Становление и развитие ипотечной системы в условиях рыночной экономики россии
Масштабность задач и новые экономические реалии заставили разработчиков программы предусмотреть в ней проведение более совершенной инвестиционной политики и систему финансирования жилищного строительства. Наряду с сохранением приоритета государственных капитальных вложений значительное развитие получили проекты по возведению за счет средств населения кооперативных жилых домов и индивидуальных… Читать ещё >
Становление и развитие ипотечной системы в условиях рыночной экономики россии (реферат, курсовая, диплом, контрольная)
Современное состояние жилищной проблемы России
Российская система жилищного финансирования в дореформенный период соответствовала проводимой жилищной политике и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. В 1987 году доля государственных капитальных вложений в жилищное строительство составляла более 80%, а средства населения — лишь 14,6% (включая средства индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов).
К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья практически отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.
За период реформ 1990 — 1998 годов в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. Влияние рыночных методов жилищного строительства на формирование рынка жилья показано в табл.2 Сивкова Л. А. Недвижимость: Маркетинг и оценка. — М.: Библиотека журнала «Бюллетень предпринимателя», 1996. с. 18.
Таблица 2.
Показатели. | Годы. | |||||||
Ввод общей площади жилых домов, млн. кв.м. | 61,7. | 49,4. | 41,5. | 41,8. | 39,2. | 41,0. | 34,3. | 32,6. |
Предоставление жилплощади очередникам, тыс. семей. | ||||||||
Степень обеспечения жилплощадью очередников, % от стоящих на учете. |
Как видно из приведенных в табл. 2 данных, начальная ступень рыночных отношений — не обеспечила улучшение дел в жилищной сфере, а, наоборот, во многом усилила кризисные явления. Так, объем ввода нового жилья уменьшился в 1997 г. по сравнению с 1990 г. почти вдвое, что незамедлительно привело к заметному ухудшению дел в строительном секторе, убыточности многих строительных предприятий. При средней обеспеченности жильем 18,8 м² / чел. (значение данного показателя близко к странам со средними доходами населения) в ряде регионов этот показатель составляет от 8,7 до 15,9 м² / чел. Такое положение дел оставалось практически неизменным и в 1998 г.
Однако в 1999 г. в ряде регионов произошел коренной перелом в существующей ранее тенденции постоянного снижения объемов вводимого новым строительством жилья. Кроме того, впервые за годы реформ в строительной отрасли приостановлено снижение инвестиций в основной капитал и подрядные работы. Так, инвестиции в основной капитал в 1999 г. составили 598,7 млрд руб. (101% к 1998 г.), а выполненный объем подрядных работ — 314,5 млрд руб. (105,4%). Организациями и предприятиями всех форм собственности построено 32 млн м2 жилья (104,3%). При этом продолжался рост жилищного строительства на средства индивидуальных застройщиков. По сравнению с 1998 г. этот показатель вырос на 14,6%.
Ввод жилья превысил уровень 1998 г. в 43 субъектах Федерации. Наибольшие объемы жилищного строительства наблюдались в Самарской (478 тыс. м2), Белгородской (785 тыс. м2) областях, Санкт-Петербурге (1,1 млн. м2), Башкортостане (1,5 млн. м2) и конечно в Москве (3,4 млн. м2) и Московской области (2,7 млн. м2). Однако наряду с этим во многих регионах ввод жилья не только не растет, но и сокращается. Это касается, например, республик Карачаево-Черкесской (62%) и Марий Эл (63%), Удмуртской (88%), Читинской (62%) областей. Подобное положение характерно и для Новосибирской области, где показатель ввода жилья в 1999 г. составил 54% от аналогичного в 1998 г. Баскаев К. Бесплатного жилья не бывает // Экономика и жизнь.- 2000. — № 7. — С. 29.
Недостаточное финансирование из федерального бюджета привело к тому, что из предусмотренных к вводу в эксплуатацию производственных и социальных объектов строительство на каждом четвертом не осуществлялось, а техническая готовность большинства из этих строек не превышает 50%.
В текущем году планируется привлечь инвестиций в строительные отрасли в размере 685−700 млрд руб. При этом государственные средства предусмотрены в размере 13,3 млрд руб. Предполагается, что жилищное строительство в целом по стране в текущем году возрастет как минимум на 1 млн м2.
