Государственное регулирование оценочной деятельности в РФ

Оценка как новое направление рыночной инфраструктуры возникла в связи с необходимостью разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров.

Как всегда спрос породил предложение, и вскоре оценка начала бурно развиваться в современной России уже не только как прикладная отрасль рыночной экономики, но и как научно-методическое направление прикладной экономической науки. оценка эксперт имущество В нашей стране в течение семидесяти с лишним лет профессии оценщик не было, и быть не могло. Стоимость любого объекта собственности устанавливалась государством раз и навсегда. Но, объективно, политическая и экономическая ситуация в России, развивающийся рынок требовали правового регулирования формировавшейся оценочной деятельности.

Однако в этом секторе гражданско-правовых отношений неповоротливый федеральный механизм принятия законов послужил серьезным препятствием к развитию института оценки.

Официально Министерством труда и социального обеспечения, профессия «оценщик» (эксперт по оценке) введена в конце ноября 1996 года, и потребуется еще немало времени для того, чтобы придать этому роду деятельности именно «профессиональный» характер, создать полноценный законодательный механизм работы экспертов по оценке собственности.

Правильно и взвешенно расставить приоритеты в этом плане удалось, пожалуй, лишь в Москве. Нормотворчество московских властей: мэра, Правительства и депутатов Московской городской думы намного опередило законодательный процесс по вопросам оценочной деятельности в других субъектах Российской Федерации.

В 1997 году в столице уже создана система официальной аттестации и аккредитации оценщиков, введено лицензирование деятельности по оценке недвижимости на территории Москвы, работают программы подготовки и аттестации оценщиков, образован и активно действует консультативный орган Московский совет по оценке.

В феврале 1998 года принят Закон «Об оценочной деятельности в городе Москве», в июне 1998 года, параллельно с работой в согласительной комиссии Государственной думы по доработке и принятию федерального закона об оценочной деятельности, московские специалисты-нормотворцы занимались приведением в соответствие своих нормативных правовых актов в области профессиональной оценочной деятельности с нормами закона, но действие некоторых московских актов было приостановлено до принятия Федерального закона «Об оценочной деятельности».

Проект закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности» более двух лет разрабатывался специалистами и экспертами Государственной думы (комитет по собственности, приватизации и хозяйственной деятельности) и Совета федерации (комитет по вопросам экономической политики).

В июле 1998 года, Федеральный закон был принят. Он определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки.

По сути дела вступление в действие закона «Об оценочной деятельности» совершенствует нормативно-правовую базу имущественных отношений, что крайне необходимо для стабильного развития российского рынка. В этом смысле исследование истории становления оценочной деятельности, современной правовой базы и актуальных проблем ее развития представляется в настоящее время весьма важным.

Регулирование оценочной деятельности — система мер и процедур, направленных на повышение качества услуг оценщиков и соответствие их определенным критериям, устанавливаемым профессиональным сообществом оценщиков (саморегулирование) или государственными органами (государственное регулирование) либо совместно. Регулирование развивается в рамках следующих процедур:

• — определение методических требований к процедурам оценки, которые традиционно формулируются в стандартах оценки;
• — определение требований к морально-этическим качествам оценщика, связанным с его независимостью; данные требования формулируются в кодексах профессиональной этики;
• — определение требований к уровню профессиональной подготовки и опыту практической работы оценщика, которые отражаются в уровне профессиональных званий.

Государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков в части надзора и нормативно-правового регулирования осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством Российской Федерации (далее — уполномоченные федеральные органы).

Регулирование оценочной деятельности осуществляется Национальным советом по оценочной деятельности (далее также — Национальный совет) в части разработки федеральных стандартов оценки, саморегулируемыми организациями оценщиков в части разработки и утверждения стандартов и правил оценочной деятельности. Контроль за осуществлением членами саморегулируемой организации оценщиков оценочной деятельности осуществляется этими организациями. Федеральный закон от 27.07.2006 N 157-ФЗ.

Первоначально оценочная деятельность возникла в рамках профессии сюрвейера (от англ. surveyor — землемер) в Великобритании в середине XIX столетия, когда в 1861 г. королем Великобритании была дарована хартия профессиональным сюрвейерам на право саморегулирования профессии и соответственно был создан Королевский институт чартерных сюрвейеров. В настоящее время данная организация является крупнейшей в мире профессиональной организацией, объединяющей специалистов, связанных с недвижимостью (архитекторов, агентов по операциям с недвижимостью, оценщиков и т. д.) и насчитывает в своих рядах более 70 тыс. членов в 100 странах мира. Для того чтобы получить звание члена Королевского института чартерных сюрвейеров (The Royal Institution of Chartered Surveyors — RICS), необходимо получить университетское образование в области недвижимости в одном из аккредитованных RICS университетов и пройти не менее чем двухлетнюю стажировку на фирме под руководством члена RICS.

