Расчет рыночной стоимости объекта торговой недвижимости (на примере встроенного помещения в г. Новокузнецке)

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности.

В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Благодаря конструктивному взаимодействию между государством и оценщиками, процесс оценки имущества в последние годы стал гораздо более цивилизованным по сравнению с теми временами, когда независимая оценка в России только зарождалась. Сегодня деятельность оценщиков регламентируется соответствующим федеральным законом и стандартами в области оценки.

Все операции и сделки с недвижимым имуществом требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость имущества не задается директивно, а зависит от экономических факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни обществ в целом. Поэтому постоянно возникает необходимость в определении стоимости объектов собственности.

Цель дипломной работы — исследовать и обобщить теоретические, правовые и методические аспекты оценки стоимости коммерческой недвижимости; провести расчет рыночной стоимости объекта торговой недвижимости Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

— исследовать особенности коммерческой недвижимости как объекта оценки;

— рассмотреть принципы оценки и факторы, влияющие на стоимость коммерческой недвижимости;

— охарактеризовать подходы и методы оценки стоимости коммерческой недвижимости, выделить особенности их применения для торговой недвижимости;

— провести анализ рынка коммерческой недвижимости г. Новокузнецка;

— определить рыночную стоимость объекта коммерческой недвижимости (на примере встроенного торгового помещения в г. Новокузнецке).

Объект исследования — стоимость коммерческой недвижимости, а предмет исследования — методы и подходы оценки стоимости коммерческой недвижимости.

Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и приложений.

В первой главе дипломной работы рассмотрены понятие и классификация недвижимости, классификация торговой недвижимости, принципы оценки и факторы, влияющие на стоимость объектов коммерческой недвижимости.

Во второй главе работы исследованы подходы и методы оценки стоимости коммерческой недвижимости.

В третьей главе дипломной работы выполнен обзор рынка коммерческой недвижимости г. Новокузнецка и проведен расчет рыночной стоимости объекта торговой недвижимости (на примере встроенного помещения в г. Новокузнецке).

При подготовке дипломной работы были использованы законодательные акты РФ по оценочной деятельности, учебные и методические материалы по оценке недвижимости, статистические материалы с рынка недвижимости, информация интернет-сайтов по оценочной деятельности.

1. Основы оценки стоимости коммерческой недвижимости

1.1 Коммерческая недвижимость как объект оценки

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) (ст. 130 ГК РФ) относятся:

— земельные участки,

— участки недр,

— обособленные водные объекты,

— все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В процессе классификации недвижимости выделяют отдельные группы, имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность единообразных подходов к их оценке.

Выделяются три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения (рисунок).

Основные типы недвижимости

Классификация объектов недвижимости по различным признакам способствует более успешному изучению объектов и обследованию рынка недвижимости, облегчает разработку и применение методов оценки различных видов недвижимости.

Для стоимостной оценки стоимости недвижимость делится на два класса:

— специализированная недвижимость,

— неспециализированная недвижимость.

Специализированная недвижимость — это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса. Специальный характер недвижимости может быть обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером или местом положения и ли сочетанием этих факторов.

Неспециализированная недвижимость — это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке для того, чтобы использовать ее для существующих или аналогичных целей, или в качестве инвестиции, или для развития и освоения.

Определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих:

1. Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки). Искусственные объекты получили название — «недвижимость по закону», однако эта категория недвижимости опирается на «недвижимость по природе».

2.1. жилая недвижимость — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

2.2. коммерческая недвижимость офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

2.3. общественные (специальные) здания и сооружения: — лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых, дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т. д.);

— учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты и т. д.);

— культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т. д.);

— специальные здания и сооружения — административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т. д.;

2.4. инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т. д.

Каждую из этих групп можно подвергнуть дальнейшей классификации на базе различных типологических критериев.

Искусственные объекты могут:

— быть полностью построены и готовы к эксплуатации,

— требовать реконструкции или капитального ремонта,

— относится к незаконченным объектам строительства.

Коммерческая недвижимость — это объекты нежилого фонда, предназначенные для использования их в качестве офисов, а также для торгово-развлекательных и других целей, не связанных с проживанием и направленных на получение прибыли.

Особенной чертой коммерческой недвижимости является ярко выраженная направленность на получение дохода. Традиционным доходом от коммерческой недвижимости считается получение арендных платежей, т. е. когда источник дохода непосредственно и неразрывно связан с недвижимостью.

Чем выше доходный потенциал оцениваемой коммерческой недвижимости, тем выше ее стоимость. На этом принципе основывается один из ключевых подходов оценки коммерческой недвижимости — доходный.

Если доход генерируется не только от объекта недвижимости (например, от функционирования производственных линий), то в этом случае уместнее говорить об оценке бизнеса. Доход от некоторого бизнеса, размещенного на объекте недвижимости, включает в себя доход, генерируемый собственно объектом недвижимости и прочими активами (движимым имуществом, нематериальными активами и т. д.).

Коммерческую недвижимость подразделяют на несколько основных видов:

— офисную,

— торговую,

— складскую,

— производственную.

