Заключение. 
Модели ипотечного кредитования, функционирующие в России (на примере Оренбургской области)

За эти пятнадцать лет ипотека стала не просто популярным и востребованным банковским продуктом, это инструмент, без которого невозможно говорить о выполнении многих стратегических задач и дальнейшем развитии рынка недвижимости. При этом система ипотечного кредитования до сих пор обогащается новыми компетенциями: и с точки зрения законотворческих процессов, и с точки зрения стандартизации, и с точки зрения технологических решений. Ипотека — это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости — землю, автомобиль, яхту и т. д.

Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения. Термин ипотека в России обычно применяется в связи с решением жилищных проблем. Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки непросто. Но сегодняшний региональный ипотечный рынок радует количеством и разнообразием предлагаемых ипотечных программ.

За 2016 год региональный рынок ипотеки в Оренбуржье вырос на 16 п.п. по отношению к 2015 году и составил 18,7 млрд рублей. За это время более 14 тысяч семей оренбуржцев смогли улучшить свои жилищные условия за счет ипотечного кредитования.

Основным фактором развития рынка ипотеки в 2016 году стало снижение уровня процентных ставок выдачи по кредитам на рыночных условиях, а также стабильная доля кредитов, выдаваемых в рамках программы государственной программы субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на покупку жилья в новостройках. На первичном рынке недвижимости 67 п.п. от общего количества договоров долевого участия, заключённых физлицами, оформлено с ипотекой (в 2015 году — 60 п.п.).

Средневзвешенная ставка выдачи сократилась до 12,4 п.п.(против 13 п.п. в 2015 году). Доля семей, имеющих возможность приобрести комфортное жилье с помощью собственных и заемных средств, увеличилось с 37,14 п.п.в 2015 году до 41,7 п.п. в 2016 — м. На сегодняшний день ведущие кредитные организации, расположенные на территории области, предлагают ипотеку по средневзвешенной процентной ставке от 11,5 процентов годовых, с размером первоначального взноса — 20 процентов годовых.

Анализ проблемной области ипотечного жилищного кредитования в Оренбургской области позволил выявить перечень проблем, препятствующих развитию ипотечного кредитования:

• 1. Отсутствие средств на первоначальный взнос у потенциальных потребителей услуг ипотечного кредитования.
• 2. Недостаточный платежеспособный спрос граждан на жилье и занижение работодателями официальных доходов сотрудников, затрудняющих реальную оценку платежеспособности клиента.
• 3. Доступность жилья как товара.
• 4. Недостаток долгосрочных ресурсов (относительно короткий период кредитования).
• 5. Высокая стоимость привлекаемых банками ресурсов (высокая процентная ставка).
• 6. Отсутствие вторичного рынка ипотечных кредитов.
• 7. Риски банков при ипотечном кредитовании (которые закладываются ими в ставки).
• 8. Непродуманная государственная налоговая политика при ипотечном кредитовании.

Все представленные выводы подтверждают неэффективность использовавшихся ранее подходов к формированию региональной системы ипотечного жилищного кредитования и необходимость разработки комплекса мер по совершенствованию системы ипотечного кредитования в Оренбургской области.

Для развития системы ипотечного кредитования и рынка жилья в Оренбургской области необходимо решить следующие вопросы: обеспечение гарантий по вкладам, льготное налогообложение для заемщиков, снижение ставок по ипотечным кредитам, развитие конкуренции в отрасли жилищного строительства и снижение цены жилья, институционализация модели стройсбережений, развитие рынка ипотечных ценных бумаг.

Пути решения проблем региональной ипотеки в России могут быть следующими:

• 1) Предоставление государственных гарантий по банковским кредитам для строительных компаний и ипотечных фондов, осуществляющих в рамках реализуемого проекта строительство жилья эконом — класса. В настоящее время большинство российских строительных компаний на ранних этапах строительства сталкиваются с проблемой ликвидности.
• 2) Внедрение системы материального и морального стимулирования глав субъектов РФ и руководителей отраслевых министерств и ведомств, в частности, Министерства экономического развития РФ и министерства строительства регионов.
• 3) Внедрение строительства сельских молодежных жилищно — производственных комплексов.
• 4) Распространение успешных практик социальной ипотеки отдельных регионов на все регионы России. Сравнительный анализ перспектив развития закрытой модели стройсбережений и двухуровневой модели ипотечного кредитования, реализуемой посредством ипотечных ценных бумаг, демонстрирует приоритетность развития американской модели ипотеки, обладающей более высоким инвестиционным потенциалом и мультипликативным эффектом активизации жилищного инвестирования. Именно развитие двухуровневой системы ипотечного кредитования, действующей на основе принципа рефинансирования ипотечных ценных бумаг государственными операторами вторичного рынка ипотечных кредитов, является эффективным направлением модернизации рынка жилья на макро — и мезоуровнях посткризисной экономики России.

Иными словами ипотечное жилищное кредитование ведет к благоприятному развитию общества в целом, оно выступает одним из факторов формирования среднего класса общества, так как дает гражданам возможность иметь частную жилую собственность.

Кроме того, ипотечное кредитование способно значительно ускорить развитие экономики страны, т. к. при росте спроса на ипотечный продукт произойдет рост новостроек, это оживит некоторые отрасли промышленности, увеличит объемы производства, и даст новые рабочие места. На наш взгляд, банковское ипотечное жилищное кредитование и его правильное развитие, является важным критерием социальной стабильности и поможет удовлетворить потребность населения в жилье. Но финансовый кризис в России, и перечисленные в нашей работе проблемы, сильно замедляют и мешают благоприятному развитию рынка банковского ипотечного жилищного кредитования.

В такой сложной экономической ситуации страдают не только банки, но и обычные граждане (потенциальные заемщики).

Положительной тенденцией развития ипотечного жилищного кредитования в 2014 — 2016 годах в РФ следует считать снижение объёмов и удельного веса просроченной задолженности по выданным ИЖК, что может свидетельствовать о снижение кредитных рисков и росте качества и эффективности этого вида кредитования.

В целом, можно отметить тот факт, что, не смотря на экономический кризис в стране рынок ипотечного кредитования развивается, хотя имеется ряд проблем, которые требуют своевременных решений как на уровне государства, так и на уровне кредитной организации.

Из этого можно сделать вывод: чем более развита в национальной экономике система ипотечного кредитования, чем большая доля сделок с недвижимостью происходит с участием ипотечного кредита, тем больше рынок недвижимости зависит от конъюнктуры на финансовых рынках, текущей стоимости активов.

Мы считаем, что необходимо, не только привлекать дополнительные средства на рынок банковского ипотечного жилищного кредитование, но и осуществлять необходимые действия для улучшения ситуации в экономике Российской Федерации в целом. И осуществив необходимые стимулирующие и финансовые меры, со временем, ситуация будет приобретать положительную динамику.

По результатам исследования нами был сделан вывод, что успешное развитие ипотечного жилищного кредитования в регионах России зависит в первую очередь от доступности финансовых ресурсов.