Методы оценки стоимости зданий и сооружений

Оценка стоимости любого объекта собственности представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости объекта с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определённый период времени в условиях конкретного рынка.

Статья Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» содержит определение понятия «оценочная деятельность»: «деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости» .

К объектам оценки относят:

• — отдельные материальные объекты (вещи);
• — совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое имущество, в том числе предприятия);
• — право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
• — права требования, обязательства (долги);

работы, услуги, информацию;

— иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. Башкатов В. С., Бузова И.А." Основы оценки стоимости недвижимости" : — СПб.: Изд — во СПбГУ, 2005.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на сравнительном анализе цен продажи аналогичных объектов. Данный подход наиболее эффективный в условиях развитого рынка недвижимости, потому что он базируется на наличии полной и достоверной информации о технических характеристиках продаж аналогичных объектов.

Сравнительный подход представлен двумя основными методами:

• — сравнения продаж;
• — валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж базируется на сопоставлении и анализе информации о продажах аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние несколько месяцев. Основным принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, в соответствии с которым при условии наличия на рынке нескольких схожих объектов недвижимости рациональный инвестор не заплатит больше суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Метод сравнения продаж включает такие этапы:

• — анализ состояния и тенденций развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит объект оценки; анализ объектов недвижимости, которые наиболее схожи с оцениваемым, которые были проданы недавно (не менее 3−5 сравнительных продаж); сбор информации;
• — проверка информации о сделках. Этот этап предполагает проверку таких данных: мотивация соглашений, степень информированности участников сделки, типовые условия финансирования, необходимое время для экспозиции объекта, наличие специальных условий продаж;
• — сравнение каждого объекта-аналога с объектом оценки и внесение поправок в цены продаж сравниваемых объектов.

Процесс такого сравнения включает два компонента:

• — элементы сравнения;
• — единицы сравнения.

Элементы сравнения — это:

• — условия финансирования (размер платежей по процентам; срок кредита; величина и стоимость заложенного имущества);
• — условия продажи (обстоятельства при которых продавец и покупатель принимают решение относительно приобретения или продажи конкретного объекта недвижимости);
• — рыночные условия (активность рынка, стадия жизненного цикла объекта или рыночного сегмента в целом);
• — место расположения (район размещения, (жилищный, деловой, промышленный и т. д.), экологическая привлекательность, степень развития транспортной инфраструктуры и коммуникаций);
• — физические характеристики (физические параметры, качество строительства и эксплуатации, функциональная принадлежность).

Единицами сравнения для недвижимости в оценочной практике являются, как правило: цена единицы измерения объекта (1м² жилой или общей площади, 1 м³, 1га, 1 фронтальный метр) или цена за единицу, которая приносит доход (например, за одно место автостоянки в гараже, одно посадочное место в спортивном комплексе, ресторане или театре).

Поправками называются корректировки, которые вводятся в цену продажи объекта-аналога в процессе приведения его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта.

Поправки могут быть:

• — процентные — применяются, когда тяжело определить точные абсолютные величины поправок, например, для определения особенностей места расположения, качества строительства, условий финансирования или времени продажи объекта-аналога и объекта оценки. Такие поправки относятся к цене продажи аналога в целом или цене продажи его единицы сравнения;
• — денежные — связаны с дополнительными улучшениями объектов (наличия ремонта, телефона, дополнительных помещений и т. д.) и учитываются в цене объекта оценки путем добавления или вычитания абсолютной величины поправки с цены продажи сравниваемого объекта недвижимости в целом или цены продажи его единицы сравнения.