Однако несмотря на наметившуюся в минувшем году в ряде регионов тенденцию роста объемов жилищного строительства, структура и качество жилья в общей массе продолжают оставаться низкими. Так, в большинстве случаев вновь вводимое жилье сооружается на основе технических и архитектурно-планировочных решений, сложившихся в 70−80-е годы и во многом морально устаревших К тому же в строительстве и при эксплуатации жилья используют устаревшие технологии, материалы, а они энергои материалоемки. Особенно это касается жилья, предназначенного для предоставления малообеспеченным и социально незащищенным слоям населения на бесплатной основе или посредством частичной оплаты.
В настоящее же время в целом по стране в неблагоустроенных квартирах проживает 40 млн чел., поскольку жилой фонд России, составляющий на начало 1998 г. 27 млрд м2 общей площади, включает более 30 млн м (1,3%) жилья в ветхих и аварийных строениях Свыше 60% населения проживает в однои двухкомнатных квартирах плотностью около 1,3 чел. на комнату при отсутствии, как правило, общей комнаты без спальных мест. В коммунальных квартирах продолжает проживать 2,9 млн чел. (2% населения), в общежитиях 5,8 млн чел. (4%). С 1990 по 1996 г. предоставление бесплатного социального жилья сократилось в 2,6 раза и получить его могут менее 500 тыс. семей в год, тогда как число граждан, имеющих зарегистрированное право на такое жилье, т. е. находящихся в очереди, превысило 8 млн чел. Ныне ежегодно жилье получает только 6% очередников, что в 2,5 раза меньше, чем в 1990 г.
Бюджетные расходы на строительство жилья (4% ВНП) выше, чем во многих зарубежных странах, а по отношению к величине бюджетного дефицита составляют 60% Парламентские слушания на тему: «О подготовке и реализации совместной программы Государственной думы Федерального собрания и Конгресса США по жилищному строительству в России «Дом для Вашей семьи» и международный семинар на тему: «Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в России». — М.: Издательский дом «Парус», 1998. с. 18.
Опасной становится тенденция роста стоимости строительства, делающая вновь возводимое жилье все менее доступным для населения и вызывающая сокращение спроса, а следовательно, и объема производства В конечном итоге это создает кризис системного характера, при котором происходит неуклонное сжатие спроса на жилье и падение производства, заметно усилившееся в условиях ухудшения макроэкономической ситуации и очередного резкого падения жизненного уровня населения после известных решений в августе 1998 г.
Сложившаяся проблемная ситуация в экономике серьезно ухудшает положение и населения, и предпринимателей, и финансистов, и государства.
Задача полного обеспечения населения жильем была актуальна во все времена. Общая динамика решения жилищной проблемы обуславливается единством проявления обще) осударственного, коллективного и личного интереса в данной сфере. Государством предпринималось уже достаточно большое количество попыток по решению данной проблемы.
Первая программа крупномасштабного решения жилищной проблемы была рассчитана на 1955;1965гг Реализация этой программы обеспечила рост жилищного строительства в 1,9 раза, увеличение его объемов до 54,9 млн м в год. В результате были улучшены жилищные условия миллионов людей. Достигнутое снижение остроты жилищной проблемы позволило больше внимания уделять качеству жилищных условий.
К 1985 г. средняя обеспеченность жильем в расчете на 1 чел. составила 14,6 м², увеличившись против 1970 г. в 2 раза. При этом семьи проживали в основном в отдельных квартирах (до 1961 г. преобладало покомнатное расселение в коммунальных квартирах) Сивкова Л. А. Недвижимость: Маркетинг и оценка. — М.: Библиотека журнала «Бюллетень предпринимателя», 1996, с. 10.
Вторая жилищная программа была рассчитана на период с 1985 по 2000 г. В ней предусматривалось обеспечение каждой семьи отдельной современной квартирой или индивидуальным домом. Кроме того, в этой программе в качестве решения важной социальной задачи намечалась ликвидации имевшегося резкого различия в уровнях жилищной обеспеченности и качества жилья, прежде всего в региональном разрезе.
