Оценка стоимости склада

• Введение
• Глава 1. Постановка задачи оценки
• Глава 2. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости
• Глава 3. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости
• 3.1 Использование затратного подхода
• 3.2 Использование сравнительного подхода
• 3.3 Использование доходного подхода
• Глава 4. Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости
• Заключение
• Список использованной литературы
• Приложение

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. Общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим различные трактовки понятия «недвижимое имущество». «Недвижимое имущество — это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней». «Недвижимое имущество — это реальная земельная и вся материальная собственность.

Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле". «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». Во всех приведенных определениях речь идет о земле и всем, что неразрывно с ней связано. Но необходимо уточнить сущность понятия «недвижимость». Под недвижимостью понимают материальный объект, созданный природой (земельный участок) или руками человека (здания строения, сооружения), то есть принимают во внимание физическую суть объекта собственности.

Понятие «недвижимость» и «недвижимое имущество» больше определяют правовые отношения, чем характеризуют физический объект, который необходимо именовать как «объект недвижимости». Оценка недвижимости — наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи. Оценка рыночной стоимости — итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены. Одним из главных преимуществ при продаже квартиры является правильно определенная цена на нее.

Задача собственника — попасть в конъюнктуру рынка, предложить квартиру по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную недвижимость. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда квартира выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости.

Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию. Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка. В данной работе студент выступает в роли оценщика. Оценщик может оценивать несколько видов стоимости.

Каждая оценка основывается на определенной методологии, имеет определенные требования к расчетам. В этой работе оценщик (студент) должен выявить рыночную стоимость недвижимости, которая соответствует стоимости аналогичных объектов недвижимости. При этом необходимо составить отчет об оценке рыночной стоимости жилой недвижимости. В отчет по оценке обязательно должен войти описание района, описание самого объекта недвижимости (квартиры), фотографии объекта недвижимости, расчеты его стоимости. Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время.

Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека, как место проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся его приобрести, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в более комфортных условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

К основным Законодательным актам Российской Федерации, на основании которых производится оценка рыночной стоимости объектов недвижимости и другого имущества юридических и физических лиц, относятся:

постановление № 285 от 11.04.01 г. «Положение о лицензировании оценочной деятельности в РФ» ;

постановление № 519 от 06.07.01 г. «Об утверждении стандартов оценки» ;

Федеральный Закон № 135-ФЗ от 29.07.98 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» .

Целью данной курсовой работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Задачами курсовой работы являются: изучение подходов сравнительного, затратного и доходного методов оценки недвижимости.

оценка стоимость показатель недвижимость

Глава 1. Постановка задачи оценки

Начальным этапом процесса оценки является постановка задачи оценки. На данном этапе выявляется базовая информация, определяющая весь процесс оценки. Этап включает следующую последовательность действий:

идентифицируется и описывается объект оценки.

Идентификация объекта оценки должна включать следующие сведения: функциональное назначение здания (определяется после анализа лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости), район местоположения и адрес (последний устанавливается абстрактно).

Описывается здание: характеристики, площадь, конструктивные особенности, этажность, транспортная доступность, наличие оборудования, состояние (определяется после оценки физического износа).

Описывается земельный участок, на котором расположено здание: площадь, наличие асфальтобетонного покрытия, несущая способность грунтов.;

2) устанавливаются оцениваемые имущественные права. Объекты недвижимости могут иметь различные правовые режимы (собственность, аренда и т. д.), каждый из которых будет иметь различную величину стоимости;

3) указывается дата оценки (дата оценки (число, месяц, год) 4) описывается цель оценки, которая определяет возможность использования результатов оценки. Недвижимость является объектом различных сделок. Оценка производится всегда с какой-либо конкретной целью (купля-продажа, залог, исчисление налогов, страхование и т. д.);

5) определяется вид оцениваемой стоимости, соответствующий цели оценки. Один и тот же объект недвижимости может иметь ряд отличных по величине видов стоимости. Во избежание неверного трактования результатов оценки, оцениваемый вид стоимости должен указываться;

6) отражаются другие условия проведения оценки.

