Земельный участок — основа недвижимости

Центральное место в системе недвижимого имущества занимает земля — естественный, созданный самой природой, всеобщий базис размещения всех других его элементов и людей. Все земли на территории РФ объединены в земельный фонд.

Земельный кодекс РФ в числе основных принципов земельного законодательства назвал деление земель на категории, которые различают по двум признакам:

• — по основному целевому назначению;
• — по правовому режиму использования и охраны.

Следовательно, категория земель — это часть земельного фонда, выделяемая по основному целевому назначению и имеющая определенный правовой режим использования и охраны. Целевое назначение — это установленный законодательством порядок, условия и предел использования земель для конкретных целей. В ст. 7 ЗК РФ приводится разделение земель РФ на следующие категории:

• 1) земли сельскохозяйственного назначения (гл. XIV ЗК РФ);
• 2) земли поселений (гл. XV ЗК РФ);
• 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения (гл. XVI ЗК РФ);
• 4) земли особо охраняемых территорий и объектов (гл. XVII ЗК РФ);
• 5) земли лесного фонда (ст. 101 ЗК РФ);
• 6) земли водного фонда (ст. 102 ЗК РФ);
• 7) земли запаса (ст. 103 ЗК РФ).

Отнесение земель к той или иной категории, перевод их из одной категории в другую и порядок перевода регламентируются как ЗК РФ, так и иными законами. В частности, ст. 8 ЗК РФ говорит, что решение о переводе земель из одной категории в другую в отношении земель, находящихся в федеральной собственности, принимается Правительством РФ. Земли, находящиеся в собственности субъектов РФ, и земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в муниципальной собственности переводятся в другую категорию по решению органов исполнительной власти субъектов РФ. В свою очередь, земли муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, могут быть переведены в другую категорию на основании решения органов местного самоуправления.

В отношении земель, находящихся в частной собственности, решение о переводе их в другую категорию принимается либо органами исполнительной власти субъектов РФ — для земель сельскохозяйственного назначения, либо органами местного самоуправления — для земель иного целевого назначения. Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.

Правовой режим земель различных категорий формируется на основе глав XIV-XVIII ЗК РФ, в которых определяются состав, использование и порядок предоставления земель той или иной категории, выделяются виды земель с особым режимом использования и охраны.

Согласно ст. 77 ЗК РФ, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения сельскохозяйственные угодья — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями — имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Кроме сельскохозяйственных угодий в состав земель рассматриваемой категории входят земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Кадастровая стоимость, определяемая в ходе оценки земель сельскохозяйственного назначения, имеет особое значение, так как непосредственно влияет на особенности использования сельскохозяйственных земель, в том числе для несельскохозяйственных нужд. Например, согласно ст. 79 ЗК РФ, для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственного назначения худшего качества по кадастровой стоимости. Для строительства линий электропередачи, связи, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов и других подобных сооружений допускается предоставление сельскохозяйственных угодий из земель более высокого качества. Изъятие, в том числе путем выкупа, в целях предоставления для несельскохозяйственного использования сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых превышает свой среднерайонный уровень, допускается только в исключительных, предусмотренных законодательством случаях.

Землями поселений, согласно ст. 83 ЗК РФ, признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий. Порядок использования и кадастровая оценка земель поселений определяются в соответствии с зонированием их территорий, т. е. делением на территориальные зоны. Ст. 85 ЗК РФ и ст. 40 Градостроительного кодекса РФ предусмотрены следующие виды территориальных зон в границах населенных пунктов:

• — жилые;
• — общественно-деловые;
• — производственные (промышленные);
• — инженерных и транспортных инфраструктур;
• — рекреационные;
• — сельскохозяйственного использования;
• — специального назначения;
• — военных объектов;
• — иные территориальные зоны.

К одним из важных, новых для российского земельного законодательства правовых норм, содержащихся в ЗК РФ, относятся положения о пригородных зонах (ст. 86), которые служат резервом для развития города и характеризуются особым режимом использования земель.

Землями промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землями для обеспечения космической деятельности, землями обороны, безопасности и иного специального назначения, согласно ст. 87 ЗК РФ признаются земли, расположенные за чертой поселений и предназначенные для обеспечения соответствующих видов деятельности. Земли данной категории в зависимости от характера специальных задач, для решения которых они используются или предназначены, подразделяются на ряд подкатегорий (земли промышленности, земли энергетики, земли транспорта и т. д.) с особенностями правового режима, устанавливаемыми ст. 88−93 ЗК РФ и иными нормативными актами. Например, ФЗ «О федеральном железнодорожном транспорте» от 25.08.95 № 153-ФЗ определяет понятия полосы отвода — земли железнодорожного транспорта, занимаемые земляным полотном, искусственными сооружениями, зданиями и устройствами, обеспечивающими функционирование железнодорожного транспорта — и охранных зон — земельных участков, необходимых для обеспечения сохранности, прочности и устойчивости сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта.

К землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями органов государственной власти или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим (ст. 94 ЗК РФ).

Земельный кодекс РФ выделяет следующие виды земель особо охраняемых территорий:

• — особо охраняемых природных территорий;
• — лечебно-оздоровительных местностей и курортов;
• — природоохранного назначения;
• — рекреационного назначения;
• — историко-культурного назначения;
• — иные особо ценные земли.

Глава XVIII ЗК РФ регулирует правовой режим земель лесного фонда, водного фонда и земель запаса.

Необходимо отметить, что к землям лесного фонда относятся как лесные земли (покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления), так и нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие). К землям водного фонда относятся земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений, объектов. Наконец, земли запаса — это земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением фонда перераспределения земель, формируемого в соответствии со ст. 80 ЗК РФ.

Земля приобретает или не приобретает цену в силу определенных экономических отношений, прежде всего формы собственности на средства производства и землю. В рыночной экономике цена земли — это капитализированная годовая земельная рента. Цена земли определяет размер инвестиций, направляемых на приобретение земли. Земля как объект инвестиций имеет определенное сходство со средствами труда. Оба данных вещественных фактора производства полностью участвуют в процессе производства продукции, услуг. Но земля, в отличие от средств труда, не подвержена износу, срок ее службы — величина неограниченно большая. При этом если стоимость и цена средств труда, в силу их воспроизводимости, как правило, снижается, то цена земли имеет тенденцию неуклонно возрастать в связи с ее естественной ограниченностью и постоянным вложением средств в землю.

В повседневной практике применяют термины «земля» и «земельный участок». Эти понятия не взаимосвязаны и имеют определенные различия. Термин «земля» может употребляться в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности, а «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать данный объект по целевому назначению.

Земельный кодекс определяет земельный участок как объект земельных отношений — это часть поверхности земли (в том числе — почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке.

Гражданский кодекс РФ дает определение земельного участка как объекта права собственности, территориальные границы которого определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству.

Законом о кадастре земельный участок определяется как часть поверхности земли (в том числе — поверхностный почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об исполнении воздушного пространства и иными федеральными законами.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является участок, который может быть разделен на части, при этом каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории (за исключением случаев, установленных федеральными законами).

Неделимым признается участок, который по своему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки. В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.

Правовой статус земельного участка включает целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения. Оборот земельных участков — переход от одного лица к другому посредством заключения договоров и иных сделок — осуществляется в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами.