Субъекты и объекты земельных правоотношений

Земельный кадастр — это совокупность необходимых и достоверных сведений о природном, хозяйственном и организационно-правовом положении земель. Объектом земельного кадастра являются все земли в пределах границ РК. Единицей учета и хранения земельно-кадастровых данных является земельный участок — принадлежащая собственнику или землепользователю часть земельной площади, предназначенная и используемая для определенной, заранее установленной цели и отграниченная в натуре (на местности) от других земельных участков. Земельный кадастр ведется по единой системе на всей территории РК. Научно-методическое руководство земельно-кадастровыми работами осуществляется из единого научного центра. Составными частями земельного кадастра являются:

• 1)учет количества земель национального земельного фонда по их целевому назначению (категориям земель), категориям землепользователей и землепользовании и угодьям;
• 2)кадастр земель сельскохозяйственного назначения;
• 3)мелиоративный кадастр орошаемых земель;
• 4)кадастр земель населенных пунктов.

Организация земельного кадастра как системы мероприятий включает в себя следующие виды деятельности соответствующих органов:

• 1)разработку законодательных нормативных актов по земельному кадастру;
• 2)разработку инструктивно-методических документов, определяющих основы практического ведения земельного кадастра;
• 3)разработку единой земельно-кадастровой документации.

Производственный (технологический) земельно-кадастровый процесс осуществляется по следующим стадиям (видам работ):

• 1)учет земельных участков для целей государственной регистрации и последующего ведения правового кадастра;
• 2)учет качества земель;
• 3)бонитировка почв;
• 4)кадастровая оценка земель;
• 5)ведение комплексной земельно-кадастровой документации.

Каждая из стадий общего земельно-кадастрового процесса осуществляется по подстадиям, то есть собственным стадиям. При планировании и организации земельно-кадастровых работ необходимо различать:

материалы, разработка которых не составляет предмета земельного кадастра и не входит в содержание земельно-кадастровых работ, но которые используются для целей ведения земельного кадастра и составляют его исходную естественно-научную основу (планово-картографические материалы, материалы специальных съемок, изысканий и натурных обследований территории);

собственно земельно-кадастровые работы, которые проводятся с целью реализации содержания земельного кадастра;

материалы и документы, которые разрабатываются по выходным данным земельного кадастра для внешних пользователей земельно — кадастровой информацией.

Регистрация земельных участков, являясь составной частью земельного кадастра, выступает в качестве юридического мероприятия по оформлению прав пользования и владения конкретным земельным участком и внесения записей в соответствующие государственные документы. В условиях Казахстана она носит государственный характер. Она направлена на охрану и укрепление государственной и частной собственности на землю и прав на пользование земельными участками. Земельно-регистрационным данным придается юридическая сила. В системе кадастра в ее задачу также входит сбор, систематическое хранение и обновление сведений о правовом и хозяйственном положении земель.

Регистрации земельных участков предшествует юридическое оформление, закрепление установленных границ земельных участков на местности, определение площадей земельных участков и составление соответствующих планов. Эти работы выполняются в порядке межхозяйственного землеустройства (межевания). Регистрация земельных участков проводится одновременно с учетом земель.

Важным условием рационального и эффективного использования земельного фонда является правовое обеспечение устойчивости и охраны землепользования и землевладения в строгом соответствии с его целевым назначением. Устойчивость землепользования и землевладения обеспечивается государством. Они могут быть изъяты только для государственных надобностей с соблюдением законной процедуры и возмещением всех убытков, включая неиспользованные затраты и выгоды, а также стоимость участка. Земельные участки могут быть изъяты в случае нарушения пользователем или собственником земельного законодательства республики.

Для осуществления охраны землепользования и землевладения надо располагать сведениями о том, кто является землепользователем или землевладельцем и на какую конкретно территорию распространяется их право пользования и владения. Регистрация землепользований и землевладений охватывает круг вопросов, связанных с оформлением прав пользования и права собственности конкретными земельными участками и записью данных о них в соответствующих документах (земельно-кадастровых книгах и магнитных носителях АИС ЗК). Она содержит сведения о правовом положении земельных участков.

Основанием для регистрации землепользования является решение соответствующего государственного органа (акимата) о предоставлении земельного участка юридическому или физическому лицу на соответствующие цели на основании предусмотренных законом необходимых документов, а также предоставленных документов о перенесении в натуру землеустроительного проекта и закреплении границ участка на местности. После оформления государственной регистрации землепользователю или собственнику выдают документ (государственный акт установленной формы) на право пользования или право собственности на земельный участок вместе с планом этого участка. В решениях о предоставлении земельных участков указывается, для какой цели они отводятся и основные условия пользования землей.

При предоставлении земель в пользование приоритет предоставляется сельскохозяйственным землепользователям. В документе на право пользования или право собственности также указывается целевое назначение участка, делимость или неделимость, сервитуты и другие обременения и ограничения.

В пользование или владение гражданам и юридическим лицам могут быть предоставлены один или несколько отдельно расположенных земельных участков, которые представляют единое землепользование, поскольку право имеет один субъект, имеющий определенные права и обязанности по пользованию, владению всей этой земельной территорией. Землепользование или землевладение в виде конкретного земельного участка подлежит государственной юридической регистрации, оно, как и любой объект недвижимости, должно быть внесено не только в земельно-кадастровые книги, но и пройти государственную регистрацию в соответствующих юридических и учетно-технических органах (БТИ).

Таблица 1 — Правовые основы государственной регистрации земельных участков и землепользований в РК.

земельный кадастр регистрация участок На праве постоянного землепользования земельные участки предоставляются крестьянским (фермерским) хозяйствам; государственным и негосударственным юридическим лицам, осуществляющим сельскохозяйственное и лесохозяйственное производство; лицам, осуществляющим землепользование на землях особо охраняемых природных территорий и в других случаях, предусмотренных законодательством.

Бессрочным считается пользование без заранее установленного срока. Другими словами, это постоянное землепользование. На данный вид землепользования первичным землепользователям выдается Государственный акт на право землепользования, который является правооформляющим и правоустанавливающим документом. Временным является пользование землей с ограниченным сроком, который устанавливается при отводе земли или по соглашению сторон. Оно может быть краткосрочным — до 5 лет и долгосрочным — от 5 до 49 лет. Порядок оформления и предоставления земли во временное пользование установлен земельным законодательством.

В республике признаются законодательством и охраняются государственная и частная собственность на землю. Вся земля, кроме земельных участков, находящихся в частной собственности, является государственной собственностью. Частная собственность на землю выступает в виде собственности граждан и негосударственных юридических лиц. В частной собственности граждан могут находиться земельные участки, предоставляемые для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного строительства.

Кроме этого, в частной собственности граждан и негосударственных юридических лиц, могут находиться земельные участки, предоставленные под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в т. ч. жилыми зданиями, сооружениями и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий и сооружений в соответствии с их назначением.

Земельный участок, находящийся в частной собственности является недвижимым имуществом. Вследствие этого, с земельным участком, а также и с правом землепользования по земельному законодательству республики можно вести разрешенные законом операции, как и с любой другой недвижимостью, поэтому различные юридические действия с земельной недвижимостью регулируются также нормами гражданского кодекса республики.

Собственник земельного участка осуществляет права владения, пользования и распоряжения земельными участками по своему усмотрению без получения каких либо разрешений государственных органов, если иное не предусмотрено законом. Право собственности на земельный участок передается другому лицу со всеми обременениями, имевшимися на момент совершения сделки. Собственник вправе совершать в отношении своего земельного участка любые сделки, не запрещенные законодательными актами (продать по договорной цене, внести в качестве взноса в уставный фонд, передать в залог, подарить и завещать земельный участок). Собственник земельного участка вправе сдавать земельный участок во временное пользование на основании договора о временном пользовании (в виде договора аренды или договора о безвозмездном пользовании).

