Оценка эффективности инвестиций при реализации календарного плана строительства объектов

1. Исходные данные

1.1 Объект инвестиций

Комплекс зданий и сооружений жилищно-гражданского назначения.

1.2 Основные объекты строительства

Таблица 1 — Характеристика основных объектов строительства

1.3 Общая стоимость строительства

Стоимость отдельных объектов Стоимость отдельных объектов определяется путем последовательного перевода их удельной стоимости 1 куб. м. согласно данных таблицы 1 в текущий уровень по формуле:

Стек.= (Суд1984 ?К1991 ?К1991терр ?К2007?КНДС) ?V,

где Суд1984 — удельная стоимость 1 куб. м. здания в ценах 1984 года принимается по таблице 1;

К1991 — индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных согласно Письма Госстроя от 6 сентября 1990 г. №НА-4/226, зависит от отрасли народного хозяйства;

К1991терр — территориальный коэффициент согласно Приложения к письму Минавтодора РСФСР от 10 сентября 1990 г. №НА-4/226, принимается равным К1991терр=0,97;

К2007 — коэффициент удорожания стоимости строительно-монтажных работ за период с 1991 г. по дату составления расчета согласно данных регионального центра по ценообразованию в строительстве при департаменте архитектуры и градостроительства Министерства строительства и ЖКХ Нижегородской области, принимаем К2007=42;

КНДС — налог на добавленную стоимость, КНДС= 1,18

V — строительный объем здания в куб. м., принимается по таблице 1.

1. Спортивный комплекс в г. Нижнем Новгороде:

Стек.= (Суд1984 ?К1991 ?К1991терр ?К2007?КНДС) ?V = =(32,4?1,56?0,97?42?1,18)?24 500=59530 тыс. руб.

2. Жилой дом из монолитного железобетона в г. Нижнем Новгороде,

12-этажный:

Стек.= (Суд1984 ?К1991 ?К1991терр ?К2007?КНДС) ?V ==(59,6?1,59?0,97?42?1,18)?32 659=148781,34 тыс. руб.

3. Гостиничный комплекс:

Стек.= (Суд1984 ?К1991 ?К1991терр ?К2007?КНДС) ?V = =(51,4?1,57?0,97?42?1,18)?30 300=117545,82 тыс. руб.

4. Торговый центр:

Стек.= (Суд1984 ?К1991 ?К1991терр ?К2007?КНДС) ?V ==(45,6?1,57?0,97?42?1,18)?10 000=34417 тыс. руб.

1.3.2 Стоимость строительства

1. Спортивный комплекс в г. Нижнем Новгороде:

С=Стек*Кпопр=59 530?1,4=83 342 тыс. руб.

2. Жилой дом из монолитного железобетона в г. Нижнем Новгороде,

12-этажный:

С=Стек*Кпопр=148 781,34 ?1,4=208 294 тыс. руб.

3. Гостиничный комплекс:

С=Стек*Кпопр =117 545,82 ?1,4=164 564 тыс. руб.

4. Торговый центр:

С=Стек*Кпопр =34 417 ?1,4=48 184 тыс. руб.

Кпопр=1,4? 1,6 — поправочный коэффициент.

1.4 Технологическая структура капитальных вложений

Таблица 2 — Технологическая структура капитальных вложений

2. Оценка эффективности инвестиций в разработку и реализации проекта

2.1 Технико-экономические показатели проекта по результатам разработки проектно — сметных документов

Основные объекты строительства

1. Спортивный комплекс — одноэтажное здание с площадью в плане 3500 м² (строительный объем 24 500 м3)

2. Жилой дом из монолитного железобетона- 12-этажное здание с площадью в плане 900 м² (строительный объем 32 659 м3)

3. Гостиничный комплекс — пятиэтажное здание с площадью в плане 2020 м² (строительный объем 30 300 м3)

4. Торговый центр — двухэтажное здание с площадью в плане 1250 м² (строительный объем 10 000 м3)

Общая стоимость строительства по сводному сметному расчету в ценах 2007 года с НДС (объем капиталообразующих инвестиций — К):

1. Спортивный комплекс в г. Нижнем Новгороде — 83 342 тыс. руб., в том числе технологическая структура инвестиций:

стоимость СМР — 60 006 тыс. руб. (72%)

оборудования — 15 002 тыс. руб. (18%)

прочих затрат — 8334 тыс. руб. (10%)

2. Жилой дом 12-этажный из монолитного железобетона — 208 294 тыс. руб., в том числе технологическая структура инвестиций:

стоимость СМР — 170 801 тыс. руб. (82%)

оборудования — 24 995 тыс. руб. (12%)

прочих затрат — 12 498 тыс. руб. (8%).

