Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

ДИПЛОМНЫЙ ПРОЕКТ

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

• Введение
• Глава 1. Общие положения
• 1.1 Дата оценки
• 1.2 Цель оценки, предполагаемое использование ее результатов
• Глава 2. Определение оцениваемой стоимости
• 2.1 Состав оцениваемых прав
• 2.2 Вид оцениваемой стоимости
• Глава 3. Процесс оценки
• 3.1 Процедура оценки, объем и этапы исследования
• Глава 4. Объект оценки
• 4.1 Общая характеристика местоположения
• 4.2 Локальные характеристики местоположения
• 4.2.1 Границы и ближайшее окружение
• 4.2.2 Преобладающие виды землепользования
• 4.2.3 Репутация района
• 4.2.4Транспорт
• 4.2.5 Экологические характеристики территории
• 4.3 Анализ конкуренции в локальном окружении объекта оценки
• 4.3.1 Описание зон влияния объекта
• 4.3.2 Анализ предложения в локальном окружении
• 4.3.3 Анализ спроса
• 4.3.4 Арендные ставки
• 4.3.5 Паркинг
• 4.5 Ситуационный план месторасположения объекта оценки
• 4.6 Описание объекта оценки
• 4.6.1 Описание земельного участка
• 4.6.2 Размер земельного участка.
• 4.6.3 Границы и ближайшее окружение
• 4.6.4 Зонирование по градостроительной ценности
• 4.6.5 Транспортная доступность
• 4.6.6 Рельеф и форма участка
• 4.6.7 Экологическое состояние
• 4.6.8 Сервитуты и обременения
• 4.6.2 Описание здания
• 4.6.2.1 Характеристика конструктивных элементов здания
• 4.6.2.2 Технические характеристики здания
• 4.7 Позиционирование объекта оценки
• Глава 5. Анализ экономической ситуации в России за 1-ое полугодие 2007 г.
• 5.1 Основные показатели развития экономики
• 5.2 Рынок труда и доходы населения
• 5.3 Численность населения
• 5.4 Инвестиции
• 5.5 Строительство
• 5.6 Уровень инфляции
• 5.7 Денежно-кредитная политика
• 5.8 Финансы предприятий реального сектора экономики
• Глава 6. Анализ экономической ситуации в Санкт-Петербурге
• 6.1 Инвестиции
• 6.2 Строительная деятельность
• 6.3 Розничная торговля
• 6.4 Рынок труда и доходы населения
• 6.5 Демография
• 6.6 Инфляция
• 6.7 Бюджет Санкт-Петербурга
• 6.8 Финансы крупных и средних организаций
• 6.9 Кредитные вложения
• Глава 7. Обзор рынка недвижимости Санкт-Петербурга
• 7.1 Обзор рынка офисной недвижимости
• 7.1.1 Встроенные офисные помещения
• 7.1.2 Бизнес-центр
• 7.1.2.1 Анализ предложения
• 7.1.2.2 Анализ спроса
• 7.1.2.3 Арендные ставки
• 7.1.2.4 Стоимость купли-продажи офисных помещений
• 7.1.2.5 Сделки по купле-продаже офисной недвижимости.
• 7.1.2.6 Наиболее значимые события на рынке офисной недвижимости
• 7.2 Обзор рынка торговых помещений
• 7.2.1 Сегментация рынка торговых помещений
• 7.2.2 Рынок встроенных торговых помещений
• 7.2.3 Рынок торговых помещений, к которым относятся уличные ларьки, рынки
• 7.2.4 Торговые центры
• 7.2.5.1 Анализ предложения
• 7.2.5.2 Спрос
• 7.2.5.3 Потенциал рынка торговых помещений
• 7.2.5.4 Арендные ставки
• Глава 8. Прогноз динамики арендных ставок на торговые помещения
• 8.1 Анализ динамики арендных ставок в историческом центре
• 8.2 Анализ динамики арендных ставок на периферии г. Санкт-Петербурга
• Глава 9. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
• 9.1 Анализ наиболее эффективного использования участка земли как условно свободного
• 9.1.1 Застройка земельного участка офисным зданием с полузаглубленной автостоянкой с дальнейшей сдачей помещений в аренду
• 9.1.1.1 Определение технико-экономических показателей объекта
• 9.1.1.2 Расходная часть проекта
• 9.1.1.3 Прогнозирование будущих доходов
• 9.1.4 Определение заполняемости офисного центра
• 9.1.5 Прогнозирование операционных расходов
• 9.1.6 Определение текущей стоимости реверсии
• 9.1.7 Результаты расчетов
• 9.2 Застройка земельного участка торгово-офисным зданием с подземной автостоянкой с дальнейшей сдачей помещений в аренду
• 9.2.1 Определение технико-экономических показателей объекта
• 9.2.2 Расходная часть проекта
• 9.2.3 Прогнозирование будущих доходов
• 9.2.4 Определение действительного валового дохода
• 9.2.5 Определение заполняемости торгово-офисного центра
• 9.2.6 Прогнозирование операционных расходов
• 9.2.7 Определение ставки дисконтирования
• 9.2.8 Определение текущей стоимости реверсии
• 9.3 Анализ рисков на этапе наилучшего и наиболее эффективного использования
• Глава 10. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли c существующими улучшениями
• 10.1 Вариант 1: сдача в аренду всех площадей бизнес-центра под офисную функцию
• 10.2 Вариант 2: сдача в аренду первых этажей под коммерческие помещения, остальные этажи под офисную функцию
• Глава 11. Определение рыночной стоимости объекта оценки
• Глава 12. Оценка объекта недвижимости с использованием затратного подхода
• 12.1 Определение рыночной стоимости комплекса прав на земельный участок
• 12.1.1 Методы, используемые при оценке рыночной стоимости земельных участков
• 12.1.2 Обоснование выбора подходов для оценки рыночной стоимости комплекса прав на земельные участки
• 12.2 Расчет восстановительной стоимости здания
• 12.3 Определение прибыли предпринимателя
• 12.4 Определение величины накопленного износа
• 12.4.1 Определение физического износа
• 12.4.2 Определение функционального износа
• 12.4.3 Определение износа внешнего воздействия
• 12.4.4 Определение рыночной стоимости комплекса прав на объект недвижимости
• Глава 13. Оценка объекта недвижимости с использованием сравнительного подхода
• 13.1 Метод моделирования рыночного ценообразования
• 13.2 Метод сравнительного анализа сделок (метод сравнения продаж)
• 13.3 Подбор аналогов
• Глава 14. Оценка недвижимости с использованием доходного подхода
• 14.1 Определение технико-экономических показателей объекта
• 14.2 Прогнозирование будущих доходов
• 14.3 Определение валового потенциального дохода
• 14.4 Определение эффективного валового дохода валового дохода
• 14.5 Прогнозирование операционных расходов
• 14.6 Определение ставки дисконтирования
• 14.7 Определение текущей стоимости реверсии
• 14.8 Анализ рисков. Анализ чувствительности
• Глава 15. Согласование полученных результатов
• Структурирование проблемы согласования результатов в виде иерархии
• Список использованной литературы
• Приложения

