Основные понятия курса

Земельные отношения

Земельная собственность, оборот и рынок земли являются ключевыми понятиями в системе земельных отношений, а земля — базисом размещения и функционирования производительных сил народного хозяйства.

Земельные отношения — часть системы производственных отношений, возникающих в обществе по поводу распределения, использования и распоряжения землей.

Субъектами земельных отношений являются физические и юридические лица, государственные органы и прочие субъекты хозяйственной деятельности.

Структурная схема земельных отношений.

Землепользование и земельное законодательство в Российской федерации основываются на следующих принципах (Ст. 1 ЗК РФ):

• 1) учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю;
• 2) приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде;
• 3) приоритет охраны жизни и здоровья человека, согласно которому при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат;
• 4) участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю, согласно которому граждане Российской Федерации, общественные организации (объединения) и религиозные организации имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, которые установлены законодательством;
• 5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которого все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
• 6) приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель, занятых защитными лесами, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий;
• 7) платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации;
• 8) деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства;
• 9) разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, согласно которого правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами;
• 10) дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы;
• 11) сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

При регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.

Участники земельных отношений (Ст. 5 ЗК РФ) Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами.

Выделяют следующие категории субъектов:

• — собственники земельных участков — лица, являющиеся собственниками земельных участков;
• — землепользователи — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;
• — землевладельцы — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;
• — арендаторы земельных участков — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;
• — обладатели сервитута — лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

Объекты земельных отношений (Ст. 6 ЗК РФ).

• 1. Объектами земельных отношений являются:
• 1) земля как природный объект и природный ресурс;
• 2) земельные участки;
• 3) части земельных участков.

Земельный фонд

Все земли на территории РФ объединены в земельный фонд.

Земельный фонд — это совокупность всех земель на определенной территории в пределах границ (в стране, области районе и т. д.) являющихся объектами хозяйствования, собственности, и иных прав.

Любой земельный участок в составе земельного фонда, в зависимости от своих природных, качественных характеристик и вида наиболее оптимального его использования может быть вовлечен в ту или иную сферу хозяйствования.

В различных сферах деятельности земля используется по разному, поэтому земельный фонд подразделяется на категории земель, которые различаются по двум признакам:

• — целевому назначению
• — правовому режиму использования и охраны.

Целевое назначение земельного участка — это совокупность категории земель и разрешенного использования.

В соответствии с целевым назначением, согласно ст. 7 ЗК РФ выделяют следующие категории:

• 1) земли сельскохозяйственного назначения;
• 2) земли населенных пунктов;
• 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
• 4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
• 5) земли лесного фонда;
• 6) земли водного фонда;
• 7) земли запаса.

В кодексе не выделена категория садоводческих огороднических и дачных объединений — они входят в состав земель сельскохозяйственного назначения.

Характеристика земельного фонда Самарской области по целевому назначению приведена в таблице 1.

Таблица 1. Распределение земель Самарской области по категориям.

Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении:

• 1) земель, находящихся в федеральной собственности, — Правительством Российской Федерации;
• 2) земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, — органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
• 3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, — органами местного самоуправления;
• 4) земель, находящихся в частной собственности:
  • — земель сельскохозяйственного назначения — органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
  • — земель иного целевого назначения — органами местного самоуправления.

Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном настоящим Кодексом и законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности.

Перевод земель иных категорий в земли особо охраняемых территорий и объектов осуществляется путем установления или изменения в порядке, установленном настоящим Кодексом и законодательством Российской Федерации об особых экономических зонах, границ туристско-рекреационной особой экономической зоны.

Порядок перевода земель из одной категории в другую установлен Федеральным законом от 21.12.2004 N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» .

Категория земель указывается в:

• 1) актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;
• 2) договорах, предметом которых являются земельные участки;
• 3) государственном кадастре недвижимости;
• 4) документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• 5) иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Каждая категория земель характеризуется определенным правовым режимом землепользования, законодательно закрепленными правилами обращения и использования земель.

