Теоретические основы ипотечного кредитования

Сущность, понятие и классификация ипотечного кредита

Понятие ипотечного кредита предполагает использование в качестве залога, обеспечивающего обязательства перед кредитором, недвижимость заёмщика. Проведя оформление ипотечного кредита заемщик получает кредит непосредственно на покупку недвижимости или иные цели. Поэтому его обязательством перед кредитором является выплата процентов и суммы кредита, а обеспечивает данное обязательство залог недвижимости. Кроме покупки и закладывания жилья при ипотечном кредите можно использовать другие объекты недвижимости (земля, автомобили, яхты).

Любая недвижимость, приобретенная с помощью ипотечного кредита, является собственностью заемщика с момента покупки. Понятие ипотечного кредита в России обычно ассоциируется с решением жилищных проблем.

Наиболее распространенные виды ипотечных кредитов в России — под покупку квартиры (дома). Закладывается в этом случае покупаемое жилье, хотя существует возможность заложить и уже имеющуюся недвижимость заёмщика. Ввиду того, что ипотечные кредиты выдаются коммерческими банками, получение ипотечного кредита в различных кредитных организациях происходит на разных условиях. На государственном уровне в РФ ипотека поддерживается правительственными программами, разработкой ипотечного законодательства и деятельностью специальных государственных ипотечных агентств.

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам:

По объекту недвижимости:

земельные участки;

предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты;

объекты незавершенного строительства.

По целям кредитования:

приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом;

на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);

строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций.

Данное кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа.

По виду кредитора:

банковские;

небанковские.

По виду заемщиков:

как субъектов кредитования:

• а) кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
• б) кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:

• а) сотрудникам банков;
• б) сотрудникам фирм — клиентам банка;
• в) клиентам риэлтерских фирм;
• г) лицам, проживающим в данном регионе;
• д) всем желающим.

По способу рефинансирования.

Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (таблица 1.1).

Таблица 1 — Способы рефинансирования ипотечных кредитов.

По срокам кредитования.

В ряде стран классификация кредитов различается по срокам (таблица 1.2).

Таблица 1.1 — Классификация кредитов по срокам.

По способу амортизации долга:

постоянный ипотечный кредит (предусматривает периодические равновеликие выплаты, т. е. заемщик ежемесячно выплачивает равную сумму, часть которой идет на погашение кредита и часть — на уплату начисленных за месяц процентов. Проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту);

кредит с переменными выплатами;

кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.

По виду процентной ставки:

кредит с фиксированной процентной ставкой (предусматривает равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а также выплаты процентов на непогашенный остаток, суммы процентов изменяются);

кредит с переменной процентной ставкой (процентная ставка меняется в зависимости от изменения ситуации на денежном рынке: по индексу государственных ценных бумаг или другому финансовому индексу, с установлением максимального уровня ставки процента).

По возможности досрочного погашения:

с правом досрочного погашения;

без права досрочного погашения;

с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).

Сумма может составлять от 50% до 100% стоимости заложенного имущества. Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);

субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

Таким образом, можно сделать вывод, что прежде чем подписать договор с банком на получение кредита, обязательно нужно внимательно изучить их классификацию и условия выдачи кредита.