Регистрация земельных участков подразделяется на основную (первичную) и текущую (последующую). При первичной регистрации производятся работы по оформлению новых земельных участков (землепользований и землевладений), систематизации и внесению соответствующих сведений в земельно-регистрационные документы. В процессе ее проведения вносят первичную запись о земельном участке. В последующем в процессе хозяйственного использования земель происходят те или иные законные изменения в размерах и составе землепользования, которые требуют уточнения в правовом положении земель. Так, в результате изъятия земель для государственных нужд может измениться общая площадь землепользования и т. п.

Последовательность действий при государственной регистрации земельных участков и землепользований иллюстрируется таблицей 2. Работы по оформлению всех законно происходящих изменений и внесение соответствующих уточнений в первичные регистрационные данные и документы осуществляются в порядке текущей регистрации землепользований. Таким образом, обеспечивается поддержание земельно-регистрационных данных на уровне современности.

В республике государственная регистрация земельных участков сложилась в определенную систему и осуществляется в тесной связи с государственным учетом земель. Эта выражается, прежде всего, в том, что данные регистрации (общая площадь, площадь видов пользования) принимаются в качестве исходных при учете количества и качества земель в каждом земельном участке. В пределах общих площадей, указанных при регистрации, производится увязка площадей угодий, определяемых при учете земель. С другой стороны, все земельно-учетные сведения по территории, на которой формируется земельный участок (землепользование), используются при проведении регистрационных работ. Единство регистрации и земельного учета в значительной мере обеспечивается и единством документации.

Основным земельным регистрационно-учетным документом в районе (городе) является государственная земельно-кадастровая книга (ГЗКК). Юридическая регистрация земельных участков, как объектов недвижимости, проводится в органах государственной регистрации недвижимости.

Таблица 2 — Последовательность действий при государственной регистрации земельных участков.

В отличие от учета земель, регистрация земельных участков охватывает не весь единый государственный земельный фонд, а лишь ту его территорию, которая предоставлена в пользование и собственность. Ее не ведут на свободных землях государственного запаса. Земельно-регистрационные сведения используются также при оценке земель. В новых условиях неизмеримо возросло значение регистрационных данных для усиления охраны права собственности и права землепользования, при проведении операций с земельными участками, в случаях изъятия земель в государственных надобностей, при решении земельных споров и т. п.

Учет земель, являясь составной частью земельного кадастра, представляет собой один из видов народнохозяйственного учета. Специфика методов его ведения обусловлена особенностями объекта — земли как средства производства и недвижимости. В отраслях народного хозяйства земля используется для различных целей и соответственно этому производится ее учет. Земля учитывается как место размещения жилых построек, промышленности, сельского и лесного хозяйства, предприятий транспорта, учреждений культуры, здравоохранения, военных организаций и учреждений и т. п.

В некоторых отраслях производства (сельское и лесное хозяйство), кроме учета земли как операционного базиса, необходим учет ее как производительной силы, как главного средства производства. Это обусловливает необходимость в получении специальных сведений об использовании и данные о составе и качестве сельскохозяйственных угодий.

Для количественного отражения и качественной характеристики земель в земельном учете применяются натуральные измерители. Учет направлен на получение, обработку, анализ и хранение сведений о количестве, качестве и хозяйственном использовании земель, необходимых для рационального использования и охраны земельного фонда республики. При решении общегосударственных задач учет земель выступает как государственное мероприятие. Поэтому государство определяет задачи, содержание и порядок его ведения. Оно устанавливает: содержание земельно-учетной информации и методы ее получения; формы и содержание учетной и отчетной документации; сроки представления отчетности; органы осуществляющие учет. Установленный порядок учета является обязательным на всей территории республики.

Объектом государственного учета является весь единый земельный фонд республики Казахстан. Государственный учет земель представляет собой определенную систему, которая включает учет количества и качества земель. Учет ведется по фактическому состоянию и использованию земель на основе доброкачественных планово-картографических материалов. Учету подлежит весь земельный фонд в разрезе административнотерриториальных единиц, категорий земель и землепользователей, землепользований и угодий, нами предлагается следующая схема классификации (Таб.3). Качество земельных угодий определяется по качеству почв, рельефу, составу травостоя, мелиоративному состоянию и т. п.

Поскольку объектом государственного учета земель является весь государственный земельный фонд, то учету подлежат все земли, входящие в его состав, независимо от того, в чьем пользовании и ведении они находятся, используются они или нет на данный момент. Свободные, нераспределенные земли учитываются в составе категории земель государственного запаса. Другими словами, должен соблюдаться принцип охвата учетом всех земель единого качественном состоянии земель. К ним относятся, прежде всего, государственного земельного фонда.

Таблица 3 — Классификация земельно-кадастровых единиц.

Это позволяет правильно определить общую площадь, состав и распределение его по категориям земель, землепользователям и угодьям. На таблице 3 показана классификация земельно-кадастровых единиц и элементов при ведении земельного учета, принятая в Республике Казахстан. Важное условие правильной постановки учета земель — своевременность и непрерывность его ведения. Этим самым поддерживают земельно-учетные данные на уровне современности. Этот принцип обусловливает необходимость систематического учета количественных и качественных изменений, происходящих в состоянии и использовании земель. При учете земель все изменения нужно выявлять и фиксировать после того, как они произошли в натуре (на местности).

Земельные ресурсы при учете можно классифицировать (Таб.4). Важно также установить согласованность по времени получения и записи соответствующих учетных сведений. Ясность и доступность данных учета облегчает практическое использование его результатов. Земельно-учетные сведения следует показывать не только в текстовой документации, но и обязательно отражать на планово-картографической основе, что значительно облегчилось с введением учета на магнитных носителях с использованием компьютерной технологии, позволяющей хранить и выдавать информацию (цифровые таблицы, текст, графики, диаграммы, картограммы и электронные карты).

Таблица 4 — Классификация земельных ресурсов при учете земель.

В зависимости от задач, содержания и специфики работ земельный учет, подразделяется на основной (первичный) и текущий (последующий). Эти два вида учета взаимосвязаны между собой и представляют определенные этапы единого процесса земельного учета. Сложившиеся связи между видами земельно-учетной документации может иллюстрировать схема (Таб. 5).

Таблица 5. — Виды земельно-учетной документации и связи между ними.

Задачами основного учета являются:

• -получение, систематизация анализ всех имеющихся на учитываемую территорию плановых материалов;
• -проведение соответствующих полевых работ по съемкам и обследованиям с целью получения необходимых первичных исходных земельно-учетных данных и плановых материалов;
• — определение размеров, качественного состояния, распределения и использования земель всей учитываемой территории;

изготовление специальных земельно-учетных плановых материалов и внесение первичных записей в земельно-учетные текстовые документы;

— определение состава и распределения земельного фонда по категориям земель, землепользователям, угодьям и их качественной характеристики по административным единицам (районам, областям).

Составной частью земельного учета является инвентаризация земель, которая представляет собой единовременное учетное мероприятие. Ее проводят по мере необходимости с целью выявления соответствия данных, имеющихся в кадастровой документации, натуре (местности).

Полученные при этом уточнения вносят в кадастровые сведения и в первую очередь в учетные. При проведении инвентаризации используются имеющиеся в производстве планово-картографические и другие материалы.

