Расчет устойчивости и риска инвестиционного проекта строительства жилья
Вывод: Данная оценка ожидаемого уровня потерь выше прогнозируемого уровня чистого дохода (прибыли) ЧД = 95 000 грн., но ниже валового дохода проекта, составляющего Дв = 480 000 грн., — показывает, что проект находится в зоне критического риска. Общие затраты на проект ИС = 280 000 + 300 000 = 580 000 грн. (см. табл. 4.1). Вывод: Значение ЧД проекта, рассчитанное в п.1а по базисному варианту… Читать ещё >
Расчет устойчивости и риска инвестиционного проекта строительства жилья (реферат, курсовая, диплом, контрольная)
1. Конкретная производственная ситуация Рассматривается проект строительства многоквартирного жилого дома в г. Донецке. В реализации проекта задействовано два участника:
Управление капитального строительства города Донецка (УКС горисполкома), имеющее право на земельный участок, его застройку, коммуникации.
Строительный трест «Донецкжилстрой» — головной подрядчик, стремящийся заключить контракт на строительство жилого дома.
Условиями контракта предусматривается, что УКС предоставляет всю необходимую проектно-сметную документацию, земельный участок, а также несет расходы, связанные с оформлением необходимых документов, прокладкой и подключением коммуникаций. УКС также организует и проводит рекламу с целью привлечения будущих жильцов, вкладчиков капитала.
Строительный трест принимает на себя все расходы, связанные со строительством жилого дома «под ключ».
Доходы от продажи квартир распределяются следующим образом:
20% квартир безвозмездно передаются мэрии города, по 40% квартир — получает каждый участник проекта.
Необходимые данные для экспертного анализа проекта — в табл. 7.1.
Таблица 1. Технико-экономические показатели проекта
Показатели | Базовый вариант реализации | Рискованный вариант реализации | |
Общая стоимость квартир | 1000 кв. м | 800 кв. м | |
Рыночная стоимость 1 кв. м жилья | 1200 грн. | 1000 грн. | |
Оценочная стоимость земельного участка | 200 000 грн. | 250 000 грн. | |
Организационные расходы УКС | 10 000 грн. | 15 000 грн. | |
Реклама | 20 000 грн. | 30 000 грн. | |
Проектная документация | 50 000 грн. | 70 000 грн. | |
Стоимость строительства 1 кв. м | 300 грн. | 450 грн. | |
Алгоритм решения Производятся расчеты устойчивости проекта (чистый доход) а) по базовому варианту:
ЧДУКС = (40%: 100%) * 1000 кв. м * 1200 грн. — 200 000 грн. — 10 000 грн. — 20 000 грн. — 50 000 грн. = 200 000 грн.
ЧД треста = (40%: 100%) * 1000 кв. м * 1200 грн. — 300 грн. * 1000 кв. м = 180 000 грн.
б) по рискованному варианту (чистый доход) ЧДУКС = 0,4 * 800 кв. м * 1000 грн. — 250 000 грн. — 15 000 грн. — 30 000 грн. — 70 000 грн. = -45 000 грн.
ЧД треста = 0,4 * 800 кв. м * 1000 грн. — 450 грн. * 1000 кв. м = -130 000 грн.
Вывод: Проект является неустойчивым, поскольку зависит от уровня рыночных цен на жилье, земельные участки и спроса на жилье. Для перераспределения риска на жильцов необходимо увеличить рыночную стоимость 1 кв. м жилья.
2. Определяется рыночная цена 1 кв. м жилья (предельное значение цены), ниже которого в условиях рискованной реализации выполнения проекта нецелесообразно ЧДУКС = 0,4 * 800 кв. м * Х грн. — 250 000 грн. — 15 000 грн. — 30 000 грн. — 70 000 грн. = 0 грн.
ЧД треста = 0,4 * 800 кв. м * Х грн. — 450 грн. * 1000 кв. м = 0 грн.
Отсюда:
Х УКС = 365 000: 320 = 1141 грн.
Х треста = 450 000: 320 1407 грн., т. е. примерно 1400 грн. за 1 кв.м.