Развитая система профессионального саморегулирования оценочной деятельности существует также в США, где с середины 30-х годов действует Институт оценки, в настоящее время объединяющий в своих рядах более 15 тыс. членов. Институт ведет собственную систему подготовки оценщиков. Программа подготовки составляет 400 часов и разбита на два уровня — по четыре недельных курса в каждом. Для получения профессионального звания «Член института оценки» необходим стаж практической работы не менее 5 лет. Говоря о развитии профессиональной инфраструктуры рынка оценки в США, необходимо отметить, что помимо Института оценки, который, несомненно, является самой престижной профессиональной организацией, действует порядка семи других профессиональных структур. Особо следует отметить Американское общество оценщиков — многодисциплинарная профессиональная организация, объединяющая в своих рядах более 6 тыс. членов, в том числе оценщиков бизнеса, машин и оборудования, ювелирных изделий.

Основные формы саморегулирования оценочной деятельности отражены на табл. 1.

Табл. 1 Основные формы саморегулирования оценочной деятельности.

Формы государственного регулирования оценочной деятельности отражены на табл. 2.

Табл. 2 Формы государственного регулирования оценочной деятельности.

Одной из наиболее распространенных форм государственного регулирования профессиональной деятельности является лицензирование по отношению к большинству представителей массовых профессий, занятых обслуживанием населения (врачи, адвокаты, архитекторы, брокеры по недвижимости и т. д.). Лицензия — разрешение со стороны государства на занятие данной деятельностью, что обеспечивает определенный уровень качества обслуживания граждан.

В целях настоящего Федерального закона применяются следующие основные понятия:

Лицензия — специальное разрешение на осуществление конкретного вида деятельности при обязательном соблюдении лицензионных требований и условий, выданное лицензирующим органом юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю;

Лицензируемый вид деятельности — вид деятельности, на осуществление которого на территории Российской Федерации требуется получение лицензии в соответствии с настоящим Федеральным законом;

Лицензирование — мероприятия, связанные с предоставлением лицензий, переоформлением документов, подтверждающих наличие лицензий, приостановлением действия лицензий в случае административного приостановления деятельности лицензиатов за нарушение лицензионных требований и условий, возобновлением или прекращением действия лицензий, аннулированием лицензий, контролем лицензирующих органов за соблюдением лицензиатами при осуществлении лицензируемых видов деятельности соответствующих лицензионных требований и условий, ведением реестров лицензий, а также с предоставлением в установленном порядке заинтересованным лицам сведений из реестров лицензий и иной информации о лицензировании; (в ред. Федерального закона от 02.07.2005 N 80-ФЗ) За рубежом лицензия, как правило, выдается различными органами управления, но все лицензионные требования, стандарты, связанные с получением лицензии, экзаменационные процедуры в основном разрабатываются и контролируются профессиональными организациями специалистов. Обычно лицензирование вводилось тогда, когда профессия становилась массовой, получив развитие в условиях свободной конкуренции, и имела в своей основе развитую и доступную систему образования.

Лицензирование оценки недвижимости имеет особенности, так как несмотря на существование значительного числа оценщиков, оценка не считается массовой специальностью. Оценка недвижимости расценивается как элитарная, так как к услугам оценщиков прибегают в большинстве случаев не простые граждане, а профессионалы-брокеры, работающие с недвижимостью, банковские служащие и т. д. Поэтому исторически сложилось так, что в большинстве стран с развитой рыночной экономикой деятельность оценщиков не регламентируется непосредственно государством. Высокий профессиональный уровень поддерживается профессиональными организациями путем принятия и соблюдения стандартов. Исключение составляют Италия, Испания, Япония, т. е. страны, в которых существует определенное государственное регламентирование в форме лицензирования, а также США, где пять лет назад было введено государственное регулирование (лицензирование) оценщиков недвижимости, поскольку американские кредитно-сберегательные фирмы в тот период понесли огромные финансовые потери на операциях с недвижимостью.

В настоящее время значение профессиональных организаций оценщиков в США очень велико. Они предлагают членам организации профессиональное образование на высоком уровне и открывают возможность практикующим профессионалам влиять на законодательство. Профессиональная организация может защитить своего члена, обвиняемого в каких-то нарушениях, в случае, если результат дела может отразиться на профессии в целом.