Оцениваемый объект недвижимости представляет собой складское помещение общей площадью 700 кв. м. Объект расположен в Удмуртской Республике, в городе Ижевск, улица Пойма-13.

Описание объекта оценки

Таблица 1

Таблица 2 — Техническое описание объекта оценки

Общая площадь участка, на котором располагается объект, составляет 720 кв. м: из них 97,2% занимает здание (700 кв. м), 2,8% (20 кв. м) приходятся на асфальтобетонное покрытие. Одноэтажный объект расположен на окраине города, рядом с проезжей дорогой. Несущая способность грунтов средняя.

S участка = 720 кв. м

S объекта = 20 кв. м Объект недвижимости находится в праве собственности организации ООО «Доля» на основании соглашения о передачи в уставной капитал одного из учредителей компании. Объект находится в праве собственности. Дата оценки недвижимости 19.02.2014 года. Конечной целью оценки данного объекта недвижимости является продажа. Для этого определяем рыночную стоимость объекта.

Глава 2. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования — процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально продуктивное использование.

В соответствии с Международными Стандартами Оценки наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное, разумное и разрешенное использование оцениваемого объекта, которое должно удовлетворять следующим критериям: являться физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения, и обеспечивает наибольший экономический эффект.

На практике анализ оптимального использования выявляется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим четырем критериям:

быть физически возможным, т. е. соответствовать ресурсному потенциалу;

быть законодательно допустимым, т. е. срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действие правовых ограничений, существующих либо потенциальных;

быть финансово состоятельным, т. е. использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;

быть максимально эффективным, т. е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.

Для объектов недвижимости анализ наилучшего и наиболее эффективного использования состоит из следующих этапов:

Анализ местоположения, окружения, визуальной доступности, пешеходной и транспортной доступности. Анализ инфраструктуры района расположения.

Анализ рынка и его сегментов, релевантных исследуемому объекту. Анализ конкурентной среды.

Определение соответствия характеристик рассматриваемого объекта требованиям рынка.

Разработка рекомендаций по приведению характеристик объекта в соответствие с требованиями рынка.

Рассмотрение различных видов использования исследуемого объекта, их положительных и отрицательных сторон.

Определение группы потенциальных потребителей (арендаторов). Прогноз уровня доходов (арендных ставок). Позиционирование объекта.

Рекомендации по рыночной целесообразности использования объекта.

Заключение

о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта оценки.

Оцениваемый объект расположен рядом с самой большой точкой по продажам строй материалов, что способствует привлечения большого количества арендаторов.

Глава 3. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости

Традиционными подходами определения стоимости недвижимости являются затратный, сравнительный и доходный. В рамках каждого подхода используются определенные методы расчета. В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости.

3.1 Использование затратного подхода

Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Особенность применения затратного подхода составляет понимание оценщиком различия между восстановительной стоимостью (стоимостью воспроизводства) объекта и стоимостью замещения. Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно — планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно-монтажных работ. При определении восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения — издержками на создание современного объекта — аналога.

Граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать проблему выбора того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного подхода.

Расчет полной восстановительной стоимости ресурсным методом.

Ресурсный метод основывается на расчете стоимости основных строительных материалов в текущих ценах с последующим добавлением стоимости, оплаты труда, затратное эксплуатацию машин и механизмов, накладных расходов, прибыли подрядчика и прочих работ и затрат.

Таблица 3 — Расчет стоимости основных материалов

Таблица 4 — Расчет сметной стоимости строительства

Полная становительная стоимость (ПВС) = Объем здания · Стоимость м2 · Коэффициент климатический · Коэффициент территориальный · К69−84 · К84−2011 · К01−03 · Коэффициент группы капитальности · Коэффициент различия конструктивных элементов · Предпринимательская прибыль.

Таблица 5 — Расчет ПВС

Таблица 6 — Расчет коэффициента различия конструктивных элементов

Рассчитаем сумму общего износа.

Износ = Физический + Функциональный + Внешний Функциональный износ = 10%

Внешний износ = 5%

Расчет функционального износа.

