Кредитный союз как перспективная форма организации ипотечного кредитования

Еще одним путем развития рынка долгосрочного кредита, по нашему мнению, особо перспективным, является создание Кредитного союза — финансового института объединяющего физических и (или) юридических лиц, принимающего вклады членов Союза и предоставляющего им потребительский кредит. Подобные институты действуют в США и существовали в дореволюционной России.

Кредитные союзы объединяют потребителей ипотечного кредита, для которых услуги банков и других финансовых институтов дороги или недоступны. Преимущества этого сценария заключаются в следующем.

Во-первых, объединив свои сбережения, члены Кредитного союза сокращают период накопления и быстрее получают кредит для приобретения жилья.

Во-вторых, члены Кредитного союза имеют возможность контролировать использование своих сбережений, что немаловажно в атмосфере недоверия к банковскому сектору среди частных вкладчиков, которая сложилась в последние годы в России.

В-третьих, имеется возможность получения более дешевого кредита, поскольку кредитно-денежная политика Кредитного союза определяется его членами. Если Кредитный союз не привлекает дополнительных инвестиций на внешнем рынке, процентные ставки по депозитам и кредитам могут быть соответственно низкими относительно других финансовых рынков.

Деятельность кредитных союзов будет способствовать притоку внешних инвестиций на этот рынок. Инвестор предпочтет вкладывать свои средства в ценные бумаги, обеспеченные залогом недвижимого имущества, находящегося в собственности юридического лица, которое обладает также резервным фондом на случай невозврата кредита своим заемщиком.

Кредитные союзы могут быть организованы не только для решения проблемы жилищного инвестирования, но и для кредитования производства и сельского хозяйства.

На основе изложенного можно дать следующее определение Кредитного союза как основы развития жилищной ипотеки в России: Кредитный союз — это объединение физических и юридических лиц, аккумулирующее средства членов союза и предоставляющее им кредит, в том числе под залог недвижимого имущества.

Цель создания Кредитного союза — объединение вкладчиков в общество взаимопомощи для получения доступного ипотечного займа. По договору вкладчики — члены Союза — обязуются делать взносы в общую кассу, из которой им в определенной очередности выдают денежные средства, состоящие из суммы сбережений вкладчика и кредита. Кредиты выдаются только членам союза. Вступив в Союз, вкладчик приобретает право на получение кредита, в котором ему не может быть отказано. Для получения выплаты вкладчик является кредитором, после — должником Союза.

В России в настоящий момент существуют группы населения, для которых объединение в Кредитный союз будет наиболее эффективно, так как они уже обладают определенным капиталом в виде государственных субсидий. Одну из таких групп составляют уволенные в запас военнослужащие. Согласно постановлению Правительства РФ от 29 марта 1999 г. № 351 государство предоставляет из федерального бюджета субсидии на покупку жилья на территории РФ уволенным в запас военнослужащим. Размер субсидии определяется сроком службы в армии:

• — 25 лет и более — 100% стоимости покупки жилого помещения;
• — от 10 до 25 лет — 80% стоимости покупки.

Стоимость покупки жилого помещения определяется исходя из рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья на территории субъекта РФ, избранной для постоянного проживания (для граждан, уволенных с военной службы, — на территории субъекта РФ по месту получения сертификата), но не выше рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья по соответствующему экономическому району РФ. Субсидия выдается в форме Государственного жилищного сертификата с учетом установленной социальной нормы жилья для семей разной численности. Для расчета размера субсидии социальная норма общей площади жилого помещения устанавливается в размере 33 м² для одиноких граждан, 42 м2 — на семью из двух чел. и по 18 м2 — на каждого члена семьи при составе семьи три и более человек.

В соответствии с указанным постановлением размер субсидии рассчитывается органом исполнительной власти, осуществляющим выдачу сертификата, указывается в сертификате и является неизменным на весь срок действия сертификата. Расчет субсидий производится на дату выдачи сертификата.

Средняя рыночная стоимость 1 м² общей площади жилья определяется ежеквартально Государственным комитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике на основании данных, предоставленных Государственным комитетом РФ по статистике и органами исполнительной власти субъектов РФ.

Владелец сертификата имеет право приобрести на первичном или вторичном рынке жилья у любых физических и юридических лиц (одного или нескольких) жилое помещение (в том числе индивидуальный жилой дом или часть дома), отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям, благоустроенное применительно к условиям населенного пункта, выбранного для постоянного проживания.

Владелец сертификата имеет право приобретать жилое помещение в пределах размера субсидии. Если владельцу сертификата требуются дополнительные средства (сверх предоставленной субсидии) для оплаты покупки, то он использует для этого собственные или заемные средства.

Заемные (кредитные) средства предоставляются владельцу сертификата одним из отобранных по конкурсу банков при условии соответствия владельца сертификата требованиям банка о кредитоспособности.

Описанные выше условия предоставления Государственных жилищных сертификатов дают хорошие возможности их владельцам для объединения в Кредитный союз.

При этом Кредитный союз может использовать собранные средства для выдачи кредитов, что позволит владельцам сертификатов:

• — получить более дешевый кредит;
• — купить большее или лучшее по качеству жилье (при наличии сбережений или новой постоянной работы), чем рассчитанное с учетом субсидий.

Так как сертификат составляет более 60% стоимости приобретаемого жилья, время ожидания кредита членами Союза будет меньше, чем в обычном случае.

Кредитный союз также может осуществлять собственное строительство многоквартирного дома для членов Союза на имеющиеся средства. Полученная при этом прибыль может частично или полностью компенсировать недостающую часть средств на приобретение жилья для членов Союза по субсидии. В случае строительства нового дома уволенные в запас военнослужащие могу получить временную или постоянную работу на стройке.

Из изложенного следует, Кредитный союз является перспективной начальной формой организации рынка ипотечного кредита в России. Появление такой формы сберегательного учреждения, основанного на добровольном объединении граждан, важно в условиях сложившегося недоверия среди населения к банковской системе.

Преимущества кредитных союзов. Кредитные союзы обладают рядом преимуществ по сравнению с другими кредитно-сберегательными институтами:

• 1. уменьшение периода накопления для потенциальных покупателей жилья и, следовательно, увеличение платежеспособного спроса на рынке недвижимости;
• 2. члены Кредитного союза получают возможность контролировать использование своих сбережений;
• 3. возможность получения более дешевого кредита для членов Союза;
• 4. деятельность кредитных союзов способствует притоку дополнительных средств на рынок жилищных инвестиций;
• 5. создание кредитных союзов будет особенно эффективно для определенных групп населения, имеющих значительные денежные субсидии, которых, тем не менее, недостаточно для приобретения жилья.

Организационная структура, денежно-кредитная политика, порядок предоставления займов и другие стороны функционирования кредитных союзов, разработаны на базе опыта работы городских кредитных обществ царской России, современных сберегательных институтов, ипотечных компаний, кредитных союзов развитых стран.

Таким образом, все выше описанные пути совершенствования и развития ипотеки в Российской Федерации, так или иначе, предусматривают участие банков в этом процессе. Именно поэтому в Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (одобрена постановлением Правительства РФ от 14.01.2000 г. № 28) предусмотрено создание рыночного механизма рефинансирования банков ипотечным кредитованием. При этом считается, что экономически эффективными способами рефинансирования ипотечных операций банков являются механизмы, в которых не используются или не играют определяющую роль государственные ресурсы.