Развитие рыночной экономики в России привело к многообразию форм собственности и возрождению собственника, к увеличению количества объектов собственности в хозяйственном обороте.

Одним из основных вопросов, которые возникают у предприятий, фирм, акционерных обществ, является вопрос о стоимости объекта собственности.

Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка объектов собственности является обязательной при приватизации, передаче в доверительное управление либо в аренду, продаже, национализации, выкупе, ипотечном кредитовании, передачи в качестве вклада в уставные капиталы.

Таким образом, оценочная деятельность представляет собой важнейшую составляющую при создании развитой инфраструктуры, которая необходима для дальнейших экономических преобразований в нашей стране.

Оценка стоимости стала неотъемлемым инструментом в арсенале современного российского бизнесмена, финансиста, менеджера.

В рамках данной работы была выполнена оценка действующего бизнес-центра класса В+, с анализом наилучшего и наиболее эффективного использования земли как свободного и с улучшениями, с использованием трех подходов и анализом рисков. Конечным результатом является обоснованная рыночная стоимость объекта.

Краткое изложение основных фактов и выводов:

Глава 1. Общие положения

1.1 Дата оценки

Дата проведения оценки: 20 сентября 2007 года, дата определения стоимости: 20 сентября 2007 года, дата составления отчета: 20.04.2008года

1.2 Цель оценки, предполагаемое использование ее результатов

Целью оценки является определение рыночной стоимости комплекса прав на объект недвижимости в соответствии с законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135 ФЗ от 29.07.98 г. для принятия управленческого решения.

оценка рыночная стоимость недвижимость

Глава 2. Определение оцениваемой стоимости

2.1 Состав оцениваемых прав

Права собственности:

§ Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

§ Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В том числе, собственник вправе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставляя за собой право владения, пользования и распоряжения имуществом, а также отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. [1]

Право аренды:

право аренды предполагает передачу принадлежащего собственнику имущества за плату во временное владение и пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использованного арендованного имущества, являются его собственностью. [1]

Содержание права аренды [2]:

Аренда — право временного возмездного владения и/или пользования чужим имуществом.

Арендная плата — плата за право пользования чужим имуществом.

Рыночная арендная плата — переменная арендная плата в период действия договора.

Рыночная ставка — размер арендной платы за один квадратный метр помещения в год (квартал, месяц), определенный методами оценки рыночной стоимости.