Одной из самых распространенных является офисная недвижимость. Под это определение попадают офисные здания и сооружения, банки, то есть любые организации, ставящие перед собой задачу получение дохода от своей деятельности. Складская недвижимость — самый молодой сегмент рынка, но в последнее время наблюдается его активный рост. Как бы то ни было, все эти виды коммерческой недвижимости характеризуются использованием их для успешного осуществления предпринимательской деятельности.

Каждый вид коммерческой недвижимости имеет свои особенности и отличается ценой и стоимостью арендной платы.

Офисная недвижимость, один из самых востребованных видов коммерческой недвижимости, для развития своего бизнеса людям постоянно требуется покупка или аренда офисов, поэтому стоимость офисной недвижимости будет только дорожать, и под ее строительство будет отводиться все большие и большие площади. Под офисной недвижимостью можно подразумевать практически любые предприятия, поэтому очень сложно дать четкое определение того что такое офисная недвижимость, поскольку практически любая организации подходит под это определения, по крайней мере та, которая ставит своей основной целью получение прибыли от своей деятельности. Офисная недвижимость очень востребована на сегодняшний день и спрос на нее будет только возрастать, что повлечет за собой строительство новых офисных зданий и переделку под эти цели уже имеющихся.

Торговая недвижимость — разновидность коммерческой недвижимости, предназначенная для организации мест розничной и мелкооптовой продажи товаров и услуг. Торговая и развлекательная недвижимость стоит на пересечении рынка недвижимости как такового и других сфер бизнеса, связанных с индустрией торговли и развлечений. Торговый комплекс, торгово-развлекательный центр, торговый дом — эти объекты знакомы любому, однако грамотная организация торгово-развлекательной площадки — целая наука.

Складская недвижимость. Склады, складские помещения и складские комплексы — один из наиболее молодых сегментов рынка коммерческой недвижимости. Однако в связи с развитием бизнеса складская недвижимость становится все актуальнее. Аренда или покупка склада становится сейчас важной задачей для многих компаний, организаций и предпринимателей.

Производственные помещения и производственная недвижимость — довольно специфический сегмент рынка недвижимости. Долгое время из-за стагнации производства в нашей стране он оставался невостребованным. Однако с недавнего времени производственные площади восстанавливают свою значимость. Наиболее актуальными в этом сегменте становятся технопарки, а также тема реконструкции предприятий и промзон.

1.2 Классификация торговой недвижимости

При классификации торговых помещений должны учитываться следующие параметры (источник: http://www.irn.ru/articles/12 731.html):

* масштаб объекта (региональный, окружной, районный);

* товарная специализация

(смешанные; универсальные — все виды продовольственных или непродовольственных товаров); комбинированные (представляют группу товаров, объединенных общностью спроса); специализированные; узкоспециализированные;

* основной потребитель;

* инфраструктура и сервис

(наличие обменных пунктов, банкоматов, кафе, детской игровой комнаты и пр.);

* расположение;

* архитектура и отделка, планировочные решения;

* паркинг;

* управление зданием, охрана.

Кроме того, удельная цена (за 1 кв. м) и арендные ставки прямо пропорциональны размерам и разнообразию товаров, которые будут представлены на торговой площади. Важную роль играют возраст здания и качество отделки.

На основе перечисленных параметров можно выделить следующие классы торговых помещений:

I — торговые комплексы, торгово-развлекательные комплексы, торговые центры, мегамоллы, гипермоллы;

II — торговые комплексы, торговые центры, гипермаркеты;

III — супермаркеты и универсамы;

IV — салоны, мебельные центры, техноцентры и т. п.;

V — универмаги, гастрономы, аптеки, промтоварные магазины и т. п.;

VI — павильоны и киоски;

VII — павильоны, киоски, «магазины-стекляшки»;

VIII — бутик;

IX и X — нежилые помещения свободного назначения (первые этажи и подвалы жилых домов). Между собой различаются качеством ремонта.

Европейская классификация торговой недвижимости Торговый центр — это совокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, по добранных в соответствии с концепцией, осуществляющих свою деятельность в специально спланированном здании (или комплексе таковых), находящемся в профессиональном управлении и поддерживаемом в виде одной функциональной единицы.

Во всех случаях тип ТЦ и его специализация определяются составом арендаторов и масштабом влияния (размером торговой зоны). Разработка архитектурно-планировочных решений, а также брокеридж (сдача площадей торгового центра в аренду) проводятся на основании Концепции торгового центра.

Концепция торгового центра должна отражать:

— целевые группы покупателей («портрет покупателя»);

— тип торгового центра;

— состав арендаторов.

Согласно европейской классификации, выделяют 4 вида торговых центров:

— микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center);

— окружной торговый центр (Community Shoping Center);

— региональный центр (Regional Center);

— суперрегиональньий центр (Super Regional Center).

Микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center) осуществляет продажу товаров повседневного спроса (продукты питания, лекарства и т. п.) и оказывает бытовые услуги (те, в которых возникает ежедневная потребность у покупателей торговой зоны центра).

