Введение. 
Применение стандартных методов и средств управления проектами при реализации проектов в девелопменте

Увеличение объемов услуг в строительном секторе, а также их развитие и усложнение, привели к появлению новых участников строительной отрасли, которые смогли охватить вест спектр услуг, связанных не только со строительством, но и с рынком недвижимости. Основной функцией данных участников является управления объектом недвижимости, который в конечном итоге удовлетворял бы потребности основных стейкхолдеров — потребителей, инвесторов, общества и государства.

Появление на рынке новых участников привело, к зарождению в развитых странах нового подхода к управлению объектами недвижимости, который получил название «Девелопмент». В переводе с английского «development» означает «развитие», но в англоязычной литературе под данным термином понимается бизнес, связанный с развитием и преобразованием объекта недвижимости, в целях увеличим его стоимости за счёт организационных и технических усовершенствований, специфического маркетингового подхода, успешной оценки рисков и структуры спроса Англо-русский и русско-английский словарь// Коркин В. Д., Табунщиков Ю. А., Бродач М. М. — М.: Норма 2001. Соответственно, термин «девелоперский проект» означает проект по развитию объекта недвижимости.

Организации, работающими в сфере девелопмента, принято называть девелоперскими компаниями или просто девелоперами. Девелоперские организации являются организаторами процесса создания и развития объектов недвижимости. Главной целью девелоперских организаций является удовлетворение интересов основных стейкхолдеров проекта и максимизация их выгоды от проекта.

Для России девелопмент является достаточно новой и неизученной сферой деятельности. В советское время в строительных структурах не выполнялись функции, присущие девелоперским организациям, например, выбор площадки для строительства, организация финансирования проекта, организация рекламной кампании и продаж, а скорее выполнялись функции присущие строительным подрядным организациям. Поэтому в начале 90-х годов ХХ века, после развала Советского союза, во вновь образовавшихся после реструктуризации компаниях сохранился старый подход к ведению деятельности, например функции организации маркетинга и организации продаж передавались крупным агентствам недвижимости.

Самые крупные строительные компании, в число которых входит «СУ-155», «МИЦ», «ПИК», «Мортон», «Абсолют» и многие другие, в начале 90-х годов XX века определяли себя исключительно как строительные компании, которые выполняли лишь функцию генподрядной организации. Однако, уже через 10 лет все эти компании стали владеть достаточно большим земельным капиталом, что переориентировало их основную деятельность на сферу девелопмента.

По мере укрепления российской экономики и развития ее институтов, в крупных российских городах стал проявляться интерес к девелоперскому подходу в строительстве, применение которого показало себя эффективным в развитых западных странах. Стали меняться характер экономических связей, формы взаимоотношений между участниками рынками, организационные формы и методы управления строительной деятельностью. Поэтому возникала необходимость изучения и анализа деятельности субъектов девелопмента, применения методов управления проектами в различных девелоперских проектах.

Быстрое развитие рынка недвижимости и строительства, появление и внедрение новых технологий в строительстве, повышение требований к качеству объектов — все эти факторы приводят к возрастанию сложности и стоимости проектов, и формирует более высокий уровень требований к уровню девелоперских организаций.

В настоящее время методы и механизмы проектного подхода получают все более широкое применение в практике подготовки и реализации различных, в первую очередь, крупномасштабных проектов. Управление девелоперскими проектами предполагает планирование, организацию, руководство, мониторинг и контроль трудовых, финансовых и материально-технических ресурсов на протяжении всего проектного цикла, направленные на эффективное достижение определенных в проекте результатов по составу и объему работ, стоимости, времени, качеству и удовлетворению интересов участников проекта путем применения современных методов и технологии управления.

Поэтому эффективная разработка и реализация проектов в девелопменте требует внедрения системы проектного управления, использования научно-методологических подходов к управлению девелоперским проектами и организации деятельности девелоперской компании — формы предпринимательской деятельности, специализирующейся на реализации проектов, направленных на создание и коммерческое использование недвижимости.

