Анализ наиболее эффективного использования земли

Наиболее эффективное использование — это такое использование свободной земли или улучшенной собственности, которое физически возможно, достаточно обосновано, финансово осуществимо и приводит к наивысшей стоимости.

Если, например, объект находится в деловом центре города, наиболее вероятно, что наилучшим использованием земли, как будто бы свободной, будет строительство офиса. Но если уровень спроса будет достаточным для размещения торгового центра, наилучшее и наиболее эффективное использование собственности как улучшенной будет торговое.

Пока стоимость участка с улучшениями будет больше стоимости участка без улучшений, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование участка с улучшениями. Когда стоимость свободного участка превысит стоимость участка с улучшениями, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование земли как будто бы свободной.

Наилучшее и наиболее эффективное использование земли, как свободной, или участка с улучшениями, должно удовлетворять четырем критериям:

быть законодательно разрешённым;

быть физически осуществимым;

быть финансово осуществимым;

иметь максимальную продуктивность.

Поэтому на практике анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования данным критериям. Причём проверка законодательной разрешенности и физической осуществимости должны выполняться в первую очередь.

Критерии наиболее эффективного использования.

1. Законодательная разрешённость

В ст. 83. ЗК РФ уточнено, что порядок использования земель поселений определяется в соответствии с их территориальным зонированием, правила которого устанавливаются градостроительным законодательством.

Необходимо определить, разрешена ли застройка рассматриваемого свободного участка, какой тип зданий, какого назначения разрешено возводить в данной зоне; возможно ли изменение назначения имеющихся улучшений, реконструкция или снос (для застроенных участков). Должны быть проанализированы строительные нормативы, нормативы по охране памятников, экологические нормативы и т. д.

Возможное использование как свободного, так и застроенного участка может быть ограничено долгосрочными договорами аренды, что может препятствовать наилучшему и наиболее эффективному использованию.

Следует предусмотреть возможные изменения федеральных и местных нормативных актов, например, норм зонирования, которые могут существенно повлиять на наилучшее и наиболее эффективное использование.

Следует заметить, что кроме законодательных ограничений могут иметь место негативные настроения местного населения, что также может сделать невозможным определённый вариант использования.

2. Физическая осуществимость

Следует учитывать размеры и форму участка, его транспортную доступность, рельеф, характеристики грунтов, уровень грунтовых вод, вероятность стихийных бедствий.

Размеры и форма участков могут не соответствовать наилучшему использованию. Например, участок может иметь недостаточную площадь для строительства промышленного объекта, который является наилучшим использованием при существующем зонировании.

Доступность коммуникаций может оказаться решающей при выборе варианта использования. Отсутствие, например, возможности подведения к объекту достаточной электрической мощности может исключить вариант наиболее эффективного использования.

Все изменения перечисленных характеристик, позволяющие осуществить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования, должны быть проанализированы с точки зрения возврата капитала, инвестируемого для изменения этих характеристик.

3. Финансовая осуществимость

После исключения законодательно не разрешенных и физически не осуществимых вариантов использования следует проанализировать финансовую осуществимость оставшихся вариантов. Критерием финансовой осуществимости является окупаемость (возврат) инвестируемого капитала.

4. Максимальная продуктивность

Из всех финансово осуществимых вариантов использование, которое создает максимальную остаточную стоимость земли при рыночной норме возврата для этого использования, является наилучшим и наиболее эффективным.

Определение лучшего варианта производится дисконтированием потоков чистых операционных доходов при альтернативных вариантах использования для определения чистой текущей стоимости. При этом коэффициент дисконтирования выбирается в соответствии с риском инвестиций. Методика дисконтирования подробно изложена в соответствующем пункте раздела. Кроме того, остаточная стоимость земли может быть найдена вычитанием из стоимости собственности издержек на улучшения, также может быть использована техника остатка для земли.

Обычно предполагаемое наилучшее и наиболее эффективное использование земли является долговременным использованием, продолжающимся 25, 50, 100 и более лет.

Наиболее эффективное использование земли как свободной Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как свободной выполняется в двух случаях:

при необходимости отдельной оценки участка земли;

при выборе объектов для сравнительного анализа.

Понятие земли, как свободной, является достаточно важным в теории оценки, особенно когда необходимо отдельно определить стоимости земельного участка и находящихся на нем улучшений.

Основные направления анализа в этом случае:

Как использовать участок, если он будет свободным.

Какое здание или сооружение следует построить.

Таким образом, необходимо проанализировать текущее состояние рынка и дать прогноз его изменения на будущее, поскольку стоимость определяется главным образом потенциальными возможностями. Например, существующее наиболее эффективное использование земли в черте города под дачные массивы, с ростом города может измениться на использование под малоэтажную индивидуальную застройку, что и происходит в настоящее время в г. Самара (пример — выходящие к Волге просеки).

Существуют случаи, когда наиболее эффективным текущим использованием будет временное или спекулятивное. Временное использование предполагает устройство автостоянок, спортивных площадок и т. д. Через некоторое время в соответствии с прогнозом рыночной ситуации наиболее эффективным использованием участка будет строительство многоэтажного гаража или жилого дома. Спекулятивное использование предполагает удерживание участка свободным до того момента, когда ситуация на рынке будет благоприятна для начала строительства или продажи участка.

Очень часто застроенный участок анализируется как будто бы свободный. В этом случае задачей анализа является определение эффективности текущего использования и связанного с ним дальнейшего использования — реконструкции, модернизации, ремонта, демонтажа и т. д. Рассматриваемый как будто бы свободный участок используется для строительства здания, аналогичного существующему, но без физического и функционального износа. Если такое использование соответствует наиболее эффективному, то разница между текущей стоимостью улучшений и стоимостью новых улучшений будет равна величине физического и функционального износа.

Наиболее эффективное использование собственности как улучшенной.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной выполняется в следующих случаях:

при определении характера использования собственности, обеспечивающего максимальный возврат инвестированного капитала;

при выборе объектов для сравнительного анализа.

Наилучшее и наиболее эффективное использование собственности как улучшенной — это использование её при наличии существующих зданий, сооружений, коммуникаций и т. п. Анализ такого использования должен дать рекомендации по дальнейшей эксплуатации собственности, в том числе реконструкции, изменения типа и интенсивности использования, перепрофилирования, расширения и т. д.

Использование, которое максимизирует стоимость собственности при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска, является наилучшим и наиболее эффективным использованием.

Различные варианты использования улучшенной собственности сравниваются по отдаче капитала. Если варианты не предполагают расходов на реконструкцию или модернизацию, то их отдача может сравниваться непосредственно друг с другом. Если требуются расходы на обновление или реконструкцию, то для каждого варианта необходимо подсчитать нормы отдачи с учётом начальных инвестиций и последующих расходов.