Методика оценки стоимости имущества

Понятие оценки имущественного комплекса

На сегодняшний день, оценка имущества, или имущественных комплексов является самым распространенным видом оценочной деятельности, это обусловлено в первую очередь широтой спектра объектов оценки, классифицируемых как имущество.

Имущество — обладающие полезностью объекты владения или использования физических или юридических лиц. Другими словами, имуществом является совокупность имущественных прав конкретного юридического или физического лица.

Имущественный комплекс — комплекс имущественных прав юридического лица, на все объекты, задействованные в осуществлении предпринимательской деятельности.

Вследствие этого, оценка имущественного комплекса является наиболее полным видом оценки, включающий в себя оценку недвижимости, машин и оборудования, транспортных средств, финансовых вложений, нематериальных активов и прочее. При оценке имущественного комплекса, кроме оценки всех составных частей данного имущественного комплекса необходимо учитывать так называемый эффект синергии.

В настоящее время много факторов постоянно изменяют стоимость имущества. К таким факторам относится: экономический кризис, износ, изменение свойств имущества, рост и падение цен на недвижимость и прочие. Все эти факторы значительно затрудняют получение актуальной информации о стоимости объектов имущества. Оценка имущества позволяет максимально точно и качественно определить стоимость имущества в быстро меняющийся экономической ситуации в стране.

Сегодня оценка имущества и имущественных комплексов являются самыми распространенными видами оценочных услуг.

Оценка имущества производится в следующих случаях: купли-продажи имущества; получения кредита под залог имущества; страховании имущества; имущественные споры; внесение имущества в уставной капитал; передаче имущества в аренду; передаче имущества в доверительное управление; оптимизации налогов предприятия; постановка имущества на бухгалтерский и налоговый учет; оценке общей стоимости организации, владеющей имуществом; разработка бизнес-плана предприятия; принятии управленческих и инвестиционных решений; проведения процедуры банкротства предприятия; определении начальной цены имущества на торгах; купля-продажа предприятия, владеющего имуществом; слиянии или поглощении предприятия, владеющего имуществом; изъятии имущества для государственных и муниципальных нужд.

Виды оценки имущества зависят от цели ее проведения и бывают следующие:

• 1. оценка имущества предприятий и его долей. Представляет собой совокупность действий, цель которых установить стоимость приносящих или способных принести прибыль активов фирмы;
• 2. оценка недвижимости. Способствует реализации выгодных сделок, принятию продуктивных решений их проведения;
• 3. оценка ущерба, нанесенного имуществу, от стихийных бедствий, залива, пожара, не законных действий лиц или госорганов;
• 4. оценка земли. Определение стоимости одного или нескольких земельных участков;
• 5. оценка жилья (квартир). Может включать в себя как полное определение стоимости жилья, так и долю собственности;
• 6. оценка автомобильного транспорта. Процесс определения стоимости транспортного средства на рынке в настоящее время;
• 7. оценка машин и оборудования. Цель — определение реальной стоимости. Применяются два подхода: аналоговый и оценка по восстановительной стоимости с учетом износа.;
• 8. оценка ущерба от дорожно-транспортного происшествия.

Для каждого вида оценки имущества существуют специальные методы и подходы, которые позволяют наиболее точно и достоверно определить стоимость имущества.

Оценка имущества включает сбор и анализ данных об объекте экспертом-оценщиком, для определения общей стоимости, соответственно настоящему законодательству и стандартами.

Объекты оценки: материальное имущество: движимое, недвижимое; права собственности на имущество.

Виды стоимости при оценки имущества: рыночная — для продажи объекта; восстановительная — для создание идентичного объекта; инвестиционная — для выявления перспективного дохода.

Совокупность видов стоимости дает полное представление о реальной цене объекта.

Основные этапы оценки имущества: заключение договора об оценке; определение характеристик имущества; анализ соответствующего рынка; выбор метода оценки; проведение расчётов; вывод итоговой стоимости объекта; составление отчёта об оценке В ряде случаев оценка предприятия требуется по законодательству, в некоторых же — может способствовать развитию и ускорению роста, и проводится по собственной инициативе.

В любом случае, оценка предприятия — это задача организаций, а, следовательно, профессионалов.

Следует различать оценку бизнеса и оценку предприятия. Предприятие как имущественный комплекс включает в себя все виды имущества, предназначенного для его деятельности: земельные участки, оборудование, сырье и продукцию, нематериальные активы. Оценка рыночной стоимости имущественного комплекса предприятия означает определение в денежном выражении стоимости материальных активов предприятия как совокупности стоимостей основных средств.

Оценка бизнеса действующего предприятия несколько отличается от оценки предприятия как имущественного комплекса. Данное различие связано с тем, что бизнес — понятие более широкое, нежели имущественный комплекс. Оценка бизнеса включает в себя определение стоимости пассивов и активов компании: недвижимого имущества, машин и оборудования, складских запасов, финансовых вложений, нематериальных активов. Кроме того, оценивается эффективность работы компании, ее прошлые, настоящие и будущие доходы, перспективы развития и конкурентная среда на данном рынке. В результате такого комплексного подхода определяется реальная стоимость бизнеса и его способность приносить прибыль.

В соответствии с российскими оценочными стандартами процедура оценки рыночной стоимости пакетов акций проводится с использованием трех подходов: затратного; сравнительного; доходного.

Каждый из этих подходов имеет свои специфические методы и приемы. Используемые в том или ином подходе данные отражают либо настоящее положение компании, либо ее прошлые достижения, либо ожидаемые в будущем доходы.

После получения результатов оценки по каждому из трех подходов осуществляется согласование результатов рыночной стоимости компании и расчет оцениваемого пакета [7, с. 23−25].