Разрешенное использование земельного участка — варианты эксплуатации земельного участка с учетом его целевого назначения, имеющихся обременений и сервитутов.

Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

• 1) основные виды разрешенного использования;
• 2) условно разрешенные виды использования;
• 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (ст. 37, «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004)).

Разрешенное использование может содержать требования:

• · К способам использования земельного участка;
• · К плотности, высоте, глубине застройки в соответствии с градостроительной документацией, строительными нормами и правилами;
• · К размещению социально-культурных, промышленных и иных зданий в пределах соответствующей зоной градостроительной ценности;
• · К предельно допустимым нормам нагрузки на окружающую среду;
• · По сохранению зеленых насаждений, а так же другие требования устанавливаемые федеральным законом.

Правовой режим земель определяется их принадлежностью к той или иной категории и разрешенным использованием в соответствии с территориальным зонированием, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральным законом, и требованиями специального законодательства Российской Федерации.

Виды и состав территориальных зон.

В результате градостроительного зонирования могут определяться:

• — жилые,
• — общественно-деловые,
• — производственные зоны,
• -зоны инженерной и транспортной инфраструктур,
• -зоны сельскохозяйственного использования,
• -зоны рекреационного назначения,
• -зоны особо охраняемых территорий,
• -зоны специального назначения,
• -зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.
• (ст. 35, «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004).

Земельные участки и их части

Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (Ст. 11.1. ЗК РФ).

Два объекта — земельный участок и часть земельного участка — это объекты рыночного оборота и экономической деятельности. Именно с этими объектами приходится иметь дело практикующим оценщикам.

Объектами рынка, то есть предметами, с которыми совершаются сделки, являются земельные участки и их части.

Каждому земельному участку и объекту капитального строительства присваивается кадастровый номер.

Кадастровый номер — государственный учетный номер, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации и присвоенным объекту недвижимого имущества при осуществлении государственного учета в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» (ст. 12, Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (принят ГД ФС РФ 17.06.1997)).

В целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров орган кадастрового учета осуществляет кадастровое деление территории Российской Федерации на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы (далее также — единицы кадастрового деления). При установлении или изменении единиц кадастрового деления территории Российской Федерации соответствующие сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости на основании правовых актов органа кадастрового учета.

Земельные участки образуются при:

• а) разделе;
• б) объединении;
• в) перераспределении земельных участков;
• г) выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Требования к образуемым и измененным земельным участкам (Ст. 11.9. ЗК РФ).

Устанавливаются предельные нормы, по которым образуются участки:

• 1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.
• 2. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
• 3. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.
• 4. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.
• 5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.
• 6. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Ранее действовало понятие делимости земельного участка — теперь оно отсутствует.

Законом Самарской области № 94-ГД от 11 марта 2005 года были установлены минимальные и максимальные размеры земельных участков (следовательно, не могут быть разделены на более мелкие участки) (ст. 13):

• — Минимальный размер земельного участка, предоставляемого гражданину в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законодательством, составляет:
  • 1) для садоводства — 0,03 гектара;
  • 2) для огородничества — 0,06 гектара;
  • 3) для дачного строительства — 0,05 гектара;
  • 4) для животноводства — 1 гектар;
  • 5) для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства — 5 гектаров.

Так же определены максимальные размеры земельных участков, выделяемых из земель Самарской области, бесплатно!

• — Максимальный размер земельного участка, предоставляемого гражданину в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законодательством, составляет:
  • 1) для садоводства — 0,25 гектара;
  • 2) для огородничества — 0,5 гектара;
  • 3) для дачного строительства — 0,25 гектара;
  • 4) для животноводства — 5 гектаров.

В настоящее время выделяют следующие виды земельных участков:

• 1. Земельный участок — определение выше.
• 2. Многоконтурный земельный участок — часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с действующим законодательством и представляют собой несколько замкнутых контуров границ.