Для того, чтобы судить о масштабах работ, связанных с проведением первичного учета, в качестве примера приведем некоторые данные. Общая площадь земельного фонда Республики Казахстан (272,45млн.га.) учитывается и характеризуется по 14 областям, 161 административным районам, 302 городам и поселкам и 7164 сельским населенным пунктам. Во владении граждан имеется 230,5тыс.га земель личных подсобных хозяйств, 102,2 и 85,0тыс. га земель отведенных под садоводство и огородничество. Число первичных землепользований составляет: крестьянских хозяйств-90,9 тыс.; сельскохозяйственных кооперативов — 3310; хозяйственных товариществ — 2, 9 тыс.; производственных кооперативов — 2,2 тыс.; других негосударственных предприятий — 1,4 тыс.; государственных сельскохозяйственных — 1,6 тыс. Нами предложена схема, характеризующая связи частей земельного учета, последовательность действий. (Таб. 6.). Выявленные и зарегистрированные при проведении первичного учета сведения с течением времени перестают соответствовать действительности. Это объясняется тем, что в процессе хозяйственного использования в составе и распределении земли происходят определенные изменения. Так, в последние годы в связи с персонификацией земельных долей, отводом земель крестьянским хозяйствам, кооперативам и товариществам, изменилось распределение земель в сельских районах.

Кроме того, происходит трансформация угодий, примерно в 20% сельскохозяйственных предприятий ежегодно изменяется состав угодий. В связи с сокращением мелиоративных мероприятий меняется качественное состояние пашни и природных кормовых угодий.

В задачу текущего учета входит: выявление и запись сведений о происшедших изменениях в распределении, количестве и качестве земель, нахождение ошибок, допущенных при первичном учете и внесении соответствующих уточнений. В документах фиксируются лишь законные изменения, поэтому при текущем учете определяют не только фактически происшедшие изменения, но и их правомерность. При проведении текущего учета используются материалы основного учета и измеряют лишь те части территории, где произошли изменения в состоянии и использовании земель.

Таблица 6 — Земельный учет. Составные части.

Съемки и изготовление плановых материалов, как правило, не производят. Таким образом, текущий учет отличается от первичного как объемом, так и характером работ. По своему характеру изменения могут быть следующих видов: в площадях угодий в связи с трансформацией угодий; в площадях учитываемых классов земель; в качественном состоянии почв; в размерах землепользований и других учетных единиц в связи с отводом и изъятием земель; в площадях территорий административных единиц. Между основным и текущим учетом существует связь, первый создает основу для ведения второго, второй, обновляя, исправляя и дополняя данные первого, систематически поддерживает сведения о земле на уровне современности. Съемки, подразделяются на наземные и аэрофотосъемку. В настоящее время аэрофотосъемка является основным видом съемки при государственном учете земель. Она позволяет получить быстро и сравнительно дешево необходимые сведения о размерах, состоянии и использовании земельного фонда и в том числе каждого землепользования. Например, на материале аэрофотосъемки фиксируются не только контуры угодий, но и границы посевов различных культур, степень развития эрозии и т. п. Особенно ценными являются эти сведения для учета приусадебных земель, крестьянских хозяйств, где много земельных участков небольших по площади. По этим материалам легче и достаточно точно можно поддерживать данные учета земель на современном уровне. Большое значение, имеет аэрокосмическая съемка, данные которой могут охватывать огромные площади земель республики, методики использования ее данных получают все более широкое применение в народном хозяйстве, особенно в сфере экологии и в частности при мониторинге земель и окружающей среды. Очень важным способом получения учетных данных являются обследования. В задачу обследований земель входит выявление фактического состояния и использования земельных угодий, а также определение возможностей более интенсивного их использования в сельскохозяйственном производстве. Они подразделяются на два видаспециальные и агрохозяйственные. К специальным обследованиям относятся почвенные, геоботанические и мелиоративные. При агрохозяйственном обследовании по внешним признакам и состоянию каждого контура угодья в натуре определяют его качество и возможность дальнейшего, более рационального использования.

Для получения исходных данных и контроля за использованием земель производят обмер посевных площадей и приусадебных участков. Обмеры могут быть сплошными и выборочными. При сплошных — обмеру подлежит вся учитываемая территория, при выборочных — лишь часть. При учете земель, как и в кадастре, в целом применяются два способа отражения земельно-учетных сведений:

• 1) текстовой, то есть полученные данные выражают цифровыми показателями и заносят в специальные текстовые документы (книги, ведомости), а также при АИС ЗК на магнитные носители информации (банк данных), при необходимости к ним прилагают объяснительные записки или другие текстовые материалы;
• 2) графический, который имеет важное значение, присущ только земельному учету и обусловливает определенную специфику его ведения. Следует особо подчеркнуть, что графический способ при учете земель не только отражает учитываемый объект и его составные части, но и дает возможность получить необходимую первичную информацию об объекте и отразить происходящие в нем с течением времени изменения.

Учет земель проводится по фактическим размерам и состоянию земельных угодий. При этом применяется определенная классификация земель по угодьям, более детально учитываются по видам и подвидам сельскохозяйственные угодья (пашня, многолетние насаждения, залежь, сенокос, пастбище) (Таб. 7).

Таблица 7 — Классификация земельных угодий при учете земель различных форм частной собственности и землепользования, необходимостью обеспечения в этих условиях кадастровой информацией управление земельными ресурсами.

Основная задача учета земель заключается в получении, разработке, документальном оформлении, хранении и систематическом обновлении сведений о количестве (площади), пространственном и организационно-правовом положении, хозяйственном использовании, природном состоянии и качестве земель. Единая система учета земель включает в себя три связанные между собой и в то же время относительно самостоятельные подсистемы:

учет земельных участков для целей государственной регистрации и последующего ведения правового кадастра;

учет количества земель;

учет качества земель.

Содержание и порядок ведения учета земельных участков для целей государственной регистрации устанавливаются уполномоченными органами Министерства юстиции РК.

Учет количества земель ведется по угодьям, группам (категориям) землепользователей и землепользовании и категориям земель, в разрезе единиц административно-территориального деления на основе зонирования земель.

Учет количества земель осуществляется в двух взаимосвязанных организационных формах — в форме первичного и текущего (последующего) учета по известным стадиям земельно-учетного процесса. Учет качества земель ведется по категориям пригодности земель, признакам, влияющим на плодородие, культуртехническому состоянию природных кормовых угодий.

Кадастровая оценка земель. Она проводится в РК на основе утвержденных базовых ставок платы за землю путем их дифференциации с помощью поправочных коэффициентов и определения в итоге кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков. Установление расчетных оценочных нормативов имеет определенный смысл в условиях еще не сформировавшегося земельного рынка и может считаться приемлемым для переходного, до рыночного периода.

Земельный рынок и твердые ставки платы за землю — явления, взаимно исключающие друг друга. В условиях рынка установление каких-либо расчетных (сконструированных по определенной методике) нормативов платы за землю теряет всякий смысл.

Рыночные цены на землю устанавливаются на земельном рынке стихийно — в результате взаимодействия спроса и предложения.

Кадастровые классификации земель выполняют здесь роль средства поддержания (информационной поддержки) нормального функционирования рынка. Принципиально важную роль кадастровые классификации земель могли бы сыграть уже сегодня — как условие и средство ускорения перехода к реальному земельному рынку «снизу».

Анализ структуры земельно — кадастровой документации.

