Финансовый план. 
Разработка проекта малой гостиницы в Санкт-Петербурге

Перейдем к конкретным расчетам.

Первоначальная стоимость сети малых отелей составила 40 млн долл.

Ценовое предложение (цена за номер) выражено в фиксированной сумме, к этой сумме для посетителей прибавляется стоимость некоторых дополнительных услуг (видеомагнитофон, доступ в интернет, междугородная и международная телефонная связь, пользование кондиционером) и, как часто встречается в ценообразовании отелей высокой степени комфортности, прибавляется сумма НДС.

В стоимость номера включаются следующие фиксированные издержки:

содержание телекоммуникационного оборудования — 30 000 долл./год;

текущий ремонт — 40 000 долл./год;

охрана — 120 000 долл./год;

оплата остальных коммунальных услуг (горячее и холодное водоснабжение, отопление, канализация, газоснабжение, вентиляция и пр.) — 15 000 долл./год;

содержание парковки у офиса — 25 000 долл./год;

з/п управленческого персонала с начислениями — 60 000 долл./год.

амортизация — 2% от стоимости сети отелей — 800 000 долл./год;

страхование — 1,5% от стоимости сети отелей — 600 000 долл./год;

налог на землю (исчисляется от общей площади территории, занимаемой сетью отелей) — 270 000 долл./год;

налог на имущество (исчисляется от общей стоимости сети отелей) — 800 000 долл./год.

Общая сумма постоянных затрат на реализацию указанного проекта составляет, таким образом, 2760 тыс. долл. США в год. Вполне естественно, что их величина должна полностью покрываться поступлениями от сдачи номеров посетителям. Кроме того, сумма поступающих средств должна позволить покрывать платежи по процентам за обслуживание инвестиционного кредита и обеспечить возврат основной суммы долга в течение срока реализации проекта; а также обеспечивать возмещение переменных издержек компании, основными из которых будут являться транзакционные издержки, связанные с поиском новых посетителей отелей.

Можно рассчитать ориентировочную стоимость транзакционных издержек компании-арендодателя по аренде торговых и офисных площадей комплекса по рыночным ставкам:

Общая площадь сдаваемых номеров — 37 700 кв. м.

Усредненная ставка арендной платы — 348 $ за 1 кв.м. в год.

Годовая стоимость арендных платежей без НДС — 13,14 млн долл.

Комиссионное вознаграждение рекламных агентств — 5% от 13,14 млн долл. = 657 тыс. долл.

Как видим, эта величина превышает на 157−357 тыс. долл. транзакционные издержки, которые реально может понести фирма.

Кроме того, следует учесть недоиспользование имеющихся площадей, что оказывает влияние на величину прибыли.

Ориентировочный коэффициент полезного использования площадей — 95%.

Прогнозируемая реальная годовая стоимость платежей клиентов — 95% от 13,14 млн долл. = 12,483 млн долл.

Таким образом, снижение прибыли за счет недоиспользования имеющихся площадей может составить 657 тыс. долл.

Рассмотренная нами структура затрат на проект свидетельствует о том, что фактически все издержки можно отнести к условно-постоянным, т.к. они практически не зависят от количества сданных номеров, и их величина может меняться (в сторону повышения) только по прошествии некоторого периода времени, в частности, за счет увеличения тарифов на коммунальные услуги и уровня средней заработной платы управленческого и обслуживающего персонала. Это позволяет нам планировать отток денежных средств по периодам исходя из известной суммы годовых затрат на проект.

Таким образом, требуемые единоразовые вложения в инвестиционный проект составляют 42 259 тыс. долл., или 1 267 770 тыс. руб., величина годовых затрат, связанных с реализацией проекта (включая комиссионное вознаграждение управляющей компании в размере 400 тыс. долл. без стоимости обслуживания инвестиционного кредита) — (2760+400) = 3160 тыс. долл. США; годовая стоимость обслуживания кредита, включая выплаты по выбранному варианту основной суммы долга — 12 313,08 тыс. долл.

При осуществлении дальнейших расчетов будем исходить из предположения, что величина годовых затрат за вычетом амортизации, налога на землю, налога на имущество и страхования будет незначительно повышаться с течением времени с приростом 5% в год. Расчет издержек по годам реализации проекта приведен в табл. 3.1.

Ориентировочный коэффициент полезного использования площадей в первый год эксплуатации сети отелей — 95%.

Прогнозируемый реальный приток денежных средств за счет сдачи номеров посетителям отелей в первый год эксплуатации — 95% от 13,14 млн долл. = 12,483 млн долл.

Общая сумма доходов состоит не только из арендной платы по установленным ставкам, но и выплат на эксплуатационные расходы владельцу сети отелей. Ставка на эксплуатационные расходы составляет от 30 до 120 долл. за 1 кв. м в год без НДС. Годовая сумма приобретенного дохода, включая возмещение арендаторами затрат на эксплуатацию отелей, составляет 18 422 тыс. долл. с учетом НДС или 15 612 тыс. долл. без НДС. Следовательно, годовая сумма выплат на эксплуатацию составляет.

15,61 — 13,14 = 2,47 млн долл.

Усредненная ставка на эксплуатационные расходы составит, таким образом, 15 612 000/37 700 — 348 $ = 66,11 долл. за 1 кв.м. в год без НДС.

Учитывая коэффициент полезного использования площадей, сумму поступлений на эксплутационные расходы будем рассчитывать аналогично арендным платежам, принимая темп прироста ставок на эксплуатационные расходы на уровне 3%.

Расчет денежных поступлений по годам реализации проекта представлен в табл. 3.1.

Предварительная оценка инвестиционного проекта, базирующаяся на основе прогнозных значений притока и оттока денежных средств (по данным табл. 3.1) позволяет сделать вывод о том, что проект может дать определенный экономический эффект. По прошествии нескольких лет предусмотренного жизненного цикла проекта совокупный накопленный доход превышает совокупные понесенные затраты, что может свидетельствовать о наличии бухгалтерской прибыли в результате реализации проекта. Следующие задачи оценки инвестиционного проекта состоят в определении размера бухгалтерской и чистой прибыли, выявлении наличия или отсутствия экономической прибыли и определении ее размера согласно основным критериям эффективности инвестиционных проектов.

Показатели, используемые при анализе эффективности инвестиций, можно подразделить на две группы в зависимости от того, учитывается или нет временной аспект стоимости денег:

• а) основанные на дисконтированных оценках;
• б) основанные на учетных оценках.

Далее в работе будут рассмотрены основные показатели, базирующиеся на дисконтированных оценках: чистый дисконтированный (приведенный) доход ЧДД, индекс доходности (рентабельности инвестиций) ИД и внутренняя норма доходности (прибыли) ВНД.

Таблица 3.1 — Расчет исходных показателей доходов и расходов по годам, тыс. долл.