.Общие сведения

1.1 Основание для оценки

На основании договора № хх от 5 мая 2008 года ЗАКАЗЧИК поручает, а ОЦЕНЩИК производит оценку рыночной стоимости бизнеса ООО «Линкс», расположенного по адресу: РФ, Ивановская область, г. Заволжск, ул. Береговая, д. 1., по состоянию на 5 мая 2008 года.

1.2 Применяемые стандарты оценки

Оценка выполнена в соответствии со Стандартами оценки № 1, № 2, № 3, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №№ 256, 255, 254.

1.3 Определение задания на оценку

1.3.1 Заказчик (он же собственник объекта) ООО «Линкс», в лице генерального директора Иванова Н.Н.

153 000, Ивановская область, г. Заволжск, ул. Береговая, д. 1

Банковские реквизиты: р/сч 0 в «Название банка», к/сч 0, БИК 0, ИНН 0, КПП 0 1.3.2. Оценщик ххххххххххххх Паспортные данные

1.3.3 Цель оценки

Определение рыночной стоимости Объекта с целью его дальнейшей продажи

1.3.4 Эффективная дата оценки

5 мая 2008 года

1.3.5. Дата составления отчета

25 мая 2008 года

1.3.6. Период оценки

с 5 по 25 мая 2008 года

1.4 Основные предположения, допущения и ограничивающие условия

Следующие предположения, допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью настоящего Отчета:

Настоящий Отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.

Заключение

о стоимости, содержащееся в Отчете, базируется на данных о сложившейся ситуации на 28 февраля 2008 г. Однако, эти предположения могут измениться с течением времени.

Сведения, полученные Оценщиком и содержащиеся в Отчете, считаются достаточными и достоверными для получения обоснованной оценки. Однако Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указан источник информации.

Оценщик обязуется соблюдать условия строгой конфиденциальности во взаимоотношениях с Заказчиком, т. е. Оценщик обязуется не разглашать третьим лицам конфиденциальные сведения, полученные от Заказчика, равно как и результаты задания, выполненного для Заказчика, за исключением следующих лиц:

лиц, письменно уполномоченных Заказчиком;

суда, арбитражного или третейского суда;

уполномоченных положениями действующего законодательства лиц, занимающихся экспертизой отчетов профессиональных оценщиков или принимающих для хранения обязательные копии документов, подготовленных профессиональными оценщиками, для целей проведения официальных аттестаций или аккредитаций профессиональных оценщиков.

Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет иначе, чем это предусмотрено Договором на оценку. Отчет или какая-либо его часть не могут быть предоставлены Заказчиком для использования в целях рекламы, для мероприятий по связям с общественностью без предварительного письменного согласования с Оценщиком.

От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

При оценке выводы делались на основании того допущения, что владелец управляет недвижимостью, исходя из своих наилучших интересов.

1.5 Сертификат качества оценки

Подписавшие данный отчет Оценщики настоящим удостоверяют, что:

1. Содержащиеся в отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самим Оценщикам и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего отчета.

2. Оценщики не имеют ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе, и действует непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам.

3. Вознаграждение Оценщиков не зависит от итоговой стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в отчете.

4. Приведенные в отчете факты, на основе которых проводился анализ, были собраны Оценщиками с наибольшей степенью использования их знаний и умений, и являются на их взгляд, достоверными и не содержащими фактических ошибок.

2. Общие данные для оценки

2.1 Исходные данные

2.2 Оцениваемый объект

Оценка бизнеса Общества с ограниченной ответственностью «Линкс».

2.3 Результаты оценки

На основании проведенных анализа и расчетов Оценщики пришли к следующему выводу: рыночная стоимость Объекта, по состоянию на 5 мая 2008 года, составляет:

3 375 000 рублей (Три миллиона триста семьдесят пять тысяч) рублей

2.4 Квалификация оценщиков

Никто (кроме перечисленных ниже в Отчете) не оказывал существенной профессиональной помощи в составлении этого Отчета.

Исполнители настоящего Отчета имеют профессиональное образование в области оценки.

Оценщик:

хххххххххххххххххххххх диплом о профессиональной переподготовке №ХХХ

Глава 3. Используемая терминология и процесс оценки

3.1 Используемые понятия и определения

Все понятия и определения взяты из следующих документов:

· Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ

Федеральные Стандарты оценки № 1, № 2, № 3, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №№ 256, 255, 254.

3.2 Международные стандарты оценки

Оценочная деятельность — деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

Объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

Платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Предприятие (бизнес) — торговая, промышленная, сервисная или инвестиционная организация, занимающаяся какой-либо экономической деятельностью, в сфере торговли, производства или услуг.

Аналог объекта оценки — сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Имущество (активы) — представляет собой ресурсы, находящиеся в чьем-либо владении или под чьим-либо (активы) управлением, от которых в будущем с достаточным основанием можно ожидать некоторую экономическую прибыль. Право владения имуществом (активами) как таковое является нематериальным понятием. Однако само имущество (активы) может быть как материальным, так и нематериальным.

Текущие активы — активы, не предназначенные для использования на постоянной основе в деятельности предприятия — например, счета дебиторов, товарные запасы, краткосрочные инвестиции, банковская и кассовая наличность.

