Проблемы и перспективы развития ипотеки

Влияние мирового финансового кризиса на ипотечное кредитование в России

Финансовый кризис, который начался с краха рынка непервоклассных ипотечных кредитов США в августе 2007 года, повлек за собой множество проблем во всех странах, последствия которого до сих пор не могут устранить полностью.

Ставший же первопричиной мирового финансового кризиса — кризис саб-прайм в Америке (т.е. кризис ипотеки для заемщиков низкой кредитоспособности, с негативной кредитной историей или вообще без таковой, без подтверждения данных о доходах, без первого взноса), безусловно, имеет свое значение в появлении и развитии кризисных проявлений в реальной экономике, финансовой и социальной сфере. Но, скорее, ипотечный кризис сыграл роль своеобразного спускового крючка, а сам заряд (причины кризиса) стоит все же искать несколько в другой плоскости.

Сам кризис саб-прайм возник из-за того, что в США (да и не только там) ипотечные кредиты активно выдавались заемщикам, не обладающим достаточной благонадежностью, с сомнительной способностью их уплаты. Но поскольку сама ипотека по сути — это кредит под залог недвижимости, то рынок «пресытился» ликвидной недвижимостью, цены на которую стали падать, что в конечном итоге привело к краху ипотеки в США и в результате к банкротству многих банков и небанковских кредитных организаций. Говоря доступным языком, деньги, выданные под залог, стали значительно превышать стоимость самого заложенного имущества. Это противоречит сущности ипотеки, а политика, направленная на стабильный рост стоимости недвижимости, в результате оказалась несостоятельной, так же как и попытки повысить процентные ставки по ипотеке, поскольку доля некредитоспособных заемщиков в общем объеме ипотечных кредитов оказалась просто огромной.

Российский рынок ипотечного кредитования вплоть до обострения кризисных явлений осенью 2008 года демонстрировал удивительную стабильность. За первые три квартала 2008 года объем предоставленных ипотечных кредитов на 48% превысил показатели аналогичного периода 2007 года, а размер ипотечного портфеля увеличился на 23%.

Экономический кризис стал настоящей проверкой на прочность для данного рынка. Ипотечное кредитование не только в наибольшей степени испытало на себе последствия экономического спада — в период острой фазы кризиса осенью 2008 года была поставлена под вопрос жизнеспособность всей системы ипотечного кредитования России. Закрытие внешних рынков капитала и уход большинства операторов вторичного рынка на некоторое время оставили российские банки без возможности рефинансирования.

На фоне проблем с ликвидностью, кризиса в строительной отрасли, снижения цен на недвижимость и существенного сокращения доходов населения ключевые участники рынка фактически заморозили все ипотечные программы, сфокусировавшись на обслуживании уже выданных кредитов. Ряд крупных игроков вообще временно покинул рынок, официально свернув ипотечные программы либо введя заградительные ставки.

В результате уже в 4 квартале 2008 года банками было выдано на 40% кредитов меньше, чем за аналогичный период 2007 года, а по итогам 2009 года объем кредитования сократился в 4,3 раза и составил всего 152,5 млрд. рублей (против 655,8 млрд. рублей в 2008 году). Это фактически отбросило рынок на три года назад (объем выдачи в 2006 году составил 155,7 млрд. рублей), когда ипотечное кредитование в России только активно зарождалось. Сокращение объемов кредитования отразилось и на величине ипотечного портфеля: в 2009 году он фактически не изменился и остался на уровне 2008 года (1 010,9 против 1 070,3 млрд. рублей). Данные процессы происходили на фоне беспрецедентного по своим масштабам ухудшения качества обслуживания кредитов: за период с октября 2008 года по декабрь 2009 года объем просроченной задолженности возрос в 6 раз, в результате чего ее доля в стагнирующем ипотечном портфеле выросла с 0,5 до 3,2%.

По мнению Тихонова А. А. [4] несмотря на то, что мировой кризис начался с кризиса американской системы ипотеки, и задолженность по ипотечным кредитам растет, но российской банковской системе это не страшно. В России просрочки по ипотечным кредитам также растут, но финансовой системе страны в целом это не повредило так как рынок слишком мал. Однако проблемы должников имеют социальный характер, и государство стремится помогать неплатежеспособным заемщикам. Имеет место эффект сокращения богатства, что не может не сказаться на объеме совокупного потребления.