3. Гостиничный комплекс — 164 564 тыс. руб., в том числе технологическая структура инвестиций:

стоимость СМР — 134 942 тыс. руб. (82%)

оборудования — 16 456 тыс. руб. (10%)

прочих затрат — 13 166 тыс. руб. (8%)

4. Торговый центр — 48 184 тыс. руб., в том числе технологическая структура инвестиций:

стоимость СМР — 37 584 тыс. руб. (78%)

оборудования — 7228 тыс. руб. (15%)

прочих затрат — 3372 тыс. руб. (7%)

504 384 тыс. руб., в том числе технологическая структура инвестиций:

стоимость СМР — 403 333 тыс. руб.

оборудования — 63 679 тыс. руб.

прочих затрат — 37 370 тыс. руб.

Продолжительность строительства по календарному плану -33 мес.

Объемы финансирования по периодам строительства

1. Гостиничный комплекс:

1ый год: К1= 82 284 тыс. руб. (50%)

2ой год: К2= 82 280 тыс. руб. (50%)

2. Спортивный комплекс в г. Нижнем Новгороде:

1ый год: К1= 23 814 тыс. руб. (29%)

2ой год: К2= 47 628 тыс. руб. (57%)

3ий год: К3= 11 900 тыс. руб. (14%)

3. Жилой дом из монолитного железобетона в г. Нижнем Новгороде,

12-этажный:

1ый год: К1= 11 572 тыс. руб. (6%)

2ой год: К2= 138 864 тыс. руб. (67%)

3ий год: К3= 57 858 тыс. руб. (27%)

4. Торговый центр:

2ой год: К2= 24 093 тыс. руб. (50%)

3ий год: К3= 24 091 тыс. руб. (50%)

1ый год: К1= 117 670 тыс. руб. (23%)

2ой год: К2= 292 865 тыс. руб.(58%)

3ий год: К3= 93 849 тыс. руб. (19%)

Общая площадь строений Спортивный комплекс в г. Нижнем Новгороде (1 этаж — 3500 м2) — 3500 м²

2. Жилой дом из монолитного железобетона в г. Нижнем Новгороде (12 этажей по 900 м2) — 10 800 м²

Гостиничный комплекс (5 этажей по 2020 м2) — 10 100 м²

Торговый центр (2 этажа по 1250 м2) — 2500 м²

Итого: 26 900 м²

Средняя сметная стоимость 1 м² общей площади помещений:

К1м2 = К/Sоб = 504 384/26900 = 18,75 тыс. руб./ м2.

3. Календарный план поточной застройки группы зданий и сооружений

Календарный план — это проектно-технологический документ, определяющий последовательность, интенсивность и продолжительность производства работ, их взаимоувязку, а также потребность материальных, технических, трудовых, финансовых и других ресурсов, используемых в строительстве. Основная задача календарного планирования заключается в составлении расписания выполнения работ, удовлетворяющего всем или чаще всего нескольким ограничениям (по времени, по равномерному использованию ресурсов: трудовых, финансовых, материальных).

Застройка территории предусматривается комплексным потоком, включающим инженерную подготовку территории, возведение подземной и надземной частей домов и благоустройство территории.

Объемы работ в натуральном выражении и их трудоемкости определяются по укрупненным показателям. Сметная стоимость определяется по укрупненным показателям и первым семи главам сводного сметного расчета стоимости строительства.

Объектный поток по возведению надземной части возводимых сооружений ориентировочно можно начать после подготовительного периода и возведения подземной части первого дома в каждом потоке.

Объектный поток по возведению подземной части можно начать после подготовительного периода.

Нулевой цикл по каждому дому должен быть завершен до начала возведения надземной части. Если при построении графика нулевой цикл не успевают выполнить до начала соответствующей надземной части, необходимо позднее начать поток по возведению надземной части, сдвигая график этого потока вправо.