Основные активы — это материальные и нематериальные активы, предназначающиеся на две общие категории:

1) Недвижимость, производственные средства и оборудование — активы, предназначенные для использования на постоянной основе в деятельности предприятия, включающие в себя земельный участок и сооружения, производственные средства и оборудование, амортизационный резерв (аккумулированные амортизационные начисления) и другие виды активов.

2) Прочие долговременные активы — активы не предназначенные для использования на постоянной основе в деятельности предприятия, но находящиеся в долговременном владении. Такие активы включают в себя долгосрочные инвестиции и долгосрочные дебиторские задолженности, гудвилл, отсроченные затраты, патенты, фирменные знаки и другие активы.

Чистые активы — суммарные активы минус суммарные обязательства.

Оборотный капитал — сумма, на которую текущие активы превышают текущие обязательства.

Стоимость — является экономическим понятием, устанавливающим взаимоотношения между товарами и услугами, доступными для приобретения, и теми, кто их покупает и продаст. Стоимость является не историческим фактом, а оценкой ценности конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в соответствии с выбранным определением стоимости. Экономическое понятие стоимости выражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель данного товара или клиент, которому оказывают данную услугу, на момент оценки стоимости.

Остаточная стоимость — стоимость, определенная по бухгалтерскому балансовому отчету, представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и начисленным износом, рассчитанным по нормам амортизации имущества.

Износ и амортизация — понятия, используемые как в оценке, так и в бухгалтерском учете, могут привести к непониманию смысла, который за ними стоит. Во избежание недоразумений Оценщики, применяя методы воспроизводства и возмещения затрат, могут использовать термины обесценение, износ или начисленный износ, имея в виду любую потерю стоимости относительно полной стоимости замещения (воспроизводства). Такие потери могут относиться к физическому износу, функциональному, или техническому, либо внешнему устареванию. (Термин амортизационные начисления) обозначает скидки, определяемые бухгалтерами для возмещения изначальных затрат на приобретение активов, независимо от принципа, по которому эти начисления производились. Важно отметить, что для Оценщика начисленный износ является функцией рыночных отношений. Амортизационные начисления, в свою очередь, зависят, прежде всего, от конкретного способа вычисления, применяемого бухгалтером, и не обязательно отражают состояние рынка.

Затраты — мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым. Эти затраты могут не отличаться от той суммы, которую готов заплатить возможный покупатель. Однако в зависимости от наличия равноценных объектов и активности других покупателей, эти затраты могут быть ниже или выше стоимости на дату оценки.

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Метод оценки — способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

Дата оценки — дата, на которую действительно заключение оценщика о стоимости.

Ставка дисконта — ставка отдачи (доходности), используемая для конвертации денежной суммы, подлежащей выплате или получению в будущем, в текущую стоимость.

Цена — является термином, обозначающим денежную сумму, требуемую, предлагаемую или уплаченную за некий товар или услугу. Она является историческим фактом, то есть относится к определенному моменту времени и месту, независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне. В зависимости от финансовых возможностей, мотивов или особых интересов конкретного покупателя и продавца, цена, уплаченная за товары или услуги, может не соответствовать стоимости, приписываемой этим товарам или услугам другими людьми. Тем не менее, цена в принципе является индикатором относительной стоимости, приписываемой товарам или услугам конкретным покупателем и/или конкретным продавцом при конкретных обстоятельствах.

Рыночная (курсовая цена) — это цена, по которой акция продается и покупается на вторичном рынке.

Рыночная цена обычно устанавливается на торгах на фондовой бирже и отражает действительную цену акции при условии большого объема сделок. Биржевой курс как результат биржевой котировки, определяется равновесным соотношением спроса и предложения. Цену предложения (оферту) устанавливает продавец, цену спроса (бид) — покупатель. 3.2. Оцениваемые права.

Имущественные права, связанные с объектом оценки, установлены в соответствии с заявлением заказчика, а также на основании свидетельств о государственной регистрации прав (приложение 2) и представляют собой право постоянного (бессрочного) пользовании земельным участком и права собственности на здания, сооружения и оборудование, при этом ограничения прав отсутствуют: объект оценивается свободными от прав его удержания, от долговых обязательств под его заклад, от наложения на него арестов, сервитутов и прочих ограничений и обременений.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть I, статья 209) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу, что не влечет перехода права собственности к последнему.

Право владения представляет собой возможность иметь у себя данное имущество, право пользования представляет собой возможность использовать его, право распоряжения представляет собой возможность определять юридическую судьбу имущества (отчуждать, уничтожать и т. д.).

Согласно статье 269 ГК РФ земельные участки могут предоставляться лицам в постоянное пользование. Согласно статье 264 ГК РФ лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование.

Указанное лицо вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества.

Здания, сооружения, иное имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.

Согласно статье 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

3.3 Природные и социально-экономические показатели

Объект находится в Заволжском районе, отличающемся по природно-географическим и социально-экономическим факторам от других районов Ивановской области. Район по этим показателям неоднороден, однако, единое административно-правовое регулирование и экономическая взаимозависимость районов позволяет рассматривать его в качестве регионального описания объекта. В параграфе использована информация из литературы и данные Заволжского комитета государственной статистики.

