Зарубежный опыт ипотечного кредитования

В развитых странах ипотечный кредит очень широко распространён и является неотъемлемым финансовым инструментом воздействия на экономику, стимулируя её рост и повышая устойчивость. В каждой стране действует своё специфическое законодательство в этой сфере, которое во многом зависит от особенностей правовых систем и, в частности, особенностей земельного законодательства. Благодаря особенности недвижимого имущества, прочно связанного с землею, ипотека, с одной стороны, является надёжным способом обеспечения обязательств, а с другой стороны — не требует обязательного нахождения её у кредитора.

К экономическим факторам, влияющим на развитие ипотечного кредитования, относятся: общее развитие кредитно-финансового рынка и рынка ценных бумаг в стране, твердость валюты и уровень инфляции, платежеспособность населения, определяющая общий масштаб и динамику рынка недвижимости.

В странах с развитой экономикой практикуется различные виды ипотечного кредита. Они могут быть классифицированы по различным признакам, в зависимости от объекта кредитования, способа обеспечения гарантий возврата ссуды, характера рынка, использование рынка ипотечных облигаций и субъекта кредитования, которые показаны в таблице 1.

Таблица 1 Классификация ипотечного кредитования в развитых странах.

Виды ипотечных кредитов представлены в таблице 2.

Таблица 2 Классификация ипотечных кредитов по основным признакам.

При этом есть много стран, где различные схемы и варианты организации ипотечного кредитования реализуются одновременно и не исключают друг друга, ориентируясь на свою собственную нишу. Более того, очень часто различия между теми или иными разновидностями в принципиальном плане не являются существенными.

Принципиально различающихся между собой моделей организации ипотечного кредитования как целостных систем в мире существует всего три (американская, немецкая, малазийская), и различаются они, прежде всего, в принципах формирования общего портфеля кредитных ресурсов для ипотечного кредитования.

Практика ипотечного бизнеса разных стран привела к появлению различных моделей систем организации ипотечного кредитования.

Американская модель ипотечного кредитования — модель, опирающаяся на вторичный рынок закладных. Сущность модели заключается в следующем. Банк выдает ипотечный кредит заемщику в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному из агентств ипотечного кредитования, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом прибыли (маржи) банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, т. е. ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство на основании требований инвесторов к доходности соответствующих финансовых инструментов. Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу, источником выплат по которой являются платежи заемщиков. Эти выплаты гарантированы не залогом недвижимости, а агентством как юридическим лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке и затем тоже выступают как посредники, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи. Схематически данная модель представлена на рисунке 1.

Американская система обеспечения ипотеки дешевыми ресурсами опирается на вторичный ипотечный рынок. В США он построен на базе трех ипотечных агентств, основная задача которых выкуп у банков ипотечных кредитов и выпуск на их основе собственных ценных бумаг. Система эта начала формироваться в 1938 году, когда было создано первое агентство Fannie Mae (Federal National Mortgage Association). Это была государственная структура, предназначенная для выкупа на бюджетные деньги ипотечных кредитов, предоставляемых малообеспеченным слоям населения и гарантированных федеральным правительством. В 1968;м Fannie Mae было разделено на две структуры — Ginnie Mae (Government National Mortgage Association), сохранившую государственный статус, и Fannie Mae, которое, как и созданная в 1970 году Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation), получило статус подконтрольного государству акционерного общества с правом выкупать все те же кредиты для малообеспеченного населения. С 1974;го сфера деятельности Fannie Mae и Freddie Mac была расширена — им было позволено покупать кредиты, величина которых примерно на 40% превышает среднюю стоимость жилья. «Фредди Мек», «Джинни Мэй» осуществляют финансирование кредитов из государственных ресурсов. «Сэлли Мэй» — организация, обеспечивающая условия предоставления ипотечных кредитов для студентов.

В настоящее время наиболее впечатляющий успех в практическом использовании модели ипотечного кредитования достигнут в Германии. Схематически данная модель представлена на рисунке 2.

ипотечный кредитование банк стройсбережение Важным достоинством немецкой системы стройсбережений является то, что используемые в ее рамках уровни процентных ставок, начисляемых банками на целевые стройсбережения и ставок, выдаваемых в рамках системы кредита, являются автономными и не зависят от общего состояния кредитно-финансового рынка. Основной характеристикой данной схемы является ее замкнутость, т. е. в качестве источника предоставления кредита используются только те средства, которые были накоплены вкладчиками-участниками по контрактам стройсбережения. Банки, использующие эту систему, имеют возможность предоставлять кредиты на условиях, ниже рыночных, выплачивая по сберегательным вкладам проценты, ниже рыночных. Таким образом, выгодность системы стройсбережения для государства заключается с следующем:

• — государство может частично перенести ответственность за решение жилищной проблемы в стране на частных инвесторов и поэтому поддерживает частную инициативу;
• — для государства создание собственности на жилплощадь более выгодно, чем строительство квартир под аренду, отсюда следует высокая эффективность при относительно низких расходах;
• — государство, таким образом, вносит вклад в стабилизацию народного хозяйства;
• — в рамках закона об участии государства в образовании имущества государство стимулирует стройсбережения с помощью добавления к средствам граждан определенных доплат работодателей, одновременно учитывая их при налогообложении.