Для расчета поправок применяются такие основные методы:

• — анализ парных продаж. Парной продажей называется продажа двух объектов, которые идентичны почти во всем, за исключением одной характеристики. В основе его лежит следующее положение: если между двумя сравниваемыми объектами есть единственное различие, тогда разница в продажных ценах может быть отнесена к этому расхождению. Объекты парной продажи не обязательно должны быть сравниваемыми с объектом и его аналогами;
• — прямой анализ характеристик. Суть его заключается в анализе характеристик оцениваемого объекта и аналога. С помощью прямого анализа рассчитывается, например, процентная поправка за износ, поправка на время продажи объекта, которая фактически отображает изменение покупательной способности валюты, в которой осуществлялись платежи за сравниваемые объекты недвижимости. При этом в цены аналога вносятся процентная поправка, которая учитывает индекс инфляции;
• — регрессионный анализ. Суть его заключается в обработке значительного объема информации по сравниваемым объектам с помощью математико-статистических методов и построения многофакторных линейных и нелинейных моделей, которые описывают зависимости стоимости объектов недвижимости от различных переменных факторов;
• — экспертный метод расчетов. Этот метод основывается на субъективных представлениях оценщика о преимуществах и недостатках объекта оценки по сравнению с аналогом. Эти поправки всегда процентные и вносятся последовательно (первая процентная поправка умножается на цену продаж сравниваемого объекта, все последующие поправки относятся к каждой предыдущей от скорректированной цены). Например, порядок внесения поправок может быть следующим: состав имущественных прав (различия в юридическом статусе), финансовые условия, условия продаж, рыночные условия, место расположения, физические характеристики объектов.
• — согласование скорректированных цен объектов-аналогов и расчет остаточной величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Метод валового рентного мультипликатора. Валовой рентный мультипликатор — это отношение продажной цены объекта к потенциальному или существующему валовому доходу, который получен от эксплуатации объекта недвижимости.

.

де ВРМ — валовой рентный мультипликатор; Ц_анал — цена продажи аналога.

Применение метода осуществляется в такой последовательности:

• 1. Подсчитывается рыночный рентный доход от объекта недвижимости, который оценивается.
• 2. Рассчитывается валовой рентный мультипликатор для объекто-аналогов.
• 3. Рассчитывается вероятная стоимость объекта-аналога недвижимости.

Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения осуществляется следующими методами:

• — методом сравнительной единицы;
• — методом поэлементного расчета (разбивки на компоненты);
• — экспертный метод;
• — и др.

К наиболее распространенным методам, которые реализуют затратную концепцию, принадлежит метод сравнительной единицы. Данный метод включает следующие этапы:

• 1. На основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы. В качестве типичного сооружения лучше всего использовать недавно построенный объект. для которого известна контрактная цена.
• 2. Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или объем оцениваемого здания.
• 3. Вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта.

Полная стоимость воспроизводства оцениваемого здания (ПСВ) находится по формуле:

ПСВ = В V_стр k,.

где В — восстановительная стоимость единицы измерения (1 м3) данного типа здания (по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений);

V_стр — строительный объем здания;

k — поправочный коэффициент, учитывающий отличие конструктивного решения здания, внутреннего оборудования, климатического района и территориального пояса.

Этот метод очень широко применяется оценщиками в своей практике деятельности, особенно при проведении переоценки основных фондов предприятия.

Метод поэлементного расчета (разбивки на компоненты). Расчет ведется в следующей последовательности:

• 1. Разбивка здания на отдельные элементы (фундамент, стены, каркас, крыша и т. д.).
• 2. Расчет расходов, требуемых для установки конкретного элемента в строящемся здании на дату оценки.
• 3. Суммирование поэлементных затрат.

Расчет стоимости недвижимости (Соб) проводится по такой формуле:

где V_i — объем i-го элемента в объекте оценки; C_i — стоимость единицы объема определенного вида; К_н — коэффицент, который учитывает отличия объекта-аналога от объекта оценки; К_з — коэффициент отличия в уровне физического износа и старения объекта.

Использование трех подходов приводит, как правило, к получению трех различных стоимостей одного и того же объекта. И лишь при идеальной модели рынка совершенной конкуренции результаты оценки тремя подходами совпадают. После анализа результатов, полученных разными методами в рамках трех подходов, итоговая стоимость объекта недвижимости устанавливается исходя из того, какой подход наиболее полно соответствует оцениваемому объекту, отражает реальную рыночную ситуацию и опирается на более точную и достоверную информацию.