3.4 Процесс оценки и последовательность определения стоимости

В ходе выполнения задания по оценке работа проводилась по следующим основным направлениям:

1. Изучение материалов и документов, представленных Заказчиком, при допущении, что они, верно, отражают хозяйственное и финансовое состояние предприятия. Эти материалы включали, уставные и правоустанавливающие документы, годовые и квартальные финансовые отчеты предприятия, краткую характеристику состава активов ООО «Линкс».

2. Оценка экономического и финансового состояния предприятия исходя из имевшихся в распоряжении оценщиков документов и информации.

3. Анализ возможностей применения трех общепринятых подходов к оценке стоимости: затратного, сравнительного и доходного, и обоснование применяемых подходов к оценке.

4. Применение затратного подхода — метода скорректированных чистых активов, анализ и оценка активов и обязательств ООО «Линкс» с целью определения стоимости скорректированных чистых активов.

5. Применение доходного подхода — метода дисконтированных денежных потоков. Построение чистого денежного потока ООО «Линкс», определение ставки дисконта и расчет стоимости бизнеса.

6. Применение сравнительного подхода — метода отраслевых коэффициентов (мультипликаторов). Анализ данных и продажах объектов аналогов с целью выведения ценовых показателей, используемых для оценки ООО «Линкс».

7. Внесение итоговых корректировок.

8. Согласование полученных результатов.

9. Написание отчета об оценке.

Глава 4. Анализ текущей экономической ситуации в ивановской области

Заволжский район Ивановской области расположен на левом берегу реки Волги, на границе Ивановской и Костромской областей Центрального региона России. От областного центра г. Иваново Заволжский район находится на расстоянии 113 километров.

Заволжский район как административно-территориальная единица, впервые был образован Указом Президиума Верховного Совета РСФСР 29 августа 1958 года. После ликвидации района в 1963 году он вновь был образован 9 октября 1968 года.

Центром района является город Заволжск — город районного подчинения, образован 4 октября 1954 года.

На территории района расположены: поселок городского типа Заречный и 164 сельских населенных пункта. Административно район разделен на 11 сельских и одну поселковую администрации.

По состоянию на 01.01.2006 года площадь района составляет 1148 кв.км., численность населения 20,8 тыс.чел., в том числе городское 14,0 тыс.чел., сельское — 6,8 тыс. чел. Население района из года в год убывает, так как смертность значительно превышает рождаемость.

Заволжский район относится к промышленно — сельскохозяйственным районам Ивановской области. Производственные предприятия района:

ОАО «Заволжский химический завод им. М. В. Фрунзе»;

ОАО «Фибровая фабрика»;

ИОООИ «Помощь»;

ОАО «Заволжское лесопромышленное предприятие»;

МУП «Заволжский лесопункт».

Производством сельскохозяйственной продукции в районе занимается 19 сельскохозяйственных предприятий.

С 1973 года действует железнодорожная ветка Заволжск-Первушино Северной железной дороги, которая значительно облегчила перевозку грузов для района.

До 2004 года перевоз пассажиров и транспорта через реку Волгу осуществлялся теплоходами и паромом Кинешемского речного пароходства, а в зимнее время по льду. В ноябре 2004 года открыто движение по автомобильному мосту через Волгу. Мост связал между собой Заволжский и Кинешемский районы Ивановской области. Открыты автобусные маршруты Заволжск-Кинешма и Заволжск-Иваново.

Введение

в строй моста позволит успешнее решать многие вопросы жизнеобеспечения района.

4.1 Анализ социально — экономического развития Заволжского района на 2006 год и до 2008 года

Прогноз социально — экономического развития Заволжского района на 2006 год и до 2008 года составлен в соответствии со сценарными условиями социально-экономического развития Российской Федерации и методическими рекомендациями Управления экономики и прогнозирования. Прогноз составлен в двух вариантах. Основой для расчета показателей прогноза явились данные предприятий и организаций района, центра занятости населения, пенсионного фонда, фонда медицинского страхования, фонда социального страхования, налоговой инспекции, центральной районной больницы, управлений, комитетов и отделов администрации района.

Показатели, приведенные в прогнозе, могут не совпадать с данными статистики, т.к. статистика собирает отчеты с определенного круга предприятий и организаций, а в прогнозе учтены результаты работы всех предприятий и организаций, расположенных на территории района.

Промышленность в районе представлена следующими предприятиями: Химическая промышленность — группа предприятий с головным предприятием ЗАО «Заволжский химический завод».

Лесная, деревообрабатывающая и целлюлозно-бумажная промышленность — ОАО «Фибровая фабрика».

— ОАО «Заволжское лесопромышленное предприятие».

— МУП «Заволжский лесопункт».

Легкая промышленность — Трикотажная фабрика «Заречье».

Пищевая промышленность — ОАО «Заволжский хлебокомбинат».

