Дополнительные игровые занятия

Лабораторная работа.

Ролевая игра «купля-продажа недвижимости».

Цели занятия: ознакомится с ролевой, узконаправленной игрой «Купля-продажа недвижимости», приобрести навыки по составлению договора, передаточного акта, пакета документов, подаваемых на регистрацию сделки и права собственности на недвижимость.

Структура занятия.

• 1. Подготовка к игре.
• 2. Проведение игры.
• 3. Подведение итогов и анализ игры.

Данная игра также была разработана в Омском государственном техническом университете для преподавания дисциплины «Экономика недвижимости». Игра достаточно сложна и требует особой подготовки ведущего, а также большого количества информационного и технического обеспечения.

Не считая подготовительной части игры, в которой необходимо освежить для участников такие понятия как недвижимость, регистрация недвижимости, Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, особенности составление договора по купле-продаже недвижимости, роль нотариуса в сделках с недвижимостью и т. д., игра проводится в три этапа.

Первый этап заключается в распределении ролей. Задача, стоящая перед организатором на этом этапе, заключается в следующем: подобрать оптимальных исполнителей ролей нотариуса, регистраторов, представителя ЖЭУ и прочих организаций в одном лице и разбить остальных участников на пары заключающих сделку. Чаще всего на роли нотариуса и регистраторов назначаются желающие и интересующиеся этими аспектами деятельности. Регистраторов должно быть двое, но в случае небольшого количества игроков можно обойтись и одним.

Вышеперечисленным организациям выдается необходимый набор бланков (табл. 16, рис.8), образцы документов (копии настоящих договоров, передаточных актов, свидетельств), различные инструкции и печати.

Разбивка остальных игроков на пары «продавец-покупатель» проще всего осуществить с помощью карточек жеребьевки (табл. 15). Количество карточек должно быть строго четным и парным. Для большей правдоподобности игры можно заранее заготовить и заполнить бланки технических паспортов на недвижимость (рис.9) участвующим в сделке, либо раздать чистые бланки игрокам (им нужно будет все равно предъявлять их для регистрации). Бланки лучше всего сделать в идее книжечки как настоящие. Роль БТИ, заверяющего технические паспорта, рекомендуется совместить с ролью представителя ЖЭУ.

Пав Таблица 16.

Примеры карточек жеребьёвки.

б Рис. 8. Бланк технического паспорта помещения: а — внешний разворот, б — внутренний

Второй этап игры заключается в написании договора купли-продажи, передачи в аренду и прочих вариантов договоров каждой парой игроков, а также составлении передаточного акта. Работа выполняется рукописно, хотя для ускорения процесса можно использовать готовые бланки договоров.

При составлении договора игроки могут консультироваться у нотариуса, ведущего, а также пользоваться лекциями по предмету «Экономика недвижимости» или же следующее инструкцией по составлению договора, в которой перечислены основные пункты, обязательные для договора, а также часто встречающиеся формулировки.

Инструкция по составлению договора Вступление: настоящий договор заключен между…

1. Стороны договора и роли, в которых они выступают Приводится полное наименование сторон договора. Для физических лиц обязательны данные паспорта, для юридических лиц приводятся данные о государственной регистрации устава — номере, дате и регистрационном органе.

2. Предмет договора Описывается предмет договора с указанием его основных характеристик, кадастровых и инвентаризационных номеров, месторасположения, размера и проч.

3. Обязанности сторон Сторона, далее именуемая Продавцом, обязуется передать…, провести оценку за свой счёт…, провести инвентаризацию…, оплатить нотариальное заверение и т. д. Покупатель обязуется передать денежную сумму в срок…, частями, оплатить страховку и т. д.

4. Изменение прав в результате сделки Покупатель получает в полное владение…, за продавцом остается право расторгнуть договор в случае…

5. Ответственность сторон В случае обнаружения недостачи, серьезных разрушений…, требований третьих лиц… всю ответственность несёт…

Подробно оговариваются все права, обязанности и ответственности продавца и покупателя. Это нужно для предупреждения различных спорных моментов. Если в договоре не предусмотрено какое-либо действие, например, страхование НДВ или рисков, то сторона договора не обязана это делать.

Отдельным пунктом оговариваются условия передачи имущества и прав на него — после подписания передаточного акта, после выплаты аванса или всей суммы, в течении 10 дней после подписания договора.

