Зарубежный опыт организации ипотечного кредитования. 
Модели ипотечного кредитования

Многообразие возможных комбинаций факторов внешней среды позволяет существовать одновременно различным вариантам организации ипотечного кредитования. Ипотечные системы разных стран отличаются друг от друга, поскольку каждая страна имеет свою кредитно-денежную и жилищную политику, свои особенности формирования и эксплуатирования жилищного фонда. Однако, несмотря на это, при анализе существующих ипотечных систем можно заметить, что все они, имея национальные особенности, склоняются в той или иной степени к существующим моделям ипотечного кредитования.

В экономической литературе, посвященной вопросам формирования ипотечного рынка, большое внимание уделяется описанию моделей ипотечного кредитования.

Выделяются две основные модели: двухуровневая классическая (американская) и одноуровневая (немецкая). Принципиальным различием между ними, как видно из их условных названий, является степень активности функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и наличие или отсутствие в подсистеме вторичного рынка специальных посредников (агентств), целью деятельности которых является выкуп и размещение закладных.

Двухуровневая модель (американская). Механизм функционирования американской классической модели состоит в следующем. Ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке и оформленные в виде закладных, выкупаются специальными агентствами. Далее агентства формируют разрозненные закладные в единые пулы, затем эмитируют ипотечные ценные бумаги, обеспеченные пулами закладных, и размещают ипотечные ценные бумаги на открытом финансовом рынке (рис. 1.2.).

Рис. 1.2 Двухуровневая модель организации ипотечного кредитования

За счет формирования пулов ипотек кредитные риски, не покрытые страхованием или гарантиями, распределяются между всеми составляющими пул кредитами и, соответственно, приобретателями участий в пуле.

Классическая модель организации ипотечной системы была создана и получила наибольшее развитие в Соединенных Штатах Америки. Как известно, толчком к разработке ипотечной стратегии стала Великая депрессия 30-х годов XX века, тяжелый экономический кризис и упадок жилищного рынка. Инициатива развития ипотечного рынка принадлежала правительству США. Были созданы специальные правительственные структуры — Федеральная жилищная администрация и Администрация по делам ветеранов, — целью деятельности которых было страхование ипотечных кредитов, что обеспечивало кредитору выплаты денежных сумм в случае нарушения заемщиком обязательств по внесению платежей по жилищной ипотеке. Решением Конгресса США в 1935 году было создано также Агентство финансирования работ по реконструкции и на его основе в 1938 году — ныне Федеральная национальная ипотечная ассоциация, «Фэнни Мэй». Именно она явилась тем «специальным агентством», которое характеризует эту модель ипотечного кредитования как двухуровневую, поскольку создана была для развития вторичных ипотечных рынков через выкуп у Федеральной жилищной администрации и Администрации по делам ветеранов застрахованных ипотечных кредитов. Фэнни Мэй обеспечивала поддержку специальных жилищных проектов, которые были не в состоянии привлечь в достаточном объеме частные инвестиции, например, таких, как низко доходное жилищное строительство. Результатом деятельности этой организации стало введение новых ипотечных механизмов, сочетающих долгосрочное финансирование с невысокими требованиями к собственному капиталу заемщиков.

Направления деятельности Фэнни Мэй на ипотечном рынке сводились к следующему:

• — продвижение потоков капитала в регионы, где ощущается недостаток ипотечных ресурсов;
• — перемещение на ипотечный рынок инвестиций из других секторов
• — национальной экономики США посредством продаж выпускаемых ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотек;
• — защита местных кредиторов и строителей от риска падения процентных ставок в будущем путем выпуска обязательств по участию в покупках ипотек с фиксированной процентной ставкой и доходностью;
• — выравнивание потоков ипотечных средств при неустойчивых состояниях экономики страны через покупку ипотечных кредитов при недостаточности кредитных средств в экономике и продажу кредитов, когда фонды легко доступны.