При построении графика работ по инженерной подготовке и благоустройству территории необходимо:

— прокладку водопровода, канализации, теплотрассы, газопровода закончить за месяц до возведения соответствующей подземной части здания;

— прокладку телефонной сети и низковольтных электросетей осуществить в период строительства подземной части зданий;

— прокладку электрокабеля высокого напряжения закончить к началу строительства надземной части зданий;

— устройство слаботочных систем производить после монтажа надземной части;

— благоустройство территории должно быть выполнено к сдаче объекта в эксплуатацию.

Распределение стоимости строительно-монтажных работ по периодам строительства производится пропорционально интенсивностям потребления денежных ресурсов по объектам и работам. Интенсивность потребления денежных ресурсов определяется как отношение стоимости строительно-монтажных работ к их продолжительности.

4. Расчеты ожидаемой эффективности проекта

4.1 Определение доходов от эксплуатации

Предполагаем задействовать под аренду 95% площадей гостиничного и спортивного комплексов, а также торгового центра, в 3-й год с начала капитальных вложений будет продано 50% квартир по цене 70 тыс. руб. за м2 и 50% квартир по цене 75 тыс. руб. за м2 в 4-й год.

Анализ рыночной стоимости аренды площадей (табл. 3 [1]) показывает, что средняя балансовая прибыль арендодателя после возмещения из арендной платы его собственных затрат по эксплуатации сдаваемых в аренду помещений, а также — установленных законодательством налогов:

— гостиничные услуги — 26 $ с 1 м² в месяц;

— аренда помещений спортивного комплекса — 26 $ с 1 м² в месяц;

— аренда торговых площадей — 37 $ с 1 м² в месяц.

Тогда ежемесячная балансовая прибыль предприятия от аренды составит:

Пмес.= 0,95?26?3500 + 0,95?26×10 100 + 0,95?37?2500 = 86 450 + 249 470 + 87 875 = 423 795 $

или по курсу 26,10 руб. за 1 $

Пмес = 11 061 050 руб. = 11 061,05 тыс. руб.

Годовой размер ожидаемой балансовой прибыли в третий год:

Пгод3 = 0,5?10 800?70 = 378 000 тыс. руб.

Чистая прибыль инвестора после налогообложения балансовой прибыли по ставке 24% составит:

ПЧгод3 = (1 — 0,24) ?378 000= 278 280 тыс. руб. в год.

Годовой размер ожидаемой балансовой прибыли в четвертый год:

Пгод 4= 11 061,05 ?12 + 0,5?10 800?75=537 732,6 тыс. руб.

Чистая прибыль инвестора после налогообложения балансовой прибыли по ставке 24% составит:

ПЧгод4 = (1 — 0,24) ?537 732,6 = 408 676,78 тыс. руб. в год.

Годовой размер ожидаемой балансовой прибыли в последующие годы:

Пгод5 = 11 061,05 ?12 = 132 732,6 тыс. руб.

Чистая прибыль инвестора после налогообложения балансовой прибыли по ставке 24% составит:

ПЧгод = (1 — 0,24) ?132 732,6 = 100 876,78 тыс. руб. в год.

Чистый доход предприятия складывается из амортизационных отчислений и чистой прибыли Амортизационные отчисления складываются из амортизации оборудования и амортизации зданий.

Средняя годовая норма амортизации оборудования — %, средняя годовая норма амортизации здания — =1,2%. Таким образом, ежегодные амортизационные отчисления определятся в сумме:

Агод = (63 679*10+(504 384−63 679)*1,2)/100 =11 656,4 тыс. руб.

где — сметная стоимость оборудования.

Ожидаемый размер годового чистого дохода от эксплуатации жилого комплекса составит:

в третий год: ЧДгод 3= 287 280 тыс. руб.

в четвертый год: ЧДгод 4=408 676,78 +11 656,4 = 420 333,18 тыс. руб в пятый и последующие года: ЧДгод 5=100 876,78+11 656,4 = 112 533,18 тыс. руб

4.2 Выбор горизонта расчета и нормы дисконта

Горизонт расчета (временные рамки) проекта характеризуется периодом реализации проекта и его разбивкой на отдельные интервалы времени (шаги).