6. Условия расчета Определяется цена договора, способ расчета, валюта расчета, сроки, возможные пени за просрочку оплаты, за расчёт не в той валюте и т. д.

7. Возможные гарантии Весьма нелишним является упоминание дополнительные условий расторжения договора помимо упомянутых в законодательстве: обнаружения мошенничества, невыполнения в срок обязательств, форс-мажорных обстоятельств.

8. Дополнительные условия договора В договоре продажи жилого дома или квартиры обязательно указывается перечень проживающих лиц и их прав пользования после продажи недвижимости. Если по договору оговаривается освобождение ими жилплощади, то без их подписи под этим договором это положение недействительно. В договоре по другим видам недвижимости обязательно указываются обременения, сервитуты, поскольку они остаются в силе независимо от факта уведомления покупателя. Если недвижимость выступала гарантом какого-либо платежа, то взыскание на нее будет обращено несмотря на смену владельца.

Приложение к договору 1 — передаточный акт Важной частью договора купли-продажи является передаточный актдокумент, подтверждающий передачу недвижимости продавцом покупателю в соответствие с договоренностями, и отсутствие претензий покупателя.

а.

Б Рис. 9. Бланк технического паспорта помещения (а — внешний разворот, бвнутренний)

Иногда передаточный акт включается в структуру договора, но при крупных сделках, когда продается комплекс имущества передаточный акт подписывается отдельно после проведения инвентаризации. При передаче квартиры передаются и документы (квитанции) об уплате жилищно-коммунальных платежей, они тоже упоминаются в передаточном акте.

Прочие приложения:

К договору купли-продажи недвижимости обычно прилагается достаточно много документов, несущих подстраховывающую функцию. Например, справка из ЖКУ о прописанных на данной площади взрослых и несовершеннолетних, заявление об отсутствие претензий у совладельцев какого-либо имущества, если продается часть его, решение собрания акционеров о купле-продаже недвижимости, если ее стоимость превышает 25% УК, справка бухгалтерии, если не превышает указанного размера и т. д.

Документы об отсутствии претензий со стороны других лиц, если таковые могут быть предъявлены. Например, отсутствие задолженности по квартплате, разрешение совладельцев имущества на продажу его части (они имеют право первого выкупа), отказ от претензий на жилплощадь со стороны прописанных там лиц. В случае с несовершеннолетними детьми такой отказ подписывается опекунами или оформляется сделка выкупа доли. Всего в этом разделе может перечислить более десятка документов После того, как договор и передаточный акт будут составлены, игроки обращаются к регистраторам в едином реестре, чтобы узнать, какой пакет документов им необходимо предоставить для регистрации сделки (рис. 9). Бланки можно получить на столе регистраторов или же у представителя ЖЭУ.

Основная задача регистраторов состоит в том, чтобы проследить правильность оформлении документов, оплату регистрационного действия (выдается квитанция в произвольной форме, она также присоединяется к пакету документов), выдать форму заявления, внести запись в Единый реестр (табл. 16) и выдать свидетельство о регистрации сделки или права (рис. 10).

Полный пакет документов на регистрацию сделки по жилым помещениям по условиям игры составляет: технический паспорт, договор, передаточный акт, выписка из домовой книги, справки, квитанция об оплате регистрационной пошлины (информация предоставляется подготовившимся ведущим) и заявления от обеих сторон. Если регистрируется сделка не нежилые помещения и купля-продажа осуществляется юридическими лицами, то вместо выписки из домовой книги и справок об отсутствии задолженностей прикладываются выписка из протокола заседания и справка из бухгалтерии о стоимости продаваемого имущества.

Роль нотариуса заключается в консультации игроков, предоставлению образцов и копий настоящих договоров и свидетельств. Нотариус может за отдельную плату (также оформляется квитанцией) заверить договор, помочь в составлении и т. д. В случае несоответствия игрока роли нотариуса или злоупотреблением положения ведущий имеет право отозвать лицензию нотариуса.

Кстати, стоит отметить, что при нотариально заверенном договоре купли-продажи жилых помещений или нежилых помещений некоммерческого назначения (гаражи, дачные домики) законодательство не требует обязательной регистрации сделки, а только регистрацию возникающего у покупателя права собственности.

Таблица 17.

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2 страница.