В 2004 году практически все отрасли хозяйства района работали с убытками. Общая сумма убытков по району составила 39,3 млн руб. Наибольшие убытки в сумме 30,9 млн руб. получены в промышленности. Ведущим промышленным предприятием района на протяжении многих лет являлся «ОАО «Заволжский химический завод им. М.В.Фрунзе». В общем объеме произведенной промышленной продукции, его доля составляла в разные годы от 66 до 75%. В последние годы завод значительно снижает темпы производства. Идет сокращение кадров, стали регулярными задержки с выплатой заработной платы. С 2002 года завод из прибыльного предприятия стал убыточным. Основными причинами снижения производства продукции является дефицит оборотных средств, проблемы со сбытом готовой продукции, снижение темпов производства в текстильной промышленности, для которой завод поставлял свою продукцию. В конце 2003 года начался процесс реорганизации завода путем выделения нескольких юридических лиц. В настоящий момент существует группа предприятий с головным предприятием ЗАО «Заволжский химический завод». Однако, улучшения работы не произошло. На одном из предприятий начата процедура банкротства. В 2005 году ожидается резкое снижение объемов производства и большое сокращение численности работающих. Районные показатели по выпуску промышленной продукции, в основном, зависят от показателей химзавода, т.к. остальные промышленные предприятия работают без значительных колебаний.

В апреле месяце 2004 года, не выдержав конкуренции на рынке хлебобулочных изделий, остановлено единственное в районе предприятие пищевой промышленности Заволжский хлебокомбинат. Работающие сокращены, предприятие было выставлено на торги и выкуплено предпринимателем, который планирует вновь открыть завод.

В сельском хозяйстве района работает 18 сельскохозяйственных предприятий, 60 крестьянских фермерских хозяйств. По результатам работы за 2004 год по отрасли «сельское хозяйство» получены убытки в сумме 5144 тыс. руб. По сравнению с предыдущим годом убыточность снижена на 4448 тыс. руб.

Сельскохозяйственные предприятия работают в очень тяжелых условиях. Техника морально и физически устарела, на приобретение новой нет средств. Количество крестьянских хозяйств из года в год сокращается, заметной роли в экономике района они не играют.

Население района занимается выращиванием сельскохозяйственной продукции на своих приусадебных участках или участках в коллективных садоводческих товариществах. Из-за сокращения численности рабочих мест в сельскохозяйственных предприятиях и невозможности найти работу, значительная часть сельского населения вынуждена заниматься натуральным хозяйством. В районных показателях раздела «Сельское хозяйство» более половины объемов выпуска продукции принадлежит населению.

В подготовке раздела «Малое предпринимательство» встретились большие трудности, т.к. налоговая инспекция отказывает в получении интересующей нас информации. Прогнозировать увеличение роли малого бизнеса в экономике района сложно из-за отсутствия средств в бюджете на его поддержку.

Районные показатели в разделе «Инвестиции» состоят из объемов средств ОАО «Заволжский химический завод им. М.В.Фрунзе» и объемов средств, выделенных из бюджета области, для строительства и приобретения жилья и техники по линии администрации района. На химзаводе весь объем инвестиций направлен на капитальный ремонт производственных зданий и сооружений и приобретение оборудования. За последние годы объемы инвестиций на этом предприятии значительно снизились. Инвестиции, выделяемые из бюджета области администрации района, направляются на строительство поликлиники в г. Заволжске, строительство водовода, приобретение жилья и техники и т. д.

При заполнении разделов «Труд» и «Денежные доходы и расходы населения» использованы:

— целевая программа «Развитие трудовых ресурсов для отраслей экономики Заволжского района Ивановской области на период до 2010 года»;

— данные предприятий и организаций, расположенных на территории района;

— данные районного отдела ЗАГС о рождаемости и смертности;

— данные районного центра занятости населения о количестве безработных; информация центральной районной больницы о поло-возрастном составе населения

района;

— данные пенсионного фонда о количестве пенсионеров, инвалидов.

Большая часть населения района имеет низкий денежный доход. Средняя заработная плата по району за 2004 год составила 2919 рублей, в 2005 году ожидается 3337 рублей. Среднедушевой доход в 2004 году был 1613 рубля, в 2005 году ожидается 1764 рубля, т. е. более 75% населения района имеет денежный доход ниже прожиточного минимума.

Превышение доходов населения над расходами объясняется тем, что значительные денежные суммы уходят в товарооборот городов Кинешмы, Костромы, Иванова и др. из-за недостатка в торговой сети района таких товаров, как сложно-бытовая техника, верхняя одежда, мебель, меха, ювелирные изделия и др.

Продолжается сокращение сети бюджетных учреждений. В 2004 году закрыты 7 аптечных пунктов, 1 основная школа и 2 начальных школы. В первом полугодии 2004 года произошло объединение Заволжского лицея и основной школы № 2, реорганизация Дома школьника и детско-юношеской спортивной школы в Центр дополнительного образования для детей.

4.2 Обзор отрасли

4.2.1 Данные об объемах производства основных видов продукции лесной отрасли России в январе-мае 2006 года: комментарии Гринпис России

Опубликованы данные Федеральной службы государственной статистики о производстве основных видов промышленной продукции, в том числе лесной отраслью, в январе-мае 2006 г. Данные показывают, что лесная отрасль вошла в период «устойчивой стабилизации» — в смысле прекращения роста производства основных видов продукции.