Земельнокадастровыми документами являются:

• -Материалы земельно-кадастровой съемки (МЗКС).
• -Ежегодные Государственные статистические отчеты о наличии и использовании земель (ГСОНИЗ) (зем. балансы).
• -Земельно — кадастровые дела (ЗКД).
• -Земельно — кадастровые планы — карты (ЗКП).
• -Земельнокадастровые книги (ЗКК).
• -Единый государственный реестр земель (ЕГРЗ).
• -Паспорты земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Завершается ежегодный процесс кадастра составлением отчетов (ГСОНИЗ) по району (городу), области, республике. В связи с этим в Земельном кодексе, в статье 156 «Земельно — кадастровая документация» нужно сделать соответствующие дополнения, а именно:

К сопутствующей земельно — кадастровой документации относятся:

• 1) Государственные статистические отчеты о наличии и использовании земель;
• 2) Материалы земельнокадастровой съемки.

В 2005 году была завершена работа по уточнению существующих форм государственной статистической отчетности: ф.22, 22-А, 1-ЗЕМ, 2-ЗЕМ, 2-ТП и приложений 1−10.

Основные положения порядка ведения количественного и качественного учета земель Правительство Республики Казахстан постановлением от 20 сентября 2003 года № 958 утвердило Правила ведения государственного земельного кадастра (ГЗК) в Республике Казахстан, установило перечень кадастровой документации, которая включает учет количества и качества земель, собственников земельных участков и землепользователей, других субъектов земельных правоотношений, а также учет земельных участков для целей государственной регистрации, проведение государственной кадастровой оценки земель и бонитировки почв, другие виды кадастровых работ (ст. 153 Земельного кодекса Республики Казахстан).

Организация ведения Кадастра отнесены к компетенции центрального уполномоченного органа по управлению земельными ресурсами и его органов на местах (ст. 14 Земельного кодекса Республики Казахстан).

Кадастр ведется по единой системе на всей территории Республики Казахстан специализированными республиканскими государственными предприятиями, по отношению к которым центральный уполномоченный орган по управлению земельными ресурсами является органом государственного управления (ст. 152 Земельного кодекса Республики Казахстан).

Порядок и технология выполнения земельно-кадастровых работ устанавливаются нормативными актами, утверждаемыми центральным уполномоченным органом по управлению земельными ресурсами, которые обязательны для всех исполнителей (физических и юридических лиц), получивших в установленном порядке лицензии на их производство в соответствии с законодательством Республики Казахстан (ст. 150 Земельного кодекса Республики Казахстан).

Кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории Республики Казахстан, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного характера использования земельных участков.

Учет количества и качества земель ведется по их фактическому состоянию и использованию. Все изменения фиксируются после того, как они произошли на местности. Данные учета земель заносятся в земельно-кадастровую книгу по каждому земельному участку.

Учетные данные формируются по земельным участкам, населенным пунктам, районам (городам областного значения), областям, столице, городам республиканского значения и в целом по республике. При этом выделяются земельные участки с ограничениями и обременениями в их использовании, а также участки, занятые особо охраняемыми природными и историко-культурными объектами.

Учету подлежат земли всех категорий и форм собственности на землю. Учет ведется по видам земельных угодий.

Учет качества земель необходим для определения размера взимания платы за предоставленные земли, а также для кадастровой их оценки.

В связи с тем, что Государственная земельно-кадастровая книа (ГЗКК) содержит подробные сведения не только о количестве, но и качестве и оценке земель, следует уточнить ее место в системе документов ГЗК. Эти документы следующие:

• а) ежегодный «Сводный аналитический отчет о состоянии и использовании земель» (не указанный в Земельном кодексе);
• б) земельно-кадастровые дела (ЗКД);
• в) земельно-кадастровая книга (ЗКК);
• г) Единый государственный реестр земель (ЕГРЗ);
• д) земельно-кадастровые карты (ЗКК).

В создании материальных благ огромную роль играет земля. Она является источником богатства и материальной основой общественного производства. Использование земли как природного ресурса и средства производства характеризуется количественными и качественными показателями. Качество земли зависит не только от природных факторов и условий, но и экономических, поэтому возникает необходимость в оценке земли как средства производства.

Оценка земли, являясь составной частью земельного кадастра, выступает вместе с тем и как часть общей оценки природных ресурсов, используемых в народном хозяйстве и в социальной жизни людей. Научно — технический прогресс, переход к многоукладной экономике, появление частной собственности на землю обусловили качественные изменения во взаимоотношениях между человеком и природой. Это новые факторы, не учитывать которые нельзя.

В силу этого требуется более тщательная оценка роли природных ресурсов в хозяйственной деятельности общества и прежде всего в сельскохозяйственной сфере производства. В первую очередь это касается главного природного ресурса — земли. При оценке земли, необходимо учесть ее активную роль в сельскохозяйственном использовании, как главного средства производства. В этом качестве она является незаменимым средством производства.

В соответствии с Конституцией Республики Казахстан земля находится в государственной собственности. Земля может находиться также в частной собственности на основаниях, условиях и в пределах, установленных законом. Согласно закону собственник вправе землю продавать по договорным ценам, внести в качестве взноса в уставный фонд хозяйственного товарищества, передать в залог, подарить и завещать земельный участок. Передача права землепользования производится на основе гражданско — правовых актов. То есть по отношению к праву землепользования принятые законы расширили возможности для введения в рыночные отношения.

Следовательно, каждый земельный участок должен быть оценен, так как земля приравнена к недвижимости с одной стороны, а с другой стороны земельные участки становятся капиталом, стоимость которого будет возрастать, если рационально и бережно использовать и вкладывать в увеличение плодородия денежные, материальные и трудовые вложения.

Как известно стоимость земли является основой для налогообложения, установления арендной платы, одной из важных статей доходной части бюджета и затрагивает интересы каждого человека. В этих положениях заключается народнохозяйственная и социальная значимость проблемы оценки земли в Казахстане в настоящее время.

Поэтому экономические, социальные и экологические проблемы, должны учитываться при оценке земли. Это достигается тем, что при оценке земель учитываются целевое назначение и использование, качественное (экологическое) состояние, ландшафт, рельеф местности, удаленность от центров сферы обслуживания и рынков сбыта продукции, местоположение по отношению к хозяйственному центру и т. п.

Земля — одна из основных сред обитания человека, главное средство производства продукции растениеводства и животноводства, базис для расселения человека, для размещения промышленности, строительства, транспорта, кладовая природных богатств.

Исследования показывают, что существует множество целей, с позиций которых оценивается земля, что означает необходимость и наличие разнообразных подходов и методов оценки земель. Возникли и развиваются целые системы оценки земли в разных странах на разных этапах развития государств. Отметим, что в советское время в Казахстане, как и в других республиках СССР, проблемы оценки земли разрабатывались в основном в прикладных целях, они охватили выполнение работ по бонитировке почв, природно-сельскохозяйственному и почвенно-климатическому зонированию территории республики, а также разработке методик экономической оценки земель и выполнению земельно-оценочных работ, результаты которых нашли применение при планировании и размещении отраслей сельского хозяйства, дифференциации закупочных цен на сельскохозяйственную продукцию, сравнительного анализа использования земель землепользователями и в других целях.

В то же время, существующие в настоящее время, методики и разработки по мнению специалистов не полностью отвечают новым условиям и прежде всего введению земли в рыночный оборот, нет определенного, единого мнения по оценке земель других категорий, так как в республике есть наработки в основном по землям сельскохозяйственного назначения. Можно согласиться с мнением, что в настоящее время нет такой оценки земли, которая была бы пригодна для разных целей и на все случаи жизни. Направления и методы оценки земли зависят от уровня развития общества, от потребности и характера использования земельных ресурсов физическими, юридическими лицами и государством.

