Доходные дома (комплексы, отдельные дешевые с квартирами) в разных городах страны

Мой доклад будет сформирован из двух частей. Я постараюсь раскрыть свою точку зрения по поводу строительства доходных домов. Здесь социальная сфера будет перекликаться в экономикой.

Считаю, что они не разделимы, т. к., стоимость жилья в наши дни в России это абсурд, или проще — сговор, поскольку фирма, в которой я работаю столкнулась с таким заказом и спешно отказалась от него. Здесь же укажу позицию государства, далее непосредственно социальный аспект и мнения знакомых (который жили в таких домах).

Доходные дома — это одна из наиболее обсуждаемых в последние годы тем, связанных с развитием рынка недвижимости и решением социальных проблем в России. Доходным считается многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи всех квартир внаем.

Идея строительства доходных домов в советской и современной России родилась в умах государственных деятелей. Это понятно, ведь с их появлением частично будет решен вопрос расселения, а так же, на мой взгляд, многие государственные деятели заинтересованы в этом (ведь финансирование строительства ведётся на бюджетные деньги, а многие госслужащие имеют в этой сфере свой бизнес! И таким образом распределяют заказы между собой, в обход конкурсов).

Малообеспеченные слои населения, которые не могут приобрести жилье в собственность, смогут жить в арендованных квартирах и жить «счастливо». Однако благие намерения чиновников часто не соответствуют рыночным реалиям, думать об экономической целесообразности решений, с точки зрения бизнеса, у нас еще не научились.

Является ли идея строительства доходных домой новой? Как известно, новое — это хорошо забытое старое. Данный тип жилья имеет глубокие исторические корни и активно развивался в России еще в начале прошлого столетия. Часто этот аргумент используется в качестве подтверждения правильности выбранного решения. Однако, почему доходные дома, востребованные и популярные в царской России, должны пользоваться спросом и в нашем столетии? Ответ не так прост, и здесь требуются глубокие исследования. Но на поверхности лежит тот факт, что жилищный фонд в России начала XX века полностью отличается от существующего. Характерной сегодня квартирной многоэтажной застройки не было, а большие города формировались крупными домовладениями и особняками знати, рассчитанными, как правило, на одну семью.

Где же было жить простым работягам, которые стали тянуться в города, если «хоромы» были положены не каждому? Снять «двушку» в спальном районе тогда было нельзя, разве что можно было купить дворец на две тысячи квадратных метров… — но это далеко от простого населения. Появление доходных домов стало ответом на возникший и постоянно растущий спрос и хорошим бизнесом.

Есть ли спрос на квартиры в доходных домах в наши дни? На мой взгляд есть. Этот спрос реализуется путем аренды квартир в многоквартирных домах, принадлежащих собственникам.

И этот спрос достаточно большой. Собственники квартир с удовольствием реагируют на эти потребности: кто-то сдает комнату, кто-то квартиру, оставшуюся в наследство.

Есть и профессионалы — люди, инвестирующие в недвижимость с целью последующей сдачи ее в аренду.

Но это неорганизованные, частные инвестиции, и основные требования предъявляются не столько к доходности, сколько к сохранности вложений. У профессиональных девелоперов критерии оценки другие.

Предпочтут ли арендаторы снимать квартиру в доходном, а не обычном доме, если стоимость аренды будет одинаковой? Скорее, да. Для потенциального арендатора важна стабильность и прозрачные условия сделки, уверенность в завтрашнем дне. Кроме того, в разных ситуациях в составе доходного дома могут быть размещены объекты инфраструктуры — прачечные, гладильные, детская комната, банный комплекс, спортивное ядро (в том числе крытый тренажёрный зал), магазин и т. д.

Выгодно это и государству — только потому, что позволяет легализовать рынок аренды жилья и увеличить бюджетные поступления (перед этим потратив их в несколько раз больше, чем если бы они дали строительство фирме, не имеющей никакого отношения к чиновникам).

Можно сделать вывод о том, что, несмотря на существующую конкуренцию с обычными квартирами, расположенными в многоэтажках, спрос на жилье в доходных домах есть. Теперь возникает вопрос: может ли их строительство быть интересно бизнесу? Для этого на одну минуту можно попробовать стать девелопером. У любого строителя есть выбор: построить обычный многоквартирный жилой дом или доходный дом. Пусть полезная площадь и того и другого будет 1000 кв. метров.

Первым делом строитель начнет считать свои затраты. После недолгих вычислений он поймет, что они примерно одинаковы: земельный участок понадобится одинаковый, коммуникации те же, строительная себестоимость одинаковая. При средней себестоимости строительства в 30 000 рублей за 1 кв. метр инвестиции составят 30 млн. рублей.