Это является вполне закономерным итогом истощительной системы лесопользования и того хаоса, который наблюдается в российском лесном хозяйстве на протяжении последних пяти лет. Если реформирование лесной отрасли и дальше будет происходить таким же образом, отрасль неизбежно перейдет от «устойчивой стабилизации» к спаду и разорению.

Сравнение объемов производства как за май, так и за первые пять месяцев 2006 г. с соответствующими периодами 2005 г. все еще показывает рост по большинству видов продукции. Но сравнение майских объемов производства с апрельскими за 2006 г. показывает заметное снижение; та же самая картина наблюдалась и в апреле.

Вот данные Федеральной службы государственной статистики об объемах производства основных видов продукции лесной отрасли России в январе-мае 2006 года.

Пиломатериалы — 8,4 млн куб. м (105,2% по сравнению с январем-маем 2005 г.). Производство в мае по сравнению с апрелем 2006 г. — 86,3%. Фанера клееная — 1,0 млн куб. м (112,7% по сравнению с январем-маем 2005 г.). Производство в мае по сравнению с апрелем 2006 г. — 96,7%. Древесно-волокнистые плиты твердые — 155 млн усл. кв. м (108,5% по сравнению с январем-маем 2005 г.). Производство в мае по сравнению с апрелем 2006 г. — 95,0%. Древесно-стружечные плиты — 1,5 млн усл. куб. м (104,9% по сравнению с январем-маем 2005 г.). Производство в мае по сравнению с апрелем 2006 г. — 83,8%. Целлюлоза товарная — 994 тыс. тонн (101,3% по сравнению с январем-маем 2005 г.). Производство в мае по сравнению с апрелем 2006 г. — 85,8%. Бумага — 1,6 млн тонн (102,3% по сравнению с январем-маем 2005 г.). Производство в мае по сравнению с апрелем 2006 г. — 99,3%.

4.2.2 Анализ деревообрабатывающей отрасли

Согласно данным Госкомстата, ситуация в лесопромышленном комплексе области, несмотря на рост объема производства продукции в действующих ценах за последний год на 19%, остается нестабильной и характеризуется наличием весьма опасных для экономики области проблем: нехваткой сырья, физическим и моральным износом основных фондов, дефицитом инвестиционных ресурсов, отсутствием государственного регулирования и поддержки.

Очень нестабильное положение сохраняется на протяжении последних 4−5 лет с производством промышленной продукции в лесозаготовительной и деревообрабатывающей отраслях. Так, вывезено древесины для отправки потребителям и для переработки в 2004 году 3223.2 тысячи кубометров при почти 10 миллионной расчетной лесосеке и составило 93.7% от соответствующего периода 2003 года, в лесопилении соответственно 386.6 тысяч кубометров и 90.2% к 2003 году.

В целом по России производство продукции резко упало с 1989 по 2005 год соответственно: по вывозке древесины с 351 до 97 млн. куб. м., по пиломатериалам с 83 до 18.6 млн. куб. м., по бумаге с 5.3 до 3.5 млн. тонн. При этом отсутствуют признаки преодоления спада в этих отраслях в целом по России.

Государство через разрушительную систему банкротств передало предприятия за бесценок, порой по цене металлолома машин и оборудования, в частные руки. Порой такие руки оказались нечестными. В результате Заволжский, Кинешемский, Юрьевецкий, Наволокский, Вичугский и другие бывшие леспромхозы практически не работают, люди остались без работы, уменьшилось поступление налогов от реализации производимой лесопродукции. Надо учесть, что большинство этих предприятий являются основными, предприятиями районов области, со всеми вытекающими последствиями.

Новые хозяева предприятий, не обремененные какими-либо обязательствами в пользу государства, не имея долгосрочных инвестиционных планов по расширению производств, улучшению качества выпускаемой продукции, «выжимают» из действующего оборудования остатки для получения прибыли. Износ основных фондов повсеместно достиг критической черты и скоро в области может начаться настоящее бедствие. Из-за отсутствия лесозаготовительной техники, лесовозов, средств для оплаты за лесфонд, топлива и т. д. не работают многие лесопункты. Сельские лесхозы, колхозы уже не имеют лесовозов на вывозку древесины.

И все же посещая современные отечественные деревообрабатывающие предприятия и радуясь их успехам, одновременно испытываешь неудовлетворенность. И задаешься вопросом: почему не видно отечественных станков и оборудования? Как же так получается что огромная лесная держава, с богатыми традициями в области деревообработки, не имеет своего деревообрабатывающего станкостроения? Нельзя же всерьез говорить о нескольких заводах, которые продолжают с грехом пополам выпускать далекие от совершенства станки. Это по сравнению с тысячами больших, средних и совсем маленьких фирм Европы, которые стабильно выпускают самое современное деревообрабатывающее оборудование

Все это относится и к оцениваемому оборудованию. Заводами изготовителями производиться очень небольшое количества оборудования отечественного производства.