Рассмотрим оценку земли с точки зрения роли в народном хозяйстве, назначении и целевом использовании земель различных категорий. Земля в народном хозяйстве играет различную роль. В отношении почв ясно, что это объект плодородия, свойства отсутствующего у всех остальных средств производства и предметов труда. На основе почвенных изысканий разрабатывается качественная характеристика, почвы группируются, составляется бонитировочная шкала, устанавливается балл бонитета. Это оценка природных свойств и качества почвы.

Растительные ресурсы, используемые в сельском хозяйстве, выступают в виде пастбищ и сенокосов и оцениваются с точки зрения их кормовой ценности для производства животноводческой продукции, так как пастбища и сенокосы имеют ценность для человека как ресурсы для развития животноводства.

Растительные ресурсы на землях особоохраняемых природных территорий и частично лесных территориях имеют другое функциональное значение и оцениваются с точки зрения их целевого назначения — сохранить растительный мир. В широком плане можно говорить об оценке экосистемы, которая включает климатические, почвенные, растительные и антропогенные факторы.

В сельском хозяйстве земля рассматривается как главное средство производства. Поэтому для оценки необходимо определить валовой доход (валовое производство) с единицы сельскохозяйственных угодий, затраты, прибыль и через коэффициент капитализации (банковский процент + риск) рассчитать нормативную денежную цену земли (этот методический подход разрабатывается и применяется при оценке сельхозугодий в ГосНПЦзем РК).

В других случаях земля является базисом для размещения городов и населенных пунктов, для строительства объектов промышленности, связи, транспорта и т. п. В этом случае нормативная (базисная) цена земли будет зависеть от цели, для которой она выделяется, от стоимости объекта строительства и его прибыльности, от местоположения, наличия инфраструктуры, престижности, экологического состояния окружающей среды и т. п. В методическом плане можно отметить, что правительством утверждены базовые ставки цены земли для городов и населенных пунктов, определен порядок их использования, установлены основные коэффициенты для учета факторов, дано право местным органам увеличивать или уменьшать базовые ставки до 2 раз и т. п.

В связи с тем, что в крупных городах применение этого порядка не учитывало специфику рыночного спроса на земельные участки и не отражало, многообразие условий разных районов города, к примеру, специалисты Горкомзема города Алматы, совместно с учеными географами, разработали методику ценового зонирования территории г. Алматы с учетом ряда факторов. В результате территория города разделена на 17 ценовых зон и подзон, что позволяет более дифференцированно и объективно проводить оценку земельных участков при их продаже, залоге, налогообложении и установлении арендной платы.

В земельном фонде республики имеются земли особоохраняемых природных территорий. К ним относятся биосферные и природные заповедники, национальные парки, парки культуры и отдыха, заказники, ботанические сады и т. п. В основу оценки этих земель должны быть положены факторы, определяющие ценность охраняемого почвенного, растительного и животного мира, их влияние на окружающую среду, здоровье человека. Оценка здесь может проводиться относительными, количественными и качественными показателями, а также и в денежном выражении. В настоящее время этот вопрос наименее разработан в республике вследствие его сложности и отсутствия специалистов с широкой экологоэкономической подготовкой.

Земли лесного фонда должны оцениваться и с точки зрения средства производства (древесина, пиломатериалы, сырье), и с точки зрения особоохраняемых территорий (места отдыха, сохранения фауны, флоры, водоохранное значение, влияния на климат и воздух). Поэтому на наш взгляд здесь необходимо строгое ценовое зонирование в зависимости от целевого назначения и использования того или иного участка.

Оценка земель водного фонда также многогранна, она различна в зависимости от цели и назначения этих земель — водные ресурсы для водоснабжения, орошения, обводнения, для товарного производства рыбы, для отдыха, для добычи сырья, для сохранения фауны, флоры рек и озер, для целей обороны и т. п. Как видим, большое разнообразие видов использования этих земель определяет и многообразие подходов к оценке, как в относительных, так и в денежных показателях.

Земли запаса должны оцениваться с точки зрения их природных факторов (балл бонитета почв, урожайности сенокосов и пастбищ), наличия обводнительных сооружений, рек, озер, дорог, местоположения и т. п., в случаях предоставления земель запаса в собственность или землепользование необходимо учитывать цели и назначение, для которых они выделяются.

Кроме всего вышеприведенного, земля может рассматриваться как кладовая природных богатств, где находятся месторождения нефти, газа, угля, полиметаллов, железные и медные руды, вода, стройматериалы и т. д. Кроме непосредственно оценки земель этих месторождений, перед экологами, геологами, экономистами, землеустроителями и другими специалистами встают мало разработанные вопросы, связанные с возмещением ущерба, наносимого почвенному покрову, растительности, всей окружающей среде, а в некоторых случаях и ландшафту, геологическому строению, гидрологии и т. п.

Согласно функционированию в процессе производства оценка земли производится в трех аспектах:

по продуктивности — оценка земли как средства производства;

по затратам труда и средств производства — оценка земли как предмета труда;

по эффективности затрат труда и средств — оценка экономического плодородия земель как средства сельскохозяйственного производства.

Основные показатели оценки земель составляют единую систему, в которой каждый показатель имеет свое назначение и связан с другими функционально. Показатели оценки земли рассчитываются на 1га земель определенного качества. Выделение единиц оценки обеспечивается системой земельнооценочного районирования и группировкой почв.

Оценка земель по каждому из показателей складывается из трех последовательно взаимосвязанных стадий работ:

Оценка природных признаков качества земли;

Частная оценка земель по отношению к отдельным сельскохозяйственным культурам, видам сельскохозяйственных животных и типам сельскохозяйственных угодий.

Общая оценка земель — совокупная оценка сельскохозяйственных угодий по хозяйствам и земельным массивам. Оценка природных признаков качества земель производится на основе агроклиматических, почвенно-агрохимических, геоботанических и других данных, с использованием которых формируется система земельно-оценочного районирования и качественная группировка земель. Оценочные шкалы составляются для каждого земельно-оценочного района. Система базисных показателей оценки разрабатывается по качественным группам оценки земель, на основе которых рассчитываются оценочные показатели по земельным участкам, и административно-территориальным единицам.

Основные показатели оценки сельскохозяйственных земель: Продуктивность земель. Исчисляется как показатель общей оценки — стоимость валовой продукции на 1га (ВП тенге /га), а частной в натуральном выражении — Урожайность основных сельскохозяйственных культур — У ц/га, продуктивность сельскохозяйственных животных — П ц/га и стоимостном их выражении в расчете на 1га (ВП тенге/га);

Окупаемость затрат (ОЗ). Исчисляется как показатель частной и общей оценки в натуральном и стоимостном выражении, по выходу продукции на единицу затрат;

Дифференциальный доход (ДД) — часть чистого дохода, выражающая количество дополнительного прибавочного продукта на относительно лучших землях. Как показатель частной и общей оценки земель представляет собой сверхнормативную прибыль на единицу площади земель определенного качества (ДД = ВП-З-Чдн, где Чдн — необходимый чистый доход, тенге/га).

Расчет стоимостных показателей оценки земель производится в кадастровых ценах. Для решения дополнительных задач при региональной и внутрихозяйственной оценке используются расчетные цены для данного региона 9хозяйства) или средние фактические цены реализации (рыночные цены).

При дифференциации по оценочным группам земель базисных показателей затрат, возможно использование также нормативного метода, основанного на применении нормативов прямых затрат, разработанных ранее по природно-хозяйственным зонам и типичным хозяйствам разной специализации. Их применение требует определенной корректировки с учетом применяемой технологии отраслей сельского хозяйства и пересчета в современные стоимостные денежные показатели.