Масштабность задач и новые экономические реалии заставили разработчиков программы предусмотреть в ней проведение более совершенной инвестиционной политики и систему финансирования жилищного строительства. Наряду с сохранением приоритета государственных капитальных вложений значительное развитие получили проекты по возведению за счет средств населения кооперативных жилых домов и индивидуальных жилищных строений, особенно в сельской местности, поселках, малых и средних городах. Для этого была предусмотрена дифференциация финансово-экономических льгот для различных категорий семей, а также все более широкое использование средств предприятий и населения. В период реализации данной программы были достигнуты максимальные объемы ввода жилья в России: в 1986 г. — 66, 2 млн м2; в 1987 г. — 72,8; в 1988 г. — 72,3; в 1989 г. -70,4 м².
В 1990 г. реализация указанной программы была приостановлена в связи с сокращением доли государственного участия в жилищном строительстве и внедрением в этот процесс рыночных механизмов. Указанный год фактически стал рубежом, когда начался переход к следующему этапу.
Третья национальная жилищная программа получила название «Жилище» и была рассчитана на десятилетие — с 1990 по 2000 г. Ее реализация началась в условиях неразвитости рыночных отношений и поспешного отказа от государственного участия в финансировании жилищного строительства, недооценки жилищного сектора в осуществлении общих структурных изменений и, как следствие, начавшегося в начале 90-х годов кризиса в жилищной сфере, что выразилось в следующем:
произошло резкое снижение объемов ежегодного жилищного строительства;
выросли цены на строительную продукцию;
капитальные вложения государства, предприятий и организаций стали недостаточными;
снизились темпы предоставления жилья гражданам;
упала платежеспособность населения;
сократились возможности приобретения жилья или ведения индивидуального жилищного строительства.
По данным за 10 месяцев 1993 г., доля внебюджетных инвестиций в строительство жилья составляла свыше 45% общего объема капитальных вложений, направляемых на эти цели, в том числе средства населения — около 19%. В основу программы «Жилище» была положена переориентация в жилищном строительстве с преобладания бюджетных средств государства на преимущественную долю средств населения и частных юридических лиц. В этих целях предусматривалась активная мобилизация средств для жилищного строительства путем выпуска жилищных векселей и иных ценных бумаг, проведения аукционов ит.д. Это привело к тому, что в 1992 г. объем централизованных капитальных вложений в жилищное гражданское строительство составил 358,5 млрд руб. и снизился по сравнению с 1991 г. на 29% (в сопоставимых ценах) Предприятиями всех форм собственности на жилищное строительство в 1992 г. израсходовано 530 млрд руб., или 70% к объему 1991 г. Зенец Н. Возможности ипотечного кредитования // Экономист. — 1997. — № 4. — С.93−95.
Уже в первые годы реализации программы в условиях бюджетного дефицита на большей части страны наблюдалось свертывание строительства жилья. В 1992 г. на 75 из 77 территорий России объемы жилищного строительства снизились против 1991 г., в том числе на 26 территориях — более чем на треть, а на четырех — более чем наполовину. В целом по России за счет всех источников финансирования в 1992 г. было введено 37,9 млн. м2 жилья, что составило 79% к 1991 г. Не улучшилось положение дел и в 1993 г. За девять месяцев 1993 г. было введено 18,8 млн. м2 жилья, в том числе государственными предприятиями и организациями — 10 млн. м2, жилищно-строительными кооперативами — 1,1, индивидуальными застройщиками — 2,4 млн. м, что составило по отношению к аналогичному периоду 1992 г. соответственно 100,2; 93,2; 90,1 и 113,1%.
Таким образом, механизмы, предусмотренные для реализации программы «Жилище», не обеспечили в необходимой мере решение жилищных проблем. Между тем в ходе проведения данной программы формировались изменения, необходимые для создания рынка жилья и перехода жилищной сферы на рыночные принципы. Были изменены:
структура жилищного фонда по формам собственности структура жилищного строительства по источникам финансирования, а также, в определенной мере, по типам зданий и технологиям их возведения.
Данные о развитии рынка жилья за годы рыночных реформ в Москве, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Твери, Новгороде Великом приведены в табл.3.
Таблица 3 Источник: Справочник Российской гильдии риэлторов за 1997 г.