3. Рассматриваются сценарии реализации проекта строительства жилого дома:
а) по «оптимистическому сценарию»:
приведенные результаты составят 600 000 грн.
приведенные затраты составят 30 000 грн.
б) по «наиболее вероятному сценарию»:
приведенные результаты составят 480 000 грн.
приведенные затраты составят 420 000 грн.
в) по «пессимистическому сценарию»:
приведенные результаты составят 320 000 грн приведенные затраты составят 360 000 грн.
Вероятность наступления сценариев рi = 0,25; 0,5; 0,25 — соответственно.
Для определения ЧД с учетом вероятности наступления каждого сценария сводим исходные данные в таблицу:
Таблица 2. Расчет чистого дохода с учетом вероятности риска
Сценарии | Вероятность рi | ЧД, тыс. уде. | ЧД с учетом риска, тыс.уде. | |
4=2х3 | ||||
«Оптимистический» | 0,25 | 600−300=300 | ||
«Нормальный» | 0,5 | 480−420=60 | ||
«Пессимистический» | 0,25 | 320−360= -40 | — 10 | |
Всего (Э ож) | ; | ; | ||
Вывод: Значение ЧД проекта, рассчитанное в п.1а по базисному варианту составит значение не 180−200 тыс.уде., а с учетом развития возможных сценариев (с учетом вероятности риска реализации проекта) ЧД составит 95 тыс.уде., что отличается примерно в два раза — в условиях деятельности на рынке Украины.
Рассчитывается чистый дисконтированный доход ЧДД от инвестиций.
а) процентная ставка на вложенный капитал примерно составит:
ставка на привлекаемый капитал: 100 тыс.грн.: 600 тыс.грн. = 17%;
ставка налогообложения (льготное): 20%;
темп инфляции: 13%.
Итого i = 17% + 20% + 13% = 50%: 100% = 0,5.
б) с учетом фактора времени (при времени строительства равном 3 года) доходы от продажи квартир составят по годам Дг:
1 год Д1 = 500 тыс.грн.
2 год Д2 = 400 тыс.грн.
б) с учетом фактора времени (при времени строительства равном 3 года) доходы от продажи квартир составят по годам Дг:
1 год Д1 = 500 тыс.грн.
2 год Д2 = 400 тыс.грн.
3 год Д3 = 200 тыс.грн.
в) объем капитальных вложений (наиболее вероятный) составит 480 тыс.грн.
г) чистый дисконтированный доход от инвестиций в жилье:
ЧДД = 500: (1 + 0,5) + 400: (1 + 0,5)2 + 200: (1 + 0,5)3 — 480 = 570,35 тыс.грн. — 480,0 тыс.грн. = 90,35 тыс.грн.
Вывод: при нормальных рыночных условиях (наиболее вероятном сценарии) чистый дисконтированный доход проекта составит ЧДД = 90,35 тыс.грн., что близко соответствует значению чистого дохода, рассчитанному с учетом развития возможных сценариев ЧД = 95 грн.уде.
7. Устанавливаются оценочные показатели риска инвестиционного проекта:
а) коэффициент риска при условии, что в проекте используется только капитал вкладчиков жильцов в сумме 480 тыс.грн., а максимальный уровень потерь при рискованном варианте реализации равен Пмах = -130 тыс.грн. — 45 тыс.грн. = - 175 тыс.грн.
Кр = Пмах: КВс = 175 тыс.грн.: 480 тыс.грн. = 0,36,
Пмах — максимальный уровень потерь, КВс — собственный капитал, который возможно использовать для покрытия потерь;
б) математическое ожидание потерь, с учетом систематического риска =0,5
по базовому варианту М (х) = (ЧДУКС + УД трест) * :
М (х) = (200 000 + 180 000) * 0,5 = 190 000 грн.
то же с учетом коэффициента риска проекта Кр = 0,36:
М (х) = (200 000 + 180 000) * 0,36 = 1 368 000 грн.
то же с учетом наступления каждого сценария с уровнем вероятности рi = 0,25 (табл. 3.1):
М (х) = (200 000 + 180 000) * 0,25 = 95 000 грн.