Период реализации проекта — отрезок времени, в течение которого осуществляются предусмотренные проектом действия (эксплуатация, продажа, аренда и т. п.) и обеспечивается получение предусмотренных проектом результатов.

Шаг расчетного периода — отрезок времени в расчетном периоде, для которого определяются технические, экономические и финансовые показатели проекта.

За начало расчетного периода наиболее рационально выбирать следующие моменты времени:

1) момент завершения расчетов эффективности;

2) момент начала инвестиций.

При отсутствии неопределенности второй способ удобнее и применяется чаще. В ситуации, когда сравниваются разные варианты проекта, характеризующегося неодинаковым риском, в том числе и относительно времени начала инвестиций, необходимо применять только первый способ, осуществляя приведение затрат к моменту завершения расчетов.

Конец расчетного периода может быть определен исходя из следующих «нормативных» условий прекращения проекта:

1) прекращение спроса на производимую продукцию или возникновение запрета на производство подобной продукции;

2) износ основных зданий, сооружений и технологического оборудования, делающий невыгодным их ремонт, модернизацию или реконструкцию;

3) исчерпание месторождения сырья, разработка которого являлась целью проекта;

4) предусмотренная проектом реализация на сторону имущества, созданного в ходе проекта (например, продажа жилого дома после его строительства).

Если момент прекращения проекта заранее не определен, то оценка эффективности проекта можно рассчитать за период 20−50 лет, предусмотрев в конце этого срока условный доход от продажи объекта, например по остаточной стоимости.

Остаточную стоимость объекта при некотором упрощении можно определить с учетом начисленного за принятый расчетный период бухгалтерского износа где — принятый для расчета плановый период реализации проекта.

Период реализации проекта определяется исходя из продолжительности службы зданий до их полного бухгалтерского износа

=83 года При выборе нормы дисконта (Е) можно воспользоваться опубликованными литературными данными, обобщающими среднестатистические значения нормы прибыли по группам капиталовложений производственного назначения

Данный инвестиционный проект относим к группе рисковых инвестиций (новое строительство) и принимаем норму дисконта Е = 0,25 с минимальной нормой прибыли 25%.

4.3 Оценка показателей эффективности инвестиционного проекта

Чистый дисконтированный доход (ЧДД) — превышение интегральных результатов над интегральными затратами. Накопленный дисконтированный чистый доход (эффект) за весь расчетный период, определяется по формуле:

где ЧДt — чистый доход на t-том шаге;

Kt — капиталообразующие инвестиции на t-том шаге;

Е — норма дисконта;

Т — горизонт расчёта проекта.

Т=Тс+Тэ, где Тс — срок строительства в годах;

Тэ — плановый период реализации проекта (эксплуатации объектов) с получением эффектов.

В данном инвестиционном проекте:

— Тс= 2,75 года; Тэ=83 года, Т= 2,75+83=85,75 лет;

— принятое значение Е=0,25 (табл. 1 [1]);

— размер годового чистого дохода:

в третий год ЧДгод 3=287 280 тыс. руб.;

в четвертый год ЧДгод 4=420 333,18 тыс. руб.;

в пятый и последующие года ЧДгод 5=112 533,18 тыс. руб.;

— капиталообразующие инвестиции всего: К= 504 384 тыс. руб.

в том числе:

К1 =117 670 тыс. руб.;

К2 = 292 865 тыс. руб.;

К3 = 93 849 тыс. руб.

Находим сумму дисконтированных капиталообразующих затрат:

Дисконтированные доходы:

ЧДд = ЧДд 3+ ЧДд 4+ ЧДд 5

ЧДд 5= ЧДгод 5,

ЧДд=

Отсюда ЧДД =514 208 -329 620,3 =184 587,7 тыс. руб.

ЧДД > 0 — проект эффективен.

Индекс доходности проекта (ИД) Индекс доходности проекта определяется отношением накопленных дисконтированных притока и оттока реальных денег ИД=

если >1 — проект эффективен.

Внутренняя норма доходности (ВНД) Внутренняя норма доходности проекта определяет значение нормы дисконта, выше которого проект перестает быть эффективным. Этот показатель характеризует реальную предельную доходность капиталообразующих инвестиций в проект в течение продолжительности периода его экономической оценки.

Для проектов с неравномерными денежными потоками в расчетном периоде ВНД проекта находится из условия:

.