Часть земной поверхности в пределах отдельного контура границы многоконтурного земельного участка не является земельным участком (объектом недвижимости) либо частью многоконтурного земельного участка.

Каждый контур границы многоконтурного земельного участка отделяется от других контуров его границы иными земельными участками или землями (т.е. контуры границы многоконтурного земельного участка не имеют общих характерных точек границ).

3. Единое землепользование (в отношении ранее учтенных участков).

Согласно части 1 статьи 45 Закона о кадастре земельные участки, государственный кадастровый учет которых осуществлен в установленном порядке до дня вступления в силу Закона о кадастре, либо государственный кадастровый учет которых не осуществлен, но права собственности на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (например, лесные участки), считаются ранее учтенными земельными участками.

Ранее учтенными земельными участками, которым при осуществлении государственного кадастрового учета было присвоено наименование «единое землепользование» (далее — ранее учтенное единое землепользование), являются только те земельные участки, государственный кадастровый учет которых был осуществлен по правилам Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (утратил силу с 17 мая 2008 г.).

Ранее было землепользование и единое землепользование.

Предоставление участков под различные цели:

Под целями, связанными со строительством зданий, строений, сооружений (далее — цели, связанные со строительством) понимается возведение на земельном участке объекта недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации.

Под целями, не связанными со строительством, понимается использование земельного участка для размещения временных сооружений и иных целей (за исключением целей связанных со строительством).

Система правовых отношений Земельным кодексом РФ (гл. III, IV) определяются права собственности и использования на земельные участки, основными из которых являются право собственности, право постоянного бессрочного пользования, право аренды. Характеристика прав приведена в таблице 2.

Таблица 2. Характеристика прав на землю.

Вид права.	Способ приобретения (возникновение права).	Содержание права.	Возможность отчуждения.
право собственности.	-выкуп у государства; -приватизация; -покупка на вторичном рынке у собственника;	право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать;	допускаются другие сделки без ограничений;
право постоянного (бессрочного) пользования.	земельный участок предоставляется на основании решения органа власти физическому или юридическому лицу;	право использовать участок в целях, для которых он был предоставлен;	в случае реорганизации юридического лица право бессрочного пользования переходит к правопреемнику; продажа запрещена;
право аренды.	заключение договора аренды с собственником участка;	право срочного пользования на основании договора аренды.	залог, продажа арендуемого участка не допускается без согласия собственника;

Кроме того, выделяют права общей собственности на землю — отдельно не выделена, но при оценке и оформлении прав возникают свои особенности (ЗУ может находиться в общей собственности с определением каждого из собственников — общая долевая собственность или без определения доли — общая совместная собственность). Право пожизненного наследуемого владения — отменено — д/быть переоформлено Право постоянного бессрочного пользования. Безвозмездное срочное пользование, право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

Право собственности. Этими правами на сегодняшний день обладает лишь незначительное число коммерческих организаций. Стоимость земельных участков, принадлежащих предприятию на праве собственности, определяется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности в Российской Федерации и Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 г. № 568-р, которым утверждены «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» .

Постоянное (бессрочное) пользование. Согласно пункта 2, статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», юридические лица, (за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации) обязаны переоформить предоставленное им право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Федеральным законом от 27.12.2005 г. № 192-ФЗ срок переоформления продлен до 1 января 2008 года. С учетом вышесказанного, стоимость права постоянного (бессрочного) пользования рассчитывается аналогично стоимости права аренды. При этом величина платежей принимается равной величине земельного налога по соответствующим участкам, срок действия права — с даты оценки до 01.01.2008 года.

Право аренды земли. Права арендатора в каждом конкретном случае зависят от положений договора аренды. Право аренды земельного участка, полученное на возмездной основе, например на торгах, может быть продано арендатором. Однако такая продажа может быть осуществлена с согласия арендодателя на основе договора купли продажи права аренды земли. Стоимость земельных участков, арендуемых предприятием определяется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности в Российской Федерации на основе методов, предусмотренных Распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003 г. № 1102-р «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков», а так же в ведомственных методических рекомендациях.