Земельно-оценочный район (ЗОР) является наиболее дробной единицей природно-сельскохозяйственного районирования. В границах земельно-оценочных районов осуществляется обработка и обобщение земельно-оценочной информации и разработка шкал оценки. Земельно-оценочное районирование территории Республики Казахстан и перечень хозяйств в них были проведены по материалам третьего тура оценки земель. Специалисты считают, что это районирование в значительной мере устарело и нуждается в обновлении.

Земельно-оценочный район должен включать достаточно большое количество единиц наблюдения, необходимых для статистической обработки. Если в отношении числа объектов (хозяйств) можно твердо сказать, что их численность везде возросла в несколько раз, то в отношении достоверности и возможности сбора некоторых видов информации необходимой для оценочных расчетов, имеются большие сомнения, так как частные структуры не ведут учет в таких объемах, как государственные предприятия. Видимо, необходимы другие методические приемы получения информации, а также другие методики оценки земли.

Почвенный покров объектов оценки земель включает в свой состав десятки почвенных разновидностей, поэтому в целях упрощения работы сбор информации и ее обработка производятся по агропроизводственным группам почв. При группировке земель естественных кормовых угодий используется в практике оценки «Общесоюзная классификация сенокосов и пастбищ», разработанная Госагропромом СССР в 1987 году для целей обобщения материалов геоботанических обследований, проведения землеустройства, государственного учета земель и земельного кадастра.

Отметим, что при плановой экономике оценка земель (земельных участков) носила прикладной характер, ее результаты (экономической оценки сельскохозяйственных угодий) применялись в основном в целях дифференциации закупочных цен, научного обоснования доводимых государственных планов и заданий, для сравнительного анализа хозяйственной деятельности сельскохозяйственных предприятий и их подразделений.

Оценка земельных участков, зданий, сооружений и других объектов недвижимости проводилась в незначительных объемах, по упрощенным методикам. Тем более, что земельные участки не имели статуса недвижимости, и их оценка проводилась также как земель сельскохозяйственного назначения. Государственная собственность на землю, основные средства производства, значительную часть жилого фонда и объектов общественного назначения, делала не имеющим содержания понятие «недвижимость» и, тем более, ее оценку. В рыночной экономике принципиально иной механизм распределения и перераспределения ресурсов; он предполагает изначально товарную форму всех или значительной части объектов, объединенных понятием «недвижимость».

В республике, в настоящее время, происходят необходимые для общества и государства процессы перераспределения прав собственности от государства к частным производителям. Приватизируются квартиры, производственные здания и сооружения, объекты социально-бытового назначения, вместе с этими объектами переходят в частную собственность и земельные участки, начинается постепенный переход в частную собственность земли. То есть, создаются основы формирования рынка недвижимости, являющегося материально-вещественной основой, фундаментом рынка капитала. Без последнего же невозможно формирование эффективной структуры и пропорций общественного производства при рыночной экономике.

Хотя эти процессы еще незначительны, рынок с его механизмами определения ценности и формирования цены начинает влиять на перераспределение прав собственности на недвижимость и движение ресурсов в сфере производства и потребления. Поэтому становится важным знание методов оценки недвижимости, выработанных мировой практикой. Наиболее полно эти методы изложены в научном издании Международной ассоциации государственных служащих по оценке собственности под общей редакцией доктора Джозефа К. Эккерта «Организация оценки и налогообложения собственности», вышедшей на русском языке в 1993 году.

Изложим основные позиции. Цена объекта недвижимости устанавливается в частном отношении продавца и покупателя. В общем виде при оценке объекта обе стороны руководствуются совокупностью факторов, влияющих на цену. Учет и оценка факторов, влияющих на уровень цены, представляет собой прикладной экономический анализ. Экономическая оценка объекта недвижимости проводится в два этапа.

На первом этапе, необходимо провести исследование экономической ситуации на региональном и локальном рынке земли. В результате, получают заключение о наилучшем и самом выгодном варианте использования оцениваемого объекта недвижимости в конкретный период времени при данных юридических, финансовых и прочих ограничениях и общем характере потребительских предпочтений. Наилучший вариант использования оцениваемого объекта недвижимости должен давать самый высокий совокупный чистый доход за принятый промежуток времени. После выбора варианта использования недвижимости проводится второй этап оценки.

В общем виде, можно отметить, что западная экономическая практика выработала и использует три основных подхода к оценке объектов недвижимости:

сравнения продаж, затратный и капитализации дохода (то же можно отнести к оценке земли).

Метод сравнения продаж использует цены продаж объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому, по существенным характеристикам, как базовые для последующего анализа. Предполагается, что цена, за которую конкретная собственность продана, отражает равновесие спроса и предложения, и если условия на рынке недвижимости существенно не изменялись, то аналогичный по своим характеристикам объект может быть оценен на том же уровне.

Поскольку нет абсолютно одинаковых по своим характеристикам объектов недвижимости, то в цену продаж вносятся коррективы, определяемые отличием отдельных параметров оцениваемого объекта, от принятого за базу. К примеру, можно через поправочные коэффициенты корректировать влияние на цену земельного участка различий в конфигурации, месторасположении, рельефе, удаленности и т. п. Однако в республике, применение этого, наиболее отвечающего рынку метода, затруднено из-за отсутствия большого статистически достоверного объема информации о продажах и ценах на участки.

Затратный метод иначе называют методом суммирования затрат, что больше соответствует его содержанию. Этот метод используется для оценки объектов недвижимости сложной структуры и не типовых. Он основан на принципе замены. Идея метода в том, что объект недвижимости оценивается как стоимость земельного участка плюс затраты на возведение здания либо сооружения требуемых характеристик. Покупатель недвижимости стоит перед выбором приобретения земельного участка с существующими зданиями или строительства на аналогичном участке новых, с необходимыми функциональными характеристиками. Этот метод вполне применим при оценке земельных участков для строительства зданий, сооружений для объектов промышленности, жилых зданий, объектов торговли и т. п.

Метод капитализации дохода подразумевает оценку дохода, который приносит объект недвижимости, и капитализацию его в стоимость на момент оценки. Предполагается, что покупатель недвижимости рассчитывает на получение потока дохода от ее эксплуатации. При этом необходимо учитывать, что цена объекта будет зависеть от степени прибыльности вложений капитала в то или иную сферу. Так рост доходности инвестиций, несвязанных с недвижимостью, либо рост ставки процента уменьшает спрос на приносящую доход недвижимость.

В основе метода лежит простое соотношение: цена объекта недвижимости равна отношению дохода, полученного от ее эксплуатации, к ставке капитализации:

Цзу = Д / Р,.

где Цзу — цена объекта (земельного участка);

Д — доход от эксплуатации объекта; Р — ставка капитализации (равна ставкам инвесторов на помещение капитала с той же степенью риска в аналогичной отрасли);

Специалисты отмечают существенный недостаток метода прямой капитализации — это недостаточная точность оценки объектов, поэтому применяется достаточно редко. Метод капитализации дохода используется для оценки тех объектов недвижимости, которые приобретаются с целью извлечения потока дохода, например сдаваемые в аренду жилые дома, здания и т. п.

Принципы рыночной оценки земли. Точная оценка стоимости земли является основой, критическим элементом эффективной системы налогообложения, и гарантирует, что каждый землевладелец заплатит свою справедливую долю налогов. Точная оценка стоимости земли способствует правильному принятию решений в области землепользования как в государственном, так и в частном секторе.

