Перспективы развития ипотечного кредитования в РК в будущем

В 2012 году банки РК нарастили объем розничного ипотечного кредитования на 65 млрд. тенге, достигнув общего годового показателя в 920 млрд. тенге. Ожидается, что если тренд увеличения данного сегмента будет продолжен, то в этом году размер кредитных займов выйдет на уровень, превышающий 1 трлн. тенге.

• 21 июня 2012 года Правительством РК была утверждена программа «Доступное жилье 2020». Эта программа направлена на улучшение ситуации на рынке жилья и повышение качества жилищных условий рядовых граждан Казахстана. Программа «Доступное жилье-2020» предусматривает реализацию следующих направлений:
• 1. Жилье для очередников местных исполнительных органов (МИО);
• 2. Жилье по линии ЖССБК:

для всех категорий населения;

• 2) для молодых семей;
• 3. Жилье АО «КИК»;
• 4. Ремонт жилищного фонда по Программе модернизации в Республике Казахстан на 2011;2020 годы (вторичное жилье);
• 5. Жилье в рамках пилотных проектов по сносу аварийного жилья;
• 6. Строительство ИЖС;
• 7. Строительство инженерно-коммуникационной инфраструктуры;
• 8. Строительство жилья в рамках Программы занятости 2020;
• 9. Строительство жилья АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына»

Программа «Доступное жилье-2020» предусматривает реализацию следующих направлений:

1. Жилье для очередников местных исполнительных органов (МИО);

2. Жилье по линии ЖССБК:

1) для всех категорий населения;

• 2) для молодых семей;
• 3. Жилье АО «КИК»;
• 4. Ремонт жилищного фонда по Программе модернизации в Республике Казахстан на 2011;2020 годы (вторичное жилье);
• 5. Жилье в рамках пилотных проектов по сносу аварийного жилья;
• 6. Строительство ИЖС;
• 7. Строительство инженерно-коммуникационной инфраструктуры;
• 8. Строительство жилья в рамках Программы занятости 2020;
• 9. Строительство жилья АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына»

Теперь мы рассмотрим каждое направление в отдельности.

1. Жилье для очередников МИО Для граждан, состоящих в очереди на предоставление жилища из коммунального жилищного фонда, предусматриваются проектирование и ежегодное строительство и приобретение готовых у частных застройщиков в каждой области, городах Астане и Алматы арендных домов за счет средств республиканского бюджета. За счет бюджетных средств будут производиться проектирование, строительство и приобретение готовых арендных домов только 4 класса комфортности. Стоимость строительства и приобретения у частных застройщиков 1 квадратного метра государственного арендного дома 4 класса комфортности не будет превышать 80 тыс тенге в регионах, в Астане и Алматы — в пределах 120 тыс тенге (без стоимости инженерных сетей).

Сам механизм строительства и реализации арендного жилья следующий:

• 1) Правительство РК выделяет бюджетные средства на проектирование, строительство и приобретение арендных домов и инженерно-коммуникационной инфраструктуры;
• 2) МИО выделяют земельные участки под строительство арендного жилья, обеспечивают инженерно-коммуникационной инфраструктурой, осуществляют проектирование и строительство арендных домов и приобретение готовых квартир у частных застройщиков, ведут контроль за ходом и качеством строительных работ, принимают на баланс построенное жилье, распределяют квартиры гражданам указанных выше категорий, ведут эксплуатацию жилья, взимают арендную плату;
• 3) средства в виде арендной платы возвращаются в бюджет.

Для недопущения роста стоимости строительства арендных домов и экономии бюджетных средств будут разработаны типовые проекты жилых домов для всех регионов Казахстана.

• 2. Жилье по линии ЖССБК
• 1) Жилье для всех категорий населения

Цена реализации арендного жилья молодым семьям за 1 квадратный метр в чистовой отделке будет составлять:

• 1) 4 класса комфортности в пределах 120 тыс. тенге (без стоимости инженерных сетей) — в городах Астана и Алматы, 100 тыс. тенге (без стоимости инженерных сетей) — в городах Атырау, Усть-Каменогорск и Актау, 80 тыс. тенге (без стоимости инженерных сетей) — в остальных регионах;
• 2) 3 класса комфортности в пределах 142,5 тыс. тенге (без стоимости инженерных сетей) в городах Астана и Алматы, 120 тыс. тенге (без стоимости инженерных сетей) — в городах Атырау, Усть-Каменогорск и Актау, 90 тыс. тенге (без стоимости инженерных сетей) — в остальных регионах;
• 3) в прилегающих к городу Алматы территориях Алматинской области, цена реализации за 1 квадратный метр в чистовой отделке предусматривается аналогичным ценам жилья 3-го и 4-го классов комфортности по городу Алматы.