В микрорайонном торговом центре «якорем» является супермаркет, к другим значимым арендаторам в этом центре относятся аптека и универсальный магазин. Часто центры, не включающие в себя супермаркет, но схожие по общей арендной площади с микрорайонными центрами, носят название микрорайонных торговых центров. Но если арендаторы, занимающиеся продажей продуктов питания, не могут быть собраны вместе, представляя собой своеобразную замену супермаркета, то подобный центр правильнее классифицировать как небольшой окружной торговый центр (чтобы преуспеть, ему скорее всего придется уйти с более широкой рыночной зоны и сконцентрироваться на обслуживании ближайшего окружения). Типичная для микрорайонного торгового центра площадь, на которой представлены все присущие ему функции, составляет около 5000 кв. м, но в принципе она может составлять от 3000 до 10 000 кв. м. Микрорайонный торговый центр, как правило, обслуживает людей, проживающих в 5−10 минутах езды от него.

Окружной торговый центр (Community Shoping Center). Первоначально окружные центры формировались вокруг продуктового или универсального магазина, служившего «якорем», в дополнение к супермаркетам. Крупные магазины-склады, магазины товаров по каталогу по сниженным ценам и магазины с доставкой являются другими возможными «якорями».

Окружной торговый центр легче определить по тому, что в него входит и что — нет. Универсальный магазин с полной линией товаров не входит в состав окружного торгового центра, в противном случае такой центр следует называть региональным торговым центром. Торговая зона окружного торгового центра больше, чем у микрорайонного, таким образом, он привлекает покупателей, более удаленных от него. Окружной торговый центр предлагает ассортимент товаров длительного пользования и специализированных товаров, больший, чем микрорайонный. Он также, зачастую, поставляет товары, которые не продаются ни в микрорайонных ни в региональных торговых центрах (например, мебель, инструменты, товары для строительства и для сада).

Окружной торговый центр это промежуточная категория: некоторые микрорайонные центры могут развиться до уровня окружных, в то время как некоторые окружные могут стать региональными. Типичная торговая площадь окружного торгового центра — примерно 15 000 кв. м, но в целом она может составлять от 10 000 до 30 000 кв. м. Он, как правило, обслуживает население в 10−20 минутах езды от него. Один из недостатков данного вида состоит в том, что окружной торговый центр, расположенный в черте города, уязвим с точки зрения конкуренции. Он слишком велик для того, чтобы процветать за счет своего ближайшего окружения, и слишком мал, чтобы притягивать посетителей с дальней дистанции, если он не расположен в небольшом городе с населением от 50 000 до 100 000 человек. Появление и развитие сильного регионального центра с притягательной силой одного или нескольких универмагов может резко сократить торговую зону окружного центра. Но в развитой рыночной среде преуспеть могут оба, даже если они расположены близко друг к другу, поскольку они предлагают товары разных типов и поскольку окружной торговый центр расположен ближе к своим покупателям.

Региональный центр (Regional Center). Площадь регионального центра составляет 40 000 кв. м, при этом она может варьироваться от 30 000 до 100 000 кв. м. Обычно такой центр включает в себя: молл, крытую торговую галерею типа «пассаж» с искусственным климатом, модные товары. Число «якорей» от двух — на 50−70% площадей. Зона охвата такого ТЦ находится в диапазоне 9−27 км.

Суперрегиональный центр (Super Regional Center). Типичная площадь суперрегионального торгового центра составляет 80 000 кв. м, при этом она может варьироваться от 50 000 до более чем 200 000 кв. м. Такой центр аналогичен региональному по размеру, но разнообразнее по ассортименту товаров. Основными арендаторами выступают три и более универмагов полного ассортимента. Они могут занимать 50−70% всех арендопригодных площадей. Зона охвата — от 9−45 км. Региональные и суперрегиональные торговые центры привлекают покупателей тем, что они предлагают большой ассортимент товаров и услуг. Региональные и суперрегиональные центры не отличаются по своим функциям, их различие состоит только в силе привлечения покупателей.

В действительности различие между четырьмя основными типами торговых центров не всегда можно точно определить. Рыночные тенденции обусловили несколько подтипов таких центров. Сами по себе эти подтипы могут рассматриваться как в рамках основных четырех типов, так и как отдельные категории, выделенные в соответствии с характеристиками торговой зоны.

Подтипы торговых центров Специализированный торговый центр (Spiciality Shopping Center). В данном торговом центре «якорем» является крупный магазин аудио-, видео — и бытовой техники, товаров для дома, мебели и т. п. Магазины аксессуаров основной специализации торгового центра и прочих товаров, дополняющих ассортимент основного оператора, являются сопутствующими.

Фестивальньий центр (Festival Center). В данном торговом центре «якорем» являются развлекательные комплексы и рестораны, сопутствующими — магазины одежды и обуви, подарков и др.

