Процедура андерайтинга заемщика на примере предприятия ЗАО «Агентство Бекар»

Вариант 1.

Пример первичного андеррайтинга первого клиента.

Стоимость квартиры: 2 000 000 руб.

Размер первого взноса: 1 000 000 руб.

Сумма кредита: 1 000 000 руб.

Срок кредита: 15 лет.

Процентная ставка: 12%.

Ежемесячный платеж: 12 000 руб.

Клиент предоставил следующие документы для рассмотрения заявки:

• — паспорт (все страницы);
• — заверенная копия трудовой книжки;
• — справка 2 НДФЛ за 2013 и отработанные месяцы 2014 года;
• — ИНН/СНИЛС/ВУ;
• — диплом об образовании;
• — график погашения действующего кредита;
• — анкета.
• 1. Общие требование к Заемщику / Поручителю.

Иванов И.И. не имеет отрицательную кредитную историю. В отношении Заемщика нет и не было судебных разбирательств.

Заемщик является работником по найму — осуществляет свою деятельность на основании трудового договора. Непрерывная занятость в течении последних 5 (Пяти) лет в одной сфере деятельности и в рамках одной профессии. Трудовой стаж заемщика подтверждается официальными документами (заверенная копия трудовой книжки).

Компания работодатель существует на рынке более 10 лет, имеет филиальную сеть и входит в состав крупного холдинга.

Заемщик имеют высшее образование и работает по специальности Анализирую перечисленные факторы и изучив документы, подтверждающие занятость потенциального Заемщика я оцениваю стабильность трудовой занятости, возможность профессионального и карьерного роста и способность Заемщика/ Поручителя в случае смены работы найти замену без потери в доходах.

2. Анализ источников дохода.

Заемщик предоставили документально подтвержденный доход по основному месту работы. — справка 2НДФЛ за отработанный год.

Рассчитаем совокупный анализируемый доход (САД) — сумма совокупных анализируемых доходов Заемщика (САДЗ) и совокупных анализируемых доходов Созаемщика (-ов) (САДС).

где САД — Совокупный Анализируемый Доход, САДЗ — Совокупный Анализируемый Доход Заемщика, САДС — Совокупный Анализируемый Доход Созаемщика,.

n — число Созаемщиков, участвующих в сделке.

САД = 60 000.

В расчете используется только чистый доход, т. е. за вычетом установленными законодательством Российской Федерации налогов.

Доход Заемщика проанализирован за последние шесть месяцев.

3. Анализ расходов Заемщика/ Созаемщика.

Структура личных обязательных расходов:

• · Алименты;
• · Обязательные налоговые платежи;
• · Платежи по другим текущим обязательствам (кредитам в других банках, ссудам и пр.);
• · Материальная помощь;
• · Другие расходы, если они носят обязательный характер, включая расходы на содержание членов семьи, указанные клиентом в анкете.

Структура обязательных расходов, связанных с проведением ипотечной сделки:

• · Ежемесячный аннуитетный платеж по кредиту;
• · Ежемесячный платеж по страхованию недвижимого имущества, находящегося в залоге;
• · Ежемесячный платеж по страхованию жизни и трудоспособности Заемщика (Созаемщиков) (если применимо);
• · Ежемесячный платеж по страхованию риска утраты права собственности владельца недвижимости (если применимо);

Структура необязательных расходов (расходы данного вида указываются в заявлении-анкете на кредит):

• · Расходы на содержание иждивенцев;
• · Другие необязательные расходы.

По результатам данного анализа ипотечный менеджер определяет виды и величину расходов, учет которых необходим при анализе платежеспособности:

— сумму обязательств, помимо платежа по Кредиту, которая будет использоваться при расчете суммы Кредита.

Сумма расходов Иванова И. И.:

• — 12 000 (ежемесячный платеж по кредиту)
• — 3 000 (ежемесячный платеж по действующему кредиту)
• — 15 000 (ежемесячный прожиточный на одного взрослого человека)

Сумма расходов Иванова И.И.=30 000 рублей.

Для определения способности заемщика выплачивать кредит оценим доход Заемщика на основе трех квалификационных коэффициентов:

/ Поручителя / Доход или П/Д);

Ограничение по максимальной величине П/Д: 40%.

12 000.

П/Д = ________ X 100%.

60 000.

П/Д = 20% - входим в рамки допустимого значения.

2. Отношение общих ежемесячных обязательств Заемщика / Поручителя / Поручителя / Доход, или О/Д).

Коэффициент О/Д определяет предельно допустимую долю общих долгосрочных обязательств Заемщика / Поручителя в его бюджете. Общие ежемесячные обязательства включают в себя: заявленные расходы, которые Андеррайтер считает целесообразным учесть, и вмененные расходы.

Ограничение по максимальной величине О/Д: 85%.

30 000.

О/Д =__________ X 100%.

60 000.

О/Д = 50% - входим в рамки допустимого значения.

Отношение суммы кредита к стоимости залогового имущества (Кредит/залог, или К/З).

