Особенности ипотеки и ее государственное регулирование в российской и зарубежной практике

Теоретические основы и особенности развития ипотечного жилищного кредитования

Термин «ипотека» появился в Греции в конце VII — началеVI веков до н.э. Появлению его послужило то обстоятельство, что в 621 году до н.э. правитель Драконт ввел порядок, согласно которому посягательства на частную собственность сурово карались. Продолжил начинание один из легендарных афинских мудрецов Солон, который в 594 году до н.э. осуществляет свои знаменитые реформы. Первоначально в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае неуплаты долга грозило рабство.

Для перевода личной ответственности в имущественную, Солон и предложил ставить на земле должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью о том, что эта земля служит обеспечением претензии кредитора в поименованной сумме. На таком столбе, получившем название hipotethica, что в переводе означает подставка или подпорка, отмечали все поступающие долги собственника земли. Именно этот столбик, вбитый на границе земельного участка, назывался ипотекой. Надпись на нем говорила о том, что участок заложен, или находится под залогом, то есть его владелец занял деньги, а в случае неуплаты обещал вернуть долг этим самым участком.

Разумеется, Греция не является единственной родоначальницей ипотеки. Упоминания о залоге встречаются еще в законах Хаммурапи в VI веке до н.э. В Индии, в Законах Ману, во II веке до н.э., залог упоминается как одно из восемнадцати оснований для судебного разбирательства. Наиболее развитая форма залога существовала в Древнем Риме, потому что именно там уровень развития экономических отношений начал требовать применения института ссуды.

В настоящее время существует множество понятий ипотечного кредита. Так современный финансово — кредитный словарь под общей редакцией М. Г. Лапусты и П. С. Никольского дает следующее определение: «Ипотечный кредит — (от греч. — подпорка, подставка) — кредит, предоставляемый под залог недвижимого имущества."[1].

По мнению профессора А. Я. Сухорева ипотечный кредит — долгосрочный кредит, выдаваемый банком под залог недвижимости. 2].

В Большом экономическом словаре под редакцией А. Н. Азрилияна: «Кредит ипотечный представляет собой долгосрочные ссуды, выдаваемые под залог недвижимости — земли и строений производственного и жилого назначений."[3].

Белоглазова Г. Н. выделяет два понятия ипотеки. В узком смысле слова «ипотека» — это залог недвижимого имущества, а в широком это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности последнего, а кредитор в случае невыполнения должником своего обязательства получает право на получение удовлетворения за счет реализации данного имущества. Соответственно этому, ипотечный кредит — это кредит, обеспеченный залогом недвижимого имущества.

Ипотечный жилищный кредит это совокупность экономических, организационных и правовых отношений, складывающихся по поводу движения ссужаемой стоимости в форме денег, целью которых является финансирование покупки частными лицами жилой недвижимости, обеспечением возвратности которой служит залог данной недвижимости.

Ипотека, как и всякий залог, является способом обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства — займа или кредитного договора, договора аренды, порядка, возмещения вреда и т. д. Следовательно, ипотека зависит от этого основного обязательства, так как вне этой зависимости она теряет смысл. Предметом ипотеки всегда является недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ним связано, — предприятия, жилые дома, другие здания и сооружения.

Предмет ипотеки находится во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества.

Договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом — закладной, которая подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Закладная — именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой. 41].

При определенных условиях закладная может приобретать свойства ценной бумаги, способной переходить от одного владельца к другому и быть в достаточной степени «оторванной» от первоначального требования. В случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

Согласно изложенному выше, можно выделить следующие основные принципы ипотеки:

• — гласность, или публичность — доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;
• — специальность — возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;
• — достоверность — записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;
• — старшинство — преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени его внесения в ипотечную книгу;
• — бесповоротность — ипотека прекращается лишь в случаях прямо предусмотренных в законе или договоре;
• — неприменимость погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.

Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. Безопасность операции обеспечивается страхователем рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности.

Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»: заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить НДФЛ с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования дает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными.

Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100 п.п.и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т. п. 4].

Накладные расходы в совокупности могут достигать 10 п.п. первоначального взноса на приобретение жилья. Еще один «минус» ипотеки — большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, положительная кредитная история, возможность предоставить поручителей по кредиту и т. д.

Специфика ипотечных операций, в частности их обязательное нотариальное оформление и последующая регистрация, выдвигает определенные требования к механизму ипотечного кредитования, что служит основанием выделения его в качестве самостоятельной формой кредита и позволяет говорить об особом сегменте финансового рынка — рынке ипотечного капитала.

Рынок ипотечного капитала — это часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости. Участниками процесса ипотечного кредитования являются ипотечный кредитор, заемщик, инвестор, специализированные посредники, правительство. 14].

Инвесторами могут быть различные кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а так же население. Основными индикаторами, характеризующими конъюнктуру на ипотечном рынке, является, с одной стороны, ставки процента по ипотечным облигациям, а с другой — ставки по ипотечным кредитам. Иными словами система ипотечного кредитования представляет собой совокупность взаимозависимых элементов.

Таким образом, сегодня развитие ипотечного бизнеса позитивно влияет на реальный сектор экономики, вследствие чего приостанавливается спад производства в ряде отраслей промышленности, возникает возможность модернизации производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции практически во всех отраслях.

Это в свою очередь: увеличивает экономический потенциал страны, содействует ее выходу не только из инвестиционного, но и из инфляционного кризиса. Формирование рынка ипотечного кредитования способствует преодолению социальной нестабильности в обществе, которая обычно сопровождает экономический кризис.

В связи с этим особую актуальность сегодня приобретает изучение и анализ состояния рынка ипотечного жилищного кредитования в России. Субъектами рынка ипотечного жилищного кредитования выступают заемщики, продавцы жилья, кредиторы (прежде всего, коммерческие банки), операторы вторичного рынка (АИЖК, региональные агентства по ипотечному жилищному кредитованию), органы федеральной и региональной властей.

Для успешного становления и развития системы ипотечного кредитования важное значение имеет создание институтов, обслуживающих ипотечный рынок.

Только при взаимодействии всех элементов этой системы появляются возможность, во-первых, снизить риски ипотечных кредитов и тем самым повысить доступность ипотечных кредитов, во — вторых, повысить надежность ипотечных облигаций и благодаря этому привлечь дополнительные источники кредитования.