Пауэр центр (Power Center) — определяющим словом является «притягательная сила» центра. Это магазины, возникшие из Super Community Centers и обладающие следующими характеристиками:

— площадь от 25 тыс. кв. м, как минимум — один крупный якорный арендатор (такой, например, как универсальный магазин или магазин товаров для дома — общей площадью от 10 тыс, кв. м, в котором в качестве сопутствующих арендаторов могут выступать автосервис, АЭС и другие услуги);

— четыре или более небольших арендаторов, площадью от 2 тыс. кв. м каждый;

— некоторое количество небольших магазинов, в сумме занимающих до 1 тыс. кв. м, или 10−15% от общей торговой площади. Обычно такие торговые центры представляют собой разрозненные строения, объединенные в единый комплекс, по конфигурации напоминающий букву «Ь» или «П».

Аутлет центр (Outlet Center). В данном торговом центре «якорем» являются магазины строительно-отделочных материалов, садового инвентаря и техники, инструментов и т. д. В качестве сопутствующих арендаторов могут выступать автосервис, АЭС и другие услуги.

Торговый центр моды (Fashion Center). Характеризуются большими размерами — от 25 тыс., до 50 тыс. кв. м. Основными арендаторами в них стали магазины женской готовой одежды, мужской одежды, обуви, магазины для всей семьи и специализированные магазины, представляющие определенные торговые марки. В мега полисах эта категория торговых центров стала наиболее уязвимой с точки зрения конкуренции, так как они слишком велики для обслуживания только близко расположенных кварталов и слишком малы — для обслуживания всего района. Размещение, близкое к «Центру регионального значения», могло пагубно повлиять на деятельность «Центра моды», привлекая к себе критическую массу покупателей, если товары, представленные в последнем, совпадали с ассортиментом, предлагаемым в Community Center. Однако при правильном подборе арендаторов их близость друг к другу только способствовала продажам, т. к., создавая некий «оазис» торговли, привлекала гораздо больше покупателей, чем каждый из них поодиночке. В данном торговом центре «якорем» являются магазины одежды и обуви. Аксессуары, косметика и парфюмерия выступают в качестве сопутствующих.

Дискаунт-центр (Off-price Center). В данном торговом центре «якорем» являются магазины-дискаунтеры продуктов питания, одежды и обуви, хозяйственных товаров, бытовой техники и т. д. Сопутствующих арендаторов нет. Подобных центров в нашей стране нет. Ассортимент магазина-дискаунтера не превышает 600−1000 наименований товаров. Одно из основных условий существования дискаунтера — сетевая торговля, с количеством магазинов в сети — не менее 40 (в международной практике). Как правило, дискаунтеры расположены в спальных и отдаленных районах города.

Торгово-развлекательный центр (Retail — entertainment Center). В данном торговом центре «якорем» являются магазины одежды и обуви, развлекательный центр и рестораны. Магазины сувениров, аксессуаров, предприятия услуг выступают в качестве сопутствующих.

Торгово-общественный центр. В данном торговом центре «якорем» являются универмаги, детские клубы, административный комплекс, фитнес-клуб, гостиница и т. д., сопутствующими — магазины одежды и обуви, товаров для детей и пр.

Стрип-центры (Strip Center). Strip Commercial реализуется в виде Strip Center и Convenience Center (Центр товаров первой необходимости), которые могут служить дополнением к микрорайонному центру или быть самостоятельными. Стрип-центр предусматривает линейную конфигурацию и, как правило, представляет собой здание Е-, П-обраэной формы, либо линейку магазинов, имеющих отдельные входы и являющихся независимыми. Другими словами, стрип-центр не имеет «якорей» и единого управления, что приводит к смешанному набору арендаторов и к ситуации, когда подобный объект не попадает под определение торгового центра. Арендаторами подобных торговых центров являются магазины продуктов питания, галантереи и хозяйственные магазины, предприятия услуг и т. п.

Стрип-центры расположены в основном около выходов из метро, в местах интенсивных пешеходных потоков.

Основной состав арендаторов определяет тип торгового центра. Состав арендаторов и дополнительных услуг должны находиться в соответствии с ненасыщенным спросом, существующим в границах территории, с которой центр привлекает покупателей, либо иметь значительные конкурентные преимущества перед теми предприятиями розничной торговли, которые уже существуют в рамках данной зоны обслуживания. Размеры самого здания и участка, на котором оно рас — положено, планировка торгового центра частично определяют тип торгового центра.

При выборе местоположения торгового центра важным этапом является определение границ торговых зон.

Торговые зоны Торговая зона (Trade Аrea, Catchment Area) — географическая область, на территории которой проживает или работает подавляющее большинство (около 95%) покупателей торгового центра.

Границы торговой зоны торгового центра определяются факторами:

— тип торгового центра;

— пешеходная и транспортная доступность;

— естественные или искусственные физические препятствия;

— наличие конкурентных объектов;

— плотность населения и др.

Обычно выделяют три концентрические зоны влияния, представленные ниже.