1) Методом срока жизни

2) Методом разбивки по компонентам Методом срока жизни:

Действительный возраст / Экономический срок службы · 100%

26/100 · 100% = 26

Методом разбивки по компонентам:

Таблица 7 — Расчет устранимого и неустранимого физического износа

ПВС конструктивных элементов = ПВС * У.В. конструктивных элементов ПВС конструктивных элементов = 1 298 439,09 * 35%=454 453,7

Устранимый физический износ = ПВС конструктивных элементов * Износ конструктивных элементов Устранимый физический износ = 454 453,7 * 4%=18 178,1

Остаточная стоимость ПВС = ПВС конструктивных элементов — Устранимый физический износ Остаточная стоимость ПВС = 454 453,7−18 178,1=436 275,6

Норма износа = Фактический срок службы / Нормативный срок экономической жизни * 100

Норма износа = 26/100*100=26

Неустранимый физический износ = Остаточная стоимость ПВС * Норму износа Неустранимый физический износ = 436 275,6*26%=113 431,6

Общий физический износ = Устранимый физический износ + Неустранимый физический износ Общий физический износ = 18 178,1+113 431,6=131 609,7

Расчет совокупного износа:

Рассчитаем норму износа: Общий Ф. И. / ПВС · 100%

529 942,1/1 298 439,09 · 100% = 40,8%

Общий износ = Физический + Функциональный + Внешний

40,8%+10%+5% = 55,8%

Общий износ в руб. ПВС · Износ / 100%

1 298 439,09 · 55,8% /100% = 724 529,01

Остаточная стоимость: ПВС — Общий износ

1 298 439,09 — 724 529,01 = 573 910,1

Стоимость земельного участка: Площадь · стоимость 1 кв. м земли Средняя стоимость 1 кв. м по городу составляет 10 500 р.

10 500· 700 = 7 350 000

Рыночная стоимость: Остаточная стоимость + стоимость земельного участка

573 910,1+7 350 000= 7 923 910,1 р.

3.2 Использование сравнительного подхода

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую платит типичный покупатель, за аналогичный по качеству и полезности объект.

Рыночный подход наиболее действителен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, рыночный подход не приемлем. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки учитывается при анализе, поэтому при применении рыночного подхода должна использоваться достоверная и полная информация о сделках купли-продажи. Как правило, для доходных объектов данный метод задает лишь диапазон вероятной стоимости, потому что экономические характеристики объектов, определяющих стоимость, являются в современных условиях коммерческой тайной.

3.3 Использование доходного подхода

Доходный подход — это определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и возможной дальнейшей ее продажи. В данном случае применяется оценочный принцип ожидания. При использовании доходного подхода применяют следующие методы;

Метод дисконтированных денежных потоков позволяет оценить объект в случае получения от него денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для расчета ДДП необходимы следующие данные:

длительность прогнозного периода,

прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию,

ставка дисконтирования.

Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Для России типичной величиной будет период длительностью 3−5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:

тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представленной заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде,

изучение текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик,

прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

Ставка дисконта — это коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.

Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

назначения цены продажи,

принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения,

капитализация дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием ставки капитализации.

Метод капитализации дохода основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод, или, иными словами, показывает величину текущей стоимости будущих денежных поступлений при определенной ставке дохода.

Рынок склад стоимость анализ

Таблица 8 — Расчет операционных расходов

Аренда земли=1000*12=12 000

Страхование объекта = остаточная стоимость * ставку налога/100

Страхование объекта = 573 910,2 * 0,03%/100=172,2

Страхование объекта на год = 172,2 * 12=2066,4

Другие = 2% * аренду земли Другие = 2% * 12 000=240

Итого = Аренда земли + Страхование объекта + Другие Итого = 12 000 + 2066,4 + 240=14 306,4

Расходы на управление = 3% * ПВД Расходы на управление = 3% * 4 200 000=126000

Заработная плата = 5% * ПВД Заработная плата = 5% * 4 200 000=210000

Коммунальные услуги = Расхода на отопительную систему + водоснабжение + электроэнергия Расходы на отопительную систему = S * стоимость 1 м² * 7 мес.

