Глава 3. Европейская модель ипотечного кредитования и перспективы ее использования в РФ

Правовые аспекты функционирования одноуровневой европейской модели ипотечного кредитования

Европейская модель ипотечного кредитования заключается в привлечении финансов за счет выпуска ипотечными банками долговых бумаг.

Специализированные ипотечные банки созданы в основном в европейских странах, прежде всего в Германии, Дании, Швеции, Польше, а также в ряде других стран, в которых принято соответствующее законодательство Например, в Польше — Закон «О закладных листах и ипотечных банках» от 29 августа 1997 г.; в Германии — Закон «Об ипотечных банках» от 1 января 1900 г.. Ипотечные банки — это, как правило, узкоспециализированные кредитные институты, которые предоставляют долгосрочные кредиты населению на основе средств, привлекаемых на основе эмиссии ипотечных облигаций, обеспеченных выданными ипотечными кредитами Международный опыт жилищного ипотечного кредитования. Подготовлено к печати фондом «Институт экономики города», М., 2003. .

Специализированные ипотечные банки предоставляют долгосрочные жилищные ипотечные кредиты, используя средства, привлекаемые посредством ипотечных облигаций непосредственно с рынка капитала от различных инвесторов, включая как крупных институциональных инвесторов — пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные компании и другие организации, так и отдельных частных инвесторов — небольшие компании и физических лиц. Ипотечные банки, как правило, обладают эксклюзивным правом выпускать ипотечные облигации, которые имеют высокий рейтинг, признаются инвесторами как надежные, высоколиквидные финансовые инструменты и потому размещаются по относительно низким ценам.

Надежность ценных бумаг обеспечивается жесткими законодательными рамками, накладывающими достаточно строгие ограничения как по активным, так и по пассивным операциям банков См., например, п. 1 и 5 Закон об ипотечных банках Германии (1 января 1900 г.), а также регулирующие условия предоставления ипотечных кредитов и выпуска облигаций.

Обеспечение по ипотечным облигациям в случае банкротства эмитента выводится из конкурсной массы, тем самым интересы держателей ипотечных облигаций удовлетворяются вне очереди.

Доверие участников рынка ипотечных облигаций обеспечивается за счет:

• · ограничения круга банковских операций, запрета на выполнение общих банковских операций, включая привлечение депозитов от физических и юридических лиц;
• · строго определенного нормативного регулирования действий ипотечных банков по так называемым разрешенным сделкам, обеспечивающим минимизацию возможных рисков;
• · создания мер предосторожности по предотвращению нарушений этих двух названных выше регулирований через государственный надзор;
• · ограничения на предоставление кредитов, не обеспеченных первичной ипотекой либо государственной (муниципальной) гарантией;
• · введения законодательного ограничения на долю кредита в оценочной стоимости залога на уровне, не превышающем 60%;
• · использования методики оценки стоимости недвижимости, основанной на чрезвычайно консервативном подходе.

В Европе роль государства состоит в жесткой регламентации и надзоре за деятельностью специализированных ипотечных кредитных организаций. Там, где получила распространение модель ипотечных банков (Германия, скандинавские страны), государством также был создан благоприятный режим размещения ипотечных облигаций в пенсионных фондах и страховых компаниях. Во Франции (до 1988 г.) на этапе становления ипотечной системы государством предоставлялись бюджетные гарантии по ценным бумагам, привлекающим ресурсы на цели ипотечного кредитования.

В настоящее время большинство европейских стран приняли либо принимают законы об ипотечных банках, которые специализируются на выпуске ценных бумаг (ипотечных облигаций), обеспеченных ипотечными активами этих банков. Наиболее эффективно эта система работает в Германии, Дании, Швеции.