При значении нормы дисконта равном «Евн» чистый дисконтированный доход проекта обращается в нулевую сумму:

С учетом этого нахождение ВНД удобно определять графическим способом, строя функцию ЧДД=f (Е), и находя значение Евн для нулевой величины ЧДД.

Поскольку график данной зависимости носит нелинейный характер, то его построение должно осуществляться минимум по трем точкам (для трех значений Е). Если полученное значение Евн больше рекомендуемой эталонной нормы прибыли для данной группы инвестиционных проектов, то проект экономически эффективен.

В данном случае для Е=0,25 полученное значение ЧДД составило 184 587,7 тыс. руб.

Таблица 3 — Зависимость ЧДД=f (Е)

Рис. 1 — График функции ЧДД=f (Е)

Евн=0,45 038, что соответствует доходности инвестиций 45,038% годовых.

Полученное значение Евн=0,45 038 больше рекомендуемой эталонной нормы прибыли для данной группы инвестиционных проектов Е=0,25, следовательно, проект экономически эффективен.

Срок окупаемости проекта Сроком окупаемости проекта называется продолжительность наименьшего периода, по истечении которого накопленный дисконтированный эффект (чистый дисконтированный доход) становится и остается в дальнейшем неотрицательным, т. е. к концу данного периода полученный от реализации проекта интегральный эффект сравняется с дисконтированной суммой капиталообразующих инвестиций:

.

Расчет накопленных дисконтированных доходов и расходов по периодам времени сводится в табл. 4.

Таблица 4 — Накопленные дисконтированные доходы и расходы по периодам времени

По данным таблицы строится график изменения дисконтированных доходов и затрат по периодам времени (см. рис.2) для определения срока окупаемости проекта.

Рис. 2 — График изменения дисконтированных доходов и расходов по периодам времени строительство здание календарный план По графику ТОК=4,33 лет? 4 года 4 месяца.

Сводные результаты оценки показателей коммерческой эффективности инвестиций в разработанный проект представлены в таблице 5.

Таблица 5 — Показатели эффективности инвестиций в разработку и реализацию инвестиционного проекта

Заключение

В данной работе проведена оценка эффективности инвестиций в разработку и реализацию проекта. Даны технико-экономические показатели проекта по результатам разработки проектно-сметных документов, произведены расчеты показателей эффективности проекта, определены доходы от эксплуатации, чистый дисконтированный доход, индекс доходности проекта, внутренняя норма доходности и срок окупаемости проекта, в результате чего даны сводные результаты оценки коммерческой эффективности инвестиций в разработанный проект.

Окончательное решение об инвестировании средств в проект должно приниматься с учетом значений всех перечисленных критериев и интересов всех участников инвестиционного проекта. Важную роль в этом решении должны играть структура и распределение капитала во времени, которые также были разработаны в данной работе.

1. Бочаров, В.А., Гутин, В.Б., Левахов, Д.В. и др. Методические указания для разработки выпускной квалификационной работы бакалавра «Оценка эффективности капиталообразующих инвестиций» для студентов специальности 290 300 «Промышленное и гражданское строительство», — Н. Новгород, ННГАСУ, 2005. — 22 с.

2. Фомин, В.Н., Гусев, Э.И., Хавин, Д. В. Моделирование организации строительного производства: Учебное пособие. — Н. Новгород, ННГАСУ, 2000. — 144 с.

3. Фомин, В.Н., Хавин, Д. В. Методические указания для выполнения курсовой работы по организации строительства студентами специальности 60 808 «Экономика и управление в строительстве». — Н. Новгород, ННГАСУ, 1998.

4. Хавин, Д.В., Гусев, Э.И. и др. Определение стоимости строительства: Методические указания для курсового и дипломного проектирования по специальности 290 300 «Промышленное и гражданское строительство». Часть 1. Разработка сметной документации и методика ее пересчета в текущий уровень цен. Часть 2. Примеры расчетов и приложения. — Н. Новгород, ННГАСУ, 2000.

5. СНиП 12−03−2001 Безопасность труда в строительстве. Часть 1. Общие положения. — Госстрой России, Москва, 2001. — 48 с.

6. СНиП 12−04−2002 Безопасность труда в строительстве. Часть 2. Строительное производство. — Госстрой России, Москва, 2002. — 27 с.