В трактовке Федерального агентства по управлению государственным имуществом, доказывается, что право аренды может являться самостоятельным предметом сделок:

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ).

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Аренда имеет возмездный характер, который выражается в обязанности арендатора уплачивать арендную плату Ст. 606 ГК. Таким образом, аренда представляет собой передачу части прав, составляющих право собственности (права пользования и, возможно, владения) на определенный период времени.

Временный характер пользования арендуемым объектом недвижимости выражается в ограничении арендных отношений сроком. Причем срок может быть выражен указанием на Ст. 190 ГК РФ.:

• — календарную дату (например, до 1 марта 2020 года);
• — истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами;
• — событие, которое должно неизбежно наступить (например, начало навигации или сезона).

Срок может быть и неопределенным. В этом случае договор аренды действует до момента, пока одна из сторон не откажется от исполнения договора. В этом случае договор считается расторгнутым по истечении срока в 3 месяца с момента получения отказа контрагентом. Договором может быть предусмотрен и больший срок для предупреждения о прекращении договора аренды П. 2 ст. 610 ГК.

Арендная плата — это плата за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Арендная плата, в том числе, может быть определена в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (п. 2 ст. 614 ГК РФ).

Если имущество передается арендатору на праве владения и пользования, эти права становятся самостоятельным имущественным объектом, который можно именовать арендными правами (правом аренды) и который может быть предметом самостоятельных сделок.

Таким образом, т.к. право аренды может быть предметом самостоятельных сделок и, соответственно, обладать стоимостью, оно может толковаться как имущественное право, и потому может являться объектом оценки.

Несмотря на то, что ГК предусматривает договор купли-продажи имущественных прав По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав (ст. 454 ГК РФ, п.п. 1, 4)., права аренды не могут быть объектом купли-продажи. Как подчеркивается п. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ № 66, исчерпывающий перечень способов распоряжения правом аренды содержится в ст. 615 ГК РФ: «Передача права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 ГК, то есть в порядке перенайма, внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив». В силу чего в данной статье устанавливаются специальные правила передачи арендатором права аренды другому лицу, не допускающие цессии как уступки «чистого» права аренды, не обремененного никакими обязательствами.

Интерес, который арендатор приобретает по договору аренды (право аренды) представляет собой право пользования и владения на определенный период времени при определенных условиях.

Таким образом, для целей оценки арендной платы договор аренды следует трактовать как совокупность договоров о возмездной передаче права аренды (совокупности временных имущественных прав — пользования и владения или только пользования) на последовательные промежутки времени — платежные периоды. Количество таких договоров определяется сроком договора аренды и периодичностью внесения арендной платы. При этом передача права аренды, само собой, происходит посредством механизма аренды, а возмездный характер передачи прав обеспечивается уплатой арендной платы.

Т.е. за каждый арендный платеж арендатору передается соответствующий период обладания арендными правами на недвижимое имущество.

Тогда арендную плату следует трактовать как цену права пользования или пользования и владения недвижимым имуществом в течение определенного срока (платежного периода). Соответственно ставка арендной платы — это цена права пользования и владения единицей площади объекта недвижимости в течение определенного срока.

В такой трактовке арендная плата является стоимостью права аренды в течение одного платежного периода на условиях, определенных договором аренды.

Т.е. объектом оценки является право аренды недвижимого имущества (право пользования или совокупность прав пользования и владения) в течение одного платежного периода на условиях, определенных договором аренды. Соответственно, видом определяемой стоимости является рыночная стоимость.

Сервитут — право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения.

Сервитуты бывают частными или общественными. В Самарской области могут устанавливаться общественные сервитуты для прохода, проезда, прогона скота через участок, для прокладки, ремонта и эксплуатации инженерных сетей, проведения дренажных работ, забора воды.