В 1980 году правительством Соединенных Штатов был принят закон (Depository Deregulation and Monetary Control Act, DDMCA), посвященный дерегулированию частных вкладов. Им было отменено действовавшее ранее так называемое «правило Q», запрещавшее банкам платить проценты по вкладам до востребования и вкладам со сроком менее 30 дней, и устанавливавшее максимальное значение процентов по депозитам. Результатом введения в действие данного нормативного акта стало бурное развитие вторичного ипотечного рынка и сближение его с рынком капиталов. Рынок закладных стал более интегрирован в национальную экономику по сравнению с прежними временами, когда в регионах существовали обособленные вторичные ипотечные рынки, не реагировавшие на изменения, происходящие на национальном рынке капиталов. Теперь единый рынок ипотечных ценных бумаг США воспринимается экспертами как значительная часть общеамериканского рынка капиталов.

Успех ипотечной системы Соединенных Штатов Америки обусловлен не только значительной государственной поддержкой при ее создании, но и своеобразной структурой жилищного фонда, а также особенностями англоамериканской системы права, по-своему трактующей понятие собственности и правовые отношения, возникающие при ее передаче. При англо-американской системе права судебный прецедент является источником права, что позволяет гибко и оперативно решать проблемы, возникающие в сфере недвижимости и ипотечного кредитования.

Таким образом, благодаря продуманной государственной политике, унификации ипотечных продуктов, в сочетании с исторически сложившимися условиями и традициями, в Соединенных Штатах Америки удалось построить конкурентный ипотечный рынок, занимающий, через вторичный рынок закладных, значительное место в национальной финансовой системе.

Одноуровневая модель (немецкая). В отличие от классической модели ипотечного кредитования, при одноуровневой модели кредитное учреждение, выдавшее ипотечный кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные, с одной стороны, выданными ипотечными кредитами, а с другой — недвижимостью, заложенной заемщиками для получения кредита (рис. 1.3.).

Рис. 1.3 Одноуровневая модель организации ипотечного кредитования

Деятельность банков, выпускающих ипотечные облигации, должна регулироваться специальным законодательством и контролироваться органами банковского надзора. Такие банки могут осуществлять, помимо выдачи ипотечных кредитов, только низкорискованные операции на рынке. Оценка обеспечения (т.е. стоимости закладываемой недвижимости) производится не по рыночной стоимости, как в США, а по долгосрочной стоимости недвижимости с учетом капитализации. Это обусловлено тем, что при рыночной оценке залога возможно предоставление завышенных кредитов, что может отразиться на рынке жилья. Если в дальнейшем стоимость недвижимости снизится, то исчезнет реальное обеспечение ипотечных облигаций.

Одноуровневая система в большей степени распространена в странах Европы, в особенности в Германии и Франции.

В рамках одноуровневой системы функционирует так называемая «немецкая система стройсбережений». Основная ее идея состоит в мобилизации свободных денежных средств населения на строительство и приобретение жилья в рамках специализированных банковских институтов — строительных сберегательных касс (Bausparkasse).

В Германии система стройсбережений получила наиболее широкое распространение. Примерно 60% всех проектов приобретения жилья частично финансируется за счет стройсберссуд. Источником ресурсов для строительных ссуд населению являются поступления в стройсберкассы от вкладчиков на их накопительные счета и от заемщиков в виде платежей по ссудам, а также государственные премии, выплачиваемые по договорам стройсбережений. Благодаря этому система стройсбережений функционирует практически автономно и отделена от национального рынка капиталов. В результате заемщики, получающие так называемые стройсберссуды, оказываются в более выгодном положении по сравнению с заемщиками, берущими ипотечные кредиты в ипотечных банках, так как процентные ставки по ипотечным кредитам в ипотечных банках могут изменяться в течение времени в зависимости от изменений стоимости кредитных ресурсов на рынке капиталов. Процентные ставки по вкладам и ссудам в стройсберкассах ниже рыночных (5−6%) и фиксируются на все время контракта по стройсбережениям.