Потом настанет время подсчитать доходы. При возведении обычного дома наш воображаемый строитель начнет продавать квартиры в собственность уже на самом начальном этапе, и часть площадей реализует до сдачи объекта в эксплуатацию, а остаток — с учетом кризисных явлений, допустим, еще в течение двух — трёх лет. Предположим, что все квадратные метры будут проданы по цене 45 000 рублей (это примерно рыночная стоимость жилья в таких городах как Хабаровск, Иркутск, Благовещенск, Петропавловск Камчатский, Волгоград, Владивосток и т. д.).

Таким образом, через 5 лет застройщик получит все вложенные деньги (30 млн руб.) и всю прибыль (15 млн руб.), которые сможет инвестировать в строительство нового объекта. Если дом доходный, то получить первый доход можно будет только через два-три года, когда стройка завершится и въедут первые арендаторы. Когда же можно будет вернуть вложенные деньги? В нашем виртуальном доме будет примерно 25 квартир по 40 квадратных метров (стоит отметить, что планировки квартир в доходных домах, как правило, стандартные, а площади — небольшие). Если арендаторы найдутся на все квартиры, и они не будут пустовать, а ставка аренды будет равняться 10 000 рублей в месяц, то через год наш строитель заработает 3 млн. рублей (без учета налогов и затрат на управление), а через 10 лет — 30 млн. рублей. Не знаю, но на мой взгляд для строителя лучше 45 миллионов через 4−5 лет, а уж о 30 миллионах через 10 лет говорить смешно!

Чтобы совсем расставить все точки над «и», добавим в нашу модель еще один элемент — банковский кредит. Не секрет, что на свои деньги почти никто сегодня не строит. При строительстве жилого дома по кредиту наш строитель рассчитается раньше чем через 5 лет. Тем более что часть денег, получаемых от дольщиков, он может вкладывать в стройку, уменьшая тем самым потребность в кредитных ресурсах. При строительстве доходного дома в самом лучшем случае через 13 лет можно погасить тело кредита и еще лет 7 на выплату процентов (для этого наш воображаемый строитель еще должен найти банк, который готов будет предоставить такой кредит). Конечно, через 20 лет можно расслабиться и вообще не работать… Но кого интересуют такие далекие перспективы?

На самом деле эта упрощенная модель не только для того, чтобы показать, что строительство доходных домов дело совсем не выгодное. Главное, теперь можно понять, какие действия или события могут это изменить. Пока это три фактора: расходы, доходы и кредит. Другими словами, чтобы рынок доходных домов развивался, нужно, чтобы себестоимость их строительства была в разы ниже, чем жилых домов, уровень доходов выше, кредит более доступный и дешевый. К сожалению, в наше время, об этом можно только мечтать!

Естественным образом, только в сегменте доходных домов затраты на строительство не могут быть снижены, здесь может помочь только государство. Набор инструментов для этого стандартный — предоставление земельных участков на льготных условиях, обеспечение инженерной инфраструктурой, освобождение от прочих поборов. Но государство не волнует вопрос наличия доходных домов самих по себе, оно хочет сделать жилье более доступным, а для тех, кто не способен его приобрести, — сделать более доступной аренду. Снижение расходов инвестора на строительство не уменьшит ставку аренды для населения, а лишь сделает этот бизнес более привлекательным. При этом данные меры государственной поддержки активно обсуждаются и чуть менее активно реализуются на практике при строительстве обычного жилья, а значит, условия опять станут равными и прибыльность доходных домов будет относительно меньшей.

Чтобы дом стал на самом деле доходным, опять на помощь может прийти только государство. Послабления могут касаться системы налогообложения. Но эти меры не смогут кардинально изменить ситуацию и привлечь к строительству частные компании.

Доступность кредита и более низкую, относительно рыночной, ставку можно обеспечить за счет средств бюджета. Однако бюджета и так на всех не хватает, конкуренция за эти деньги слишком велика. А главное, зачем государству такой ценой привлекать инвестиции в строительство доходных домов, если ставки аренды для населения останутся рыночными и доступность не увеличится? Конечно, с увеличением числа доходных домов и предложения квартир к аренде ставка может упасть.

Но для этого в течение многих лет нужно финансировать гигантское число проектов в этой сфере. У государства может возникнуть соблазн получить что-то взамен предоставленных льгот и установить ограничение на стоимость аренды. Но в этом случае все вернется на исходные позиции и в привлекательности этого бизнеса ничего не изменится. Вопрос прямого субсидирования малообеспеченного населения, не способного вносить арендные платежи, также не влияет на привлекательность бизнеса, так как не влияет на уровень его доходов.