2.2 Вид оцениваемой стоимости

Рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда. [4]

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда [3]:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Исходя из этого определения, предполагаются следующие условия:

Продавец и покупатель действуют в рамках закона на основе типичных мотивировок, и сделка не является вынужденной ни для одной из сторон;

Обе стороны хорошо информированы о предмете сделки и действуют в целях наилучшего удовлетворения собственных интересов;

Объект выставлен на открытом рынке достаточное время;

Цена не является следствием специального кредитования или уступки какой-либо из сторон, участвующих в сделке, осуществляемой без сговора и мошенничества;

Цена сделки — самая высокая, из реально возможных, для продавца, и самая низкая, из реально возможных, для покупателя, причем покупатель и продавец не являются взаимозависимыми лицами.

Содержательная часть определений одинакова.

Глава 3. Процесс оценки

3.1 Процедура оценки, объем и этапы исследования

Процесс оценки — это документально и логически обоснованная процедура исследования ценностных характеристик оцениваемого объекта, основанная на общепринятых методах и подходах к оценке.

Задача оценщика — определение и количественная интерпритация степени полезности оцениваемого имущества. Суммарное действие всех рыночных факторов, влияющих на стоимость объекта, резюмируется в итоговом суждении.

Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включала в себя следующие этапы:

1. Обследование объекта: процесс оценки начинается с инспекции объекта оценки, его описания, исследования его состояния и выделения особенностей. После этого производится анализ возможных вариантов использования объекта с целью нахождения наиболее эффективного.

2. Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были собраны и проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные, административные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах страны, региона, города и района расположения объекта.

3. Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана более детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно предложенным к продаже и проданным. Сбор данных осуществлялся путем изучения соответствующей документации, публикаций в специализированных периодических изданиях, публикаций в Интернете.

4. Анализ наиболее эффективного использования: вывод сделан на основе собранной информации с учетом существующих ограничений, специфики местоположения и функциональных особенностей объекта.

5. Применение методов оценки объекта: для оценки рыночной стоимости объекта рассматриваются три классических метода (затратный, доходный и сравнительный). Описание каждого метода, исходные данные, результаты расчета либо обоснование отказа от применения подхода содержатся в соответствующих разделах дипломной работы.

6. Согласование рассчитанной стоимости: на данном этапе аналитически согласовываются все результаты, полученные на предыдущих этапах.

Глава 4. Объект оценки

4.1 Общая характеристика местоположения

Согласно существующему административно-территориальному делению объект оценки расположен в границах Приморского района Санкт-Петербурга.

Приморский район — один из наиболее молодых и самых больших районов города. Располагаясь на северо-западе города, территория района выходит на юге к Невской губе Финского залива. С запада к нему примыкает территория Курортного района, на севере он граничит с Ленинградской областью, а на востоке — с Выборгским районом. Столь разноплановое окружение, а также различия в структуре и сроках застройки района, не позволяют рассматривать район как гомогенную среду, которая на всей своей территории равноценна с точки зрения инвестиционной привлекательности.

Приморский район граничит с:

Ё Выборгским районом — граница проходит на северо-восток от пересечения реки Черной с линией Высоковольтных сетей по юго-восточной стороне кварталов 68, 69, 70, 71, по южной стороне квартала 74 и по восточной стороне кварталов 75, 77, 92 Песочинского лесничества Парголовского парклесхоза, далее по оси дороги Каменка-Парголово до западной стороны полосы отвода железной дороги Санкт-Петербург — Белоостров и далее по ней на юго-восток до улицы Торжковской, на запад по оси этой улицы, затем на юго-восток по оси улицы Студенческой, на юг по юго-западной стороне Кантемировской площади, включая территорию завода, далее на юго-запад по оси улицы Кантемировской и по оси Кантемировского моста до оси реки Большая Невка;

Ё Петроградским — по оси реки Большая Невка;

Ё Курортным районом.

Площадь района: 11,4 тысяч га.

Население: около 500 тысяч человек.

Транспорт: градостроительное развитие Приморского района тормозят проблемы транспорта.

Железнодорожные линии:

Курортный район (Сестрорецк) — станции — Лахта, Ольгино;

Выборгский район — станции — Удельная, Озерки, Шувалово.

Станции метро:

1. Московско-Петроградская линия (2) — «Пионерская» ;

2. Правобережная линия (4) — «Старая Деревня», «Черная речка» .

Разные части района находятся на значительном расстоянии друг от друга. Поэтому каждая из них имеет свои основные транспортные магистрали и главные торговые улицы.

Основные транспортные магистрали:

1. Лахтинский массив

Приморский проспект (ведет в Курортный район), улицы Савушкина и Школьная;

2. Территория между Черной речной и проспектом Энгельса

Главными транспортными магистралями и основными торговыми улицам здесь являются Ланское шоссе и Торжковская улица, соединяющие набережную Черной речки с проспектом Энгельса;

2. Комендантский аэродром

В этот жилой массив ведет от набережной черной речки Коломяжский проспект. Главными транспортными магистралями служат проспект Испытателей (продолжает Светлановский проспект), проспекты Богатырский и Королева (идут параллельно проспекту Испытателей). От проспекта Королева в район озера Долгое ведут проспекты Авиаконструкторов и Комендантский, продолжающие проспект Испытателей.