Коэффициент К/3 определяет максимальный размер Кредита, который может быть выдан Заемщику / Поручителю, исходя из стоимости предоставляемого обеспечения.

Коэффициент К/3 рассчитывается следующим образом:

сумма предоставляемого кредита К/З = ________________________________________________ х 100%.

рыночная стоимость предмета залога Данный коэффициент оказывает наибольшее влияние на оценку уровня риска, который берет на себя Банк. Чем выше коэффициент К/3, тем выше риск.

1 000 000.

К/З = __________ х 100%.

2 000 000.

К/З = 50% - входим в рамки допустимого значения.

Отчет из бюро кредитной истории заемщика показал, что клиент не имеет просроченных задолжностей.

Первичный андеррайтинг показал, что клиент имеет большой процент одобрения при подаче заявки.

Предварительная квалификация не предполагает одобрения Кредита. Ипотечный менеджер на основании полученной со слов Клиента информации определяет возможность дальнейшего сотрудничества.

Ипотечный менеджер должен предупредить Клиента, о том, что решение о предоставлении Кредита принимается только после предоставления Клиентом полного пакета документов и по результатам проверки достоверности представленной Клиентом информации о своей платежеспособности.

Пример первичного андеррайтинга второго клиента.

Вариант 2.

Стоимость квартиры: 2 500 000 руб.

Размер первого взноса: 1 000 000 руб. (429 000 руб. материнский капитал + 571 000 руб. собственные ср-ва).

Сумма кредита: 1 500 000 руб.

Срок кредита: 15 лет.

Процентная ставка: 12%.

Ежемесячный платеж: 28 800 руб.

Клиент предоставил следующие документы для рассмотрения заявки:

• — паспорт (все страницы);
• — заверенная копия трудовой книжки;
• — справка 2 НДФЛ за 2013 и отработанные месяцы 2014 года;
• — ИНН;
• — свидетельство о браке;
• — свидетельство о рождении детей;
• — сертификат на материнский капитал;
• — анкета.
• 1. Общие требование к Заемщику / Поручителю.

Сидоров И.И. и Сидорова А. А. не имеют отрицательной кредитной истории. В отношении Заемщиков нет и не было судебных разбирательств.

Заемщики являются работниками по найму — осуществляют свою деятельность на основании трудового договора. Непрерывная занятость в течении последних 5 (Пяти) лет в одной сфере деятельности и в рамках одной профессии. Основной заемщик работает в государственном учреждении. За время своей работы в этой организации 3 раза поднимался по карьерной лестнице. Трудовой стаж заемщика подтверждается официальными документами (заверенная копия трудовой книжки).

Компания работодатель основного заемщика существует на рынке более 50 лет, имеет филиальную сеть.

Заемщик имеют высшее образование и работает по специальности.

Созаемщик работает в государственном учреждении. У созаемщика среднее — специальное образование. Отсутствие высшего образования компенсируется наличием значительного трудового стажа по текущей профессии, наличием карьерного роста в компании-работодателе, курсами профессиональной квалификации. Перерыв в стаже объясняется отпуском по уходу за ребенком.

Трудовой стаж созаемщика подтверждается официальными документами (заверенная копия трудовой книжки).

Анализирую перечисленные факторы и изучив документы, подтверждающие занятость потенциального Заемщика и Созаемщика я оцениваю стабильность трудовой занятости, возможность профессионального и карьерного роста и способность Заемщика/ Созаемщика в случае смены работы найти замену без потери в доходах.

2. Анализ источников дохода.

Заемщики предоставили документально подтвержденный доход по основному месту работы — справки 2НДФЛ за 2013 и отработанные месяцы 2014 года.

Рассчитаем совокупный анализируемый доход (САД) — сумма совокупных анализируемых доходов Заемщика (САДЗ) и совокупных анализируемых доходов Созаемщика (-ов) (САДС).

где САД — Совокупный Анализируемый Доход, САДЗ — Совокупный Анализируемый Доход Заемщика, САДС — Совокупный Анализируемый Доход Созаемщика,.

n — число Созаемщиков, участвующих в сделке.

САД = 55 000+40 000= 95 000 рублей.

Доходы супруги Заёмщика в полном объеме включаются в Совокупный Анализируемый Доход т.к. она выступает в качестве Созаёмщика.

Совокупный Анализируемый Доход Заемщика (САДЗ).

Совокупный Анализируемый Доход Заёмщика (САДЗ) — сумма анализируемого дохода Заёмщика по каждому учитываемому месту работы (АДЗ_работа) и сумма анализируемого дохода Заемщика, полученного из других источников, а именно: пенсия, дивиденды, доход от сдачи в аренду недвижимости, страховые выплаты (СДЗ _{другие источники}).

где САДЗ — Совокупный Анализируемый Доход Заёмщика, АДЗ _работа — Анализируемый Доход Заёмщика по месту работы, АДЗ _{др.источники} — Анализируемый Доход Заёмщика, полученный из других источников, а именно: пенсия, дивиденды, доход от сдачи в аренду недвижимости, страховые выплаты.

