Заключение. 
Ипотечное кредитование и его особенности в России: состояние, проблемы, перспективы

В 2012 году исполнится 14 лет с момента принятия Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Принятие этого закона — несомненно, выдающееся событие в экономической жизни страны. Он стал отправной точкой для создания системы ипотечного кредитования, являющейся стратегическим институтом, который во всех странах с развитой рыночной экономикой играет исключительно важную роль в социально-экономической политике.

Кредитно-финансовый механизм, лежащий в основе ипотечного кредитования, обеспечивает привлечение масштабных инвестиций в реальный сектор экономики через строительство объектов недвижимости.

Она является единственной системой, в рамках которой граждане, обладающие стабильными доходами и определенными накоплениями, могут удовлетворить свою потребность в жилье.

Тем самым, ипотечное кредитование существенно влияет на становление социально и экономически активного слоя, являющегося основой современного демократического общества — среднего класса.

Институт ипотеки формирует систему ценностей, основанную на частной собственности, в которой чувство ответственности за свою судьбу и судьбу своей семьи становятся приоритетом каждого гражданина.

В силу макроэкономичности и социальной направленности институт ипотеки способствует установлению между государством и гражданами таких отношений, которые обеспечивают стабильность и эволюционный характер поступательного развития общества в целом, а также снижает уровень социальной напряженности.

В результате, все в большей степени проявляются новые тенденции в сознании населения — переход от философии сбережений, откладывания средств «на черный день» к философии жизни в кредит. В рамках ипотечного кредита граждане (заемщики) единовременно получают средства в счет своих 20−30-летних будущих доходов.

По-существу, ипотека трансформируется в инструмент не только экономического, но и политического управления общественными процессами, что наглядно иллюстрируется практикой экономически развитых стран. Более того, она свидетельствует о том, что именно те политические силы, которые оказывались в состоянии осознать и реализовать потенциал института ипотеки, занимают доминирующее положение в обществе.

За почти 14 лет, прошедших после принятия Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», созданы нормативная правовая база и региональная инфраструктура, обеспечивающие функционирование системы ипотечного кредитования. Во всех российских субъектах действуют ипотечные компании и сервисные агенты, совершены первые сделки по рефинансированию кредитных организаций, предоставляющих населению ипотечные кредиты.

Можно констатировать, что первый этап становления системы ипотечного кредитования, заключающийся в создании первичного рынка ипотечных кредитов, завершен.

Однако на пути дальнейшего увеличения количества выдаваемых населению ипотечных жилищных кредитов стоит ряд нерешенных проблем, главной из которых является формирование вторичного рынка закладных, что предусмотрено Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования (Постановление Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 № 28), определяющей стратегию развития института ипотеки в Российской Федерации.

Только при условии согласованного развития первичного и вторичного сегментов ипотечного рынка, возможно привлечение долгосрочных финансовых ресурсов для рефинансирования первичных ипотечных кредиторов.

Недооценка важности этой проблемы уже привела к трудностям многих региональных банков, и региональных ипотечных компаний активно участвующих в ипотечных программах, из-за отсутствия у них длинных пассивов.

Действительно, контрольные цифры по количеству выданных ипотечных кредитов, заложенные в приоритетном национальном проекте «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», подкрепленные действиями региональных властей, привели к необоснованно высокой динамике роста объемов ипотечного кредитования. В то же время сделки по секьюритизации обеспечили рефинансирование лишь чуть более 30 процентов выданных ипотечных кредитов.

Негативным следствием искусственного повышения доступности ипотечных кредитов стало ухудшение качества кредитных портфелей за счет снижения требований к андеррайтингу заемщиков и повышения LTV, что привело к существенному росту количества дефолтов заемщиков.

Рост цен, особенно в 2006 году, снизил доступность жилья даже для обладающего стабильными доходами достаточно узкого слоя населения (менее 20 процентов). Снижение спроса на жилье, произошедшего в конце 2008 года, обусловило спад цен. Однако на сегодняшний день, цены на недвижимость остаются достаточно высокими и на фоне увеличения цен на недвижимость, доступность жилья продолжает снижаться. Об этом свидетельствует сокращение реально совершаемых сделок купли-продажи жилья на рынке.

В 2007;08 годах у девелоперов возникли проблемы с кредитованием строительства. Этот негативный фактор в сочетании с увеличившимися рисками нереализации построенного жилья, а также начатой радикальной реформой инвестиционно-строительной деятельности на основе Федерального Закона № 214-ФЗ и перехода на аукционную продажу земельных площадок под застройку, существенно снизили в 2008 году темпы ввода жилья (менее 3 процентов). Все это не может не вызвать озабоченности профессиональных участников ипотечного рынка.

Следует подчеркнуть, что, несмотря на небольшие объемы выданных ипотечных кредитов, соответствующих всего лишь 1−2 процентам ВВП, российская ипотека в результате мирового финансового кризиса столкнулась с теми же проблемами, что и западные страны.

В этой связи, для развития системы жилищного ипотечного кредитования в России необходимо принимать во внимание многие факторы, в частности, следует понимать, что в основе системы ипотечного кредитования лежат тонкие финансовые механизмы. Нарушение принципов их функционирования в результате непрофессионального вмешательства регулирующих органов государства, либо их невмешательства (как это случилось в США), а также в вследствие чрезмерной либерализации кредитного сектора, приводит к самым серьезным негативным последствиям.

Заложенный в институте ипотеки потенциал по мере его развития оказывает существенное воздействие на состояние всей национальной финансовой системы, ее банковского сектора, рынка ценных бумаг, рынка страховых услуг и пенсионной системы.