Ассоциация может применить дисциплинарные санкции к тем членам, поведение которых не соответствует высоким профессиональным стандартам. Большое значение имеет возможность развивать отношения с людьми, занимающимися аналогичным бизнесом в стране и по всему миру.

В России оценка как род деятельности и как профессия переживает период становления. С начала перехода к рыночным отношениям в России и, соответственно, с возникновением спроса на услуги оценщиков было создано профессиональное общественное объединение — Российское общество оценщиков (РОО).

Российское общество оценщиков с 1994 г. является ассоциированным членом Европейской группы ассоциаций оценщиков (ТЕGОVА) и может использовать европейские стандарты оценки для разработки собственных стандартов и общероссийских стандартов.

Одним из наиболее важных для деятельности оценщиков нормативных документов являются стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. N 519. Это постановление было издано в соответствии со статьями 19 и 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» .

Им была создана методическая база для проведения оценочных работ, а также система профессиональной подготовки оценщиков в сотрудничестве с учебными заведениями. Однако бурное развитие профессии на волне переоценки основных фондов привело и к негативным последствиям. На рынке появилось много оценщиков, работающих вне рамок профессиональной организации, не придерживающихся каких-либо стандартов и оказывающих услуги очень низкого качества. В связи с этим стало очевидно, что на этапе становления профессии в России необходимо введение государственного регулирования оценочной деятельности для поддержания должного качества услуг. Эту задачу решил Федеральный закон № 135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который вводит лицензирование оценочной деятельности. Порядок лицензирования оценочной деятельности утверждается Правительством Российской Федерации. Основными требованиями к лицензированию юридических лиц, изложенными в статье № 24 Закона, являются:

• — государственная регистрация в качестве юридического лица;
• — наличие в штате юридического лица не менее одного работника, имеющего документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;
• — уплата сбора за выдачу лицензии на осуществление оценочной деятельности.

В развитие закона в августе 1999 г. было принято Постановление Правительства Российской Федерации «Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации» от 20.08.1999 № 932, которое установило, что уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности являлось Министерство государственного имущества Российской Федерации (ныне — Министерство имущественных отношений Российской Федерации — Минимущество России). Уполномоченному органу было поручено разработать проект положения о лицензировании оценочной деятельности в Российской Федерации и проект стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности.

Положение о лицензировании устанавливает порядок лицензирования и условия выдачи лицензий на осуществление оценочной деятельности и определяет, что лицензирование оценочной деятельности осуществляет Министерство имущественных отношений Российской Федерации (лицензирующий орган). Оценочная деятельность в соответствии с выданной лицензией может проводиться на всей территории Российской Федерации.

Согласно Положению, лицензирующий орган вправе по согласованию с органами государственной власти субъектов Российской Федерации делегировать часть своих полномочий по лицензированию оценочной деятельности органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Такие полномочия в настоящее время переданы более чем половине субъектов Российской Федерации.

Лицензия выдается на осуществление следующих работ (услуг) в области оценочной деятельности:

• а) оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении недвижимого имущества, за исключением предприятий как имущественных комплексов, подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов (далее именуется — оценка стоимости недвижимого имущества);
• б) оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении движимого имущества, за исключением денег и ценных бумаг, а также подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов (далее именуется — оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств);
• в) оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении результатов интеллектуальной деятельности, в том числе исключительных прав на них (интеллектуальной собственности), а также конфиденциальной информации, имеющей коммерческую ценность (далее именуется — оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности);
• г) оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении ценных бумаг, паев, долей (вкладов) в уставных (складочных) капиталах, а также предприятий как имущественных комплексов (далее именуется — оценка стоимости предприятия (бизнеса));
• д) копии документов об образовании работников (для юридических лиц) или индивидуального предпринимателя, подтверждающих получение профессиональных знаний по указанным в заявлении работам (услугам) в области оценочной деятельности в соответствии с образовательными программами, согласованными с лицензирующим органом.