Публичный сервитут (Ст. 8 94-ГД).

Публичный сервитут — это право ограниченного пользования чужим земельным участком, которое устанавливается в целях обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения без изъятия земельного участка.

Установление публичного сервитута осуществляется постановлением Губернатора Самарской области или нормативным правовым актом органа местного самоуправления с учетом результатов общественных слушаний.

Публичный сервитут вступает в силу после его государственной регистрации в установленном порядке.

При отсутствии нужд, для которых публичный сервитут был установлен, его действие может быть прекращено постановлением Губернатора Самарской области в случае, если публичный сервитут был установлен постановлением Губернатора Самарской области, либо нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случае, если публичный сервитут был установлен нормативным правовым актом органа местного самоуправления.

В решении об установлении публичного сервитута должны быть указаны:

• 1) наименование и содержание публичного сервитута;
• 2) описание границ земельного участка, на котором устанавливается публичный сервитут;
• 3) срок действия публичного сервитута.

В решении об установлении публичного сервитута могут быть указаны иные сведения, связанные с установлением публичного сервитута.

Порядок проведения общественных слушаний при установлении публичного сервитута в интересах Самарской области устанавливается Правительством Самарской области.

Порядок проведения общественных слушаний при установлении публичного сервитута в интересах местного самоуправления или местного населения устанавливается органом местного самоуправления.

Частный случай сервитута.

Сервитут распространяется на земельные участи, находящиеся под надземными газопроводами. Согласно п. 17 «Правил охраны газораспределительных сетей» Постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 г. № 878 утверждение границ охранных зон для существующих газораспределительных сетей и наложение ограничений (обременений) на входящие в них земельные участки, производятся на основании материалов по межеванию границ охранной зоны без согласования с собственниками, владельцами или пользователями земельных участков.

В соответствии со ст. 275 ГК РФ сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен. Таким образом, рыночная стоимость прав на земельные участки под газопроводами принимаются равными нулю.

Порядок возникновения и прекращения прав на земельный участок так же определены в Земельном кодексе, основной порядок регистрации прав на участки определен федеральным законом № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Документы по земельным правам:

Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (ст. 3, 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности.

Регистрация права осуществляется по ст. 25.2 122-ФЗ и дополнительно актов о предоставлении не требуется.

Сделки В зависимости от состава прав с тем или иным участком могут совершаться различные сделки.

Сделка является одним из первых оснований возникновения гражданских прав и обязанностей. Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Наиболее распространенными видами сделок с земельными участками являются купля-продажа, аренда, менее распространенными дарение, рента, наследование, обмен, ипотека (залог).

Все сделки подразделяются на односторонние, двусторонние и многосторонние.

Односторонней признается сделка, для совершения которой необходимо волеизъявление только одной стороны. Характерными примерами односторонних сделок служат завещание и акт принятия наследства. В отличие от односторонней сделки в договоре двуили многосторонней сделки необходимо волеизъявление двух или более лиц. При этом обязательно, чтобы воля сторон совпадала, в противном случае сделка не будет считаться заключенной.

Договоры делятся на возмездные и безвозмездные.

Возмездные договоры порождают правоотношения, в которых каждая из сторон вправе требовать от другой платы или иного встречного предоставления за исполнение своих обязанностей по договору. Например, по договору аренды земельного участка, арендодатель обязан передать земельный участок в пользование арендатору и вправе за это требовать уплаты оговоренной сторонами арендной платы, а арендатор, в свою очередь, обязан уплатить арендодателю арендную плату и вправе требовать передачи земельного участка в пользование.

В правоотношениях, возникающих из безвозмездных договоров, обязанность совершить то или иное имущественное предоставление лежит лишь на одной стороне, которой никакого встречного предоставления не причитается. Например, по договору дарения земельный участок передается в собственность безвозмездно.