Бывают случаи, когда завод-изготовитель включает в число дополнительных опций даже такие устройства безопасности, как кнопки аварийной остановки, тепловую защиту электродвигателей, тормозные устройства пильных и фрезерных шпинделей. В основном это касается простых, недорогих станков, когда стоимость отдельного узла реально влияет на общую цену станка. Иногда встречаются конструктивные ошибки, недопустимые с позиций безопасности оборудования. Например, был поставлен станок, в котором пневматическая распределительная аппаратура была смонтирована в одном шкафу с электроаппаратурой, что является грубейшим нарушением по технике безопасности при эксплуатации данного оборудования.

4.2.3 Лесные ресурсы

Леса Ивановской области занимают 1037,5 тыс. га или 44 процента от общей площади. По экспертным оценкам для обеспечения минимальных биологических потребностей человеку необходимо 0,07 га леса. На каждого жителя области приходится 0,7 га леса (мир в целом — 0,8, Россия — около 5). Для области с высокой концентрацией промышленности и высокой плотностью населения леса имеют особое важное социально-экономическое значение, являются не только кладовой древесины, различных видов дичи, дикорастущих плодов и ягод и источником эстетического наслаждения, но и основным типом наземных экосистем, поддерживающим устойчивость биосферы, включая чистку воздуха, воды и стабилизирующих круговорот биогенных элементов. Специалисты оценивают состояние лесов Ивановской области как удовлетворительное. Доля хвойных лесов изменилась незначительно и составляет 46% от лесопокрытой площади. Возрастная структура характеризуется следующими показателями: молодняки составляют 29%, средневозрастные 38%, приспевающие — 20%, спелые и перестойные — 15%, соотношение по классам возраста улучшается. Основной продукцией леса является древесина, объем ее заготовки в последние годы снижается. В 1997 году заготовлено 337,4 тыс.куб. при расчетной лесосеке главного пользования — 1388,2 тыс.куб. или 27%. Неполное использование расчетной лесосеки связано с ограниченным спросом на древесину из-за неплатежеспособности предприятий и населения. Кроме заготавливаемой древесины лес располагает значительным количеством побочной продукции. По данным Костромской лесной опытной станции каждый гектар лесопокрытой площади области в среднем может дать 1,9 кг ягод брусники, клюквы, черники, голубики, 11,5 кг грибов и 2,7 кг лекарственного сырья, что в общей сложности составит около 2 тыс. тонн ягод, 11 тыс. тонн грибов, 3 тыс. тонн лекарственного сырья и значительное количество других даров природы. В лучшие годы в области заготавливалось до 500 тонн ягод, 1000 тонн грибов и более 100 тонн лекарственного сырья. В настоящее время их заготовка сведена до минимума. Кроме того, каждый гектар лесопокрытой площади в год выделяет от 10 до 30 тонн кислорода и ассимилирует из воздуха до 11 тонн окиси углерода, что способствует улучшению экологической обстановки на территории области. Для поддержания леса в удовлетворительном состоянии лесоводами области проводится значительная работа по уходу. Лесовосстановление проводилось путем создания лесных культур на площади 2949 га и содействия естественному возобновлению леса на площади 1508 га. В связи со снижением объемов сплошной годичной рубки, управлением лесами предусматривается постепенное снижение объемов посадки лесных культур, при одновременном повышении их качества. Уход за лесными культурами выполнен на площади 11 049 га, в том числе механизированным способом на 1382 га. Рубки ухода за лесом проведены на площади 22 436 га, при этом заготовлено 401,5 тыс.куб. древесины, что на 50,5 тыс.куб. превышает уровень 1996 года. На фоне сравнительно благополучного уровня ведения лесного хозяйства в системе федеральной службы иное положение в лесах Минобороны, РФ, которые на территории области занимают 43,4 тыс.га. Как показали проверки, расточительство лесных ресурсов, захламленность леса металлоломом, строительными и другими отходами, отсутствие системы ухода за лесом стало нормой в работе военных лесничеств. Кроме того, ими прекращена работа по восстановлению лесов. Посадка лесокультур не проводится с 1992 года. Лесоустройство не проводилось с 1953 года. Меры административного воздействия на руководителей военных лесничеств, как правило, значительных положительных результатов не дают. Не лучше положение в сельскохозяйственных лесах, которых в области 224,9 тыс.га. На протяжении многих лет в погоне за сиюминутной прибылью лес хищнически вырубался. В результате в Фурмановком, Шуйском, Юрьевецком районах спелые леса вырублены полностью. В настоящее время администрацией областное участием заинтересованных структур области и районов, принимаются необходимые меры, обеспечивающие изменение положения к лучшему в системе ведения лесного хозяйства. В 1997 году в лесах области сложилась чрезвычайная пожарная опасность. За пожароопасный сезон в лесах гослесфонда зарегистрировано 239 случаев возникновения пожаров. Только благодаря своевременному обнаружению и тушению загораний в начальной стадии, пройденная пожаром площадь составила только 236 га. Тревогу вызывает состояние лесов, находящихся в ведении Минобороны РФ. Низкой дисциплиной и ответственностью со стороны служб военных лесничеств можно объяснить возрастание в последние годы на их территории лесных пожаров. В результате, только в 1997 году в Гороховецком военном лесхозе на территории Южского и Пестяковского районов площадь пройденная пожаром составила 1400 га. И только благодаря мерам, принятым администрацией области пожар удалось потушить. Значительный ущерб лесному хозяйству наносится и лесонарушениями, количество которых с каждым годом увеличивается. Если в 1996 году было установлено 77 лесонарушений, ущерб составил 216,3 млн. руб, то в 1997 году соответственно 96 и 384,5 млн руб. Добровольно возместили ущерб 21 нарушитель, а 36 протоколов о лесонарушениях переданы в суды.