Первичная торговая зона — это географический сегмент, где проживает 70−80% от общего числа регулярных покупателей или так называемая «опорная» группа. Для городов важным является время пешеходной доступности. К магазинам, расположенным недалеко от дома, часто привязаны покупатели с ограниченной физической подвижностью — пожилые люди и инвалиды, а также люди, испытывающие дефицит времени. В первичной торговой зоне высок процент связанных между собой покупателей — членов семьи, друзей и знакомых, поэтому в случае удачного выбора ассортимента и ценовой стратегии магазин получает большую группу лояльных клиентов. Обычно границы ближней торговой зоны проходят в радиусе 1 км — для пешеходов и 2−5 км — для автомобилистов.

Вторичная торговая зона занимает большую территорию — на нее приходится 15−20% покупателей. На протяженность этой зоны влияет наличие подобных объектов в округе. Хорошая транспортная доступность может значительно увеличивать эту зону. Обычно она находится в границах 20−30_минутной пешеходной доступности и на расстоянии 5−10 км — для автомобилистов.

Третичная (периферийная) торговая зона — это максимальная территория, с которой покупатели «притягиваются» к торговому центру. Их число может составлять 5−10%. Хотя потенциальным покупателям приходится преодолевать большие расстояния, их могут привлекать: хорошая транспортная доступность, определенные группы товаров или услуг, отсутствующие в других центрах, расположение объекта по пути на работу и обратно. В число покупателей, приезжающих из этой зоны, принято включать транзитных и случайных покупателей, не проживающих в географических пределах третичной зоны. Небольшую, а иногда значительную долю покупателей торгового центра могут составлять туристы.

Границы торговых зон не являются абсолютными и могут изменяться с течением времени или с увеличением уровня конкуренции. Реальные границы торговой зоны объекта могут быть определены не ранее чем через 6 месяцев после ввода объекта в эксплуатацию.

Например, при проектировании регионального торгового центра в Екатеринбурге размер первичной торговой зоны определили границей, которая находится на расстоянии от 1 до 5 километров от объекта (в зависимости от способа передвижения и направления) и составляет 10 ми нут транспортной доступности. Границы вторичной торговой зоны распространили на территорию от 5 до 10 километров от границ участка (в зависимости от способа передвижения и направления), что составило около 20 минут транспортной доступности.

стоимость недвижимость торговый рыночный

1.3 Принципы оценки и факторы, влияющие на стоимость коммерческой недвижимости

Принципы оценки недвижимости Знание экономических принципов необходимо для понимания приемов и процедур оценки коммерческой недвижимости.

Принцип спроса и предложения. В любой области хозяйственной деятельности стоимость товара подвержена влиянию закона спроса и предложения. Это так же верно и для рынка недвижимости. Если предложение падает или растет спрос, стоимость имущества возрастает. Последний коммерческий лот, находящийся в желаемом районе, обычно будет котироваться выше, чем первый проданный лот. Вызванная многими причинами ограниченность предложения привлекательных для вложения денег объектов недвижимости будет увеличивать спрос, а следовательно, и стоимость.

Принцип изменения. Все природные и социально-экономические условия меняются, любая собственность испытывает на себе воздействие этих изменений. Недвижимое имущество подвержено таким рыночным изменениям, как доступность ипотечного кредита на разумных условиях и соответствующие прирост или сокращение эффективного спроса на рынке недвижимости. Застой на рынке потребительских товаров в течение длительного времени или высокие процентные ставки будут негативно отражаться на конъюнктуре рынка недвижимости. Внешние силы, такие, как погода, пожары, засуха, ураганы, землетрясения и другие природные явления, могут нанести материальный урон.

Принцип замещения. Ценность конкретного объекта недвижимости в глазах покупателя сильно зависит от того, сможет ли он найти заменяющий или сопоставимый объект. Мы можем приблизиться к определению стоимости имущества, используя принцип замещения в рамках трех подходов к оценке. Для этого мы должны спроецировать на изучаемый объект информацию о его аналогах, затратах на их создание, получаемых доходах или их продажной цене. Это называется принципом замещения и обусловлено наличием вариантов выбора для обычного покупателя, если он не купит данный объект. Применительно к оценке с точки зрения доходности принцип замещения гласит, что поток чистого дохода от использования данного имущества имеет для покупателя такое же значение, как поток чистого дохода, производимого аналогичным объектом, предполагая, что их качества и длительность не сильно различается.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (НЭИ). В поисках НЭИ для оцениваемых строений и участка земли под ними мы сравниваем существующий вариант использования с другими возможными вариантами. Лучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки. Это такое использование участка земли и расположенных на нем строений, которое обеспечит наиболее высокую отдачу сегодня или в ближайшем будущем. Анализ распадается на две части: оптимальное использование вакантного участка земли и оптимальное использование участка со строениями.

Анализ свободного участка производится, для того чтобы определить наиболее рентабельный вариант его использования, не замыкаясь на существующем. Необходимо принять во внимание срок предполагаемого использования, реакцию непосредственного окружения, а также вклад произведенных улучшений, если таковые имеются. Рамки анализа должны ограничиваться допускаемыми законом вариантами использования, а также учитывать физически допустимые возможности. Имеют значение также зональные ограничения и ограничения правомочий владельца, которые следует принимать во внимание.