Паника, возникшая после официального признания проявлений кризиса, вызвала массовый отток инвестиций, существенную долю которых составляют депозитные инвестиции населения, спешно «вынимающего» свои сбережения из раскачивающихся финансовых структур. А это в свою очередь привело последние к потере ликвидности и порогу банкротства. Банки, вынужденные поддерживать ликвидность своих активов, перестали выдавать кредиты, и масса предприятий, не имеющая возможности перекредитоваться и обеспечить свое производство, начала проводить сокращение штатов, а во многих случаях просто закрываться. Увольнение стало принимать глобальные масштабы, а рост безработицы и ухудшение платежеспособности населения снова ударил по тем же финансовым структурам.

Вместе с тем, некоторые возможности для получения нового кредита на жилье в РФ оставались и в период кризиса.

По данным Центрального банка РФ (ЦБ РФ), доля просроченных ипотечных кредитов в рублях с начала кризиса (с октября 2009 г.) к началу марта вырастал более чем в два раза — до 0,9% с 0,4%. Доля просрочек по валютным кредитам увеличилась до 2,9% с 1,05%. А общий объем выданной ипотеки в Российской Федерации на 1 марта 2009 г. превысил 1 трлн. руб.

Тихонов А.А. [4] пишет, что для российской банковской системы такая доля ипотечной задолженности — некритичная величина, однако небольшой процент объясняется рядом причин. Во-первых, до кризиса рынок ипотеки у нас рос быстро, а доля невозвратов по кредитам высчитывалась уже по отношения к большой новой базе. Во-вторых, ипотечный заем — «длинный кредит» (средняя длина рублевого кредита составляет 211 месяцев). А чем длиннее кредит, тем медленнее будет реализовываться невозврат, чем короче — тем быстрее. Кроме того, длинные кредиты традиционно имеют лучшее обеспечение.

Для российской финансовой системы в целом проблема долгов по ипотеке никакой угрозы не представляет. Уровень долга домохозяйств по жилищным кредитам в начале 2009 года составлял всего порядка 4% от банковских активов и 3% от валового внутреннего продукта (ВВП).

Большую сложность в связи с финансовым кризисом 2008 года стали испытывать физические лица — должники. Широкий резонанс проблема должников по ипотеке получила именно как социальная проблема. Для помощи физическим лицам были предложены следующие меры.

Президент Российской федерации в 2008 году законодательно разрешил использовать средства материнского капитала на погашение ипотеки. В марте 2009 г. премьер-министр В. В. Путин постановил направить 26,3 млрд. рублей для использования материнского капитала на погашение ипотечных кредитов.

Кроме разрешения использовать материнский капитал, государство помогает еще и с реструктуризацией долгов. В конце февраля 2009 года в структуре Агентства ипотечного жилищного кредитования создано Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). АРИЖК разработало Стандарт реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий граждан. Прежде чем были разработаны окончательные условия данного стандарта, они были не раз пересмотрены в сторону смягчения критериев к заемщикам.

Помощью АИЖК или АРИЖК можно воспользоваться, если выполнены следующие условия:

. Заемщик должен быть гражданином Российской Федерации.

. Для заемщика и членов его семьи жилье, приобретенное на средства ипотечного кредита, должно быть единственным.

. Доход заемщика и его семьи за вычетом ежемесячного платежа по ипотечному кредиту составляет величину меньше суммы трех прожиточных минимумов на каждого члена семьи заемщика.

. У заемщика (созаемщиков) отсутствуют сбережения и недвижимое имущество, достаточные для исполнения обязательств по ипотечному кредиту в течение 12 месяцев.

. До момента снижения дохода заемщик не допускал просрочки платежей по кредиту сроком более 90 календарных дней.

Кроме требований к самому заемщику и его доходу, АИЖК выдвигает ряд требований к ипотечному жилью:

. Общая площадь жилого помещения составляет:

для одиноко проживающих — не более 50 квадратных метров в городе и не более 70 квадратных метров в сельской местности;

для двух человек — не более 35 квадратных метров на человека в городе и не более 60 квадратных метров на человека в сельской местности;

для трех человек и более — не более 30 квадратных метров на человека в городе и не более 50 квадратных метров на человека в сельской местности.

