Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации

Виды ипотеки в РФ и условия выдачи кредитов банками

Наиболее распространенные в России ипотечные программы — это кредиты на приобретение готовых квартир, как их называют банки в описании своих продуктов — «на вторичном рынке жилья». Однако сегодня спектр предложений основных игроков рынка радует потенциальных ипотечных заемщиков разнообразием предложений. Практически повсеместно предлагаются кредиты на покупку квартир на этапе строительства, несколько реже, но все более часто попадаются предложения ломбардных кредитов — под залог имеющейся недвижимости, кредитов на приобретение загородного жилья, земельных участков.

Отдельные банки в погоне за клиентом готовы кредитовать такую неведомую в докризисный период экзотику как приобретение комнат, долей в жилье, гаражей, машиномест, объектов коммерческой недвижимости. Например, кредиты на приобретение гаража предлагает ВТБ24, машиноместа — Сбербанк. Московский банк Сбербанка РФ в августе объявил о готовности выдавать кредиты на приобретение доли в жилье. В частности, получить кредит на приобретение объекта коммерческой недвижимости под залог приобретаемой недвижимости можно в Абсолют Банке, Московском кредитном банке, Росбанке, банке «Уралсиб», Ханты-Мансийском банке.

В зависимости от объекта кредитования можно выделить несколько видов ипотеки:

• 1. Ипотека на квартиру в новостройке или приобретенную на вторичном рынке — в настоящее время является наиболее распространенным видом ипотеки и широко предлагается банками;
• 2. Ипотека на городской или загородный дом (коттедж) — основным требованием, которое предъявляют банки к предмету залога в виде частного дома или коттеджа, является его ликвидность в течение всего срока кредитования. Более ликвидными являются городские частные дома, в то время как выдача данного вида ипотеки под залог загородной недвижимости является для банков более рискованной;
• 3. Ипотека на комнату в коммунальной квартире — в отличие от стандартной ипотечной программы при оформлении данного вида ипотеки заемщику необходимо будет предоставить отказ других соседей по квартире от права преимущественного приобретения собственности (нотариально удостоверенный), либо заявление — уведомление о том, что предложение от продавца поступало и осталось без ответа (также нотариально удостоверенное). Наиболее охотно банки выдают этот вид ипотеки в случае, если у заемщика уже имеется в данной коммунальной квартире одна или несколько комнат в собственности, и он желает выкупить последнюю комнату, чтобы стать владельцем всей квартиры;
• 4. Ипотека на долю в жилом помещении — наиболее часто необходимость в выкупе доли жилого помещения возникает в результате развода супругов. Большинство банков неохотно выдают данный вид ипотеки, т.к. велика вероятность притворного характера сделки. Больший шанс будет у тех заемщиков, с момента развода которых прошло достаточно времени и бывшие супруги уже создали новые семьи.

Банки однозначно откажут в выдаче ипотеки на выкуп доли в жилом помещении у близких родственников, т. е. у супруга (супруги), родителей и детей.

Социальная ипотека — это проект правительства России, направленный на улучшение жилищных условий социально не защищенных граждан с использованием государственной финансовой поддержки и ипотечного кредитования.

Можно выделить несколько способов предоставления социальной ипотеки: предоставление субсидии на часть стоимости ипотечного жилья; продажа государственного жилья в кредит по льготной цене; дотирование процентной ставки по ипотечному кредиту и др.

В первую очередь стать участниками данного вида ипотеки могут стать «очередники», нуждающиеся в улучшении жилищных условий.

Кроме того, воспользоваться социальной ипотекой могут военнослужащие, молодые семьи, работники бюджетной сферы и др.

Для того, чтобы стать участником социальной ипотеки необходимо обратиться в органы власти, отвечающие за жилищную политику Вашего города (района), т.к. варианты социальной ипотеки зависят от инициативы местных властей и различаются в разных регионах. Чиновники обязаны дать консультацию относительно условий социальной ипотеки, предварительно рассчитать первоначальный взнос, размер и срок кредита, а также величину ежемесячных выплат, исходя из минимального дохода заемщика и членов его семьи.

Кроме требований органов государственной власти, существуют также требования банка, предоставляющего ипотеку. Обычно они касаются гражданства заемщика, наличия у него регистрации по месту жительства, продолжительности трудового стажа и т. д.

Коммерческая ипотека применяется для кредитования как физических, так и юридических лиц.

Коммерческая ипотека выдается тем гражданам, которые не нуждаются в приобретении жилья, исходя из социальной нормы, но желают улучшить свои жилищные условия.

Данный вид ипотеки, предоставляемый юридическим лицам, является (в связи с высокой обеспеченностью данных кредитов) достаточно привлекательным для банков.

В России действует закон, по которому заёмщик имеет право на налоговый вычет, в размере суммы потраченной на приобретения жилья, но не превышающей 2 миллиона рублей и уплаченных процентов по займам, выданным на приобретение жилья, без ограничений по сумме. Вычет предоставляется 1 раз в жизни. При этом есть две возможности получить заемщиком данный вычет:

• 1) Если у заемщика единственное место работы, он может обратиться в бухгалтерию по месту работы, и заявив о приобретении жилья, предоставив подтверждающие документы, и бухгалтер не будет перечислять подоходный налог до тех пор пока данное право не будет использовано.
• 2) В налоговом периоде перечислять все налоги, а в конце года в налоговой заявить о праве на налоговый вычет. Налоговая служба должна будет вернуть уплаченные налоги после проверки документов.