3. Коломяги

Основные магистрали этой части района — Главная улица, ведущая на Поклонную гору, Озерковская улица — Суздальские озера, Ново-Александровская улица, соединяющая Коломяги с Каменкой.

Экология района: экологическая обстановка в районе считается одной из самых благоприятных для проживания. Доля зеленых насаждений в общей площади района составляет 23,9%. В плане загрязнения воздуха весь Приморский район достаточно благополучен, — роза ветров приносит сюда чистые воздушные массы с Курортного района. Выбросы в атмосферу незначительны и составляют менее 5-ти тысяч тонн в год.

По данным аэросъемки, мощность дозы гамма-излучения превышает 16 мкР/ч в районе ул. Авиаконструкторов и Комендантского проспекта (от 16 до 20 мкР/ч). Норма радиационного фона составляет 8−9, максимум — 13 мкР/ч. В остальных частях района радиационная обстановка нормальная.

По данным Управления по охране окружающей среды при Администрации Санкт-Петербурга, практически вся территория Черной речки имеет степень загрязнения тяжелыми металлами от «опасной» до «чрезвычайно опасной». Наиболее опасное загрязнение («чрезвычайно опасное») обнаружено в кварталах, примыкающих к месту впадения Черной речки в Большую Невку.

По степени загрязненности почвы самым неблагополучным является Комендантский аэродром.

Район пр. Королева и далее на север является большой промышленно-складской зоной (ТЭЦ, завод «Метробетон», «Знамя Труда», и самое печальное — пункт перевалки бутового мусора, где его перегружают в большие контейнеры для вывоза на захоронение). В результате, территория площадью в несколько гектаров загрязнена бытовым мусором. Перспективы этой промышленной зоны неясны.

Экологическое состояние жилых кварталов БКА среднее, но рядом находится «Удельный парк», что существенно повышает рейтинг примыкающих кварталов.

Коммерческая недвижимость. По данным группы исследований и аналитики Colliers International, здесь самая высокая обеспеченность торговыми объектами по городу — 908 кв. м на 1000 жителей, торговыми центрами — 697 кв. м на 1000 жителей. Торговая зона сформировалась у станции метро «Пионерская» (большое количество ларьков ликвидировано, а прилегающие территории девелоперы разобрали для создания современных торговых объектов): ТЦ «Аэродром», ТЦ «Купеческий Двор», ТЦ «Сити Молл», ТРК «Рамстор» .

Обеспеченность офисными площадями неравномерна: деловая активность наблюдается на Ушаковской и на набережной Черной речки.

По данным аналитического отдела «АйБи ГРУПП», в Приморском районе располагается 6% бизнес-центров города.

В гостиничном секторе можно ожидать появления гостиниц бизнес-класса в составе многофункциональных комплексов, что связано с развитием конференц-туризма.

Местами в районе возникают зоны гиперконцентрации ритейла. В целом можно сказать, что основные виды коммерческой недвижимости, которые могут развиваться в спальном районе, представлены в достаточном количестве.

Три года назад начали появляться первые проекты современной офисной недвижимости: БЦ компании «Содружество» на Коломяжском пр., Atlantic City на ул. Савушкина, БЦ в составе ТРК «Гулливер», БЦ на Оптиков, 4, БЦ «Автохаус», проекты редевелопмента промышленных площадок в районе Черной речки на заводе «Ильич» и др. В целом на территории района можно выделить несколько пока небольших офисных кластеров: район Черной речки (активный редевелопмент заводов); район Старой Деревни. Приморский район демонстрирует тенденцию миграции высококлассных офисов из центра города на окраины: район очень большой по численности населения, соответственно возникает потребность в размещении новых рабочих мест.

Район несколько проблемный с точки зрения транспортной доступности — выезд и въезд бывает крайне затруднителен, что также создает предпосылки для развития офисной недвижимости внутри района.

Один из самых насыщенных районов города в сегменте торговой недвижимости, лидер по строительству нового жилья, где проживают достаточно высокодоходные слои населения. Все это создает предпосылки для развития торговой функции. Начиная с первых комплексов «Адаманта», в районе получили развитие как форматы ТЦ, так и форматы гипермаркетов: «Лента», «О'КЕЙ», «Сезон», «Максидом» и др.

Кластеры формирования торговой активности приходятся на район ст. м. «Пионерская» («Рамстор», «Сити-Молл», «Купеческий двор» и др.), район Богатырского проспекта («Променад», «О'КЕЙ», «Метро», «Максидом», «Миллер Центр», «Континент-2» и др. Эта торговая зона начинает сливаться с торговой зоной в Старой Деревне: «Мегамарт», «Мебель Сити», «Платформа» и др.), и третья зона — на выезде из города, на пересечении Приморского пр. и ул. Савушкина («О'КЕЙ», «Лента», «Atlantic City», «Меркурий» и др.). Источник информации: сайт http/bn.ru

Выводы:

Ё Приморский район, с точки зрения расположения основных транспортных магистралей и наличия станций метро, является привлекательным для расположения офисной функции.

