Основные экономические показатели оценки бизнеса

К основным характеристикам затратного подхода относятся:

• — оценка имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки);
• — учет износа оцениваемых улучшений в период эксплуатации под воздействием различных факторов;
• — принцип «замещения».

Необходимое условие для использования затратного подхода — достаточно детальная оценка на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Основные этапы применения затратного подхода:

• 1. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания.
• 2. Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора).
• 3. Расчет выявленных видов износа.
• 4. Оценка рыночной стоимости земельного участка.
• 5. Расчет итоговой стоимости объекта оценка путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка. [5. С. 102]

Восстановительная стоимость (ВС) строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного) износа и соотнесенная к дате оценки.

Она может быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства или стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Выбор расчета указанных стоимостей требует определенного обоснования и зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т. д.

Стоимость воспроизводства — затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект.

Стоимость замещения — затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Доходный подход оценивает стоимость собственности в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т. е. отражает:

• — качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
• — риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

• — инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
• — рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного их двух методов:

• — прямой капитализации доходов;
• — дисконтированных денежных потоков.

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость объекта обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта оценки в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

Метод капитализации доходов используется, если:

• — потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;
• — потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т. е. является стоимостью всего объекта собственности. Базовая формула расчета имеет следующий вид: [6. С. 33].

С = NOY / Rk или С=ЧОД / Коэффициент капитализации, (1.1).

где С — стоимость объекта недвижимости (ден.ед.);

Rk — коэффициент капитализации (%);

ЧОД — чистый операционный доход.

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Оценщик недвижимости работает со следующими уровнями дохода:

• — ПВД (потенциальный валовой доход);
• — ДВД (действительный валовой доход);
• — ЧОД (чистый операционный доход);
• — ДП (денежные поступления) до уплаты налогов.

Потенциальный валовой доход (ПВД) — доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле [7. С. 101]:

ПВД = S * Cа, (1.2).

где S — площадь, сдаваемая в аренду, м2;

Са — арендная ставка за 1 м².

Действительный валовой доход (ДВД) — это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости [8. С. 99]:

ДВД=ПВД-Потери+Прочие доходы. (1.3).

Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т. е. за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В отсутствии таковой для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик, прежде всего, анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, т. е. существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны) и на этой основе рассчитывает коэффициент недоиспользования (Кнд) объекта недвижимости [10. С. 32]:

Кнд = Дn * Тс / Nа, (1.4).

где Дnдоля единиц объект недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора;

Тс — средний период в течение которого единица объекта недвижимости свободна;

Nа — число арендных периодов в году.

Определение коэффициента недоиспользования осуществляется на базе ретроспективной и текущей информации, следовательно, для расчета предполагаемого ДВД полученный коэффициент должен быть скорректирован с учетом возможной загрузки площадей в будущем, которая зависит от следующих факторов:

• — общеэкономической ситуации;
• — перспектив развития региона;
• — стадии цикла рынка недвижимости;
• — соотношения спроса и предложения на оцениваемом сегменте рынка недвижимости.

Коэффициент загрузки зависит от различных типов недвижимости (отелей, магазинов, многоквартирных домов и т. д.). При эксплуатации объектов недвижимости желательно поддерживать коэффициент загрузки на высоком уровне, так как значительная часть операционных расходов является постоянной и не зависящей от уровня загрузки. [11. С. 68].

Кзагрузки = 1- Кнд. (1.5).

Опираясь на ретроспективную и текущую информацию, оценщик может рассчитать коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей с последующей корректировкой для прогнозирования величины действительного валового дохода [12. С. 174]:

Кндп = Па+Пнд / ПВД, (1.6).

где Кнд — коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей;

Па — потери при сборе арендной платы;

Пнд — потери от недоиспользования площадей;

ПВД — потенциальный валовой доход.

Помимо потерь от недоиспользования и при сборе арендных платежей необходимо учесть прочие доходы, которые можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания, в частности, арендаторов и не включаемые в арендную плату.

Чистый операционный доход (ЧОД) — действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений). Операционные расходы — это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Расчет стоимости объекта оценки методом ДДП производится по формуле [13. С. 224]:

PV = е * (Ct / (1 + i) t)+ M * (1 / (1 + i) n), (1.7).

где PV — текущая стоимость;

Ci — денежный поток периода t;

it — ставка дисконтирования денежного потока периода t;

M — стоимость реверсии, или остаточная стоимость.

Сравнительный подход к оценке собственности базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемого объекта с аналогами.

Оценка на основе соотношения дохода и цены продажи.

В этом случае в качестве единиц сравнения используются:

• 1. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ).
• 2. Общий коэффициент капитализации (ОКК).

Валовой рентный мультипликатор — это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

Для применения ВРМ необходимо:

• 1) оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;
• 2) определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;
• 3) умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле [14. С. 139]:

Цоб = ПВДо*ВРМа = ПВДо* [е (Цiа: ПВДiа)]: m, (1.8).

где Цоб — вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

ПВДо — валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;

ВРМа — усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам;

Цiа — цена продажи i-го сопоставимого аналога;

ПВДiа — потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;

mколичество отобранных аналогов.

ВРМ не корректируют на удобства или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.

Общий коэффициент капитализации.

Основные этапы расчета стоимости объекта:

• — подбор сопоставимых (в том числе по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости;
• — общий усредненный коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене [15. С. 86]:

Ккап = [ (е (ЧЧОiа: Цiа): m, (1.9).

где Ккап — общий коэффициент капитализации;

ЧОДiа — чистый операционный доход i-го сопоставимого аналога;

Цiа — цена продажи i-го сопоставимого аналога;

mколичество отобранных аналогов.

— далее будет определяться вероятная цена продажи объекта оценки по формуле [16. С. 148]:

Цоб = ЧОДо * Ккап = ЧОДо * [е (ЧОДiа: Цiа)]: m, (1.10).

где ЧОДо — чистый операционный доход от оцениваемого объекта.

Заключительным этапом сравнительного подхода является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо:

• 1. Тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.
• 2. Провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины.

Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех отобранных аналогов, к которым вводились меньшее количество и величина поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.