Для целей оценки и достижения ее точности, необходима действенная система государственного земельного кадастра, позволяющая ежегодно идентифицировать, описывать, и оценивать всю земельную собственность и все сооружения, находящиеся на ней. Эти задачи требуют, во-первых, наличия полного набора кадастровых карт, точно определяющих границы и площади земельных участков, а во-вторых, тщательной инвентаризации данных о земельных участках, включая расположение, принадлежность, классификацию и целевое использование, размер, форму и другие характеристики. Оценщик анализирует рынок собственности и ежегодно оценивает налогооблагаемую стоимость каждого земельного участка.

Рыночная и потребительная стоимость. Рыночная стоимость представляет собой наиболее вероятную цену продажи объекта собственности на открытом рынке в условиях честной конкуренции. Потребительная стоимость отражает стоимость объекта, предназначенного для конкретного использования. Не для всех объектов собственности рыночная стоимость равна потребительной. Например, рыночная стоимость фермы, расположенной недалеко от города, может намного превышать ее потребительную стоимость. Во многих государствах принято правило, по которому земли несельскохозяйственного использования оцениваются для целей налогообложения по их рыночной стоимости, а сельскохозяйственные угодья — по потребительной.

Спрос и предложение являются основой в теории оценки земли. Взаимодействие факторов спроса и предложения определяет рыночную стоимость собственности, которая, в свою очередь, отражается в рыночных ценах. Особое значение имеют спрос и предложение при оценке земли, поскольку предложение ее, является обычно величиной фиксированной. Это означает, что цены на земельные участки в конкретной местности будут определяться факторами спроса, обусловленными, например, плотностью населения, темпами экономического роста уровнем жизни населения, ставкой процента и т. д.

К примеру, развитие транспортной сети сильно влияет на развитие городов и на цены на земельные участки. Расширение сети дорог и развитие транспорта увеличивает спрос на удаленные от центра земельные участки, это приводит к фактическому росту предложения городских земель. Разница в ценах между центральными и периферийными участками земли сокращается.

Зонирование и другие регуляторы оказывают обратное влияние, поскольку они ограничивают предложение для конкретного варианта землепользования.

Принципы спроса и предложения объясняют большие различия в стоимости земли, находящейся в черте города и за его пределами, или даже в стоимости соседних участков в одной и той же части города. Ни один дугой товар не подвержен таким сильным колебаниям цены, как земля. Установлено, что чем менее подвижным является товар тем больше цена его зависит от местоположения. Стоимость земли, которая абсолютно недвижима, колеблется сильнее, чем стоимость любых других товаров, хотя возможности транспортной системы и сглаживают различия, обусловленные местоположением.

Наилучший и самый выгодный вариант использования. Принцип наилучшего и самого выгодного варианта землепользования означает, что рыночная стоимость собственности зависит от потенциальных вариантов использования, а не от одного только текущего варианта землепользования. Этот принцип наиболее нагляден в случае неосвоенного земельного участка, стоимость которого будет определяться потенциалом. Чем более доходно потенциальное использование, тем выше будут спрос и рыночная стоимость.

Неосвоенные участки земли в городе всегда имеют более высокую стоимость, чем аналогичные участки в сельской местности. Принцип наилучшего и самого выгодного варианта землепользования применим и к освоенным земельным участкам. Так стоимость земли для коммерческого использования может сильно превышать ее стоимость под жилую застройку и может даже превысить общую стоимость земли и жилого строения. Участок может быть куплен для коммерческого использования, дом снесен, а на его месте построено здание коммерческого назначения.

Добавочная продуктивность. Экономисты делят факторы производства на 4 группы: земля, труд, капитал (здания, механизмы, оборудование, сырье и материалы) и менеджмент. Принцип добавочной продуктивности подразумевает, что доход, извлекаемый из земельной собственности, представляет собой то, что остается после возмещения расходов на труд, менеджмент и капитал. Следовательно, совокупный доход за вычетом дохода, выплаченного за труд, менеджмент и капитал, и определяет доход получаемый от владения землей.

Принцип добавочной продуктивности вскрывает уникальное положение земли в производстве и помогает объяснить, почему стоимость земли подвержена сильным колебаниям. Если два участка используются для аналогичных целей и схожи с точки зрения потребности в труде, менеджмента и капитале, но один из участков за счет своего расположения приносит больший совокупный доход, чем другой, тогда разница в чистой прибыли будет полностью капитализирована в различии стоимостей земельных участков.

Изменение и ожидание. Изменение и ожидание тесно связаны между собой. Принцип изменения подразумевает, что рыночная стоимость определяется динамикой экономических, политических и демографических факторов, например, зонированием, ограничением ставок арендной платы, ставкой процента, состоянием транспортной системы и местными экономическими условиями. Поскольку предложение земли фиксированно, ее стоимость сильно зависит от колебания этих факторов рынка.

Принцип ожидания, который лежит в основе метода оценки по капитализации дохода, подразумевает, что рыночная стоимость собственности равна текущей стоимости будущих доходов. В случае неосвоенных участков, отведенных под коммерческое использование, принцип ожидания означает, что стоимость земли будет отражать капитализированную величину ожидаемого чистого дохода от коммерческого освоения земли. Аналогичным образом, стоимость неосвоенной земли, отведенной под жилую застройку, будет отражать капитализированную величину реальной либо воображаемой арендной платы, которую можно будет получить от эксплуатации данного земельного участка.

Общая модель оценки земли. При рыночной экономике, как и стоимость других товаров, рыночная стоимость земли отражает ее текущую ценность с точки зрения получения дохода в будущем. Неосвоенная земля имеет определенную стоимость благодаря своей потенциальной способности давать доход в виде арендной платы. Для земли, предназначенной для коммерческого использования, будущие поступления связаны с ожидаемой величиной арендной платы за вычетом расходов, которые потребуются на освоение и эксплуатацию участка. В случае земельных участков с жилыми домами чистый доход можно выразить через величину годовой арендной платы (условно начисленная рента) за вычетом годовых расходов на эксплуатацию. Общая модель оценки в этом случае:

Цз = (ВДож — Иож) / Рк ,.

где Цз — стоимость земли;

ВДож — ожидаемый валовой доход (реальный или условно начисленный);

Иож — ожидаемые издержки; Рк — ставка капитализации.

В данной модели ожидаемый валовой доход отражает те экономические факторы, которые влияют на спрос и предложение — плотность населения, уровень доходов, тенденции к росту или падению численности населения, предложение конкурентоспособных участков земли, наличие инфраструктуры и т. п.

Ожидаемые издержки включают в себя эксплуатационные расходы; расходы, связанные с ремонтом жилого фонда; затраты на благоустройство. Ставка капитализации является функцией ставки процента; риска связанного с владением собственностью; потери ликвидности; ожидаемых прибылей и убытков за период владения имуществом.

Взаимодействие всех этих факторов определяет текущие рыночные цены. Улучшение общеэкономической ситуации в каком то регионе приведет к росту ожидаемых доходов и увеличению цен на собственность. Увеличение ставки процента ограничит спрос, снизит прогнозируемый в данный момент доход и приведет к понижению цен на недвижимость. Как видим спрос на землю представляет собой производный спрос. Земля приносит доход только в сочетании с капиталом и трудом, и сначала следует возместить связанные с ними затраты.

Как отмечают западные экономисты, цены на землю со времен второй мировой войны непрерывно растут в среднем на 5−7% в год, причем в периоды экономического подъема рост их ускоряется, а в периоды спада — замедляются. Общий темп роста цен на землю где-то слегка выше, чем темп инфляции и в общем соответствует уровню доходов на инвестиции в основных отраслях экономики. Государство может оказывать влияние на элементы, составляющие модель стоимости земли.