Целью настоящего исследования является разработка подхода по применению методов и инструментов управления проектами в девелоперских организациях с учетом специфики российского рынка девелопмента.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

• — определить сущность и особенности девелоперских проектов;
• — рассмотреть методы, с помощью которых осуществляется управление в девелоперских организациях;
• — на примере ООО «Компас Девелопмент» провести планирование реализации проекта строительства квартала таунхаусов «Никольское» с применением методов проектного управления.

Объектом исследования является проект ООО «Компас Девелопмент» по строительству квартала таунхаусов «Никольское».

Предметом исследования является проектная деятельность компании ООО «Компас Девелопмент».

Актуальность темы

исследования обосновывается формированием в рамках хозяйственного механизма строительной индустрии многообразных управленческие структур, принимающих на себя функции руководства проектами, начиная от разработки их концепции завершая полной реализацией и последующей эксплуатацией объектов недвижимости Мазур И. И., Шапиро В. Д., Ольдерогге Н. Г. Девелопмент. — М.: Экономика, 2004. — 528 с. Если чуть более 20 лет назад в России не существовало такого понятия как «девелопмент», так как его функции обычно выполняло государство, то сегодня мы можем наблюдать его широкую распространенность.

Методы управления девелоперскими проектами, направленные на поиск путей обеспечения эффективного инвестиционно-строительного процесса, претерпевает постоянные изменения. Методология и средства управления девелоперскими проектами широко используются в мировой практике во всех сферах проектно-ориентированной деятельности. Так, в Японии, по данным Японской ассоциации управления проектами, все инвестиционно-строительные проекты, осуществляемые в рамках программ развития территорий, оцениваются и реализуются с помощью технологий проектного управления. В то же время в России их не более 1,5−2% от общего количества. По данным Международной ассоциации управления проектами (IPMA), использование современной методологии и инструментария управления проектами обычно позволяет сэкономить 20−30% времени и около 15−20% средств, затрачиваемых на осуществление проектов Пейзер Р. Б., Фрей А. Б. Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса. — Urban Development Publishing (UDP), 2004. — 452 c. В России существует ряд успешных примеров внедрения проектного подхода в таких компаниях, как РИА, «РосБизнесКонсалтинг», НК «ЮКОС», холдинг «Ланит» и т. д. Во всех этих компаниях в результате применения методов управления проектами затраты на проекты снижались на 25−30% по сравнению с аналогичными примерами. Таким образом, применение методов и инструментов управления проектами позволяет сократить расходы и время реализации без снижения качества.

Исследованием систем управления девелоперскими проектами занимались следующие отечественные ученые — экономисты: Асаул А. Н., Галкина И. Г., Голуб В. П., Дикман Л. Г., Каменецкий М. И., Каштан Л. М., Мазур М. И., Максимов М. И., Шапиро В. Д. Также изучением этой темы занимался целый ряд иностранных исследователей, таких как Пейзер Р., Фрей А., Шмитц А., Фридман Д., Гамильтон А.

Однако, несмотря на значительное количество теоретических результатов, полученных зарубежными и российскими учеными при изучении методов управления проектами в девелопменте, остаются нераскрытыми вопросы, которые связаны с прикладным использованием полученных результатов на практике — в девелоперских проектах Building construction project management success as a critical issue in real estate development and investment/ C. Nwachukwu// American journal of social and management sciences. — 2011. — 03−01. — pp. 56−75. Учитывая положительный опыт применения методов управления проектами в западных организациях, возникает необходимость применения и адаптации этих методов к реалиям российского рынка недвижимости.

Настоящее исследование состоит из трех частей. В первой части будут проанализированы теоритические основы девелопмента, объяснены основные термины и понятия, касающиеся управления проектами в девелопменте, будет продолжена классификация девелоперских проектов, выделены основные стейкхолдеров девелоперского проекта, а также будут объяснены особенности российского рынка недвижимости при построении системы управления девелоперским проектом. Во второй части будет дано обоснование выбора методологии PMI как основной в данном исследовании, а также будут подробно рассмотрены инструменты по управлению проектом, применение которых будет показано в третьем разделе настоящего исследования. В третьем разделе настоящего исследования, автор представит анализ применения инструментов управления проектами на примере проекта ООО «Компас Девелопмент» по строительству квартала таунхаусов «Никольское».