Расходы на отопительную систему = 700 * 4,8 * 7=23 520

Водоснабжение = Расходы * стоимость 1 м² * 12 мес.

Водоснабжение = 10 * 17 * 12=2040

Электроэнергия = кол-во дней * среднею потребность * цену Электроэнергия = 360 * 80% * 3,4=979,2

Коммунальные услуги = 23 520+2040+979,2=26 539,2

Расходы на уборку = 1% * ДВД Расходы на уборку = 1% * 3 738 000=37380

Расходы на текущий ремонт = 2% *ПВД Расходы на текущий ремонт = 2% * 4 200 000=8400

Итого = Расходы на управление + Заработная плата + Коммунальные услуги + Расходы на уборку + Расходы на текущий ремонт Итого = 126 000+210000+26 539,2+8400=483 919,2

Стоимость быстро изнашивающихся элементов = стоимость коротко живущих элементов Стоимость быстро изнашивающихся элементов = 38 953,2+259 687,8+38 953,2+129 843,9=467 438,1

Ставка дохода инвестора = 12% * стоимость быстро изнашивающихся элементов Ставка дохода инвестора = 12% * 467 438,1=56 092,6

Итого = Стоимость быстро изнашивающихся элементов + Ставка дохода Итого = 467 438,1+56 092,6=523 530,6

Всего операционных расходов = Итого1 + Итого2 + Итого3

Всего операционных расходов = 14 306,4+483 919,2+523 530,6=1 021 756,2

1. Расчет годовой ставки арендной платы. В среднем по городу стоимость 1 м² складского помещения составляет 500 руб. /1м2

Ап=1м2 * 12; Ап=700 * 12=6000

2. Расчет ПВД=S * Ап; ПВД=700 * 6000=4 200 000

3. Расчет ДВД=ПВД * (1-Кп); Кп=Кнезагруженности * Кнедосбора; Кп=4%+7%=11%; ДВД=4 200 000 * (1−11%) =3 738 000

4. Расчет ЧОД=ДВД-ОР; ЧОД=3 738 000−1 021 756,2=2 716 243,8

5. Рыночная стоимость = ЧОД/Кк; РС=2 716 243,8/16,9%=16 072 448,5

Таблица 9 — Расчет ставки капитальности

Глава 4. Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости

Таблица 10 — Итоговая таблица

В данном отчете для определения обоснованной рыночной стоимости недвижимости сравнительный подход не использовался.

Рыночная стоимость на 19.02.2014 составила с учетом округления 13 400 000

Рыночная стоимость склада по состоянию на 19 февраля 2014 года составляет 13 383 430,8 или округленно 13 400 000 рублей.

Заключение

В данной курсовой работе, выступая в роли оценщика, мы провели работу по оценке склада расположенного в Республике Башкортостан. Перед нами стояла цель в определении рыночной стоимости недвижимости с использованием трех подходов: доходного, сравнительного и затратного.

Полученная величина стоимости является профессиональным мнением о стоимости недвижимости, но не гарантирует, что объект будет продан по этой цене на открытом рынке.

При выводе итоговой величины стоимости мы руководствовались количеством информации по каждому подходу. Каждому подходу был присвоен коэффициент и суммируя все полученные коэффициенты, мы определили рыночную стоимость недвижимости.

Таким образом, рыночная стоимость недвижимости (склада) равна округленно 13 400 000 рублей.

1. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС);

2. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технологического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально — культурного назначения. ВСН 55−88 (р) — М., 2005 г.;

3. Закон РБ «О плате на землю»;

4. «Временные строительные нормы. ВСН. «53−86;

5. «Оценка недвижимости» под редакцией А. Г. Грязновой, М.: Финансы и статистика, 2002 г.;

6. А. Ковалев «Оценка износа»;

7. Генри С. Харисов «Оценка недвижимости» учебное пособие. Перевод с англ. — М., 2004 г.

Приложение

Приложение, А (к таблице 5)

Приложение Б (к таблице7)