Определение рыночной стоимости объекта недвижимости для купли-продажи
Мелкие поверхностные трещины в местах сопряжения коробок (колод) со стенами и перегородками, стертость дверных полотен или щели в притворах. Описание здания: Здание офисного типа постройки 2000 года. Здание состоит из подвала, и строения в 7 этажей. В здании завершен ремонт. Мелкие повреждения и незначительная усушка отдельных паркетных клепок, щели между клепками до 3 мм, коробление отдельных… Читать ещё >
Определение рыночной стоимости объекта недвижимости для купли-продажи (реферат, курсовая, диплом, контрольная)
МИНОБРНАУКИ РОССИИ ФГБОУВПО «Удмуртский государственный университет»
Институт экономики и управления Кафедра экономики Контрольная работа По дисциплине «Экономика Недвижимости»
Выполнил: Cозыкина Н.А.
Проверил: Семенова И.А.
Ижевск, 2014
Тип объекта недвижимости: здание офисного типа.
Месторасположение: город Ижевск, улица Пастухова, дом 43.
Оценка права собственности: полные права собственности на здание с правом использования земли.
Дата оценки: 26.11.2014 г.
Собственники недвижимости: здание, земля — ООО «Белкам Нефть»
Описание месторасположения: Здание расположено на участке земли общей площадью 0,96 га, с ровным рельефом.
Описание здания: Здание офисного типа постройки 2000 года. Здание состоит из подвала, и строения в 7 этажей. В здании завершен ремонт.
Оптимальное использование как свободного участка: строительство офисного здания.
С учетом существующего здания: использовать как офисное.
Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта для купли-продажи.
Назначение оценки: консультирование заказчика относительно возможной цены продажи объекта.
Затратный подход недвижимость земельный рыночный стоимость
Описание земельного участка: объект расположен в Первомайском р-не г. Ижевска, удобный подъезд к зданию возможен по ул. Пастухова или по ул. Коммунаров и затем по ул. Удмуртская. Такое расположение может быть расценено как вполне благоприятное. Площадь 1300 кв.м.
Коммунальное обеспечение: здание оборудовано всеми необходимыми элементами коммунального обеспечения общественного пользования. В здании будет установлено необходимое количество телефонных линий.
Описание здания:
Этажность: 7 этажей
Площадь общая: 9600 кв.м.
Площадь полезная: 6000 кв.м.
Площадь для сдачи в аренду (нормативная): 75% от полезной площади (1053 кв. м) Строительный объем: 31 000 куб.м.
Фундаменты: ленточные, бутобетонные Стены: из красного глиняного кирпича толщиной 770 мм Перекрытия: из сборных мелкоразмерных железобетонных плит по металлическим балкам Перегородки: кирпичные
Кровля: из оцинкованной стали по сплошному деревянному настилу и деревянным стропилам
Утеплитель: засыпной керамзит
Лестницы: из сборных железобетонных элементов
Полы: мраморные, паркетные, из керамической плитки
Окна: пластиковые, Двери: деревянные
Наружная отделка: штукатурка, окраска
Внутренняя отделка: улучшенная и декоративная штукатурка, покраска водоэмульсионными и масляными красками, облицовочные панели из мрамора, глазурованная керамическая плитка.
Инженерное обеспечение: системы горячего и холодного водоснабжения, канализация, отопление, вентиляция, электроснабжение, электроосвещение, пожароохранная сигнализация.
Основываясь на анализе цен, сложившихся на завершившихся и проходящих аукционах земельных участков в Первомайском р-не города, пришли к выводу, что цена права использования земельного участка составляет за 1 кв.м. составляет 2000 руб. (данные на конкретный момент времени собираются самостоятельно на основе анализа рынка земельных участков). Оценка строений
Стоимость измерителя 20,4 за 1 м3
Стоимость измерителя с поправочным коэффициентом: 20,4*(1−0,042−0,004+0,041+0,008+0,007) = 20,604
Восстановительная стоимость строения: 31 000*20,604*1,249*1,07*150*1,15*1,18*1,82 = 325 461
Общий процент износа: 22,07%
Действительная стоимость строения: 48 964 519−22,07% = 38 058 050
Рыночная стоимость земельного участка 550*9600 = 5 280 000
Рыночная стоимость объекта недвижимости 43 338 050
Конструктивные Элементы | Признаки износа | Количественная оценка | Физический износ в % | ||
Фундамент | Мелкие трещины в цоколе, местные нарушения штукатурного слоя цоколя и стен | Ширина трещин до 1,5 мм. | |||
Стены | Отдельные трещины и выбоины | Ширина трещины до 1 мм | |||
Перегородки | Трещины в местах сопряжения перегородок с потолками, редкие сколы | Трещины шириной до 2 мм. Повреждения на площади до 10% | |||
Перекрытия | Мелкие отслоения и трещины в фактурном слое | Повреждения на площади до 10% | |||
Крыша | Ослабление крепления отдельных листов к обрешетке; отдельные протечки | ||||
Полы | Мелкие повреждения и незначительная усушка отдельных паркетных клепок, щели между клепками до 3 мм, коробление отдельных клепок | ||||
Заполнение проемов | Окна | Мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами, истертость или щели в притворах. Замазка местами отстала, частично отсутствуют штапики, трещины стекол, мелкие повреждения отливов | |||
Двери | Мелкие поверхностные трещины в местах сопряжения коробок (колод) со стенами и перегородками, стертость дверных полотен или щели в притворах | ||||
Внутр. отделка | Стены | Местные единичные повреждения окрасочного слоя, волосные трещины в рустах, в местах сопряжения потолков и стен | |||
Потолки | Местные единичные повреждения окрасочного слоя, волосные трещины в рустах, в местах сопряжения потолков и стен | ||||
Наруж. Отделка | Волосные трещины и сколы местами | ||||
Отопление | Ослабление прокладок и набивки запорной арматуры, нарушения окраски отопительных приборов и стояков, нарушение теплоизоляции магистралей в отдельных местах | ||||
Газоснабжение | Мелкие неисправности | ||||
Электроснабжение | Неисправность, ослабление закреплений и отсутствие отдельных приборов (розеток, штепселей, патронов и т. д.); следы коррозии на поверхности металлических шкафов и частичное повреждение деревянных крышек | ||||
Разные работы | Мелкие неисправности | ||||
Доходный подход
Исследование рынка офисных помещений показало, что рыночная арендная ставка для оцениваемого объекта составляет 2000 руб. за кв.м., при условии, что 100 руб. в расчете на 1 кв.м. будет затрачено на улучшение внутренней отделки сдаваемых в аренду помещений.