Главным преимуществом механизма является отсутствие необходимости финансирования выкупа жилья государством. Выкуп жилья производится за счет накопленных жилстройсбережений арендаторов и жилищных займов, предоставляемых АО «ЖССБК». Вторым важным преимуществом для государства является возможность повторного направления вырученных средств на строительство арендного жилья, т. е. двойного использования ресурсов в течение 20 лет и большего охвата населения данным механизмом программы. Третьим важным фактором является отсутствие необходимости мониторинга МИО полноты и своевременности арендных платежей.

Для молодых семей несомненным преимуществом является возможность накапливать сбережения для выкупа жилья в течение 8 лет, уже проживая в арендном жилье на льготных условиях, затем возможность получения жилищного займа на срок до 15 лет.

Данный механизм строительства и реализации арендного жилья повышает доступность жилья для молодых семей.

3. Жилье АО «ИО «КИК».

Новое направление — строительство жилья АО «Ипотечная организация «Казахстанская ипотечная компания» — арендное жилье с правом выкупа со сроком реализации до 2030 года.

Срок рассмотрения документов с момента их сдачи не превышает 30 календарных дней.

В приоритетные категории граждан входят:

• 1) инвалиды и участники Великой Отечественной войны;
• 2) государственные служащие, работники бюджетных организаций, военнослужащие, кандидаты в космонавты, космонавты и лица, занимающие государственные выборные должности;
• 3) граждане Республики Казахстан, единственное жилище которых признано аварийным в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан;
• 4) лица, приравненные к инвалидам и участникам Великой Отечественной войны;
• 5) инвалиды 1 и 2 групп;
• 6) семьи, имеющие или воспитывающие детей-инвалидов;
• 7) лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, перечисленных в списке заболеваний, утверждаемом Правительством Республики Казахстан;
• 8) пенсионеры по возрасту;
• 9) дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, не достигшие двадцати девяти лет, потерявшие родителей до совершеннолетия. При призыве таких лиц на воинскую службу возраст продлевается на срок прохождения срочной воинской службы;
• 10) оралманы;
• 11) лица, лишившиеся жилища в результате экологических бедствий, чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;
• 12) многодетные семьи;
• 13) семьи лиц, погибших (умерших) при исполнении государственных или общественных обязанностей, воинской службы, подготовке или осуществлении полета в космическое пространство, спасении человеческой жизни, охране правопорядка;
• 14) неполные семьи;
• 15) сотрудники правоохранительных органов;
• 16) работники государственных юридических лиц;
• 17) работники социальных сфер без привязки к государственной принадлежности, работники государственных и (или) частных учебных заведений и предприятий здравоохранения;
• 18) граждане до 29 лет, имеющие высшее и (или) техническое и профессиональное, послесреднее образование, с момента получения которого прошло не более 9 лет.

АО «ИО «КИК» привлекает частные инвестиции путем размещения обеспеченных облигаций с государственной гарантией, секьюритизированных облигаций на внешних и внутренних фондовых рынках среди неограниченного круга инвесторов, займы международных финансовых институтов и инструменты исламского финансирования. Всего планируется привлечь частных инвестиций за 2015 — 2030 годы на общую сумму 1 080,456 млрд. тенге, в том числе: за 2015 — 2020 годы — 318,452 млрд. тенге и за 2021 — 2030 годы — 762,004 млрд. тенге.

4. Ремонт жилищного фонда по Программе модернизации жилищно-коммунального хозяйства Республики Казахстан на 2011 — 2020 годы Программа ЖКХ предусматривает два механизма проведения ремонта общего имущества кондоминиумов — капитальный ремонт проводится с участием социально-предпринимательских корпораций, действующих в каждом регионе республики, а текущий ремонт — с участием специализированных уполномоченных организаций с участием государства.