С течением времени представления об оптимальном использовании может измениться ввиду произошедших перемен. Поскольку стоимость недвижимости меняется под действием внешних факторов, нечто подобное происходит и с определением оптимального использования. В силу этого заключения о стоимости и направлении оптимального использования должны даваться на конкретную дату оценки. Существующие улучшения должны быть проверены с точки зрения: добавляют ли они возможностей обоснованного оптимального использования имущественного комплекса. Если участок земли свободен от строений, необходимо определить, какое именно строение следует возвести с учетом рыночной ситуации. Если строения существуют, следует определить, насколько они увеличивают или уменьшают стоимость земли участка при выбранном для него варианте оптимального использования.

Принцип падающей и растущей продуктивности. Зачастую владельцы производят улучшение строений и земли для того, чтобы увеличить отдачу от недвижимости. При этом наблюдается усиление того или иного производственного фактора, а значит, и стоимости. Однако по достижении некого предела дальнейшие улучшения будут не будут вызывать адекватного прироста отдачи или даже компенсировать произведенные затраты. Таким образом, будет иметь место эффект падающей отдачи.

Принцип вклада. Согласно принципу вклада дополнительные улучшения обладают ценностью, когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости. Приращение стоимости не всегда совпадает с затратами на эти улучшения. Один вид улучшений может добавить к стоимости гораздо меньше, нежели произведенные затраты. Наоборот, проведение ремонта или иные затраты могут вызвать резкий рост стоимости недвижимости.

Принцип конкуренции. Фундаментальные экономические силы, поскольку они влияют на соотношение спроса-предложения и конкуренцию, в полную силу действуют на рынке недвижимости. Если в каком-то районе деловая конкуренция достаточно сильна, то для новичка строительство еще одного магазина окажется убыточным. Если же в настоящее время в районе ощущается неудовлетворенный спрос и ограниченная конкуренция, приобретение недвижимости будет достаточно привлекательным для коммерсантов. Со временем колебания от избыточного спроса к избытку предложения выстраиваются в достаточно регулярные строительные циклы.

Принцип соответствия. Действие принципа соответствия легко наблюдать в районах жилой застройки, где преобладание тех или иных домов формирует определенный стандарт окружения. Развитие принципа ведет к пониманию «чрезмерной» или «недостаточной» застроенности территории.

Принцип регрессии. Когда дорогие и дешевые объекты недвижимости расположены в одном районе, то более дорогая недвижимость уменьшится в цене из-за соседства с более дешевой. Если принцип соответствия способствует сохранению уровня стоимости, поддерживая окрестности на одном уровне, то отсутствие соответствия способствует уменьшению уровня стоимости в данном районе. Отсутствие соответствия в долгосрочной перспективе уменьшает стоимость наиболее привлекательных объектов недвижимости.

Принцип ожидания. Инвесторы во многих случаях хотят вложить деньги в недвижимость, предвидя увеличение ее стоимости. Современная история многих стран показывает, что стоимость недвижимого имущества постоянно растет в силу увеличения спроса и ограниченности предложения.

Факторы, влияющие на стоимость коммерческой недвижимости Мировая практика выделила следующие факторы, наиболее существенно влияющие на оценку стоимости имущества:

— физические: природные — земля, климат, ресурсы, топография, почва и созданные человеком — здания, сооружения, дороги, коммунальные объекты, форма участка и т. д. Что касается физических факторов, то на оценку в большей мере влияет местоположение объекта недвижимости, в частности, по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам и т. д.;

— социальные: тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, стиль и уровень жизни, размер семьи, образовательный уровень, отношение к соседним объектам, их владельцам;

— экономические: тенденции изменения уровня дохода, занятость, кредитная политика и доступность кредитных ресурсов, ставки процента, арендной платы, рост или сокращение затрат на строительство, цены. Учитывая экономические факторы необходимо принимать во внимание общее состояние мировой экономики, ситуацию в стране, регионе, на местном уровне, финансовое состояние предприятий. К экономическим факторам относятся также факторы спроса и предложения. В частности, факторы спроса — это уровень занятости, величина заработной платы, наличие источников финансирования, ставки процента и арендной платы. Факторы предложения — площадь продаваемой земли, число объектов, затраты на строительно-монтажные работы и т. д.;

— политические (административные): налоговая, финансовая политика, предоставление разного рода льгот, контроль землепользования, ставок арендной платы, зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное, строительные нормы или правила — также ограничительные или либеральные, услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, здоровье и безопасность и т. д.;

— экологические — размер и природа загрязнения окружающей среды.

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

1. Спрос — количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос на рынке жилья.

2. Полезность — способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья, комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.

3. Дефицитность — ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения — расти.

4. Возможность отчуждаемости объектов — это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром.

На стоимость офисных помещений влияет техническое состояние помещения и его месторасположение. Офисное помещение дороже, если находится ближе к центру города, доступно к остановкам общественного транспорта, имеются места для парковки, расположено в специализированном бизнес центре, оборудовано современными коммуникациями, ремонт выполнен с использованием современных отделочных материалов и по авторскому проекту.

