История возникновения ипотечного кредита и его применение в современных условиях РФ

Система выдачи займов на приобретения жилища или земельного участка в залог недвижимости начала формироваться в России в середине XVIII века. Государственный банк для дворян был основан в 1754 году, затем он стал Государственным заемным банком. В девятнадцатом веке в России начала развиваться система ипотечного кредитования для строительства, она была актуальна вплоть до 1917 года. После реформирования банковского дела в 1859 — 1860 году были основаны два вида приватных кредитных организаций: базировавшиеся на взаимном кредите локальные кредитные общества, а также те организации, которые имели акционерный капитал. В целях формирования здоровой среды ипотечного кредитования приватных учреждений было мало, поэтому 1883 году власть основали Крестьянский Поземельный банк, который давал ссуды крестьянам на приобретение земли. В 1885 году правительство основало Государственный дворянский банк, а в 1861 году в северной столице и Москве действовали локальные кредитные общества, которые могли реализовать широкий спектр услуг по операциям с жилищем и земельными участками. Размер кредитов на ипотеку, которые мог просить заемщиком, должны были быть пропорциональны сумме имеющихся в обороте облигаций общества. Часть средств на ипотеку определялась оценочной комиссией, которая давала заключение о стоимости объекта недвижности, а также о его рыночной цене.

Сумма ипотечного транша составляла не много — порядка 50 — 60% от стоимости залога. Ипотечные кредиты давались в виде залоговых расписок и облигаций. Срок выдачи кредита — 15 — 36 лет. Кредит можно было погашать в любое время.

С 1862 году Государственный банк выпустил на рынок облигации Петербургского общества в размере, под которые давались кредиты под 90% их биржевой стоимости. Спустя несколько лет ценные бумаги кредитных организаций стали востребованы, а облигации отличались постоянным высоким курсом, а также значительной ставкой рентабельности. На начало 1883 года местный общественный банк стал выдавать кредиты, в качестве залога принимались земельные участки, срок кредита — 1−12 лет, под залог недвижимости — 3 — 8 лет. Размер кредита не превышал половины от стоимости, установленной экспертом. Такого рода банковские учреждения не имели собственных ипотечных облигаций, такие ценные бумаги могли выпускать не только приватные банки, государственные банки в качестве средств для выдачи кредитов использовали процентные бумаги — «закладные листы ГДЗБ», «государственные свидетельства КПБ». Гарантом выступало государство.

Ипотечное кредитование в современной понимании появилось в России с 1998 года. Тогда вышел первый государственный закон, который регулировал отношения, затем сферой ипотечного кредитования управляет Госстрой России. Во многих регионах действуют местные программы ипотечного кредитования. На данный момент услугами кредитования ипотеки пользуются более 6% населения. Актуальное ипотечное кредитования расшевелило экономику всей страны, в частности — рынок строительства жилья, а также вторичный рынок недвижимости.

Итак, что же такое ипотека. Ипотека — один из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. Ипотека (от греч. hypotheka — залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). Ипотечное кредитование — это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств. В России порядок осуществления ипотеки регулируется Гражданским кодексом, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (См.: Ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» //СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400) и другими принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами.

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:

• 1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.
• 2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.
• 3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги.

В экономическом отношении ипотека — это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Особенности применения ипотечного кредита.

Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита.

1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких — либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

2. Длительность срока предоставления кредита.

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20−25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

• 3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.
• 4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:
  • * сумма кредита, как правило, составляет не более 60−70% рыночной стоимости покупаемого жилья;
  • * величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;
  • * при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.