Реализация Программы ЖКХ стартовала в 2011 году, в качестве «пилотных» проектов к ремонту запланировано 564 многоквартирных жилых дома.

С 2013 года ремонт общего имущества кондоминиумов будет производиться по одному механизму — из республиканского бюджета будут выделены целевые трансферты местным исполнительным органам областей, городов Астаны и Алматы, которые будут направлены на капитализацию специализированной уполномоченной организации с участием государства.

Малообеспеченным семьям будет оказана жилищная помощь для оплаты за капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума и взносов на накопление средств на капитальный ремонт в соответствии с правилами предоставления жилищной помощи, утвержденными в постановлении. Реализация Программы ЖКХ по ремонту существующего жилищного фонда направлена на снижение доли объектов кондоминиума, требующих капитального ремонта с 32% до 22% к 2015 году, и до 10% к 2020 году.

5. Жилье в рамках пилотных проектов по сносу аварийного жилья В рамках настоящей Программы предусматривается реализация пилотных проектов по сносу аварийного жилья в городе Астане и Мангистауской области.

1) По г. Астане Снос аварийного жилья и переселение из него граждан будет производиться в порядке реквизиции жилого дома и земельного участка, на котором расположен дом, классифицируя сложившуюся ситуацию как чрезвычайную ситуацию техногенного характера местного масштаба.

Пилотный проект реконструкции сложившейся части города Астаны предусматривает организацию строительства жилья уполномоченной организацией акимата города Астаны на принципах возвратности государственных инвестиций и сноса аварийного жилья, комплексную реконструкцию «старых» кварталов городов.

В сложившейся части города Астаны требуют реконструкции и сноса 2 978 домов, площадью 588 тыс. кв. метров, или 11 264 квартиры, которые разделены на 42 района реконструкции, на территории — 315,6 га. Площадь проектируемого жилья взамен сносимого составит 3,1 млн. кв. метров. Потребность финансирования составит 40 млрд. тенге, в том числе: 2013;2014 года — выделение из республиканского бюджета в рамках реализации программы «Доступное жилье — 2020» уполномоченной организации акимата города Астаны займа в размере по 20,0 млрд. тенге ежегодно.

Стоимость реализации 1 кв. метра жилья будет предусмотрена в пределах 192 400 тенге, при этом цена продажи будет зависеть от уровня комфортности строящегося жилья.

2) По Мангистауской области.

В пилотных проектах предусматривается участие двух городов — Актау и Жанаозен.

Снос в городе Актау аварийного жилья и переселение из него граждан будут производиться аналогично с применением схемы пилотного проекта по городу Астане. В пилотном проекте предусматривается участие города Актау, который имеет плотную комплексную застройку, и для строительства новых объектов акимат города вынужден осваивать новые территории, на которых отсутствует необходимая инфраструктура.

В городе имеется 14 домов (224 квартиры), признанные аварийными и расположенные в одном микрорайоне.

Для того, чтобы решить задачу их сноса и обеспечить возвратность средств, потребность в финансировании составит 10 млрд. тенге (ежегодно по 5 млрд. тенге в 2013 и 2014 годах).

Планируется построить жилье как жильцам сносимых домов, так и для переселения части жителей города Жанаозен в город Актау.

6. Строительство ИЖС Основную долю (до 50% - 60%) в общем объеме жилищного строительства в Казахстане занимает индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Для стимулирования ИЖС необходимо предусмотреть:

• 1) развитие производства местных строительных материалов для возведения домов по новым технологиям;
• 2) организацию работы МИО по распространению типовых проектов строительства малоэтажных жилых домов. Данные проекты должны предоставляться гражданам бесплатно;
• 3) площадки под ИЖС должны отводиться массивами в соответствии с утвержденными генеральными планами, проектами детальной планировки и правилами застройки населенных пунктов;
• 4) отведенные под ИЖС массивы до начала строительства жилых домов должны быть обеспечены инженерно-коммуникационной инфраструктурой;
• 5) предоставление МИО гражданам земельных участков.
• 6. Строительство инженерно-коммуникационной инфраструктуры районов жилищной застройки.

Основным фактором, обеспечивающим своевременность ввода в эксплуатацию строящегося жилья, является наличие соответствующей инженерно-коммуникационной инфраструктуры районов застройки: внутриквартальные инженерные сети тепло-, водо-, газои электроснабжения, канализация, инженерные сооружения, дороги и проезды.