Сумма, полученная по договору стройсбережений, составляет лишь часть стоимости приобретаемого жилья (обычно 50 — 60%). Остальная часть приобретаемого или строящегося жилья финансируется за счет ипотечного кредита, взятого в ипотечном банке, а также собственных средств заемщика. Таким образом ссуда, предоставляемая по стройсберегательному контракту, оказывается как бы «второй ипотекой», которая обеспечивается залогом приобретаемого жилья.

В целом система стройсбережений включает в себя три фазы: фазу сбережения, распределения и фазу кредита.

В фазу сбережения происходит накопление вкладчиком в стройсберкассе определенной фиксированной суммы путем внесения на накопительный счет регулярных взносов. Как правило, процентная ставка по этому вкладу фиксируется на весь срок контракта.

После накопления суммы, равной 40 — 50% стоимости будущего жилья, и достижения минимального срока накопления наступает фаза распределения. На этом этапе рассчитывается так называемый квалификационный показатель, который служит мерой участия индивидуального вкладчика в общем портфеле ресурсов. В зависимости от величины этого математически рассчитываемого показателя определяется очередность вкладчиков при распределении стройсберссуд.

В дополнение к накопленной сумме вклада по стройсберконтракту вкладчику (а теперь уже заемщику) предоставляется кредит — наступает фаза кредитования. Погашение кредита осуществляется в течение срока, установленного в контракте (максимальный срок — 12 лет), по согласованному с заемщиком графику равными долями по фиксированной процентной ставке.

Существенный недостаток системы стройсбережений — ограничение размера привлекаемых средств только объемами сбережений прямых вкладчиков, заинтересованных в получении жилищных кредитов. Тем самым она не распространяется на сбережения другой, незаинтересованной части населения, равно как и на свободные финансовые ресурсы юридических лиц.

Одноуровневая модель более проста в законодательном регулировании и недорога в организации и контроле по сравнению с двухуровневой моделью. Кроме того, европейская модель более устойчива по сравнению с американской, в которой невыполнение обязательств одним из участников ипотечного рынка ведет к неисполнению обязательств другими его участниками.

Системы жилищного финансирования других стран Западной Европы имеют свои особенности по сравнению с изложенными выше. Более того, ипотечная система самой Германии не ограничивается стройсберкассами, поэтому представляется необходимым описать их более подробно.

В Западной Европе применяется три основных системы мобилизации капитала через финансово-кредитную сферу: система ипотечных банков, система депозитных учреждений и договорная система.

Система ипотечных банков предполагает приток сбережений частного сектора в систему жилищного финансирования посредством институциональных инвесторов — страховых компаний, пенсионных фондов и бирж. Финансирование ссуд осуществляется путем продажи облигаций на рынках капиталов, обычно с фиксированной ставкой процента.

Эта система обычно характеризуется высокой степенью согласованности по срокам банковских операций по выдаче и погашению кредитов. Поскольку источником банковских капиталов являются средства с оптовых рынков (из пенсионных, страховых фондов), то ипотечные банки почти не зависят от деятельности сети филиалов.

Наибольшее развитие система ипотечных банков получила в Дании и Германии, а в Швеции, Голландии и Италии она играет важную роль.

В системе депозитных учреждений отдельные депозиты индивидуальных вкладчиков преобразуются в долгосрочные ссуды.

Успех функционирования данной системы во многом обусловлен использованием ссуд с колеблющимся процентом. Это вызвано тем, что, при разной ликвидности отдельных депозитов, кредитору для привлечения новых средств может потребоваться поднять процентные ставки, чтобы сохранить баланс своих активов и пассивов. Зависимость от частного капитала вынуждает кредиторов создавать разветвленную сеть филиалов.

Эта система традиционна для Великобритании, Франции, Испании и Ирландии, а во многих странах, в том числе в Германии, она тесно сосуществует с системой ипотечных банков.

Обычно в роли депозитных учреждений выступают сберегательные банки, но в Великобритании и Ирландии преобладают строительные общества.