Ё Высокая перспективная конкуренция по офисам в ближайшем окружении, по торговле — со стороны торговых центров в пределах 10 мин. транспортной доступности.

Ё Приморский район — достаточно динамично развивающийся район, один из самых насыщенных районов города в сегменте торговой недвижимости, лидер по строительству нового жилья, где проживают достаточно высокодоходные слои населения.

Ё Экологическая обстановка в районе считается одной из самых благоприятных для проживания. Доля зеленых насаждений в общей площади района составляет 23,9%. В плане загрязнения воздуха весь Приморский район достаточно благополучен. Выбросы в атмосферу незначительны и составляют менее 5-ти тысяч тонн в год.

Ё Стабильный рост спроса на офисы класса «А» и «В» по всему городу;

4.2 Локальные характеристики местоположения

4.2.1 Границы и ближайшее окружение

Обозначение границ среды местоположения объекта основывается на определении естественных и антропогенных факторов, влияющих на сравнительную стоимость, привлекательность и тенденции изменения той недвижимости, которая окружает интересующий нас объект.

Объект оценки находится в Приморском административном районе Санкт-Петербурга, наб. Черной речки, дом 43.

Объект оценки расположен в квартале, ограниченном:

· с севера — улицей Лисичанской;

· с запада — улицей Старобельской;

· с юга — набережной Черной речки;

· с востока — улицей Графова.

Заданные границы охватывают территорию, характеризующуюся относительно однородными социальными, экономическими и административными факторами, которые оказывают влияние на стоимость недвижимости, а также схожим характером землепользования.

Квартал местоположения объекта оценки характеризуется как зона общественно-деловой застройки.

Земельный участок под строительство нового здания располагается по адресу наб. Черной речки, д. 43, и принадлежит ОАО «Завод «Прогресс». Участок ограничен с севера — ул. Лисичанской, с запада — ул. Старобельской, с юга — 2−3-х этажным существующим административным зданием, с востока — корпусом № 7 ((здание завода), с примыкающим к нему корпусом 5/14 (котельная).

Основные торговые объекты и предприятия сферы услуг расположены на ул. Торжковской и прилегающих к ней территориях.

Инженерная инфраструктура микрорайона развита достаточно.

4.2.2 Преобладающие виды землепользования

В Соответствии с Генеральным планом развития Санкт-Петербурга, утвержденным Законом Санкт-Петербурга от 22.12.2005 г., № 728−99 «О генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга», объект оценки расположен в пределах функциональной зоны «Д1» — зоны многофункциональной общественно-деловой застройки (см. Рисунок № 4,2.2.1).

Рисунок № 4.2.2.1 Функциональная зона, в которой расположен объект оценки.

4.2.3 Репутация района

Микрорайон в достаточной степени привлекателен для офисной и торговой деятельности. Местоположение объекта оценки будет определяющим фактором для определения цены на аренднопригодные помещения.

В целом, потенциал местоположения оцениваемого объекта достаточно высокий для размещения именно офисной функции.

4.2.4Транспорт

Транспортная доступность оценивается как хорошая.

Ближайший поток общественного транспорта проходит по наб. Черной речки, улице Лисичанской, который обслуживается несколькими маршрутами:

Ё автобуса — 1, 10, 25, 32, 33, 46, 94;

Ё маршрутных такси — К-17, К-373, К-385, К-387, К-690 и. т.д.

Существуют ограничения по парковке автомобилей вдоль наб. Черной речки. А также необходимо учесть, что наб. Черной речки — улица с односторонним движением, что приводит к возникновению в часы «пик» пробок, что снижает потенциал объекта оценки с точки зрения транспортной доступности.

Ближайшие станции метрополитена — ст. метро «Черная речка» (около 300 м.) расположена в 5 минутной пешеходной доступности.

На расстоянии около 970 м. располагается железнодорожная платформа «Новая Деревня» .

4.2.5 Экологические характеристики территории

Информация о наличии на участке официально установленных санитарно-защитных зон отсутствует.

На основании анализа окружающей среды был сделан вывод об удовлетворительном экологическом состоянии в данном микрорайоне.

4.3 Анализ конкуренции в локальном окружении объекта оценки

4.3.1 Описание зон влияния объекта

Для выявления основных конкурентов в сегменте офисной недвижимости, была определена зона влияния, которая представлена на рисунке № 4.3.1.1.

Рисунок № 4.3.1.1Анализ локального окружения

4.3.2 Анализ предложения в локальном окружении

Рассматриваемая зона влияния представлена офисными помещениями класса В, В+ и С. Наибольшую долю занимают бизнес-центры класса В (70%). Сегодня в Петербурге отсутствует единая утвержденная классификация действующих бизнес — центров, классы присваиваются произвольно и зачастую не отражают реального состояния объектов. Поэтому некоторые бизнес-центры класса В+ в локальном окружении не отвечают всем предъявляемым требованиям, классы присвоены произвольно.