Развитие инженерно-коммуникационной инфраструктуры районов жилищной застройки предполагается осуществлять за счет средств республиканского бюджета, которые будут выделены на проектирование, развитие и приобретение по сметной стоимости у частных застройщиков инженерно-коммуникационной инфраструктуры в районах жилищной застройки, включая благоустройство внутридворовых территорий, внутриквартальные дороги и проезды. При этом частные застройщики должны получить положительное заключение государственной экспертизы по сметной стоимости строительства инженерно-коммуникационной инфраструктуры.

8. Строительство инженерно-коммуникационной инфраструктуры в городах-спутниках Основной целью прогнозной схемы территориально-пространственного развития страны до 2020 года, утвержденной Указом Президента РК, является создание условий, обеспечивающих рост благосостояния населения на основе развития и эффективного использования социально-экономического потенциала каждого региона. Почти половина экономического потенциала (47,2%) страны сосредоточена в четырех регионах (городах Алматы и Астане, Атырауской и Карагандинской областях). В региональном разрезе положительное сальдо миграции к 2020 году будет характерно для городов Астаны (15,2 тыс. человек) и Алматы (13,4 тыс человек). На основе концепции развития городов-спутников города Алматы «G4 City» предстоит создать четыре города-спутника с населением более 300 тысяч человек. К моменту завершения проекта здесь планируется ввести в эксплуатацию более 9 млн. квадратных метров жилых площадей, застраиваемых ведущими казахстанскими и иностранными компаниями.

В связи с интенсивным развитием города Астаны в настоящее время возникают особые требования к развитию районов Акмолинской области, прилегающих к столице. Приближенность к столице села Кощи Целиноградского района, находящегося в зоне особого градостроительного регулирования, делает его привлекательным для инвесторов в плане строительства жилья. Проектная численность села Кощи составит 70 тыс. жителей. По итогам реализации Программы жилищного строительства в Республике Казахстан на 2008 — 2010 годы в рамках проекта по развитию села Кощи, как города-спутника города Астаны, практически завершено строительство основных объектов инженерной инфраструктуры (котельная, трансформаторная подстанция, очистные сооружения). В течение трех лет (2013;2015 годы) планируется завершить работы по строительству сетей водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и дорожной инфраструктуры.

8. Строительство жилья в рамках Программы занятости 2020.

Регионы, в которых будет осуществляться строительство жилья, и необходимые для этого объемы средств определяются оператором данной программы — Министерством труда и социальной защиты населения Республики Казахстан по согласованию с местными исполнительными органами областей, городов Астаны и Алматы.

В 2012 году на строительство арендного жилья предусмотрено выделение 8,9 млрд. тенге. На эти деньги будет построено 115 тыс. кв. метров жилья.

Начиная с 2015 года, в рамках Программы занятости 2020 планируется ежегодно строить до 165,0 тыс. кв. метров арендного жилья.

9. Строительство жилья АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына».

В соответствии с уставными задачами АО «Фонд недвижимости» приобретает жилые и нежилые помещения в завершенных строительством или строящихся объектах жилищного строительства. После завершения строительства объекта и передачи фонду недвижимости права собственности на выкупленную долю в соответствии с правилами реализации жилых и коммерческих помещений АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына», утвержденными советом директоров АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына», предоставляет жилые и коммерческие помещения в аренду, аренду с выкупом и прямую продажу.

Распределение жилья в аренду с выкупом производится с соблюдением принципа предоставления приоритетности лицам, не имеющим жилья или нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Физические лица могут реализовать свое право на приобретение жилых помещений, в том числе на условиях аренды с выкупом не более одного раза.

Реализация жилых помещений Фондом недвижимости в аренду с выкупом будет осуществляться до 15 лет. Размер арендной платы определяется, исходя из принципов возвратности выделенных средств на финансирование строительства и финансовой устойчивости Фонда недвижимости. Базовая цена прямой продажи 1 кв. метра общей площади жилища в первый год реализации Фондом недвижимости составит не более 180 тыс. тенге в городах Астана, Алматы, Атырау, Актау и их пригородных зонах, не более 144 тыс. тенге — в других регионах Республики Казахстан. В последующие годы цена прямой продажи будет уточнена с учетом изменения стоимости строительства 1 кв.