Развитие ипотечных банков на современном этапе

История банковского дела в России неразрывно связана с развитием ипотечного кредитования населения. Первые банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости, появились в России в 50-х гг. XIII в. Это были государственные дворянские банки, которые функционировали следующим образом. Помещик, нуждавшийся в деньгах, обращался в банк с просьбой предоставить ему кредит под залог имения. Стоимость недвижимости вместе с крепостными душами оценивалась специальными комиссиями, и банк выдавал ссуды на 15, 28 или 33 года. Чаще всего кредит составлял 60 — 70% стоимости имущества. Первый такой банк был учрежден в 1754 году с отделениями в Петербурге и Москве. После реформы 1861 года были созданы новые дворянские банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог помещичьих имений исходя из цены земельного участка. В начале XX в. Россия имела широкую сеть ипотечных банков. Развитие системы ипотечного кредитования под залог недвижимого имущества, и, прежде всего земли, приостановлено в октябре 1917 г. Советская власть, ликвидировав частную собственность, в том числе и на землю, практически устранила основу для ипотечного кредитования.

В конце 20 века с развитием частных форм собственности началось возрождение ипотеки и новый виток в развитии деятельности ипотечных банков.

В начале 1992 г. в России был создан Инвестиционный земельный банк, который планировал заниматься ипотечными операциями. В мае того же года в Санкт-Петербурге был зарегистрирован Ипотекобанк. К концу 1993 г. уже насчитывалось девять коммерческих ипотечных банков, предназначенных заниматься кредитованием жилищного строительства, в том числе семь в Москве, один в Санкт-Петербурге и один в Новосибирске. В некоторых универсальных коммерческих банках были открыты отделы ипотечных операций. С начала 1997 г. активно начало действовать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Но, несмотря на активное развитие в последние годы ипотечного кредитования, число специализированных ипотечных банков невелико. Хотя по России к 2011 году насчитывалось несколько сотен банков выдающих ипотечные кредиты, нужно иметь в виду, что такая большая цифра имеет место потому, что, универсальные коммерческие банки также активно принимают участие в реализации ипотечных программ. Некоторые коммерческие банки разработали собственные ипотечные программы. За последнее десятилетие коммерческими банками было выполнено больше 50 пробных проектов, что свидетельствует о постоянном интересе банков к ипотечным операциям.

Собственно же ипотечных банков в России к 2011 году насчитывалось около 60. Крупнейшими из специализированных ипотечных банков в России на сегодняшний день являются ЗАО «Коммерческий банк ДельтаКредит», ЗАО «Банк Жилищного Финансирования», ООО Коммерческий банк «Жилкредит», ООО Коммерческий банк «Русский ипотечный банк» и др.

Когда говорят о росте объемов выданных ипотечных кредитов обычно не разделяют какие именно банки выдали ипотечные кредиты: специализированные ипотечные или универсальные коммерческие банки, занимающиеся в числе прочего и ипотечным кредитованием. По данным статистики объем выданных ипотечных кредитов в России в 2010 году вырос на 60% против аналогичного показателя первого полугодия 2009 года. При этом и те и другие банки продолжают снижать процентные ставки по кредитам, набирают силу тенденции по снижению первоначального взноса и комиссии за выдачу кредита — вплоть до ее полной отмены.

Тем не менее, проблемы с развитием ипотечных банков все же имеются. Процесс их развития сложен и противоречив. Это связано со сложной экономической ситуацией в стране — дефицит кредитных ресурсов долгосрочного характера, высокие процентные ставки, делающие долгосрочные кредиты практически недоступными для подавляющей части населения. Российские ипотечные банки, тщательно изучая дореволюционный опыт, практику других государств, стараются разработать банковские продукты, способные реально действовать в сложной экономической обстановке. Однако очень немногие вновь созданные ипотечные банки могут констатировать действительное беспроблемное проведение операций по ипотечному кредитованию граждан.

Ипотечные банки являются важной структурой в области решения жилищной проблемы. Отношение Центробанка и Правительства России к этой проблеме очень много значит для дальнейшего развития ипотечного бизнеса у нас в стране, поэтому их главная задача — помочь на государственном уровне сформировать «поле», на котором могли бы работать ипотечные банки, развивая ипотечное долгосрочное кредитование.

Ипотека — исключительно важный продукт для банков, имеющий огромные перспективы в России. По различным оценкам, 7−10 млн. домохозяйств являются потенциальными заемщиками, еще больше нуждаются в улучшении жилищных условий и ждут смягчения условий кредитования и роста доходов. Это и стратегически важная сфера интересов для государства, поскольку является важнейшим инструментом стимулирования жилищного строительства и повышения доступности жилья.

По мнению специалистов, в целях построения эффективной системы ипотечного кредитования государству необходимо создать специализированный ипотечный банк, который предоставлял бы гарантии (обеспеченные государственным бюджетом) от недобросовестного исполнения должником своих обязательств. Инфляционные риски, а также разница, возникающая в связи в предоставлением кредита под льготную процентную ставку, также могут быть компенсированы за счет специальных статей в федеральном бюджете Понька В. Ф. К вопросу о роли банков в ипотечной системе Российской Федерации // Юрист, 2009. № 7. С. 21.

Льготное жилищное кредитование и предоставление субсидий по социальной ипотеке должны централизоваться при помощи единого ипотечного банка и адаптироваться к различным по своим доходам группам заемщиков. Зарубежный опыт показывает, что именно субсидирование государством процентной ставки может в значительной степени стимулировать граждан на улучшение жилищных условий посредством ипотеки. В то же время вместе с созданием государственного ипотечного банка необходимо будет разработать эффективную систему контроля целевого использования предоставляемых бюджетных средств Грачев И. Они нам помогут // Право и жилище, 2005. № 5.