Потенциальный доход зависит от фискальной политики, дорожного строительства, стоимости коммунальных услуг, разного рода регуляторов землепользования, законодательную и нормативную базу земельных отношений. Налоговая и фискальная политика, строительные нормы, влияют на затраты, связанные с возведением зданий и сооружений. Ставки капитализации являются, в первую очередь, функцией ставок процента, которые отражают политику государства в сфере денежного обращения.

Первым этапом оценки стоимости земли является анализ рынка, который включает в себя стратификацию, определение единицы сравнения и собственно анализ рыночной информации. Стратификация подразумевает, что данные по сделкам купли-продажи и другая рыночная информация классифицируются по некоторым однородным группам. Цены продаж выражаются в ценах за какую-то единицу. К примеру, для земли под жилую застройку принятыми единицам сравнения являются участок, акр, а иногда протяженность фронтальной границы участка. При ведении анализа рынка определяется характер и тенденции изменения стоимости земельных участков. Для этого используются три способа: — нанесение рыночной информации на карту стоимости, расчет описательных статистик и графическое изображение данных о стоимости земли.

Как уже отмечалось, основным методом оценки земли в условиях развитого рынка является метод сравнения продаж, который выполняется двумя принципиально различными подходами — метод единиц сравнения и метод базового участка. При использовании первого метода определяется средняя или типичная стоимость единицы сравнения для каждой страты.

При втором методе определяется стоимость стандартного, или базового участка в каждой категории с использованием традиционной методики анализа сравнимых продаж, причем объектом служит базовый участок. Базовый участок может быть реальным или гипотетическим. Как только стоимость такого участка определена, она становится ориентиром при определении стоимости других участков земли. При обоих методах после установления стоимости единицы сравнения или базового участка для других участков вносятся поправки на их отличительные характеристики.

При недостатке числа продаж при анализе рынка земли, применяются и другие методы оценки, такие как метод абстрагирования, известного также как метод оценки земли по остаточной стоимости, когда стоимость освоения, взятая из затратной модели, вычитается из цены продажи освоенного участка, что дает оценку стоимости земли по остаточному принципу. Цена продажи (Цпр) минус затраты на освоение (Зосв) дет стоимость земли (Цз):

Цз = Цпр — Зосв;

Метод переноса известен также как метод определения соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений. Теоретически, для данного типа недвижимости и данного региона существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью сооружений.

Метод капитализации земельной ренты удобен, когда земля сдается в аренду отдельно от зданий и сооружений. В случае сельскохозяйственных угодий и участков под коммерческое использование, арендуемых на условиях, когда арендатор несет ответственность за уплату поимущественного налога и за все другие расходы, этот метод становится основным. Если договор аренды заключен недавно, или если он достаточно точно отражает текущую ситуацию на рынке аренды, сумму чистой арендной платы можно непосредственно капитализировать в номинальную стоимость земельной стоимости. При этом ставку капитализации необходимо определить из анализа рынка.

Метод определения затрат на освоение удобен при оценке недавно поделенного земельного участка. Метод основан на принципе добавочной продуктивности. Стоимость земли рассчитывается как остаток после учета всех необходимых платежей, связанных с затратами на труд, капитал и менеджмент. Сначала прогнозируется освоение земельного участка, оценивается общая сумма доходов и расходов на освоение, и после подсчета всех затрат, убытков и прибылей стоимость земли рассчитывается по остаточному принципу.

В целом, резюмируя содержание раздела можно отметить следующее. За счет своей роли в производстве товаров и услуг, земля является одним из факторов производства и обладает определенной стоимостью. Эта стоимость выглядит как некоторая остаточная величина, после того как все другие факторы производства «заработали» доход. Стоимость земли особенно чувствительна к показателям, связанным с расположением участка, и на нее может оказывать влияние зонирование или ограничения на варианты землепользования. Метод сравнения продаж является наилучшим методом оценки стоимости земли, однако существуют и другие методы, когда нет достаточной информации по продажам.

Список использованных источников

.

• 1. «О земле». Указ Президента РК имеющий силу закона от 22.12.1995 г. № 2717. Земельное законодательство Республики Казахстан. — Алматы: «Жети жаргы», 1998.
• 2. Конституция Республики Казахстан — Алматы: Казахстан, 1995. — 48с.
• 3. «Земельный кодекс РК» — Алматы: «Жети жаргы», 2003. — 255 с.
• 4. Комов Н. В. Управление земельными ресурсами России. Российская модель землепользования и землевладения.(Справочное пособие). — М., 1995.
• 5. Ткачук С. А. Управление земельными ресурсами (вопросы общей теории) Учебное пособие. — Целиноград: ЦСХИ, 1986.
• 6. Улюкаев В. Х. Варламов А.А., Петров Н. Е. Земельное право и земельный кадастр. Учебник. — М.: «Колос», 1996.
• 7. Дегтярев И. В., Осипов Л. И. Земельное право и земельный кадастр. — М.: юридическая литература, 1986.
• 8. Гендельман М. А., Волков С. Н. и др. Научные основы землеустройства.,., курс лекций — Акмола: ААГРУ, 1995.
• 9. «О земле» Закон Республики Казахстан. — Казахстанская правда, 31.01.2001. — с. 3 — 6.
• 10. Кодекс Республики Казахстан «О налогах и других обязательных платежах в бюджет» (налоговый кодекс). — Казахстанская правда, № 146, 20.06.2001.
• 11. Сейфуллин Ж. Т. Земельный кадастр Казахстана. — Алматы: КазНИИЭОАПК, 2000. — 225с.
• 12. Сейфуллин Ж. Т. и др. Жер кадастры. — Алматы: КазНАУ, 2001;247 с.
• 13. Николенко Г. С. Экономическая оценка земли. Алма-Ата, «Кайнар», 1968. 322с.
• 14. Временная методика по определению нормативной цены сельскохозяйственных угодий — Алматы: Госкомзем, 1995. — 32с.
• 15. Руководящие принципы управления земельными ресурсами. — Европейская экономическая комиссия. ООН. — Женева, 1996 г. — 150с.
• 16. А. В. Кошкарев, В. С. Тикунов «Геоинформатика», Москва, «Картгеоцентр» — «Геоиздат», 1993.
• 17. Стивен Бобровски. «Oracle 7 и вычисления клиент. сервер», из-во «Лори», 1995 г.
• 18. Техническая документация по программному обеспечению технологий Intergraph.
• 19. Подольский Л. И., Михонина С. В., Есполов А. Т. Ценовое зонирование и оценка сельскохозяйственных угодий Энбекшиказахского района Алматинской области. — Алматы: «Китап», 2000. — с.111.
• 20. Дегтярев И. В. Земельный кадастр. — М.: Колос, 1979.
• 21. Магазинщиков Т. П. Земельный кадастр. — М.: Высшая школа, 1987.
• 22. Хлыстунов В. Н., Пальчиков Ф. И. Земельные отношения и землеустройство. М. Колос, 1984. 287 с.
• 23. Абдраимов Б. Ж. Земельный процесс в Республике Казахстан. Учебно-практическое пособие // Библиотека земельного права. Выпуск 1. — Алматы: ЮРИСТ, 2001. — 88 с.
• 24. Сборник нормативных актов по земельным отношениям и землеустройству № 4. — Алматы: Каржы-Каражат, март 1997. -159 с.
• 25. Сборник нормативных актов по регулированию земельных отношений РК., Астана, 2003 г. 245 с.