Согласно Положению основными лицензионными требованиями и условиями осуществления оценочной деятельности являются:

• а) соблюдение лицензиатом законодательства Российской Федерации и законодательства субъектов Российской Федерации об оценочной деятельности;
• б) предоставление по запросу лицензирующего органа информации, необходимой для контроля за соблюдением лицензиатом лицензионных требований и условий;
• в) осуществление страхования гражданской ответственности оценщиков путем заключения договора страхования по указанным в лицензии работам (услугам) в области оценочной деятельности либо по каждому заключаемому договору об оценке;
• г) для лицензиата — юридического лица — наличие в штате работника, имеющего документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний по указанным в лицензии (заявлении на выдачу лицензии) работам (услугам) в области оценочной деятельности;
• д) для лицензиата — индивидуального предпринимателя — наличие документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний по указанным в лицензии (заявлении на выдачу лицензии) работам (услугам) в области оценочной деятельности.

Для получения лицензии ее соискатель представляет в лицензирующий орган следующие документы:

• а) заявление о выдаче лицензии с указанием:
  • — для юридического лица — наименования, организационно-правовой формы и места его нахождения, идентификационного номера налогоплательщика, реквизитов расчетного счета в банке;
  • — для индивидуального предпринимателя — фамилии, имени, отчества, данных документа, удостоверяющего личность;
  • — лицензируемой деятельности (с перечислением работ (услуг));
  • — срока, в течение которого будет осуществляться лицензируемая деятельность;
• б) копии учредительных документов со всеми изменениями и дополнениями к ним и копия свидетельства о государственной регистрации соискателя лицензии в качестве юридического лица; копия свидетельства о государственной регистрации соискателя лицензии в качестве индивидуального предпринимателя;
• в) копии документов об образовании работников (для юридических лиц) или индивидуального предпринимателя, подтверждающих получение профессиональных знаний по указанным в заявлении работам (услугам) в области оценочной деятельности в соответствии с образовательными программами, согласованными с лицензирующим органом;
• г) справку о постановке соискателя лицензии на учет в налоговом органе с указанием идентификационного номера налогоплательщика;
• д) сведения о ранее полученных лицензиях на осуществление оценочной деятельности;
• е) документ, подтверждающий внесение соискателем лицензии платы за рассмотрение заявления.

Одной из основных форм государственного регулирования оценочной деятельности является разработка стандартов оценки, которые устанавливают определения фундаментальных понятий, относящихся к оценке имущества, и предлагают основные принципы осуществления оценочной деятельности.

Стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.

Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности.

Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом с учетом международных стандартов оценки.

Разработанные федеральные стандарты оценки направляются Национальным советом для утверждения в уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в срок не позднее чем через шестьдесят рабочих дней со дня получения федеральных стандартов оценки обязан утвердить их или выдать мотивированный отказ в письменной форме.

Уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, вправе отказать в утверждении федеральных стандартов оценки в случае их несоответствия требованиям Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, настоящего Федерального закона.

Утвержденные федеральные стандарты оценки подлежат опубликованию уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, и размещению на официальном сайте уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в сети «Интернет» .

Стандарты и правила оценочной деятельности разрабатываются и утверждаются саморегулируемой организацией оценщиков и не могут противоречить федеральным стандартам оценки.

Различают международные и национальные стандарты оценки.

Для проведения профессиональной оценки имущества оценщикам необходимо руководствоваться определенными правилами и использовать специальную для данной области деятельности терминологию, что в совокупности представляет собой своеобразный профессиональный «инструмент» оценщика. Данное обстоятельство ясно осознавали разработчики Международных стандартов оценки, поэтому одной из задач Международных стандартов является обеспечение оценщиков определенным набором средств по проведению оценки имущества.

С такой точки зрения Международные стандарты оценки представляют собой весьма значительный документ. Четыре ныне действующих стандарта оценки имущества определяют 16 базовых видов стоимости, более 30 специальных терминов; 27 статей стандартов посвящены правилам раскрытия оценщиками информации о произведенной оценке и корректному составлению итоговых отчетов; около 60 положений стандартов содержат подробные правила, устанавливающие, какой вид стоимости и соответствующий ему метод вычисления данного вида стоимости следует применять оценщикам при оценке различных имущественных активов.

Устанавливаемые стандартами правила представляют собой систему взаимосвязанных норм, которая определяется в первую очередь структурой построения норм каждого из стандартов. Разделы стандартов составлены в определенной последовательности, начиная с указания назначения стандарта и сферы его применения, затем определения терминологии, далее следуют правила, предписывающие определенную последовательность проведения оценки, и методология определения того или иного базового вида стоимости. Самостоятельный раздел каждого стандарта посвящен правилам составления отчета о проведенной оценке. Указанная структура повторяется для каждого из четырех стандартов, что в целом делает Международные стандарты оценки единым сбалансированным и полноценным актом.