4.2.4 Анализ рынка недвижимости Ивановской области

Недвижимое имущество Ивановской области представлено недвижимостью всех форм собственности:

— федеральным имуществом, находящимся в собственности Ивановской области;

— областным имуществом;

— муниципальным имуществом;

— имуществом, находящимся в собственности юридических и физических лиц.

В области действует система регистрации прав на объекты недвижимости. Головной организацией является учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с ним на территории Ивановской области. Учреждение юстиции имеет свои филиалы во всех районах области.

Областная система технической инвентаризации представлена филиалом государственного унитарного предприятия (ФГУП) Ростехинвентаризация по Ивановской области и развитой сетью его филиалов в районах области. Наличие этих организаций в районах области позволяет совершать сделки с объектами недвижимости и оформлять переход прав на него по месту нахождения объекта недвижимости, не выезжая в областной центр.

На территории Ивановской области расположено 8849 объектов недвижимости федеральной собственности, из них 4788 (общей площадью 3 069 549,59 кв. метров) объектов закреплены за федеральными государственными учреждениями на праве оперативного управления и 3457 (общей площадью 2 274 109,96 кв. метров) объектов закреплены на праве хозяйственного ведения за федеральными государственными унитарными предприятиями.

Областная недвижимость представлена 2558 объектами площадью 988 387,28 кв.м. В хозяйственном ведении областных государственных предприятий находится 876 объектов площадью 237 006,18 кв.м. Областные государственные учреждения владеют 1453 объектами площадью 697 553,35 кв.м.

В области имеются 1036 объектов незавершенного строительства, из них 124 объекта федеральной собственности. Часть из них могут быть интересны с точки зрения вложения инвестиций.

На территории Ивановской области расположено 2308 объекта культурного наследия, 184 — федерального значения и 250 — регионального значения. Большинство из них используются в хозяйственной деятельности субъектов. Однако ряд объектов требуют определенных вложений прежде, чем их можно будет задействовать.

В области реализуется ряд инвестиционных проектов по вовлечению в хозяйственный оборот объектов культурного наследия. Инвесторам, как правило, предоставляется право аренды, при условии реализации ими инвестиционного проекта.

Временно неиспользуемые, нежилые помещения в зданиях, принадлежащих государственным организациям, используется в качестве объектов аренды. Арендодателем по договорам аренды областного и федерального имущества выступает комитет по управлению государственным имуществом Ивановской области. Комитет как арендодатель и организация владелец имущества — балансодержатель оформляют договоры аренды, контролируют исполнение арендатором условий договоров. Кроме этого, балансодержатель по отдельному договору на оказание услуг предоставляет арендатору полный набор коммунальных услуг: услуги по охране, уборке арендуемого помещения и прилегающей территории. Величина арендной платы варьируется, в зависимости от зоны, в которой расположен объект аренды, состояния, качества помещения, типа здания. Базовая ставка арендной платы составляет 450 рублей за 1 кв. метр в год.

Администрация области предпринимала и продолжает предпринимать серьезные меры, направленные на то, чтобы привлечь инвесторов, которые намерены осуществлять инвестиции в государственное недвижимое имущество.

5. Финансово — экономический анализ предприятия ООО «Линкс»

Для анализа финансового состояния ООО «Линкс» использовались бухгалтерские балансы за 2006, 2007, 2008 года, отчеты о финансовых результатах, аналитические коэффициенты за те же периоды. Все исходные данные и расчеты приведены в приложении к настоящему отчету.

Общая характеристика. Проведя предварительный анализ данных бухгалтерской отчетности ООО «Линкс» можно сделать следующие выводы.

По состоянию на 1 января 2005 года валюта баланса составляла 7 135 800 рублей. В течении анализируемого периода валюта баланса увеличилась на 4 967 550 тысячу рублей. Итог баланса на 01.01.2007 года составляет 12 103 350 рублей.

Как видно из данных сравнительного аналитического анализа за 2005, 2006, 2007 годы (см. приложение к отчету), внеоборотные активы организации не претерпели значительных изменений произошло небольшое снижение на 250 950 рублей. Произошло снижение нематериальных активов на 10 500 рублей. Основных средств на 549 150 рублей. В то же время появляется новая статья в размере 309 750 рублей отложенные налоговые обязательства.

По оборотным активам картина значительно изменилась. Запасы на предприятии увеличились на 1 853 250 рублей, из них сырье и материалы увеличились на 1 488 900 рублей, готовая продукция на складе увеличились на 403 200 рублей.

За анализируемый период резко выросла дебиторская задолженность. По состоянию на 01.01.2005 года дебиторская задолженность составляла 2 530 500 рублей, на 1.01.2006 год — 6 483 750 рублей, на 01.01.2007 год 5 482 050 рублей. Дебиторская задолженность на последний отчетный период составила 47.55% к итогу баланса.