в) принимая оптимистическую оценку потерь Оо = 95 000, наиболее вероятную Онв = 136 000, пессимистическую Оп = 190 000, определяем ожидаемую оценку потерь:
Оож = (Оо + 4*Онв + Оп): 6 = (95 000 + 4*136 000 + 190 000): 6 = 138 167 грн.
Вывод: Данная оценка ожидаемого уровня потерь выше прогнозируемого уровня чистого дохода (прибыли) ЧД = 95 000 грн., но ниже валового дохода проекта, составляющего Дв = 480 000 грн., — показывает, что проект находится в зоне критического риска. Общие затраты на проект ИС = 280 000 + 300 000 = 580 000 грн. (см. табл. 4.1).
8. Вычерчивается кривая риска проекта строительства многоквартирного дома Таким образом, риск проекта строительства многоквартирного жилого дома соответствует критической зоне с вероятностью риска 0,36, уровнем потерь 138 167 грн.
8. Формируется экспертное заключение по проекту строительства жилого дома, об экономической целесообразности инвестиций в жилищное строительство с учетом рыночных ситуаций и факторов риска, положении предприятия относительно зоны риска.
Организация проведения занятия а) проводится экспресс-опрос по теме «Реальные инвестиции»;
б) рассчитываются вручную показатели риска вариантов инвестирования, по результатам каждого шага алгоритма расчета делаются выводы;
в) выполняются расчеты с использованием компьютера и программного пакета EXEL или STATGRAPHICS; результаты расчетов оформляются в виде приложения к практическому занятию;
г) формируются выводы, обоснования по выбору оптимального варианта реальных инвестиций, экспертное заключение о влиянии инвестиций на устойчивость и риск деятельности предприятия.
Организационные решения в контуре ПУР Анализ методов принятия организационных решений.
Форма занятия: тренинг-семинар.
Метод: расчетно-аналитический и графический.
Решения можно принимать:
последовательно (малые предприятия, когда руководитель в одном лице совмещает несколько функций);
параллельно;
поточным методом;
комбинированным;
синхронным.
Постановка задачи: определить время цикла в процессе принятия управленческих решений (ПУР) с использованием различных методов подготовки и реализации решений:
А — последовательный метод Б — параллельный В — смешанный (поточный) Г — комбинированный Д — синхронный Выполнить анализ методов принятия организационных решений по критерию — время цикла ПУР, использование метода при разных масштабах деятельности организации.
Исходные данные:
Количество процедур при подготовке решений
n = 3
процедуры:
i = 1 — сбор и анализ информации
i = 2 — оформление и согласование УР
i = 3 — доведение решений до исполнителей, делегирование полномочий.
Длительность выполнения процедур при формировании типовых решений на одно решение.
t1 = 2 дня (по первой процедуре)
t2 = 1 день
t3 = 3 дня В соответствии с заданием осуществляется подготовка 4-х решений.
m = 4 j = I m — номер решения Алгоритм решения
1 шаг. Определяется время цикла ПУР при последовательном методе организации процедур.
Тцикла процедур по методу где m — количество решений
t1 — длительность процедур ТцА = (2 + 1 + 3) * 4 = 24 дня
2 шаг. Определяется время цикла при использовании параллельного метода ПУР.
где tmax — max значение процедуры.
ТцБ = 6 + (4 — 1)*3 = 15 дней
3 шаг. Определяется время цикла при использовании поточного (смешанного) метода ПУР — используется при принятии типовых или аналоговых решений.
где tg — суммарная продолжительность процедур, имеющих большие длительности, чем смежные с ними процедуры.
Где tk — суммарная длительность процедур, имеющих меньшую продолжительность, чем смежные с ними процедуры.
tk = 1
ТцВ = 6 + (4 — 1) * (5 — 1) = 18 дней.
4 шаг. Определяется время цикла при комбинированном методе организации процедур где tn — длительность последней процедуры.
ТцГ = 6 + (4 — 1) * 3 = 15 дней.
5 шаг. Определяется время цикла при синхронной организации процедур принятия решений.
где tmin = min значение длительности процедуры.
