Методика расчетов и выводов

Объектом кадастровой оценки земли является сельскохозяйственное землепользование ЗАО"Светлый путь". Землепользование находится в Лужском районе Ленинградской области. Категория земель — земли сельскохозяйственного назначения. Разрешенное использование — для сельскохозяйственного производства. Цель оценки — определение кадастровой стоимости земельного участка.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель 1 группы.

После анализа состояния сельскохозяйственных угодий и основных тенденций их использования для оценки предприятия «Князь», был составлен севооборот культур — из набора культур традиционного возделываемых в месте расположения земельного участка, с учётом эффективного использования сельскохозяйственных культур.

Севооборот включает четыре года и состоит из следующих культур:

• 1 год — озимая рожь
• 2 год — картофель
• 3 год многолетние травы
• 4 год — кукуруза

Показатели нормативной урожайности, цен продажи и затрат, характерные для культур, представленных в севообороте, показаны в таблице 12.

Таблица 12.

Наиболее затратной сельскохозяйственной культурой является картофель. При определении затрат на производство должна учитываться прибыль предпринимателя, которая принята в размере 20% от материальных издержек.

Факторами, определяющими величину премии за риск, являются:

• · Риск инвестиций в сельскохозяйственные угодья
• · Риск низкой ликвидности

Определение величины премии за риск представлены в таблице 13.

Премия за низкую ликвидность рассчитана по формуле:

Безрисковая ставка Ч срок экспозиции): 12 = 10% Ч 4: 12 = 3,3%.

Плюс величина премии за риск инвестиций в с/х угодья= 5%.

Таблица 13.

Таким образом, коэффициент капитализации составляет: 10+8,3 = 18,3%.

где 8,3 — величина премии за риск Расчёт кадастровой стоимости 1 га пашни Таблица 14.

Кадастровая стоимость пашни в ЗАО «Светлый путь»:

165,93 га x 33 549,86 руб. = 5 566 928,832 руб.

Расчёт кадастровой стоимости сенокосов Площадь сенокосов — 2,05 га. Урожайность сенокосов — 45 ц/га. Коэффициент пересчёта сена сенокосов в кормовые единицы — в 1 ц сена содержится 0,45 ц кормовых единиц. Рыночная цена овса -270 руб. за 1 ц. Затраты на заготовку сена и улучшение -3250руб/га. Прибыль — 20% от величины затрат. Коэффициент капитализации составляет — 18,3%.

Переводим урожайность сенокосов в кормовые единицы в расчёте на 1 га:

45 ц/га * 0,45к.ед. = 20,25 ц.к.е.

Рассчитываем валовой доход исходя из положения, что.

1ц.к.е = 1 ц овса/20,25 ц.к.е. * 270 руб. = 5467,5 руб./га Находим земельную ренту, получаемую с 1га сенокос:

5467,5 — (3250*1,2)= 1567,5 руб./га Определяем кадастровую стоимость 1 га сенокосов:

1567,/0.183 = 8565,57 руб.

Определяем кадастровую стоимость сенокоса в ЗАО «Светлый путь»:

8565,57*2,05= 17 559,42 руб.

Расчёт кадастровой стоимости пастбища Оцениваются пастбища землепользования ЗАО «Светлый путь», площадью 187,12 га. Средняя продолжительность пастбищного периода в смоленской области 137 дней в году. Средняя продуктивность коровы — 12 л молока в день. Закупочная цена на молоко — 10 руб за 1 л. Норма выпаса — 1,87 коровы на 1 га. Затраты на содержание коров в течение пастбищного периода -21 600 руб/га. Коэффициент капитализации — 18,3%.

Средняя продуктивность коров за пастбищный период.

12л*137дн.=1644 л Валовой доход с 1 га пастбища.

10 руб/л*1644*1,87кор./га =30 742,8 руб.

Земельная рента, получаемая с 1 га пастбищ исходя из производства молока.

10 971,36 руб/га.

Кадастровая стоимость 1 га пастбища 60 952 руб/га.

Кадастровая стоимость пастбища в ЗАО «Светлый путь»:

187,12 га.* 60 952 руб/га.= 11 405 338,2 руб.

Пример расчёта кадастровой стоимости сада Многолетние насаждения могут оцениваться с помощью доходных и затратных методов, а при наличии данных о продаже объектов-аналогов — сравнительным методом. Приведём пример расчёта стоимости земли под многолетними насаждениями, площадью 58,2 га, затратным методом (суммирование всех видов затрат, связанные с их созданием и уходом за ними). Такими затратами являются — затраты на закладку плантации, создание инфраструктуры в виде дорог, создание дренажных систем, строительство специальных сооружений для хранения и первичной обработки продукции, создание других подобных объектов, а также затраты на содержание объектов инфраструктуры и уход за многолетними культурами.

Приобретение саженца — 500 руб;

Подготовка территории и посадка — 490 руб;

Уход за саженцами в первые 7 лет (250руб/год) — 1750 руб.

Кадастровая стоимость 1 га сада — 2740 руб (сумма затрат) Кадастровая стоимость многолетних насаждений составляет — 159 742 руб.

Земли под многолетние насаждения не представлены на территории землепользования ЗАО «Светлый путь».

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель 3 группы На землепользовании ЗАО «Светлый путь» не представлено земель, занятых зданиями, сооружениями, строениями, используемыми для производства, хранения сельскохозяйственной продукции. Поэтому ниже приведён пример определения кадастровой стоимости земель 3 группы.

Итак, оценивается свободный земельный участок, расположенный в районе жилой застройки города. Общая площадь участка 0,2 га. Целевое назначение — строительство торгового павильона. Для сравнения выбирают 4 участка, проданных на местном рынке, с таким же целевым назначением. При сравнении используют такие критерии, как право собственности, условия финансирования, особые условия продажи, время продажи, местоположение, физические характеристики.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель 5 группы Удельные показатели кадастровой стоимости земель устанавливаются в размере среднего для субъекта Российской Федерации значения удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда Лужского района.

Кадастровая стоимость 1 га леса — 7180 руб.

Кадастровая стоимость земель 5 категории:

210,63 га.*7180 руб.= 1 512 323,4 руб.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель 6 группы Удельные показатели кадастровой стоимости земель устанавливаются в размере минимального для субъекта Российской Федерации значения удельного показателя кадастровой стоимости земель (предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных природных, антропогенных и техногенных явлений, а также водными объектами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности).

Кадастровая стоимость 1 га земель 6 категории — 17 759 руб.

Кадастровая стоимость нарушенных земель:

17 759руб* 37,37га.= 663 653,83 руб.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется путём суммирования произведений удельных показателей кадастровой стоимости земель всех групп и площадей, занимаемые этими землями в границах земельного участка.

Кадастровая стоимость землепользования ЗАО «Светлый путь»:

5 566 928,832 + 17 559,42 + 11 405 338,2 + 1 512 323,4 + 663 653,83 = 19 165 803,682 руб.