Данные в сравнительном аналитическом балансе, выраженные в процентах к изменению итога баланса, показывают, за счет каких средств и в какой мере изменилась стоимость имущества организации.

Структура совокупных активов в конце 2006 года и в течении 2007 года характеризуется существенной долей оборотных активов в стоимости имущества, из них основную долю составляет дебиторская задолженность 47,55%.

В конце 2005 года предприятие имело нераспределенную прибыль отчетного года в размере 258 300 рублей, в 2006 и 2007 годах эта величина имела отрицательный показатель и составляла -1255 тысяч рублей, -2 376 150 рублей соответственно.

В пассивной части баланса преобладающий удельный вес имеют краткосрочные пассивы. Они составляют 98,28% в пассиве баланса. Большую долю в них занимает кредиторская задолженность: в 2005 году — 1 207 500 рублей, в 2006 году — 877 800 рублей, в 2007 году — 6 809 250 рублей. За анализируемый период эта статья увеличилась на 5 601 750 рублей. Так же произошло увеличение статьи займы и кредиты. С 2005 года она увеличилась на 330 750 рублей. Ее вес в балансе — 38,97%.

В 2005 году долгосрочные пассивы у организации отсутствуют. В 2006 и 2007 годах появляются отложенные налоговые обязательства в размере 30 450 рублей в 2006 году и 75 600 рублей в 2007 году.

Не в один из анализируемых периодов предприятие не было обеспечено собственными средствами. Эти показатели имеют отрицательное значение в 2005 году -1 480 500 рублей, в 2006 году -1 099 350 рублей, в 2007 году -2 202 900 рублей.

В то же время растет значение заемных средств в деятельности предприятия. На 01.01.2008 год этот показатель 11 404 050 рублей. Он вырос в два раза по сравнению с 2005 годом (в 2005 году — 5 462 100 рублей).

То есть, можно сказать, что в целом капитал организации сформирован из заемных средств.

Маловероятно улучшение ситуации на анализируемом предприятии. Большое значение имеет управление кредиторской задолженностью отслеживание сроков ее погашения. По мнению оценщика, дальнейшая судьба предприятия напрямую зависит от качества управления, грамотной финансовой политики руководства.

В результате проведенного анализа финансово-хозяйственной деятельности ООО «Линкс» можно сделать следующие выводы:

В целом капитал организации в отчетном 2007 году сформировался за счет заемных источников средств. Доля собственных средств в 2007 году составляла 13,9% в итоге баланса, в то время как доля заемных средств составляла 19,11% в итоге баланса.

В конце 2007 года ООО «Линкс» не располагало собственными оборотными средствами.

Платежеспособность ООО «Линкс» в анализируемом периоде находится на недостаточном уровне для того, чтобы отвечать по собственным обязательствам. Большие проблемы имеются в связи с низкой абсолютной ликвидностью.

Структура собственного капитала за анализируемый период имела тенденцию к снижению, происходит рост заемного капитала.

6. Подходы к оценке рыночной стоимости бизнеса и обоснование причин их выбора

Существует три подхода к оценке стоимости акций.

Затратный подход — совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Затратный подход в оценке акций рассматривает стоимость предприятия или доли участия в нем с точки зрения понесенных издержек. В рамках этого подхода проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость всех обязательств, и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Определенная таким образом стоимость бизнеса делится на количество акций в уставном капитале.

В основе оценки рыночной стоимости всегда лежат конкретные сделки, совершенные на рынке. Сравнительный подход предусматривает использование информации по открытым компаниям, акции которых котируются на фондовом рынке, в качестве ориентиров при оценке предприятий, по которым нет информации о рыночных котировках.

Критериями выбора компаний-аналогов, как правило, являются: принадлежность к определенной отрасли (подотрасли), объем ежегодной выручки, развитость и открытость рынка собственных акций, отсутствие процесса активной скупки акций с целью поглощения другими компаниями, отсутствие убытков за ряд отчетных периодов.

Определение стоимости бизнеса доходным подходом основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес больше, чем текущая стоимость будущих доходов, получаемых в результате его функционирования (иными словами, покупатель в действительности приобретает не собственность, а право получения будущих доходов от вложения в собственность).

Аналогичным образом, собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Считается, что в результате своего взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

Особенности применения трех подходов к оценке.

Затратный подход в меньшей степени приемлем для определения рыночной стоимости миноритарных (неконтрольных) пакетов акций компании, производящей товары и услуги. В то же время информация о рыночной стоимости имущества может быть интересна потенциальному стратегическому инвестору. Результаты оценки, полученные затратным подходом, могут быть скорректированы с учетом продажи неконтрольного пакета и уровня ликвидности акций.

Сравнительный подход при оценке рыночной стоимости акций может оказывать очень большое влияние на итоговое согласование стоимости, если оценщики располагают информацией по сделкам с акциями предприятий, аналогичных оцениваемому. Систематические продажи сопоставимых предприятий или их акций, биржевые котировки позволяют, основываясь на финансовом анализе, оценить отличия объекта оценки от предприятий-аналогов и получить обоснованную цену акций оцениваемого предприятия.