Государственная поддержка не сможет в сегодняшних условиях стимулировать развитие рынка доходных домов. Более того, такая поддержка не способна обеспечить достижения главной цели — обеспечения малоимущих слоев населения жильем, пусть даже арендным. Все бюджетные расходы и предоставляемые льготы на эти мероприятия будут неэффективными. Главное следствие этого заключается в том, что данную проблему государство может решать только самостоятельно и за свой счет, обеспечивая, таким образом, защиту лишь самых социально незащищенных слоев населения. Что же на самом деле происходит? Неужели доходные дома — это миф? Нет, ответ, как всегда, лежит на поверхности. Вернемся к нашему воображаемому строителю. Я напомню, что выбирал он между строительством жилого и доходного дома. И в исследуемой модели мы исходили из того, что все построенные квартиры продавались в собственность, а в доходном доме сдавались в аренду. Это вполне соответствует действительности. Обеспеченность жильем населения России составляет около 21 кв. метра на 1 человека.

Для примера, этот показатель в Европе составляет в среднем 35−50 кв. метров в зависимости от конкретной страны, в США — существенно больше — 50 кв. метров. Иными словами, Россия испытывает колоссальную потребность в жилье, а в последние годы рост спроса на него превышал возможности строительной отрасли его возводить.

Отсюда и столь стремительный подъем цен — количество граждан, способных и готовых приобрести жилье в собственность, превышало предложение. Главный принцип экономики — принцип ограниченности ресурсов. Финансовые ресурсы, основной капитал всегда будут работать в пользу более доходных отраслей.

Бизнес будет вкладывать средства в строительство жилья и продавать его до тех пор, пока не будет исчерпан основной платежеспособный потенциал. Когда возможности строительного комплекса станут опережать рост числа граждан, способных приобрести жилье в собственность, конкурентная ситуация будет усложняться, цены на него перестанут расти, доходность строительства жилья будет падать, а риски возрастать. Тогда наш строитель вспомнит о доходных домах, внимательно посчитает все заново и поймет, что вариант не так уж и плох.

Часто в пользу развития доходных домов приводится тот факт, что в России объем жилья, находящегося в собственности, слишком высок по сравнению с развитыми странами, где арендные отношения занимают существенную долю рынка. Большое влияние на это оказала приватизация. Но нужно видеть главное — нельзя сравнивать Россию, где рынок недвижимости активно развивается лишь последние 10 лет, со странами, где жилищный фонд десятилетиями формировался на рыночных принципах. Такие различия только подтверждают сделанные выше выводы — в тех странах, где потенциал экстенсивного роста спроса и цен на жилье исчерпан, начинает активно развиваться арендный рынок, спрос на котором реализуется жителями еще не имеющими возможностей для его покупки, но уже способными вносить арендные платежи.

В России еще очень большая часть населения живет вместе с родителями, бабушками и дедушками, порой по нескольку семей целыми поколениями. И эти люди просто не способны арендовать жилье ни по рыночным ставкам, ни по льготным.

Единственное, что должно и способно сделать государство — это обеспечить условия для стабильного и динамичного развития рынка жилищного строительства, устранить коррупционную составляющую и открыть доступ к рынку земельных участков. Когда рост доходов с каждым годом будет существенно увеличивать численность населения, способного арендовать себе жилище, возможности строительного комплекса уже должны быть существенно выше спроса на его покупку.

Только таким способом можно обеспечить доступность жилья как для приобретения в собственность, так и для его аренды. Развитие доходных домов — лишь неизбежная и закономерная составляющая рынка жилья.

А до тех пор все заявления некоторых чиновников о необходимости их сиюминутного развития можно считать глупыми и безответственными, подменяющими решение действительно необходимых и важных для страны задач. Мои знакомые жили в одном из доходных домов города Омск. С их слов я понял, что арендная плата за 2-х комнатную квартиру составляла 12 тыс. рублей в месяц. И это доходный дом, построенный на бюджетные деньги. К сравнению, снять «двушку» у частника, в том же Омске будет стоить 14−15 тыс. рублей, но уже с мебелью, техникой, и хорошим ремонтом! Таких предложений на много больше, чем предложений от властей города. В доходном доме несколько другой порядок.

Договор аренды заключается не на месяц или два, а, как правило, на срок от года и дальше. При этом заселение производится в квартиру, в которой присутствует только более-менее отделанный санузел и плита на кухне (как в советское время).

Друзья так же рассказали, что обслуживание таких домов ведут как правило государственные коммунальные структуры. «Это ужасно!» Если разорвет трубу, то приедут они часа через 2, а перед этим им дозваниваешься до них час, пока кто-то ответит с такой интонацией, будто делают одолжение, а потом приедут слесари, от которых «разит» алкоголем, нехотя всё сделают и ещё будут клянчить деньги, якобы это было очень сложно и они занимались не своей работой!

Вот так. Сейчас, когда эти люди переехали к нам, в один из спальных районов столицы, этих и многих других проблем не стало.