Показатели. | Годы. | |||
Число приватизированных квартир, млн. | 0,05. | 12,5. | 13,7. | 14,65. |
Удельный вес приватизированных квартир, %. | 0,2. | |||
Число сделок купли-продажи квартир по 5 городам, тыс. | Нет данных. | 112,7. | 152,6. | 59,7. |
Приведенные в табл.3 показатели, с одной стороны, впечатляют, особенно темпы приватизации в жилищной сфере, а с другой — красноречиво представляют фон, на котором происходит становление российского ипотечного рынка: проведенная в нашей стране бесплатная приватизация жилья, тем более в такие чрезвычайно короткие по меркам экономического развития сроки, не сформировала по большому счету класс собственников вообще, а уж тем более класс эффективных собственников. Поэтому сложившаяся на сегодня в России социально-экномическая ситуация менее предпочтительна для запуска ипотечных программ, чем ситуация, эволюционно сложившаяся в США (табл.4).
Таблица 4 Источник: Смирнов В. В., Лукина З. И. Ипотечное кредитование. — М., 1999, с. 12.
Статистические данные за столетие о жилом фонде США.
Жилой фонд, находящийся в личной собственности. | |||
Год. | Доля, %. | Год. | Доля, %. |
48,0. | 62,0. | ||
47,0. | 64,1. | ||
46,0. | 65,6. | ||
46,0. | 63,9. | ||
48,0. | 64,7. | ||
44,0. | 65,4. | ||
55,0. | В среднем за столетие. | 55,4. |
Однако она также отнюдь не такая уж благоприятная и вовсе не идентична ситуации, имевшей место в США в 30-е годы, на которую любят ссылаться как сами американцы, продвигая в нашей стране свои проекты (ипотечные схемы), так и российские авторы предложений по внедрению у нас заокеанской модели ипотеки.
Вместе с тем приведенные в табл.4 данные свидетельствуют о том, что ипотечное жилищное кредитование в США развивалось в течение очень длительного времени, поэтому и класс заемщиков ипотечных кредитов формировался исходя из приоритета в отношении института собственников в жилищной сфере, опирающегося на столетние традиции.
В России же опыт формирования слоя собственников жилья (прежде всего в многоквартирных домах) насчитывает менее десяти лет. Кроме того, у российского собственника квартиры весьма гипертрофированное отношение к недвижимости, находящейся в его собственности. Например, все достаточно быстро усвоили, что собственник имеет право распоряжаться своей квартирой, т. е. отчуждать ее (на практике это наиболее часто происходит через куплю-продажу квартир, благодаря чему и сформировался вторичный рынок жилья во всероссийском масштабе). В то же самое время российский собственник квартиры в подавляющем своем большинстве не способен и не хочет нести бремя расходов и ответственности, которое на него ложится в связи с обладанием объектом недвижимости.
Наряду с развитием рынка жилья коренные изменения произошли в структуре источников финансирования жилищного строительства. Основными источниками финансирования жилищного строительства стали внебюджетные средства в сочетании с различными формами государственной поддержки граждан и юридических лиц, принимающих участие в финансировании строительства жилья. Доля бюджетных средств во вводе жилья, достигавшая до начала экономической реформы 80%, сократилась примерно до 26%, в том числе доля средств федерального бюджета — до 15%.
Изменение соотношения источников финансирования не только не уменьшило остроту жилищной проблемы, но и привело к дальнейшему ее возрастанию. В частности, еще более очевидной стала проблема недооценки значимости социальной направленности жилищной реформы. Для ее решения понадобилась разработка дополнительных мер государственной поддержки определенных социальных групп населения, прежде всего малоимущих граждан, молодых и многодетных семей, а также военнослужащих, граждан, уволенных с военной службы в запас или отставку, лиц, проработавших длительное время в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях, вынужденных переселенцев, граждан, пострадавших в результате аварий и стихийных бедствий. На решение этих задач и был направлен ряд разработанных и утвержденных федеральных целевых программ. Ход и итоги их реализации представлены в прил. 5.
Результаты выполнения основных федеральных программ свидетельствуют о том, что реализация государственной жилищной политики на среднесрочную и долгосрочную перспективу должна строиться не только исходя из одних намерений, пусть даже самых благих, по решению затянувшихся проблем с обеспечением жильем граждан РФ, но и с учетом имеющихся реальных возможностей, прежде всего системы финансирования.
Объективная необходимость увеличения объемов жилищного строительства и качества возводимого жилья обусловлена также и реально сложившейся ситуацией, касающейся общего состояния жилого фонда России.