САДЗ= 55 000 рублей.

Совокупный Анализируемый Доход Созаемщика (САДС).

Совокупный Анализируемый Доход Созаёмщика (ов) (САДС) — сумма анализируемого дохода Созаёмщика (ов) по каждому учитываемому месту работы (АДС_работа) и сумма анализируемого дохода Созаемщика (ов), полученного из других источников, а именно: пенсия, дивиденды, доход от сдачи в аренду недвижимости, страховые выплаты (АДС _{другие источники}).

.

где САДС — Совокупный Анализируемый Доход Созаёмщика, АДС_работа — Анализируемый Доход Созаёмщика по месту работы, АДС _{др.источники} — Анализируемый Доход Созаёмщика, полученный из других источников, а именно: пенсия, дивиденды, доход от сдачи в аренду недвижимости, страховые выплаты.

САДС=40 000 рублей.

В расчете используется только чистый доход, т. е. за вычетом установленными законодательством Российской Федерации налогов.

Доход Заемщиков проанализирован за последние шесть месяцев.

3. Анализ расходов Заемщика/ Созаемщика.

Структура личных обязательных расходов:

• · Алименты;
• · Обязательные налоговые платежи;
• · Платежи по другим текущим обязательствам (кредитам в других банках, ссудам и пр.);
• · Материальная помощь;
• · Другие расходы, если они носят обязательный характер, включая расходы на содержание членов семьи, указанные клиентом в анкете.

Структура обязательных расходов, связанных с проведением ипотечной сделки:

• · Ежемесячный аннуитетный платеж по кредиту;
• · Ежемесячный платеж по страхованию недвижимого имущества, находящегося в залоге;
• · Ежемесячный платеж по страхованию жизни и трудоспособности Заемщика (Созаемщиков) (если применимо);
• · Ежемесячный платеж по страхованию риска утраты права собственности владельца недвижимости (если применимо);

Структура необязательных расходов (расходы данного вида указываются в заявлении-анкете на кредит):

• · Расходы на содержание иждивенцев;
• · Другие необязательные расходы.

По результатам данного анализа ипотечный менеджер определяет виды и величину расходов, учет которых необходим при анализе платежеспособности:

— сумму обязательств, помимо платежа по Кредиту, которая будет использоваться при расчете суммы Кредита.

Сумма расходов Сидорова И. И. и Сидоровой А. А.:

• — 12 800 (ежемесячный платеж по кредиту)
• — 5 000 (ежемесячный платеж по действующему кредиту)
• — 12 000 (ежемесячный прожиточный минимум на 2 ух детей-иждевенцев)
• — 20 000 (ежемесячный прожиточный минимум на семью из двух человек)

Сумма расходов Сидорова И. И. и Сидоровой А.А.=49 800 рублей.

Для определения способности заемщиков выплачивать кредит оценим доход Заемщика на основе трех квалификационных коэффициентов:

/ Поручителя / Доход или П/Д);

Ограничение по максимальной величине П/Д: 40%.

12 800.

П/Д = _______ X 100%.

95 000.

П/Д = 13% - входим в рамки допустимого значения.

/ Доход, или О/Д).

Коэффициент О/Д определяет предельно допустимую долю общих долгосрочных обязательств Заемщика / Поручителя в его бюджете. Общие ежемесячные обязательства включают в себя: заявленные расходы, которые Андеррайтер считает целесообразным учесть, и вмененные расходы.

Ограничение по максимальной величине О/Д: 85%.

49 800.

О/Д =__________ X 100%.

95 000.

О/Д = 52% - входим в рамки допустимого значения Отношение суммы кредита к стоимости залогового имущества (Кредит/залог, или К/З).

Коэффициент К/3 определяет максимальный размер Кредита, который может быть выдан Заемщику / Поручителю, исходя из стоимости предоставляемого обеспечения.

Коэффициент К/3 рассчитывается следующим образом:

сумма предоставляемого кредита К/З = _________________________________ х 100%.

рыночная стоимость предмета залога Данный коэффициент оказывает наибольшее влияние на оценку уровня риска, который берет на себя Банк. Чем выше коэффициент К/3, тем выше риск.

1 500 000.

К/З = ___________ х 100%.

2 500 000.

К/З = 60% - входим в рамки допустимого значения.

Отчет из бюро кредитной истории заемщика показал, что клиент не имеет просроченных задолжностей.

Первичный андеррайтинг показал, что клиент имеет большой процент одобрения при подаче заявки.

Предварительная квалификация не предполагает одобрения Кредита. Ипотечный менеджер на основании полученной со слов Клиента информации определяет возможность дальнейшего сотрудничества.

Ипотечный менеджер должен предупредить Клиента, о том, что решение о предоставлении Кредита принимается только после предоставления Клиентом полного пакета документов и по результатам проверки достоверности представленной Клиентом информации о своей платежеспособности.