Учитывая, что отделочные работы будут завершены в течение первого года и требуется время на поиск арендаторов, загрузка в первый год составит 60%, на второй год здание будет сдано в аренду на 85% и практически достигнет в третий и последующие годы загрузки 95%.
Эксплуатационные расходы составят 250 руб. за 1 кв.м. нормативной площади.
Таблица. Метод дисконтированных денежных потоков
период | Остаточный период | ||||||
Площадь, кв. м | |||||||
Динамика арендной платы | 1,05 | 1,1 | 1,15 | 1,2 | 1,25 | ||
Арендная плата за кв. м | |||||||
ПВД | |||||||
Коэффициент загрузки | 0,6 | 0,85 | 0,95 | 0,95 | 0,95 | 0,95 | |
ДВД | |||||||
Динамика расходов | 1,2 | 1,4 | 1,5 | 1,6 | 1,7 | ||
Операционные расходы за кв.м. | |||||||
Операционные расходы за всего | |||||||
ЧОД | |||||||
Расходы на обслуживание долга | |||||||
ДП | |||||||
Реверсия (R=0,17) | ; | ; | ; | ; | ; | 31 085 294,1 | |
Коэф.текущей стоимости | 0,8333 | 0,6944 | 0,5787 | 0,4823 | 0,4019 | ; | |
Текущая стоимость ДП | 2 884 190,4 | 2 821 162,5 | 2 417 046,5 | 2 068 981,2 | |||
Сумма тек. стоимостей ДП прогнозного периода | |||||||
Текущая ст-сть реверсии | |||||||
Рыночная стоимость | |||||||
Ставка капитализации | 0,17 | ||||||
дисконт | ; | ||||||
Табл.: Расчет стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом
Объекты сравнения | |||||
Элемент сравнения | Офисный центр | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | |
Цена продажи/предложения, | |||||
Передаваемые права на здание | Полные | Полные | Полные | Полные | |
Корректировка | ; | ; | ; | ||
Скорректированная цена | |||||
Условия продажи | ; | ; | ; | ||
Корректировка | ; | ; | ; | ||
Скорректированная цена | |||||
Дата продажи/дата выставления на торги | Дек.13 | Дек. 13 | Дек. 13 | ||
Корректировка | +5 000 000 | +4 000 000 | +4 500 000 | ||
Скорректированная цена | |||||
Местоположение | Престиж | Престиж | Престиж | Престиж | |
Корректировка | ; | ; | ; | ||
Скорректированная цена | |||||
Площадь офисная | 1053 кв.м. | 1400 кв.м. | 936 кв.м. | 1200 кв.м. | |
Корректировка | +4 740 000 | ; | +2 640 000 | ||
Скорректированная цена | |||||
Состояние объекта | отличное | Отличное | отличное | Хорошее | |
Корректировка% | +2 500 000 | ; | ; | ||
Скорректированная цена | |||||
Наличие парковки, охраны, и др. | |||||
Корректировка | ; | ; | ; | ||
Скорректированная цена | |||||
Весовые коэффициенты | 0,2 | 0,5 | 0,3 | ||
Итоговая стоимость объекта, рублей | |||||
Табл. расчет итоговой величины43 338 050
Подход | Стоимость | Вес | Итог | |
Затратный | 0,2 | |||
Доходный | 50 078 473,8 | 0,3 | 15 023 542,14 | |
Сравнительный | 0,5 | |||
Итого: | 49 231 152,14 | |||
Распределение весов именно таким образом обусловлено серьезным давлением на конкурентном рынке цены аналогов при оценке объекта, возможность сдачи объекта в аренду под офисные помещения также имеют немаловажное значение при оценке. Состояние объекта может повлиять как на доходный, так и на сравнительный метод, однако, само по себе оно имеет второстепенное влияние при оценке.