Характеристика объектов, расположенных в локальном окружении, представлены в таб. № 4.3.2.1

График № 4.3.2.1 Распределение офисных помещений по классам в локальном окружении

Таблица № 4.3.2.1 Характеристика объектов, расположенных в локальном окружении

Общий объем предложения качественных площадей составляет 45 000 кв. м. С учетом заявленных проектов в локальном окружении можно спрогнозировать динамику предложения качественных площадей (МФК Clover Plaza на Ушаковской наб.).

График № 4.3.2.2 Динамика объемов предложения в локальном окружении

4.3.3 Анализ спроса

Из анализа рынка следует, что спрос в локальном окружении достаточно высокий на офисные помещения. Средняя заполняемость бизнес-центров класса В находится на уровне 100%, заполняемость бизнес-центров класса С находиться на уровне 99%. По мнению экспертов рынка, район Черной речки является одним из кластеров деловой активости, здесь спрос на качественные помещения достаточно высокий.

4.3.4 Арендные ставки

Уровень арендных ставок на офисные помещения в бизнес-центрах класса В в локальном окружении составляет 305 — 550 $/кв. в год.

4.3.5 Паркинг

В локальном окружении паркинг представлен только открытыми охраняемыми парковками. Арендные ставки представлены в табл. № 4.3.5.1

Уровень арендных ставок на подземный паркинг был проанализирован по объектам класса В по всему городу и представлен в табл. № 4.3.5.1

Таблица № 4.3.5.1 Диапазон арендных ставок для паркингов, $/год

Выводы из анализа местоположения

Потенциал местоположения оцениваемого объекта достаточно высокий для размещения офисной функции.

Данный вывод сделан из анализа конкуренции в локальном окружении и на основании анализа положительных и отрицательных характеристик, влияющих на потенциал объекта оценки.

Положительные характеристики территории (с точки зрения влияния на спрос и предложение):

· выгодное расположение территории (близость к центру города);

· расположение на проездной магистрали (наб. Черной речки);

· близость станций метрополитена;

· расположение в динамично развивающемся районе (в основном, строительства жилья);

· высокий спрос на качественные офисные помещения; 5.1.1

· развитость инженерной инфраструктуры.

Отрицательные характеристики территории (с точки зрения влияния на спрос и предложение):

· транспортная перегрузка улицы Торжковской в часы «пиковых» нагрузок, затрудняющая доступ к оцениваемому объекту;

· расположение на улице с односторонним движением (наб. Черной речки);

4.5 Ситуационный план месторасположения объекта оценки

Карта-схема № 4.5.1 Месторасположения объекта оценки

Карта-схема № 4.5.2 Месторасположения объекта оценки

4.6 Описание объекта оценки

Объект оценки расположен по адресу: Санкт-Петербург, наб. Черной речки, дом 43.

4.6.1 Описание земельного участка

Описание земельного участка представляет собой детальное перечисление фактических данных, включая юридические аспекты, информацию о владельце, а также информацию относительно существенных природных характеристик.

4.6.2 Размер земельного участка.

Площадь земельного участка принята по площади застройки по состоянию на 20.09.2007 г. и составляет 7 850 кв. м.

4.6.3 Границы и ближайшее окружение

Земельный участок расположен в квартале, ограниченном:

· с севера — улицей Лисичанской;

· с запада — улицей Старобельской;

· с юга — набережной Черной речки;

· с востока — улицей Графова.

Квартал местоположения земельного участка характеризуется как зона многофункциональной общественно-деловой застройки.

Земельный участок располагается по адресу наб. Черной речки, д. 41, и принадлежит ОАО «Завод «Прогресс». Участок ограничен с севера — ул. Лисичанской, с запада — ул. Старобельской, с юга — 2−3-х этажным существующим административным зданием, с востока — корпусом № 7 (здание завода), с примыкающим к нему корпусом 5/14 (котельная).

Основные торговые объекты и предприятия сферы услуг расположены на ул. Торжковской и прилегающих к ней территориях.

Инженерная инфраструктура микрорайона развита достаточно.

4.6.4 Зонирование по градостроительной ценности

В Соответствии с Генеральным планом развития Санкт-Петербурга, утвержденным Законом Санкт-Петербурга от 22.12.2005 г., № 728−99 «О генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга», земельный участок расположен в пределах функциональной зоны «Д1» — зоны многофункциональной общественно-деловой застройки.

4.6.5 Транспортная доступность

Транспортная доступность оценивается как хорошая.

Ближайший поток общественного транспорта проходит по наб. Черной речки, улице Лисичанской, который обслуживается несколькими маршрутами:

Ё автобуса — 1, 10, 25, 32, 33, 46, 94;

Ё маршрутных такси — К-17, К-373, К-385, К-387, К-690 и. т.д.

