Объекты и субъекты ипотечного кредитования
Орган, ответственный за регистрацию ипотеки, обязан возместить заинтересованному лицу убытки, причиненные своими незаконными действиями или бездействием, в том числе, например, необоснованным отказом в государственной регистрации ипотеки, задержкой в государственной регистрации ипотеки сверх установленного срока, государственной регистрацией с нарушением требований, предъявляемых… Читать ещё >
Объекты и субъекты ипотечного кредитования (реферат, курсовая, диплом, контрольная)
Выше было отмечено, что ипотечное кредитование — это особый род взаимоотношений между получателем кредита и лицом, предоставляющим кредит, теперь рассмотрим субъективно-объективную структуру этих отношений.
Объектами ипотечного кредитования являются:
- -земельные участки;
- -жилые помещения, т. е. квартиры, дома, коттеджи, дачи, здания и сооружения предприятий, занятых в социальной сфере;
- -офисные помещения, торговые центры, отдельные магазины и другие объекты сервисного обслуживания коммерческой деятельности;
- -производственные помещения — склады, заводские здания и научно-исследовательские институты, объекты энергетики, гаражи и другие помещения производственного назначения [15].
Субъектами ипотечного кредитования являются: ипотечный кредитор, заемщик (собственник недвижимости), инвестор, специализированные посредники, правительство. В качестве инвесторов могут выступать другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население. Каждый из участников ипотечного рынка имеет свои собственные цели (таблица 3), и только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.
Таблица 3 — Субъекты рынка ипотечного кредитования их характеристика [54].
Субъект. | Характеристика. | |
Заемщик (залогодатель). | Физическое лицо, желающее улучшить свои условия проживания и удовлетворяющее требованиям банка-кредитора по уровню платежеспособности. | |
Банк-кредитор (залогодержатель). | Коммерческие сберегательные или ипотечные банки; ссудосберегательные ассоциации, стройсберкассы; взаимосберегательные союзы и другие. | |
Продавец жилья. | Юридическое или физическое лицо. | |
Государство. | Государственные органы. | |
Государственные органы, регулирующие и контролирующие деятельность участников ипотечного рынка. | Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; нотариат; паспортные службы; органы опеки и попечительства; юридические консультации. | |
Операторы вторичного рынка ипотечного кредитования. | Специализированные агентства ипотечного кредитования, ипотечные фонды. | |
Страховые компании. | Страховые компании, имеющие лицензии на данные виды страхования. | |
Оценщики. | Юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений. | |
Риелторские компании. | Юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья. | |
Инвестор | Физические; Юридические лица такие как: инвестиционные банки, пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды и другие кредитные и финансовые институты. | |
Перечисленные субъекты кредитования преследуют разные цели.
Основная цель заемщика — это максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов, необходимых для организации (реконструкции) действующего производства товаров. При осуществлении кредитования для покупки жилья, то основной целью заемщика является приобретение по возможности лучшего и более дешевого жилья.
Целью банка-кредитора является максимизация доходности при ипотечном кредитовании, снижение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала. Для продавца жилья основной целью является максимизация денежных средств за продаваемое жилье, а также минимизация рисков, которые могут возникнуть в процессе продажи [52].
Основными целями государства являются: капитализация недвижимого имущество и обеспечение его оборотоспособности; пополнение доходной части бюджета; решение жилищной проблемы в отдельном регионе и стране в целом. Государственные органы, которые регулируют и контролируют деятельность участников рынка ипотечного кредитования, заинтересованы в государственной поддержке участников рынка и контроле за их деятельностью.
Основной целью страховых компаний является получение прибыли, а также расширение круга своих операций, повышение рейтинга. Такую же цель имеют оценщики и риэлтерские компании. Для инвестора основной целью является максимизация прибыли от капитала, вложенного в закладные или ипотечные бумаги, а также обеспечение надежности данных вложений [48].
Сравнение целей субъектов рынка ипотечного кредитования позволяет сделать вывод об их разнонаправленности.
Рассмотрим кредитование через ипотечные банки, которое осуществляется по схеме, представленной на рисунке 2.
Рисунок 2 — Схема кредитования через ипотечный банк
Ипотечный банк предоставляет залогодателю кредит на покупку жилья, заключая с ним кредитный договор, а также договор залога. Далее залогодатель заключает с продавцом жилья договор купли-продажи недвижимости (если жилье продает риэлтерская фирма) или договор подряда на строительство (при строительстве вновь строящего жилья подрядной строительной организацией). Ипотечный банк, с другой стороны вправе продать закладную данного залогодателя на вторичном рынке ценный бумаг [49].
Экономическая сторона возникновения закладных, обеспеченных недвижимостью, связана с созданием условий предоставления значительному числу инвесторов возможности получения относительно дешевых и долгосрочных кредитов под залог ипотечных ценных бумаг и имеющихся у них имущественных прав на недвижимость. Особенностями таких ценных бумаг следует считать:
- — превращение в ликвидную (денежную) форму имущественных прав на недвижимость залогодателя;
- — использование ценных бумаг в качестве залога под ипотечную ссуду.
Государственная регистрация ипотеки представлена на рисунке 3. Регистрация договора об ипотеке осуществляется на основании заявления залогодателя. Расходы по уплате сборов за государственную регистрацию ипотеки и внесению изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке возлагаются на залогодателя, если между ним и залогодержателем не установлено иное.
Орган, ответственный за регистрацию ипотеки, обязан возместить заинтересованному лицу убытки, причиненные своими незаконными действиями или бездействием, в том числе, например, необоснованным отказом в государственной регистрации ипотеки, задержкой в государственной регистрации ипотеки сверх установленного срока, государственной регистрацией с нарушением требований, предъявляемых законодательством РФ к содержанию регистрационной записи, или с иными ошибками, неправомерным погашением регистрационной записи [50].
Рисунок 3 — Порядок государственной регистрации ипотеки
Государство определяет концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими [16].
Все участники рынка ипотечных жилищных кредитов в той или иной мере уже сегодня действуют на рынке. Задача состоит в том, чтобы обеспечить их заинтересованность в эффективном взаимодействии с целью расширения возможностей, предоставляемых населению, для улучшения жилищных условий.