Для торговой недвижимости большое значение имеет местоположение: красная линия центральных проспектов и улиц, доступность для потенциальных покупателей, наличие парковочной зоны, расположение в торговых центрах, торгово-развлекательных комплексах и центрах.

Для производственной недвижимости важно расположение в районах с удобной транспортной развязкой, наличие подъездных путей (автомобильные трассы, железнодорожные пути), наличие необходимых для производственного процесса коммуникации.

На стоимость складских помещений влияет тип здания, год постройки, конструктивные решения склада, планировка, площадь складирования, инженерное оснащение и оборудование склада, система кондиционирования и вентиляция, энергоснабжение, охрана, месторасположение, транспортная доступность.

2. Методические аспекты оценки стоимости коммерческой недвижимости

2.1 Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Метод прямой капитализации Данный метод основан на утверждении, что объект недвижимости должен стоить сумму, равную доходу, получаемому от данного объекта, деленному на коэффициент капитализации:

Чистый операционный доход (ЧОД) — это доход, получаемый от коммерческого использования недвижимости, после вычета всех потерь и расходов, необходимых в процессе эксплуатации объекта.

Определение ЧОД проводится в три этапа.

Этап 1. Рассчитывается потенциальный валовой доход (ПВД), т. е. теоретически возможного дохода от оцениваемого объекта недвижимости. Основной вид дохода от объектов недвижимости — арендная плата, поэтому ПВД определяется по формуле:

ПВД = CА * Sпол где СА — ставка арендной платы,

Sпол — арендопригодная площадь.

Этап 2. Рассчитывается действительный валовой доход (ДВД), т. е. тот вид действительного дохода, который собирается в практической деятельности. Формула для вычисления ДВД выглядит следующим образом:

ДВД = ПВД — Потери + Дополнительные доходы где потери — потери валового дохода, вызванные неполной загрузкой объекта недвижимости в течение всего года, неполным сбором арендных платежей, потерями из-за стихийных бедствий и т. п.,

дополнительные доходы — доходы, приносимые объектом недвижимости, но не связанные с основным способом эксплуатации. Например, доход от платной автомобильной парковки при торговом центре или плата за частный сервитут для владельца сельскохозяйственного земельного участка.

Этап 3. Рассчитывается чистый операционный доход путем вычитания из ДВД операционных расходов:

ЧОД = ДВД — ОР где ОР — операционные расходы.

Операционными расходами называют текущие расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости, т. е. расходы на операционную деятельность, откуда и пошло их наименование. Они подразделяются на постоянные и переменные.

К постоянным операционным расходам относятся те виды расходов, которые не зависят от формы эксплуатации недвижимости или ее результатов. В большинстве случаев к постоянным расходам относят земельные платежи (земельный налог или арендную плату за земельный участок), налог на имущество (на здания и сооружения, находящиеся на участке), затраты на страхование, ежегодные амортизационные отчисления. Отметим, что налоговые отчисления, связанные с операционной деятельностью (налог на добавленную стоимость, налог на прибыль), не входят в состав операционных расходов при оценке недвижимости. Даже не имея точных сведений от заказчика о величине постоянных операционных расходов, точное вычисление их в процессе оценки не представляет сложности.

Переменные операционные расходы напрямую зависят от эксплуатации недвижимости. В них включают: платежи за электроэнергию, водоснабжение, тепловую энергию и прочие коммунальные услуги, затраты на охрану объекта, его уборку и т. п. Как правило, данные расчеты величины этих расходов проводятся на основании данных, предоставленных заказчиком.

Методы определения коэффициента капитализации:

1) Метод кумулятивного построения ;

заключается в увеличении безрисковой ставки на величину всех, присущих оцениваемому объекту рисков.

Для того, чтобы доходность актива можно было использовать в качестве безрисковой ставки необходимо, чтобы он отвечал следующим требованиям:

* минимальная вероятность потери средств;

* продолжительность периода обращения, близкая с предполагаемым сроком использования оцениваемого объекта.

Наилучшим безрисковым инструментом в современных российских условиях являются государственные ценные бумаги, номинированные в иностранной валюте, и, прежде всего, еврооблигации, так называемые евробонды. Следовательно, коэффициент капитализации методом кумулятивного построения может быть рассчитан прибавлением к безрисковой ставке разнообразных видов риска.

Виды рисков, необходимые для учета при оценке недвижимости:

— инфляционный риск;

— предпринимательский риск;

— риск ликвидности.

Величина инфляционного риска принимается равной прогнозируемой Правительством РФ и Центральным Банком России величине инфляции в данном периоде.

Предпринимательский риск является составным, в данном показателе учитываются вероятности

— изменения общей экономической ситуации,

— изменения федерального законодательства,

— увеличения количества конкурирующих объектов, природных или антропогенных чрезвычайных ситуаций,

— неполучения арендных платежей,

— влияния криминогенных факторов,

— неэффективного управления объектом оценки.

Каждый из данных видов риска оценивается экспертным путем по шкале от 0 до 5%, после чего вычисляется среднее значение, которое и используется в дальнейшем в качестве меры предпринимательского риска.