Существуют ограничения по парковке автомобилей вдоль наб. Черной речки. А также необходимо учесть, что наб. Черной речки — улица с односторонним движением, что приводит к возникновению в часы «пик» пробок, что снижает потенциал объекта оценки с точки зрения транспортной доступности. Ближайшие станции метрополитена — ст. метро «Черная речка» (около 300 м.) расположена в 5 минутной пешеходной доступности.

На расстоянии около 970 м. располагается железнодорожная платформа «Новая Деревня». Современное использование участка. В настоящее время на участке расположено нежилое 7-этажное здание 2006 года постройки.

4.6.6 Рельеф и форма участка

Участок имеет ровный рельеф, форма участка — многоугольная.

4.6.7 Экологическое состояние

Сведениями о наличии на участке официально установленных санитарно-защитных зон автор работы не располагает.

На основании анализа окружающей среды был сделан вывод об удовлетворительном экологическом состоянии в данном микрорайоне.

4.6.8 Сервитуты и обременения

Автор работы не располагает данными о наличии на земельном участке ограничений КГИОП, КЗРЗ, либо других сервитутов и обременений. Официально установленные санитарно-защитные зоны на участке отсутствуют.

Таблица № 4.6.8.1 Основные характеристики земельного участка

4.6.2 Описание здания

Объект расположен по адресу: Санкт-Петербург, Приморский район, наб. Черной речки, дом 43.

Объект представляет собой 7-этажную застройку, образующий замкнутый комплекс с двумя внутренними дворами. В здании сформированы 6 выходящих на ул. Старобельскую входных групп. В основании корпуса практически под всем пятном застройки с заглублением на 2 метра ниже планировочной отметки земли устроена одноэтажная автостоянка на 100 а/м закрытого типа с въездами со стороны улицы Лисичанской.

Таблица № 4.6.2.1Основные технико-экономические показатели

4.6.2.1 Характеристика конструктивных элементов здания

Несущий каркас — монолитный железобетон.

Ограждающие конструкции: основная площадь — алюминиевые витражные конструкции, выступающие части фасада — полуструктурное остекление. Заполнение — двухкамерные стеклопакеты с теплосберегающими и зеркально напыленными стеклами, натуральный камень в конструкции витража. Открывающиеся створки основного фасада — металлопластиковые, выступающих элементов — алюминиевые со скрытым профилем. В качестве декоративных элементов используются натуральный гранит, керамогранит, алюкобонд.

Противопожарные внутренние стены — из газобетонных блоков или кирпичные.

Перекрытия — монолитные железобетонные шлифованные «вертолетами» (полы без стяжки).

Лестничные клетки и площадки — монолитные железобетонные по металлическим косоурам.

Лестничные марши — сборочные железобетонные.

Лифтовые шахты — монолитные железобетонные.

Перегородки — гипсокартонные (по 2 слоя на сторону) по металлическому каркасу 66 мм с заполнением МВП.

Кровли — плоские с внутренним водостоком, неэксплуатируемые.

4.6.2.2 Технические характеристики здания

1. Здание обеспечено внешними сетями водопровода, канализации, электроснабжения, которые подключены к городским сетям.

2. В здании установлена современная система вентиляции и кондиционирования.

3. Теплоснабжение осуществляется от собственной газовой котельной.

4. Горячее водоснабжение в здании осуществляется через два тепловых пункта, расположенных на цокольном и техническом этажах, от газовой котельной.

5. Внутренняя отделка помещений новая:

стены оклеены обоями под покраску и окрашены водоэмульсионной краской, дефектов отделки нет.

покрытие полов находится в отличном состоянии.

лестничные марши в отличном состоянии, облицованы гранитной плиткой.

сантехнические помещения облицованы керамической плиткой, оборудование новое.

6. Здание обеспечено автоматической системой пожаротушения.

7. Вывоз и утилизация ТБО производится специализированной организацией «Спецтранс Автопарк № 6» .

Вывод:

С учетом вышеизложенных замечаний техническое состояние объекта можно охарактеризовать как отличное. По совокупности своих основных характеристик (местоположение, тип и технический уровень здания, уровень предоставляемого сервиса) объект оценки можно отнести к бизнес-центру класса «В+» .

4.7 Позиционирование объекта оценки

Позиционирование объекта — определение, по ряду существенных признаков, того сегмента рынка, к которому может принадлежать объект оценки и, тем самым, соответствовать этому сегменту по условиям продажи (в том числе передаваемым правам), основному функциональному назначению, физическим размерам, потенциалу местоположения и другим ценообразующим характеристикам, по уровню цен на аналогичные объекты.

При определении сектора рынка, к которому относится объект оценки, следует учесть следующие факты:

1. Объект представляет собой отдельно стоящее здание.

2. В настоящее время здание используется в качестве офисного центра.

