Объемы и структура вводимого в эксплуатацию жилья. 
Изменение предложения в динамике

По данным Санкт-Петербургского комитета государственной статистики, а также комитета по строительству городской администрации, в 2000 г. в Петербурге было введено в эксплуатацию 1 080 900 м² жилья, что на 1% больше, чем в 1999 г. (табл. 4).

За первое полугодие 2000 г. в Петербурге введено в эксплуатацию 370 тыс. м2 жилья: 81 типовой дом, 12 — реконструированных и 53 — индивидуальных. За второе полугодие 2000 г. введено в эксплуатацию 711 тыс. м2 жилья, что почти вдвое больше, чем за первое: 86 типовых домов, 10 — реконструированных и 162 — индивидуальных. Заметно, что количество построенных индивидуальных домов во второй половине 2000 г. резко возросло (табл. 5).

В течение последних четырех лет наблюдалось постепенное ежегодное увеличение объемов вводимого в эксплуатацию жилья (диагр. 1); при этом происходило стабильное снижение доли индивидуального строительства и увеличение доли типового жилья. Доля реконструируемого жилья в общем объеме изменяется год от года крайне нестабильно (табл. 6).

Всего за 2000 г. было построено и реконструировано 189 многоэтажных домов, из которых в декабре было сдано 63 дома, что составляет 33% от общего количества построенных домов и 46% от общего количества введенных в эксплуатацию квадратных метров жилья. Столь бурный рост количества сданных объектов в конце года сильно выделяется на фоне явного затишья в строительстве в летний и осенний периоды. Конец декабря вывел объемы строительства на уровень предыдущего года и даже превысил его — общая площадь типовых домов и домов после реконструкции, введенных в эксплуатацию в 2000 г., все же возросла на 4% по сравнению с предыдущим годом.

Т, а б л и ц, а 4.

Ввод жилья в эксплуатацию 1997;2000 гг.

Т, а б л и ц, а 5.

Ввод жилья в эксплуатацию (2000 г.).

Т, а б л и ц, а 6.

Структура введенного в эксплуатацию жилья, %.

Диаграмма 1.

Динамика объемов ввода жилья 1997;2000 гг.

Рост строительства в 2000 г. по сравнению с 1999 г. произошел исключительно за счет типового домостроения в спальных районах, в то же время количество реконструируемых объектов, напротив, уменьшилось на треть, а индивидуальных домов построено на 23% меньше. За год в Петербурге построено 167 новых типовых жилых домов, 22 дома было реконструировано и возведено 215 объектов индивидуального строительства на средства горожан. Несмотря на то, что общее количество типовых домов меньше количества возведенных индивидуальных домов, подавляющее большинство введенных жилых площадей относятся к категории типового жилья, что вполне объяснимо, учитывая, что индивидуальное жилье никогда не бывает многоквартирным. Площадь же введенных в 2000 г. реконструируемых домов, а также индивидуального жилья уменьшилась практически вдвое. В какой-то степени снижение предложения по элитному жилью (а практически все реконструируемое жилье попадает в категорию элитного) можно объяснить обострившейся ситуацией в связи с введенным губернатором новым порядком согласования. Согласно данному порядку необходимо согласовывать инвестиционные проекты с населением, и именно в центре возникают конфликтные зоны. Это влечет за собой лишние затраты и другие сложности для инвестора, и, как следствие, может привести к дефициту предложения и росту цен на рынке элитного жилья. Можно ожидать снижения покупательского доверия к этому сегменту рынка, вызванного переносами сроков сдачи либо замораживанием части объектов.

Из миллиона с небольшим квадратных метров жилья, введенных в минувшем году, по оценкам экспертов, на начало 2001 г. не востребовано около 400 тыс. м2. Аналогичная ситуация складывалась на строительном рынке и в конце 1999 г. Всплеск сдачи в эксплуатацию жилых домов пришелся на последний месяц года, этим и объясняется столь большое количество нереализованной до сих пор жилплощади. В то же время такое положение вещей заставляет судить о тенденциях развития первичного рынка жилья весьма настороженно. Также следует учесть, что, несмотря на сложившуюся непростую ситуацию, ряд крупных строительных фирм в 2001 г., тем не менее планирует увеличивать объемы строительства.

Потребность в новом жилье остается на достаточно высоком уровне, однако постоянно растут и требования покупателей. Уровень предложения существенно выше реального спроса, в результате конкуренция среди строительных фирм обостряется. В связи с этим следует ожидать обострения ценовой конкуренции в районах с избыточным предложением, а также конкуренции по качеству при сопоставимых ценах на жилье. Большое значение в глазах потребителя приобрели такие ранее несущественные конкурентные преимущества, как стеклопакеты, остекленные лоджии, охраняемый подъезд, близость строящегося дома к будущей станции метро и т. д.

По мнению некоторых специалистов строительного рынка, действия петербургских застройщиков не скоординированы, что приводит к дисбалансу предложения. Популярность той или иной зоны у покупателей приводит к тому, что строители приобретают права на застройку участков, расположенных практически вплотную, и в одно и то же время предлагают квартиры на продажу. Наиболее очевидно эта тенденция прослеживается в северной части Приморского района, вдоль Морской набережной Васильевского острова и в некоторых других районах города.

Если попытаться заглянуть на несколько месяцев вперед, стоит отметить, что при нынешнем уровне платежеспособности населения, при практически полном отсутствии условий для ипотеки, рынок не сможет принять такое количество строящегося жилья, и необдуманная политика раздачи «пятен» под застройку не приведет ни к чему хорошему.

На протяжении последних нескольких лет прослеживается тенденция к поэтапному росту объемов жилого строительства. Крупные застройщики собираются и дальше наращивать объемы, например, «Петербургстрой» в 2000 г. ввел в эксплуатацию шесть жилых зданий общей площадью около 50 тыс. м2, а план предприятия на 2001 год — 115 000 м²; фирма «ЛЭК» в 2000 г. также сдала госкомиссии шесть домов общей площадью 56,8 тыс. м2, в 2001 г. будет построено около 100 тыс. м2.

В то же время резкого роста доходов населения ожидать не приходится, соответственно уровень спроса не увеличится. В результате произойдет либо затоваривание на рынке жилищного строительства, либо вытеснение более крупными конкурентами мелких, о чем свидетельствует наметившаяся тенденция объединения строительных фирм в ассоциации и союзы.

Тем не менее в ближайшее время кризис перепроизводства первичному рынку Санкт-Петербурга не грозит, так как, несмотря на продолжающийся рост цен, спрос на жилье пока остается стабильным.