. Стоимость одного квадратного метра жилья (по оценке независимого оценщика) не должна превышать более чем на 60% средней рыночной стоимости, определенной Росстатом для каждого субъекта РФ.

И наконец, есть требования к ипотечному договору, который может быть реструктурирован АИЖК:

. Ипотечный кредит был оформлен до 1 июля 2009 года.

. Целью предоставления ипотечного кредита являлось приобретение (строительство) жилья, капитальный ремонт жилья или погашение ранее взятого ипотечного кредита.

Реструктуризация ипотечного кредита с участием АИЖК предполагает изменение графика ежемесячных платежей для заемщика, которое позволит ему осуществлять обслуживание ипотечного кредита, исходя из текущей платежеспособности. То есть в течение периода помощи (максимум 12 месяцев) заемщик будет вносить в счет погашения кредита посильные для себя платежи. По окончании периода помощи возможны два варианта расчетов с кредитором: либо увеличение срока кредитования, либо увеличение размера ежемесячных платежей.

Реструктуризация ипотечного кредита может так же предусматривать изменение валюты, процентной ставки по ипотечному кредиту и освобождение от уплаты штрафных санкций, наложенных после снижения совокупного дохода заемщика и его семьи.

В то же время реструктуризация ни в коем случае не может предусматривать прощение долга заемщика, освобождение заемщика от обязательств по страхованию ипотечного жилья, полное освобождение заемщика от внесения ежемесячных платежей.

Для реструктуризации ипотечного кредита по программе АИЖК заемщик должен подать заявление установленного образца в банк-кредитор, сотрудничающий с Агентством, или непосредственно в АИЖК. Заемщика уведомляют в письменной форме о результатах рассмотрения его заявления. В случае отказа в реструктуризации, заемщик в праве устранить причины отказа и подать заявление повторно.

Вместе с тем, отмечает Тихонов А. А., если проблемы с долгами по ипотеке и не представляли собой угрозы для экономики в целом, то свертывание ипотечных программ, сильно «ударило» по тем, кто ипотеку еще не взял, и по строителям, которым в период финансового кризиса реализовывать жилье стало намного сложнее. В конце 2008 г. большинство банков прекратили кредитование новостроек.

В период мирового финансового кризиса выявилась еще одна проблема: многие заемщики столкнулись с увеличением кредитной ставки либо же с требованием досрочного возврата кредита. Это связано с тем, что рынок кредитования жилья наиболее сильно подвергся влиянию финансового кризиса. Ситуация сложилась несколько напряженно как для крупных, обладающих мощным внутренним ресурсом банков, так и для средних и мелких. Ограничение доступа к ресурсам заставило некоторые банки как повысить ставки по ипотеке, так и ужесточить требования к заемщикам. Средние и мелкие региональные банки при выдаче ипотечных кредитов во многом ориентировались на последующее их рефинансирование через АИЖК.

Средние и мелкие банки не могли получить заемные средства ни внутри страны, ни за рубежом. А для крупных банков стоимость этих средств возросла на 2−4% годовых в течение первого квартала 2009 г. Такая ситуация заставила банковские организации искать методы возмещения недостающей ликвидности снижения издержек. Для этого банки начали прибегать к увеличению ставки по процентам для уже выданных кредитов.

Банки имели право на такое увеличение ставок по выданным кредитам, ведь об этом прямо обговорено в договоре. Это право за собой оставляют многие крупнейшие банки.

Все условия, при возникновении которых банки имеют право потребовать возврата кредита досрочно, обговорены в кредитных договорах. Во многие кредитные договоры внесен пункт, где предусмотрены действия банка в форс-мажорных условиях. К таким условиям можно было отнести получивший в начале 2009 года свое развитие финансовый кризис. Также в действующем законодательстве предусмотрена возможность требования возврата кредита досрочно, если в течение одного года было зафиксировано три просрочки по платежам, а Федеральный закон «Об ипотеке» называет еще такую причину, как использование приобретенного жилья не по назначению.