Национальные стандарты оценки — они должны разрабатываться как «дополнительные стандарты» и применяться в тех случаях, когда законодательство предусматривает отступление от международных стандартов или приводит к этому.

Национальные стандарты отражают:

• — внутреннюю политику и установившиеся принципы практической деятельности;
• — национальные политические и общественные цели;
• — влияние самых разнообразных обычаев и языковых особенностей.

В рамках саморегулирования оценочной деятельности в профессиональных организациях оценщиков действуют квалификационные требования к своим членам и соответствующая система профессиональных званий. Например: член королевского института чартерных сюрвейеров Великобритании, звание члена Института оценки США, звание аккредитованного сертифицированного оценщика Американского общества оценщиков.

Система профессиональных знаний базируется:

• 1. собственная система профессиональной учебной подготовки,
• 2. либо система образования по согласованным программам в аккредитованных учебных заведениях,
• 3. на практическом опыте работы оценщика, подтверждаемого практическими отчетами.

В настоящее время в странах Европы формируется система сертификации качества услуг по оценке недвижимости.

В рамках РОО развивается система аттестации оценщиков и сертификации оценочных фирм, основанных на законодательстве РФ. В настоящее время в системе нормативных документов РОО действует «Положение об уровнях квалификации действительных членов РОО и аттестационной (сертификационной) комиссии РОО (АК)». Утверждено Решением конференции РОО 26.11.1996 года (публикация «Российский оценщик», № 1−2, 1997 г.).

Положение устанавливает четыре уровня квалификации членов РОО:

• — действительный член РОО (присваивается практически всем оценщикам, имеющих профессиональное образование (не менее 100 часов);
• — сертифицированный оценщик,
• — эксперт по оценке,
• — мастер (магистр) оценки.

Положение устанавливает основные условия, при выполнении которых возможно присвоение каждого из перечисленных уровней квалификации, порядок работы аттестационной комиссии РОО, приведены основные требования к отчетам по оценке. Данный документ разработан с учетом положений ФЗ «Об оценочной деятельности».

В период с 1994 года по 1999 год звание «сертифицированный оценщик» получили 99 человек (всего подано 274 заявления). Это всего 30% от числа подавших заявления. Уровни квалификации «эксперт по оценке» и «мастер (магистр) оценки» не были присвоены никому.

Таким образом, к квалификационному уровню оценщиков предъявляются высокие требования.

Кроме того, существуют требования к повышению квалификации в области оценочной деятельности (утв. Минимуществом РФ 22.05.2003 года № 3Р-4/10 060).

Повышение квалификации специалистов проводится по мере необходимости, но не реже 1 раза в 3 года, начиная с даты выдачи диплома, подтверждающего квалификацию в области оценочной деятельности. Повышение квалификации должно осуществляться по программе одного образовательного учреждения. Суммарный объем обучения должен составлять не менее 100 часов (в течении 1 года с момента начала обучения).

Повышение квалификации осуществляют образовательные учреждения, прошедшие согласование профессиональных программ высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программ профессиональной переподготовки работников в области оценочной деятельности в Минимуществе РФ.

Программа повышения квалификации включает:

• — обязательные дисциплины — объем не менее 732 часов,
• — дисциплины по выбору в объеме не менее 32 часов.

Образовательные учреждения формируют самостоятельно на основе примерного учебного плана программы повышения квалификации. Дисциплины по выбору определяются учреждением самостоятельно. Прохождение обучения в рамках одной дисциплины по выбору должно осуществляться не менее 8 часов.

Освоение разделов обязательных учебных дисциплин и дисциплин по выбору завершается итоговым комплексным экзаменом.

Прошедшим обучение слушателям и сдавшим квалификационный экзамен выдается свидетельство о повышении квалификации государственного образца, являющегося документом, подтверждающим повышение квалификации в области оценочной деятельности для целей лицензирования.

• 1. Оценка недвижимости: Учебник/Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. — М.: Финансы и статистика, 2006. — 496 с.
• 2. Немытов, А. В. Экономика недвижимости: Учебники и учеб. пособия для студентов высш. учеб. Заведений/А.В. Немытов — М.: Колос, 2009. — 290 с.
• 3. Экономика недвижимости: Учебное пособие /Т.В. Артеменко; под ред. В. И. Ресина.
• 4. Российская Федерация.Правительство. Об оценочной деятельности в РФ: Федеральный закон // Рос. Газета. — 2009
• 5. Российская Федерация. Президент (В.В.Путин).О внесении изменений в ФЗ «Об ОД»: Федеральный закон РФ от 27.07.2006 г. № 157/