Несмотря на принципиально различный подход к процессу мобилизации кредитных ресурсов и организации самого кредитования населения, общим для американской ипотечной модели и немецкой системы стройсбережений является то, что процесс их практического функционирования сильно и всесторонне поддерживается государством, включая систему правового, лицензионного и финансового регулирования данной деятельности, предоставление ей государственных гарантий и обеспечение страхования рисков, налоговые льготы и целевые адресные дотации.

Другой общей чертой, объединяющей американскую и немецкую модели, является то, что они обе, в сущности, чисто банковские. Они не имеют прямой организационной связи с процессом инвестирования строительства. Инвестиционно-строительные (девелоперские) компании обычно получают средства граждан, сформированные ими в рамках ипотеки только на конечном этапе строительства при продаже готового жилья, а на ранних стадиях используют коммерческие кредиты обычных банков.

Общими или очень сходными для американской модели ипотеки и немецкой системы стройсбережений являются и процедуры оформления кредитов под залог недвижимости, обслуживания и погашения этих кредитов.

Малайзийская модель ипотечного кредитования функционирует путем создания специализированной ипотечной компании, которой коммерческие банки могут продавать ипотечные облигации и на полученные денежные средства продолжать предоставлять кредиты на покупку жилья. В отличие от немецкой модели момент приобретения недвижимости не отодвигается во времени.

Следовательно, для развития системы ипотечного кредитования в условиях Казахстана представляется целесообразным осуществить следующие предложения и рекомендации:

Применить американский метод ипотечного кредитования в отношении в отношении более богатых, а немецкой — в отношении малоимущих слоев населения.

Система ипотечного кредитования должна предполагать участие государства в финансировании низкозатратных жилищных проектов под небольшой процент и на длительный срок. Государство должно стать инициатором и гарантом реформирования системы жилищного кредитования.

Застраховать ипотечные кредиты для снижения риска невозврата по ним средств банков, увеличения их предложения и уменьшения стоимости.

Разработать нормативно-правовую базу принудительного удержания кредитором имущества в случае невыполнения заемщиком своих кредитных обязательств.

Проводить оценку стоимости заложенного имущества банками второго уровня и Казахстанской Ипотечной Компанией.

Создать условия по стимулированию банков второго уровня для перевода части капитала из фондового рынка на рынок ипотечных кредитов. При высокой доле ипотечных кредитов в кредитном портфеле банка следует разрешить банкам формирование обязательных резервов путем приобретения государственных ценных бумаг. Превращение резервов банков в рабочие активы позволяет обеспечивать достаточную ликвидность и доходность данных активов, а также финансировать госбюджет из неинфляционного источника.

Предусмотреть субсидии средним и малообеспеченным слоям населения для покрытия части ипотечного кредита, либо возможность доступной аренды жилья с правом последующего выкупа, разработать и применять меры по постепенному накоплению определенной суммы перед получением кредита.

Например, правительство Маврикии предоставляет кредиты покупателям жилья. А приобретающим жилье впервые выдаются субсидии в размере 20%. Социально-ориентированные жилищные проекты в Великобритании осуществляются городскими муниципалитетами. Здесь создается возможность выкупить муниципальное жилье за половину его рыночной стоимости. Оригинальный метод действует в Нигерии. Все ее граждане, имеющие доход не ниже определенного уровня, обязаны осуществлять 2% взносы в жилищный фонд, из которого выдаются жилищные кредиты.

Стимулировать создание компаниями жилищных фондов путем предоставления льгот, освобождения от налогообложения доходов от инвестиций в решение жилищной проблемы. В любом случае начальное субсидирование жилищных объектов остается за государством. Так, ипотечные кредиты в Австралии выдаются частными компаниями, субсидируемыми правительством. На Ямайке существует Национальный жилищный траст, куда направляются 5% госбюджета.

Применяя критерии оценки кредитоспособности заемщиков по опыту зарубежных стран необходимо всесторонне учитывать особенности развития, уклада жизни, менталитета и национальных традиций в Казахстане. Примером может служить Израиль, где практикуется предоставление залога родственниками малообеспеченных заемщиков, имеющих низкую кредитоспособность, но высокий потенциал для роста. Каждой супружеской паре один раз в жизни для покрытия части их ипотечного кредита предоставляется правительственная субсидия. Аналогичная поддержка государством малообеспеченных заемщиков в Казахстане могла бы стать мощным фактором подъема отечественного производства и повышения благосостояния населения.

В Казахстане имеются реальные предпосылки для динамического развития отрасли жилищного строительства с использованием опыта антикризисных мер и позитивного мирового опыта. Для этого необходимо продолжить бюджетное финансирование развития инженерно-коммуникационной инфраструктуры в районах жилищной застройки, строительство кредитного и государственного арендного жилья, а также фондирование банков второго уровня для дальнейшего финансирования жилищного строительства и ипотечного кредитования.