Договорная система является разновидностью депозитной системы. Она представляет собой описанную выше систему стройсбережений, распространенную не только в Германии, но и в Австрии. В других странах, таких как Франция, Испания и Финляндия, существуют подобные системы, но они не так жестко регулируются договорами и не формируют отдельный финансовый цикл, поэтому и не рассматриваются в качестве отдельной системы жилищного финансирования. Но и в том, и в другом случае для того, чтобы договорная система стала привлекательной для заемщиков, необходимо применять различные меры государственной поддержки, такие как субсидирование и налоговые льготы.

Все эти системы жилищного финансирования до 1980;х годов были подвержены государственному регулированию, с целью, с одной стороны, предупредить банкротство кредитных организаций, осуществлявших неосторожную кредитную политику, а с другой стороны, — из-за желания понизить и стабилизировать стоимость капитала для заемщиков.

В каждой стране применялись свои инструменты государственного регулирования, такие как Астапов К. Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит. — 2004. — № 4. — с.44.:

• — запрет коммерческим банкам предоставлять долгосрочные ссуды, если они финансировались за счет краткосрочных депозитов (Италия);
• — балансовые ограничения, делавшие ипотечное кредитование непривлекательным для коммерческих банков, например, жесткие ограничения на банковские ссудные операции в Великобритании до 1980 г.;
• — различие в налоговых отчислениях для различных видов учреждений, что давало преимущества отдельным (обычно специализированным) организациям перед другими (обычно коммерческими банками);
• — ограничение в использовании специфических ипотечных инструментов для отдельных учреждений: обычно только ипотечные банки могли выпускать ипотечные облигации в Германии; только несколько учреждений могли предлагать жилищно-сберегательные схемы во Франции;
• — регулирование условий предоставления кредитов, например, в Германии ипотечные банки могли поддерживать ипотечные кредиты, имевшие отношение кредита к залогу ниже 60%;
• — использование обязательных инвестиционных соотношений для обеспечения дешевого финансирования домовладения, таких как система коэффициентов в Испании;
• — регулирование процентных ставок по депозитам, как в Финляндии и Испании;
• — регулирование условий по ипотечным кредитам, например, в Финляндии, где ставки по ипотеке устанавливались исходя из рекомендуемой процентной ставки, а в Бельгии были запрещены ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой;
• — ограничения по географическому признаку в деятельности учреждений, например, региональные ограничения, применявшиеся к испанским сберегательным банкам;
• — ограничения по деятельности иностранных банков или их запрет, имевший место во всех странах-членах Евросоюза.

Регулирование ипотечных рынков ограничивало национальную конкуренцию между разными видами кредитных организаций и даже между организациями внутри одного вида.

В целом можно утверждать, что задачи повышения стабильности кредитных учреждений и удешевления фондов для заемщиков были выполнены. Частное домовладение, с одной стороны, поощрялось (через снижение издержек капитала), но и ограничивалось через занижение процента по депозитам и тем самым уменьшение предложения капитала, а также через ограничения по ипотечным контрактам. В результате, в экономическом смысле, ипотечное кредитование было «нормировано», обычно через установление лимитов на размеры средств, которые можно занять, а иногда и по требованиям для заемщиков, когда они должны были ожидать, пока им предоставят кредит.

В 1980;х годах на западноевропейский рынок начали оказывать влияние процессы интернационализации, требующие большей привязки национальных финансовых систем к условиям внешней конкуренции, однако эти процессы носили несистематический характер.

Толчок к дерегулированию был вызван крушением систем контроля за международным движением капитала. Новые технологии позволили осуществлять перевод капитала за часть прежней стоимости, а бурное развитие финансовых инструментов усложнило возможности по осуществлению контроля за системой. Западные страны встали перед выбором: либо попытаться создать кардинально новую систему мер регулирования, которые нуждались бы в постоянном усовершенствовании, а, следовательно, снижалась бы их эффективность, либо снизить уровень контроля внутри системы международного регулирования. Они выбрали второй путь, через Банк международных расчетов и Европейский Союз. Наиболее значительное изменение состояло в отмене валютного контроля с 1993 года между Евросоюзом и третьими странами.