Величина риска ликвидности связана с тем, что даже самые лучшие объекты недвижимости по степени ликвидности проигрывают иным финансовым активам по причинам, во-первых, обязательности государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, во-вторых, недвижимость не является предметом массового потребления. Риск ликвидности находится в прямо пропорциональной зависимости от срока экспозиции оцениваемого объекта и рассчитывается по формуле:

Rл = Rf * (срок экспозиции / 12 месяцев) где Rf — безрисковая ставка;

срок экспозиции — временной промежуток от момента выставления объекта на рынок до момента совершения сделки.

Страновой риск должен отражать вероятность потерь инвестора при вложении его средств в экономику конкретной страны. Учет странового риска производится только при оценке недвижимости для нерезидентов РФ.

Таким образом, доход на вложенный капитал ® определяется по формуле:

r = Rf + Rinf + Rrisk + Rл + Rстр где Rf — безрисковая ставка,

Rinf — инфляционный риск,

Rrisk — предпринимательский риск,

Rл — риск ликвидности,

Rстр — страновой риск (при необходимости).

Но кроме дохода необходимо еще учесть темпы возвращения вложенного капитала и прогнозируемые изменения рынка недвижимости.

Величину прогнозируемого роста или снижения сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, за предполагаемый период владения объектом определяется в процессе проведения анализа рынка на этапе сбора исходной информации.

Норма возврата капитала рассчитывается следующими способами:

* методом Ринга,

* методом Хоскольда,

* методом Инвуда.

Метод Ринга используется в случае, если можно с высокой долей вероятности предположить, что возврат вложенного капитала будет осуществляться равными долями в течение всего срока владения объекта. Тогда норму возврата капитала можно рассчитать по формуле:

Q = 1/т где т — предполагаемый срок владения объектом.

Если вырученные от эксплуатации объекта недвижимости денежные средства будут реинвестироваться по ставке доходности, равной доходности основного вложения, то для расчета нормы возврата капитала используется метод Инвуда:

Q = r / ((1+r) т) — 1)

В методе Хоскольда вместо дохода на капитал в предыдущей формуле фигурирует безрисковая ставка:

Q = Rf / ((1+Rf) т) — 1)

Итоговая формула для вычисления коэффициента капитализации методом кумулятивного построения:

r= Rf + Rinf + Rrisk + Rл ± б*Q

где б — величина прогнозируемого роста или падения рынка.

В случае ожидаемого роста берется знак «-», а в случае падения — «+»

Метод прямой капитализации имеет как свои достоинства, так и недостатки. К первым относится простота расчетов, получение большинства информации, необходимой для расчетов, непосредственно от заказчика.

2) Метод дисконтированных денежных потоков Этот метод, базируется на принципе ожидания и основан на утверждении, что стоимость объекта недвижимости не может превышать сумму его доходов за период владения, приведенных к дате оценки.

В виде формулы, это отображается следующим образом:

где ЧОДj — чистый операционный доход за j_тый год;

i — ставка дисконтирования;

n — предполагаемый срок владения объектом;

М — величина реверсии (перепродажи).

Алгоритм расчета чистого операционного дохода по j_тому году идентичен методу капитализации дохода. Отличия между денежными потоками, отнесенными к различным временным период обуславливаются изменениями арендных платежей, составляющих операционных расходов и т. п.

Ставка дисконтирования должна обеспечивать корректный пересчет будущих денежных потоков в их текущую стоимость. Наиболее часто применяемым методом ее расчета является метод кумулятивного построения. В это случае ставка дисконтирования будет соответствовать доходу на капитал, и рассчитываться по приводимой ранее формуле:

r = Rf + Rinf + Rrisk + Rл + Rстр Величиной реверсии или стоимостью перепродажи называют прогнозируемую денежную сумму, за которую возможно будет продать оцениваемый объект по окончании периода владения. Данная величина рассчитывается методом прямой капитализации чистого операционного дохода за первый постпрогнозный год:

М = ЧОДn+1 / R

Метод дисконтированных денежных потоков, как уже указывалось выше, с одной стороны, наиболее адекватен в случаях нестабильных доходов от объекта, с другой, недостаток данного метода заключается в необходимости обоснованного прогноза на весь период владения объектом.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Основное преимущество доходного подхода по сравнению со сравнительным и затратным заключается в том, что он большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход к оценке тесно связан с рыночным и затратным подходами. Например ставки дохода, применяемые в доходном подходе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного подходов.

Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличии от других подходов к оценке основан на прогнозных данных.

2.2 Сравнительный подход

Сравнительный подход это способ оценки рыночной стоимости объекта оценки, основанный на анализе рыночных цен сделок или предложений по продаже или аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым, аналогов, имевших место на рынке оцениваемого объекта до даты оценки.

Метод сравнительного анализа продаж (метод прямого сравнения продаж) помимо прямого назначения (оценка рыночной стоимости) может использоваться для оценки арендных ставок, износа улучшений или затрат на их создание, коэффициентов заполняемости и других параметров, которые необходимы для оценки стоимости недвижимости с использованием других подходов.