Секьюритизация ипотечных фондов (пример)

Секьюритизация части кредитов, ипотечных, через закрытые ипотечные ПИФы происходит и набирает обороты. В течение года с момента появления возможности такой секьюритизации (30.03.2005 года, приказ ФСФР № 5−83 пз-н) сформировано пять ипотечных ПИФов с общим объемом активов более 4 млрд руб.

Схема договорных отношений в ЗПИИФ «Ипотечный фонд № 1».

Рассмотрим проблемы секьюритизации кредитов на примере секьюритизации ипотечных кредитов через ипотечный паевой фонд. Ниже все конкретные цифры и подробности будут относиться к паевому фонду «Ипотечный фонд № 1» под управлением Управляющей компании «Коллективные инвестиции» (УК). Первичным кредитором и Сервисным агентом в этом проекте является Европейский трастовый банк.

Первичные кредиторы, в качестве которых могут выступать банки, региональные операторы АИЖК и др. выдают организации кредиты, обеспеченные залогом недвижимости (ипотека). В рамках ипотечного кредитования кредиторы выпускают закладные, неэмиссионные ценные бумаги, обеспеченные залогом недвижимости, удостоверяющие право обладателя закладных на получение основной суммы кредита и процентов по нему.

Инвесторы покупают паи инвестиционного фонда. На полученные средства Фонд, в лице УК как доверительного управляющего Фонда, покупает закладные у Первичного кредитора.

Проблема риска инвестиционного кредитования и пути ее решения

Инвестиционное кредитование более рискованно по сравнению с обычным банковским кредитованием, поэтому требования к качеству проработки таких проектов особенно высокие, соответственно и более высокими должны быть требования к анализу поступившей заявки.

Анализ заявки:

• *При инвестиционном кредитовании банк прежде всего анализирует финансовое состояние предприятия, осуществляющее проект. Финансовое состояние исследуется в динамике по данным стандартной бухгалтерской отчётности предприятия за 3 года.
• *Необходимо убедится в том, что структура баланса предприятия устойчива, отсутствуют проблемы с бюджетом и поставщиками, предприятие генерирует положительный денежный поток и стабильно развивается. Если в балансе зафиксированы убытки, то исследуются причины убытков.
• *Затем анализируются обороты компании по счетам. Важно, как предприятие работает с банками, какая часть выручки образуется в денежной форме и проходит по счетам.
• *Банк анализирует кредитную историю предприятия, насколько аккуратно оно относится к выполнению своих обязательств. При анализе кредитной истории учитываются как долгосрочные, так и краткосрочные банковские кредиты, финансовый лизинг, долгосрочная аренда и приобретение оборудования в рассрочку и пр.

Далее строится прогноз денежных потоков предприятия с учётом факта осуществления проекта. На основе полученной модели денежных потоков анализируются возможности предприятия по обслуживанию задолженности, строится оптимальный, с учётом нормативного коэффициента покрытия долга не менее 1.5, график погашения кредита.

Важным является тот факт, что денежные потоки предприятия строятся с учётом действующего производства. При этом за точку отчёта принимается существующее финансовое положение предприятия, задаваемое с помощью начального баланса. Имея электронную модель движения денежных средств предприятия Банк имеет возможность количественно оценить некоторые риски финансирования путём проведения анализа чувствительности показателей экономической эффективности проекта или кредитоспособности предприятия к параметрам рынка или внешней среды.

Кроме количественной оценки риска проводится также качественный анализ рисков финансирования с выделением наиболее существенных рисков проекта и оценкой вероятности наступления неблагоприятной для данного проекта ситуации.

Традиционные кредитные риски повышаются в российских условиях вследствие ряда экономических и правовых особенностей. Среди них, во-первых, общее состояние российской экономики, которое характеризуется финансовой неустойчивостью ряда предприятий, неквалифицированным менеджментом и др. Во-вторых, несовершенство юридической защиты интересов банка как кредитора, присущее действующей системе оформления залогов, и его прав на имущество клиентов.

Следующий фактор риска — несоответствие краткосрочных пассивов российских банков потребностям в инвестициях, вследствие чего инвестиционное кредитование несет угрозу ликвидности банка. И только после анализа рисков банк анализирует обеспечение по кредиту, принимаемое для покрытия рисков банка. В качестве обеспечения рассматривается залог оборудования, недвижимости, акций, гарантии и поручительства и пр.

Следовательно, пути решения это проблемы, оптимизация усилий, связных с анализов финансового состояния и финансовых потоков предприятия, по рассмотренной выше рекомендации, прогнозирование финансовых потоков инвестируемого проекта и оценка достаточности, с постоянным последующим контролем, предлагаемого обеспечения.