Теперь вернёмся назад.

Вот, что написано в «Большой советской энциклопедии, которая описывает доходный дом как «тип архитектурного сооружения, многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир внаем».

Более развернутое определение можно найти в некоторых архитектурных документах: «Жилой дом, в котором все жилые и нежилые помещения без ограничения размера площади предоставляются во временное владение и пользование юридическим и физическим лицам по договорам аренды и коммерческого найма».

Не будем рассматривать доходные дома прошлого века и перейдём сразу в настоящее и будущее, так как эта тема в наши дни более актуальна, а что было то прошло, но не бесследно. Опыт, полученный раньше, всегда очень ценен и отражается на многих факторах нынешнего строительства. Давайте же посмотрим, так ли это на самом деле?!

Побывав на сайт префектуры Иркутского землячества, мною было обнаружено следующее. В Иркутске планируется построить целый квартал жилых домов, квартиры в которых будут сдаваться в аренду. Если учесть, что собственное жилье в городах имеют, далеко не все жители (к примеру, среди молодых семей количество нуждающихся в жилплощади достигает около 85%), а «хрущевки» на окраинах сдаются в аренду по той же цене, что и двухэтажные дома.

Забудем все сложности упомянутые ранее и на минутку поговорим о позитивных сторонах доходных домов. Проект уникален тем, что не только идеально вписывается в национальный проект «доступное жилье». От других он отличается тем, что не является стопроцентно коммерческим, а скорее социальным. Направлен он, в первую очередь, на молодые семьи, бюджет которых часто невелик.

Они не могут себе позволить не только приобрести квартиру, дом, но и арендовать какое-либо качественное жилье. У нас они смогут по доступной цене снять современную жилую площадь.

Из статьи «ДОХОДНЫЙ ДОМ ИЗ БУДУЩЕГО»: «Мы нацелены на улучшение качества жизни наших горожан, — признается Нина Чекотова. — Соответственно начать решили с улучшения инфраструктуры. Цокольные и первые этажи доходных домов займут объекты социального назначения: магазины, детские сады, прачечные, офисы, подземные автостоянки. Часть площади крыш будет отдана под зимние сады, открытые солярии и зоны отдыха, во дворах будут организованы качественные детские площадки. Как сообщил нашему журналу главный архитектор проекта Максим Миронов, квартал доходных домов займет площадь около трех тысяч кв. метров, на которой возведут шесть жилых домов. — Сейчас полностью завершено детальное проектирование первого дома, идет стадия государственной экспертизы, — говорит Максим Миронов. — С него и начнется формирование нового квартала, который преобразит этот район. Пока же любой иркутянин может еще понаблюдать, что там сейчас — какие-то стихийные рынки, контейнеры, покосившиеся строения». .

Первый доходный дом из будущего квартала — четырехэтажное здание на 30 квартир — однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных, которые и будут сдаваться в аренду. По словам авторов проекта, стоимость жилья снижается за счет малогабаритных жилых помещений и кухонь-ниш. Однако их «малогабаритность» в сравнении в нынешними иркутскими «хрущевками» вызывает сомнение. К примеру, однокомнатная квартира имеет площадь 29 кв. метров, а так называемая кухня-ниша — семь метров.

строительство многоквартирный сооружение Основа конструкции зданий — капитальный железобетонный каркас, стены — заполнение облицовочным кирпичом. Это отработанная технология. Благодаря применению каркаса достигается возможность свободной планировки внутренних помещений — нет диафрагм жесткости, несущих стен, а значит, можно будет передвигать стены и, в зависимости от потребности, изменять количество квартир и их площадь.

Кроме того, по мнению экспертов, оценивавших проект, очень интересно и нестандартно решено оформление фасадов.

Упор сделан на отделку современными высококачественными и долговечными материалами.

«Еще один необычный для иркутской архитектуры элемент, — продолжает Максим Миронов. — Кроме благоустройства внутренних дворов, мы предусмотрели дополнительную площадь — плоскую кровлю, которая эксплуатируется. Здесь будет разбит уютный скверик, куда смогут подниматься жители дома и проводить время»…

Всё это хорошо, хотя уже сейчас всплывают свои минусы. Пройдёт время, увидим и сделаем выводы… Итак, в России появляются инвесторы, которые пополам с государством начинают строить доходные дома, но прежде всего нужно понимать, что этот вид строительства неустойчив и без поддержки обречён на неудачу, ещё толком-то не занявший свою нишу. На мой взгляд, нужно в этой отрасли равняться на опыт зарубежных стран, не забывая и про свои ошибки. Это первое. Второе, по-моему, самое важное это держать цены в разумных пределах. И тогда все будут жить «счастливо» и будут уверены, что завтра у них будет крыша над головой!