3. Ближайшая станция метрополитена «Черная речка» расположена в пределах пешеходной доступности, на расстоянии около 300 м.

4. Транспортная доступность объекта легковым транспортом характеризуется как хорошая.

5. Ближайшее окружение — жилая и общественная застройка;

Общее состояние здания можно охарактеризовать как отличное, возможное к использованию под офисную функцию.

Вывод:

Объект оценки позиционируется на рынке недвижимости, как нежилое отдельно стоящее здание, пригодное к использованию в качестве офисного центра.

Глава 5. Анализ экономической ситуации в России за 1-ое полугодие 2007 г.

5.1 Основные показатели развития экономики

Таблица № 5.1.1 Основные показатели развития экономики (в % к соответствующему периоду предыдущего года)

В январе-июне 2007 г. прирост ВВП к соответствующему периоду 2006 года составил 7,8% (против 6,0% в январе-июне 2006 года). На протяжении всего I полугодия высокие темпы экономики обеспечивались ускорением роста инвестиционного спроса, строительства, обрабатывающих производств, высоким уровнем потребительского спроса при замедлении темпов роста экспорта и усилении конкуренции со стороны импорта. (см. табл. № 5.1.1)

5.2 Рынок труда и доходы населения

В январе-июне 2007 г. сохранялись высокие темпы потребительского спроса, которые поддерживались устойчивым ростом реальных располагаемых доходов населения при опережающем росте реальной заработной платы. Относительно января-июня 2006 г. соответствующие приросты составили 11,2% и 17,5% (против 10,2% и 12,3% в январе-июне 2006 года).

5.3 Численность населения

По оценке Росстата, численность постоянного населения Российской Федерации на 1 июня 2007 г. составила 142 млн. человек и с начала года уменьшилась на 175,4 тыс. человек, или на 0,12% (на соответствующую дату предыдущего года — на 304,7 тыс. человек, или на 0,21%).

5.4 Инвестиции

Прирост инвестиций в основной капитал в январе-июне 2007 г. (по оценке) относительно января-июня 2006 г., составил 22,3% (в январе-июне 2006 г. соответственно 11,0 процента). В июне экономике удалось не только сохранить высокие темпы инвестиций, отмечаемые с начала 2007 г., но и заметно их превысить (рост на 27,2 процента).

5.5 Строительство

Объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство» в январе-феврале 2007 года возрос по сравнению с январем-февралем 2006 г. на 25,4%.

5.6 Уровень инфляции

За I полугодие 2007 г. инфляция на потребительском рынке составила 5,7%, против 6,2% в I полугодии 2006 года.

5.7 Денежно-кредитная политика

Динамика рублевых вкладов населения в январе-мае 2007 г. замедлилась по сравнению с соответствующим периодом 2006 года (13,3 против 14,9 процента). В условиях роста реальных располагаемых денежных доходов населения важными причинами снижения темпов роста депозитов этой группы явились рост склонности к потреблению и более активное использование альтернативных возможностей рублевых вложений — в ценные бумаги (в том числе в текущем году значительная сумма денежных средств граждан была вложена в акции Сбербанка России и Банка ВТБ), в инвестиционные и иные фонды, в недвижимость и другие активы.

В I полугодии определяющим фактором на валютном рынке стало укрепление евро по отношению к доллару (с 1,3214 долл. /евро в среднем за декабрь 2006 года до 1,3411 долл. /евро в среднем за июнь 2007 года). В результате в целом за январь-июнь текущего года реальное укрепление курса российской национальной валюты (из расчета июнь 2007 года к декабрю 2006 года) к доллару составило, по оценке Минэкономразвития, 3,9%, к евро — 4,1%.

Объем вкладов физических лиц в кредитных организациях за 5 месяцев 2007 года вырос на 9% и на 1 мая составил 4134,862 млрд. рублей (за аналогичный период 2006 года рост показателя составил 7,9 процента).

Кредитование физических лиц продолжает оставаться одним из наиболее динамичных сегментов банковского рынка. Объем кредитов, предоставленных физическим лицам, за рассматриваемый период увеличился на 13,3% - до 2338,9 млрд. рублей, против 14,6% за тот же период прошлого года.

5.8 Финансы предприятий реального сектора экономики

По оперативным данным, в январе-мае 2007 г. по основным видам экономической деятельности крупных и средних организаций получен положительный сальдированный финансовый результат (прибыль минус убытки) в размере 1794,2 млрд. рублей, или 122,8% к аналогичному периоду предыдущего года, в том числе в добыче полезных ископаемых — 306,2 млрд. рублей (97,0%), в обрабатывающих производствах — 675,7 млрд. рублей (149,6%), на транспорте и в связи — 249,6 млрд. рублей (144,2%), в строительстве — 17,2 млрд. рублей (142,7 процента).

Выводы:

· В январе-июне 2007 г. российская экономика сохраняла высокие темпы роста;