В развитии ипотечного кредитования роль государства заключается в проявлении должного внимания к вопросам регулировании отношений между профессиональными участниками рынка в части, напрямую влияющей на устойчивость финансовой системы. При этом важно учитывать, что излишняя зарегулированность отношений будет тормозить развитие рынка ипотечного кредитования. В этих условиях государство должно максимально способствовать развитию механизмов саморегулирования ипотечного рынка. Стандарты и правила саморегулирующих организаций, объединяющих профессиональных участников рынка, направлены на повышение их ответственности.

Именно в сочетании государственного регулирования и согласованного с ним саморегулирования ипотечного рынка — путь к его стабильному развитию.

Увеличение объемов ипотечного кредитования существенно зависит от транспарентности всех отношений и процедур в рамках системы ипотечного кредитования для инвесторов, обеспечивающих рефинансирование первичных ипотечных кредиторов.

Именно инвесторы определяют все основные правила игры на ипотечном рынке.

Рынок ипотечного кредитования тесно связан с рынком недвижимости. Поэтому при увеличении объемов ипотеки необходимо внимательно отслеживать ситуацию в инвестиционно-строительной деятельности, тенденции и формирующие их факторы в плане динамики объемов строительства объектов недвижимости, продаж и цен на рынке.

Развитое ипотечное жилищное кредитование обеспечивает доступность жилья только для тех семей, которые имеют накопления и стабильные доходы, достаточные для оплаты месячных платежей по ипотечным кредитам.

Поскольку при существующих доходах, и уровне цен на жилье не более 15 процентов российских семей в состоянии приобретать жилье в кредит (при этом лишь 3−4 процента из них могут рассчитывать на приобретение полноценной новой квартиры), система ипотечного жилищного кредитования не может служить основным инструментом повышения доступности жилья для граждан России.

Простой расчет, основанный на данных Росстата, показывает, что 3−4 процента российских семей, с доходами на каждого члена семьи свыше 25 000 рублей в месяц, могут приобрести квартиры по социальным нормам жилья и выше при ипотечном кредите сроком на 20 лет.

Для остальных граждан ипотечное жилищное кредитование недоступно.

Лишь по мере роста доходов российских семей и снижения цен на жилье, система ипотечного жилищного кредитования сможет занять то доминирующее положение, какое она занимает в большинстве экономически развитых стран.

Также с точки зрения эффективности функционирования системы ипотечного кредитования бюджетные средства предпочтительно использовать на покрытие части первоначального взноса отдельных категорий заемщиков, нуждающихся в поддержке со стороны государства.

Наиболее эффективным, как с точки зрения государственных и муниципальных финансов, так и системы ипотечного кредитования, является продажа жилья в кредит по регулируемым (более низким) ценам. При этом снижение продажных цен достигается за счет безвозмездного инвестирования бюджетных средств на цели приобретения земельных площадок под застройку и создания соответствующей инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры.

Такие кредиты могут без потери качества включаться в соответствующие пулы кредитов с последующей секьюритизацией.

Другим эффективным, с точки зрения бюджетных вложений, способом повышения доступности ипотечных кредитов является создание частно-государственной системы ипотечного страхования, направленной на повышение качества кредитных продуктов путем снижения кредитных рисков для первичных ипотечных кредиторов.

В любом случае использование такого рода государственной поддержки должно носить исключительно адресный характер в пределах социальных норм жилья и выделяться в отдельные социальные жилищные программы (социальная ипотека).

По мнению АСР и НАУИР, основными направлениями государственной поддержки должны стать меры по нормативному правовому обеспечению развития ипотечного сегмента российского фондового рынка, использованию инвестиционного потенциала российской пенсионной системы, ломбардного списка Банка России и т. д.

Отдельного рассмотрения заслуживает государственная поддержка ипотечного кредитования через АИЖК.

Используя бюджетные вложения, АИЖК на первом этапе своего существования послужило «стартером» первичного ипотечного рынка, обеспечив высокую динамику его развития. Более того, можно констатировать, что без стимулирующей роли Агентства становление этого рынка было бы практически невозможно.

Однако в соответствии с государственной Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования, АИЖК является оператором вторичного ипотечного рынка и должно обеспечить функционирование рыночных механизмов рефинансирования (секьюритизации).

В этой связи главной задачей Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, должно стать формирование эффективно функционирующего рынка ипотечных ценных бумаг, как важнейшего фактора увеличения объемов ипотечных жилищных кредитов и, тем самым, повышения доступности жилья для российских граждан.

Важную роль в повышении доступности ипотечных кредитов может сыграть Центральный Банк. При создании Банком России определенных условий, ставки по ипотечным кредитам могли бы значительно снизиться. К числу таких условий относятся, в частности, изменение критериев оценки обеспеченности ипотечных кредитов, изменение их классификации по группам риска, снижение размера резервирования под ипотечные кредиты, уменьшение норм отчислений в фонд обязательных резервов по накопительным ипотечным депозитам и т. п.

В создавшихся условиях инновацией на банковском рынке могло бы стать введение Банком России ипотечной ставки рефинансирования, которая будет значительно ниже существующей ставки рефинансирования.

Подводя итог, необходимо отметить, что несмотря на трудности которые испытывала и испытывает современная российская экономика, будущее у ипотеки, безусловно, есть, ведь дефицит жилья в нашей стране поистине колоссален. Только преодоление кризиса всеобщими усилиями откроет новые горизонты для развития ипотечного кредитования. В современных условиях политика государства должна быть направлена на снижение уровня инфляции и повышение доходов населения. И только благодаря этому жилищное ипотечное кредитование в России станет более доступным и количество новоселий существенно увеличится.