Во многих странах валютный контроль был отменен еще до того, как Евросоюз утвердил это решение обязательным для применения. Так, Великобритания осуществила это в 1979 году, что оказало значительное влияние на развитие ипотечного рынка. К числу передовых стран можно отнести также Испанию, предпринявшую изменения в ипотечной системе с 1985 года, Финляндию и Швецию, поддержавших дерегулирование с 1990 года. Сопротивляются необратимым изменениям в большей степени Франция, где все еще существует ограничение размера процентной ставки, не позволяющее осуществлять крупные кредитные экспансии, и Германия, в которой ипотечные банки продолжают монопольно выпускать ипотечные облигации, а коммерческим банкам, чтобы выйти на этот рынок, приходится либо приобретать, либо создавать свои стройсберкассы и уже после этого предлагать ипотечные кредиты.

Несмотря на происходящие процессы дерегулирования и сближения рынков, у стран Евросоюза остаются различия в ипотечных системах. До сих пор не существует единого для Евросоюза рынка жилищного финансирования и, что очень важно, различные системы по-разному реагируют на одинаковые рыночные воздействия.

Модели привлечения средств для ипотеки. В мировой практике проблема привлечения банками средств для долгосрочных ипотечных кредитов решается в основном в рамках двух основных моделей:

• 1. депозитарной модели учреждения ипотеки (привлеченные средства клиентов помещаются на расчетные счета и депозиты);
• 2. модели ипотечного банка (продажа долговых и заемных обязательств на вторичном рынке частным инвесторам).

Обе модели мобилизации ресурсов могут быть использованы в рамках одного кредитного института, отличаясь по способу привлечения и срокам согласования с активными операциями по долгосрочному кредитованию.

В различных странах с учетом их традиций и особенностей законодательства, под воздействием которых складывался финансовый рынок, превалирует та или другая из названных моделей.

Так, в Германии и Франции наибольшее распространение приобрела схема строительных сбережений (накопительных жилищных контрактов), поощряемая государством различного рода премиями и налоговыми льготами по долголетним (от 2 до 7 лет) депозитам.

Привлекаемые через систему строительных сбережений денежные средства относительно дешевы и направляются на предоставление также относительно дешевых жилищных кредитов, поскольку данные финансовые потоки носят замкнутый характер и практически не зависят от изменения стоимости ресурсов на общем финансовом рынке страны.

Однако даже в этих странах (с учетом активной стимулирующей роли государства) кредитных средств, привлекаемых через жилищные накопительные системы, недостаточно для финансирования всего рынка долгосрочных ипотечных кредитов.

Основная масса средств для финансирования жилья поступает через ипотечные банки, продающие свои долговые обязательства, обеспеченные выданными ипотечными кредитами, на фондовом рынке.

Наибольшее развитие подобная модель получила в США, где правительство создало ряд национальных финансовых институтов типа «Фэнни Мэй» (Федеральная национальная ипотечная ассоциация), «Джинни Мэй» (Правительственная национальная ипотечная ассоциация), «Фредди Мак» (Федеральная корпорация ипотечного кредитования), которые регулируют и направляют вторичный рынок ценных ипотечных бумаг, либо непосредственно покупая ипотечные кредиты у банков, либо предоставляя свои гарантии по ценным ипотечным бумагам, выпускаемым банками.

Покупка кредитов или предоставление гарантий по ценным бумагам ипотечных банков требует четкой организации и стандартизации всех процедур и операций ипотечного кредитования, что определяет необходимость строгого контроля над банками не только со стороны органов банковского надзора, но и со стороны перечисленных финансовых институтов. Основные экономические показатели ипотечного кредитования иностранных банков приведены в табл. 1.1. Ризун Н. И. Становление и перспективы развития ипотеки в России. / Под ред. д. э. н. Бандурина В. В. — М. БУКВИЦА, 2001. — с. 132.

Таблица 1.1 Основные экономические показатели ипотечного кредитования иностранных банков.

Таким образом, за счет участия государства в процессах ипотечного кредитования достигаются сразу две цели: во-первых, решается задача государственной поддержки жилищного строительства; во-вторых, снижаются кредитные риски, т. е. достигается большая стабильность банковской системы.