ТцД = 6 + (4 — 1) * 1 = 9 дней.
6 шаг. Вычерчиваются линейные графики ПУР при применении различных методов организации процедур Примечание к графику В. Правило увязки процедур при смешанном методе принятия решения: если продолжительность последней процедуры меньше продолжительности предшествующей процедуры ti+1 ti, то увязка процедур осуществляется по последнему из принимаемых решений (IV).
Если продолжительность последней процедуры больше предшествующей, то привязка процедур осуществляется по первому решению.
Линейный график организации ПУР.
Метод | i | ti | |||||||||||||||||||||||||||||
А последов. | I | II | III | IV | I | II | III | IV | |||||||||||||||||||||||
I | II | III | IV | Tц = 24 дня | |||||||||||||||||||||||||||
Б параллел. | I | I | II | II | III | III | IV | ||||||||||||||||||||||||
IV | Tц=15 дней | ||||||||||||||||||||||||||||||
I | II | III | IV | min — два человека | |||||||||||||||||||||||||||
В смешанный (поточный) | I | II | III | IV | |||||||||||||||||||||||||||
I | II | III | IV | Tц=17 дней min — три человека | |||||||||||||||||||||||||||
I | II | III | IV | ||||||||||||||||||||||||||||
Г комбини-рованный | I | II | III | IV | |||||||||||||||||||||||||||
I | II | III | IV | Tц=15 дней min — три человека | |||||||||||||||||||||||||||
I | II | III | IV | ||||||||||||||||||||||||||||
Д синхронный | I | ||||||||||||||||||||||||||||||
II | |||||||||||||||||||||||||||||||
III | |||||||||||||||||||||||||||||||
IV | Tц = 9 дней min — четыре человека | ||||||||||||||||||||||||||||||
I | II | III | IV | ||||||||||||||||||||||||||||
I | |||||||||||||||||||||||||||||||
II | |||||||||||||||||||||||||||||||
III | |||||||||||||||||||||||||||||||
IV | |||||||||||||||||||||||||||||||
7 шаг. Анализ применения методов ПУР.
А — последовательный метод — применяется при ПУР в малых предприятиях, когда одно и тоже лицо, принимая решения, осуществляет последовательно все процедуры.
Достоинство — min интенсивности использования человеческого ресурса Недостаток — максимальная длительность цикла ПУР.
Б — параллельный — применяется при необходимости непрерывной обработки каждого решения.
Достоинство — min время цикла ПУР.
Недостаток — перерывы в осуществлении процедур 1-й и 2-й и увеличение использования человеческих ресурсов. Min — 2 человека.
В — смешанный (поточный) — применяется при обработке типовых УР.
Отличительной особенностью является непрерывность выполнения каждой процедуры с совмещением во времени.
Достоинство — непрерывность выполнения процессов и занятости лиц, принимающих решения.
Недостаток — значительные затраты на подготовку персонала к использованию метода и увеличение интенсивности использования человеческих ресурсов.
Г — комбинированные методы применяются при использовании нескольких критериев при оценке УР (например, min время цикла и max совмещение процедур во времени).
Особенностью является сочетание нескольких методов.
Д — синхронный метод ПУР — используется при форс-мажорных обстоятельствах (катастрофах, стихийных бедствиях, невыполнение контрактных обязательств и т. д.)
Достоинство — min время цикла.
Недостаток — max интенсивность потребления ресурсов и средств.
1.Авдеев В. В. Формирование управленческой команды. — М.: Финансы и статистика. 2002. — 480 с.
2.Болдин К. В., Воробьев С. Н. Управленческие решения: теория и технология принятия. — М.: Проект, 2004. — 304 с.
3.Кабушкин Н. И. Основы менеджмента: Учеб. Пособие. — М.: Ожерелье, 1999. — 336 с.
4.Колпаков В. П. Теория и практика принятия управленческих решений. — Киев: МАУП, 2000. — 256 с.
5.Дубов М. М. Моделирование рисковых ситуаций в экономике и бизнесе: Учеб. Пособие. — М.: Финансы и статистика, 2003. — 208 с.