Довольно неожиданной в период кризиса стала инициатива банков, которые предложили позволить реструктуризировать кредиты на приобретение строящегося жилья. Такие кредиты по законодательству даже не могут считаться ипотечными, поскольку залогом по ним служит лишь право собственности на жилье, а не реально существующая недвижимость.

На рынке ипотеки наблюдалась парадоксальная ситуация. Одной из крупных задач, актуальной как для агентов АИЖК, так и для самостоятельных банковских структур, являлось формирование стандартов по кредиту, что было обусловлено потенциалом системы рефинансирования ипотеки. С другой стороны, в интересах привлечения заемщиков многие банки вынуждены создавать индивидуальные гибкие схемы работы с каждым клиентом. Проявилась тенденция устанавливать ставки по кредиту в зависимости от оценки рисков отдельных заемщиков (по западному образцу). В этом банкам все большую помощь оказывает действующий с 2006 года институт бюро кредитных историй, в которых накапливается информация о заемщиках, получавших ранее кредиты на жилье или другие цели.

Однако, уже во втором полугодии 2009 года появились первые признаки оживления ипотечного рынка. Если за первое полугодие было выдано кредитов на сумму 56 млрд. рублей, то только за один 4 квартал 2009 года объем кредитования вырос до 60,8 млрд. рублей, что составляет 40% общего объема рынка в 2009 году. Итоги же первых двух месяцев 2010 года в полтора раза превысили объемы кредитования в январе-феврале 2009 года. Даже с учетом эффекта сезонности и практики перекредитования, в результате которой реструктурированные кредиты отражаются как вновь выданные, подобная динамика явно свидетельствует о позитивных сдвигах на ипотечном рынке.

О наметившейся «оттепели» на рынке свидетельствовали и активизация банков в сфере привлечения новых клиентов. В конце 2009 — начале 2010 года были существенно расширены продуктовые линейки (вернулась ипотека на покупку квартиры в строящихся домах, кредиты на покупку загородного дома), стали получать распространение ранее редкие для рынка продукты — кредиты с плавающей и комбинированной ставкой, увеличилось предложение валютных кредитов, возросло число рекламных акций.

Многие крупные банки («ВТБ 24», Сбербанк) вернулись к практике рефинансирования кредитов, в том числе выданных другими банками. При этом наблюдалось некоторое смягчение требований к заемщику (в частности, использование наряду со справкой 2-НДФЛ справки по форме банка или даже в свободной форме). К началу 2010 года на рынок постепенно вернулось большинство ранее активных участников.

В начале 2010 года проявилась определенная тенденция к росту спроса на ипотеку. Так, в феврале 2010 года доля сделок с ипотекой на рынке жилья Москвы составила 22,7%, тогда как еще в декабре 2009 и январе 2010 года она не превышала уровня в 15%. Подобная тенденция может объясняться эффектом отложенного спроса, связанным с решением части домохозяйств, ранее отказавшихся покупать жилье в ожидании снижения цен, о покупке квартиры в условиях стабилизации цен.

При этом можно утверждать, что кризисный период развития ипотечного кредитования в целом для рынка имел и значимые позитивные последствия. Существенно возросло качество отбора потенциальных заемщиков, банки стали более гибкими в отношении проблемных клиентов (в течение 2009 года было реструктурировано около 35 тыс. ипотечных кредитов), в значительной степени улучшились технологии работы с залогами, а также взаимодействие банков и судебных инстанций по вопросам дефолтных кредитов. Был принят ряд важных мер со стороны государства по поддержке и развитию вторичного ипотечного рынка, а также стимулированию жилищного строительства. Фактически кризис ознаменовал обновление рынка, сегодня ипотечное кредитование вышло на иной уровень развития.

В результате финансового кризиса произошло перераспределение рынка в сторону крупнейших игроков — кредиторов и других финансовых институтов, имеющих возможность привлекать необходимые финансовые ресурсы.

На данный момент, банкиры и эксперты рынка пришли к выводу, что ипотека не только догнала, но и обогнала по некоторым показателям докризисный уровень, но, все же, это не значит, что на этом все проблемы ипотечного кредитования заканчиваются.