Особенности определения рыночной цены объектов недвижимости

Содержание Введение

1. Общие положения об оценке объектов недвижимости

1.1 Понятие и виды объектов недвижимости

1.2 Понятие стоимости объекта недвижимости

2. Подходы к определению рыночной стоимости объектов недвижимости и их особенности

2.1 Сравнительный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

2.2 Затратный поход к оценке стоимости объектов недвижимости

2.3 Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости Заключение Список использованной литературы

Введение

Актуальность курсовой работы состоит в том, в настоящее время необходимо более эффективно и рационально использовать имеющиеся материальные и нематериальные ресурсы. Под понятием наиболее эффективного использования материальных и нематериальных ресурсов можно подразумевать такое их использование, при котором достигается максимально желаемый результат. В более частном случае применительно к объекту недвижимости, в это понятие вкладывается определение направления использования собственности для обеспечения собственнику максимальной стоимости имущества. Это лежит в основе анализа эффективности инвестиционных проектов, так как именно характер использования и назначения собственности являются определяющими характеристиками при прогнозировании денежных потоков.

Различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости на протяжении всего жизненного цикла недвижимости. Такое влияние может выражаться как в увеличении, так и в уменьшении стоимости недвижимости. Уменьшение стоимости может быть вызвано как экономическим и политическим факторами, так и физическими и социально-демографическими факторами, последние из которых, определяют степень износа объекта. Укрупнено, общий накопленный износ объекта недвижимости составляется из физического, функционального и внешнего износа. Таким образом, процесс уменьшения стоимости объекта от воздействия внешних факторов в некоторой степени можно замедлить, остановить или повернуть вспять по средством уменьшения накопленного износа. В том случае, если определяющим является физический износ, то создавшуюся проблему можно решить по средством текущего или капитального ремонта. В том случае, когда уменьшение стоимости вызвано какими-либо экономическими, социально-демографическими, политическими колебаниями или изменением нормативно-правовой базы, то необходимо устранять функциональный износ объекта. Зачастую этот процесс решается по средством капитального ремонта и приведения объекта к необходимому состоянию без изменения функционального назначения, но порой встречаются ситуации, при которых для того, чтобы вернуть или удержать стоимость объекта необходимо производить изменение функционального назначении в соответствии с требованиями, диктуемыми рынком недвижимости.

Курсовая работа направлена на то, чтобы раскрыть особенности определения рыночной цены объектов недвижимости.

В курсовой работе решаются следующие задачи: дается понятие и определяются виды объектов недвижимости, рассматривается понятие стоимости объекта, характеризуются подходы к определению рыночной стоимости объектов недвижимости и раскрываются их особенности.

1. Общие положения об оценке объектов недвижимости

1.1 Понятие и виды объектов недвижимости В статье 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации (ГК РФ) дано определение недвижимости. К недвижимости отнесено все то, что прочно связано с землей, — здания, сооружения, леса, многолетние насаждения и др. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Недвижимым имуществом признается также предприятие в целом как имущественный комплекс.

ГК РФ закрепляет особенности правового режима недвижимости:

1) право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации;

2) обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения;

3) право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости либо перехода права собственности на нее к покупателю (ст. 551 ГК РФ);

4) установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи; обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество; распоряжение государственным и муниципальным предприятием принадлежащим им недвижимым имуществом;

5) действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится, либо его части, необходимой для ее использования, либо права пользования залогодателя этим участком или его частью (ст. 340 ГК РФ).

Основные признаки недвижимости:

1) стационарность, неподвижность — прочная физическая связь объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможность его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования;

2) материальность — объект недвижимости всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, окружающей среде, подъездных путях, коммунальных услугах и т. д. Совокупность этих характеристик определяет полезность физического объекта, которая и составляет основу стоимости объекта недвижимости;

3) долговечность объектов недвижимости — согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП), жилые здания, в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий), подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

Объекты недвижимости обладают повышенной экономической ценностью, так как предназначены для длительного пользования и не потребляются в процессе использования. Как правило, объекты недвижимости отличаются конструктивной сложностью и поддержание их в надлежащем состоянии требует больших затрат.

Объекты недвижимости обладают повышенной экономической ценностью, так как предназначены для длительного пользования и не потребляются в процессе использования. Как правило, объекты недвижимости отличаются конструктивной сложностью и поддержание их в надлежащем состоянии требует больших затрат.

Жизненный цикл объекта недвижимости как физического объекта — это последовательность процессов существования объекта недвижимости от замысла до ликвидации (утилизации). Стадии жизненного цикла объекта недвижимости именуются следующим образом: предпроектная — проектная — строительство — эксплуатация — закрытие.

Предпроектная (начальная) стадия включает: анализ рынка недвижимости, выбор объекта недвижимости, формирование стратегии проекта, инвестиционный анализ, оформление исходно-разрешительной документации, привлечение кредитных инвестиционных средств.

Стадия проектирования включает: разработку финансовой схемы, организацию финансирования, выбор архитектурно-инженерной группы, руководство проектированием.

Основные задачи первых двух периодов — сокращение длительности этих стадий, повышение потребительских качеств объектов недвижимости и самая главная — минимизация эксплуатационных затрат на всех стадиях жизненного цикла объекта недвижимости.

Стадия строительства заключается в выборе подрядчика, координации ведения строительных работ и контроле качества строительства, смет затрат и расходов. На данной стадии появляются реальные свидетельства соответствия строящегося объекта требованиям сегмента рынка недвижимости, обусловленные логикой жизненного цикла. На этой стадии решаются задачи увеличения доли вложений потенциальных потребителей, так как рост объема предложений и прибыли свидетельствует о достаточно широком рыночном признании.

Стадия эксплуатации объекта недвижимости предполагает: эксплуатацию, объектов, их обслуживание и ремонт. Эксплуатация объектов недвижимости, являясь многомерной функцией в системе управления, включает в себя следующие направления: эксплуатацию оборудования помещений, материальный учет, противопожарную охрану и технику безопасности, управление коммуникациями, утилизацию и переработку отходов, перемещение и переезды, изменения и перестройки, устранение аварийных ситуаций, обеспечение эксплуатации и ремонта, установку мебели и охрану объекта. Не существует единого определения понятия «оборудование помещений», но их основу составляют: системы отопления, вентиляции и кондиционирования; оборудование электроосвещения и системы теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения; системы механической и электрической вертикальной и горизонтальной транспортировки (лифты, эскалаторы и т. д.).

Стадия закрытия объекта — полная ликвидация его первоначальных и приобретенных функций, результатом чего является либо снос, либо качественно новое развитие. На этой стадии жизненного цикла объекта недвижимости требуются значительные затраты на ликвидацию. Эти затраты являются результатом владения объектом недвижимости. В случае если объект недвижимости получает новое качественное развитие, то затраты на изменение относятся к затратам владения в расчете на новую функцию.

Жизненный цикл объекта недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает срок экономической и физической жизни. Срок экономической жизни, определяющий период времени, в течение которого объект может быть использован как источник прибыли. Срок экономической жизни заканчивается, когда производимые улучшения перестают давать вклад в стоимость объекта. Типичный срок физической жизни — период реального существования объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии до его сноса. Определяется нормативными документами. Физический и экономический сроки жизни объектов недвижимости имеют объективный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить. Время жизни — отрезок времени, когда объект существует и в нем можно жить или работать.

С точки зрения периода жизни объекта недвижимости выделяют: эффективный возраст, отражающий возраст объекта в зависимости от внешнего вида, технического состояния и т. д.; хронологический (фактический) возраст, соответствующий периоду пребывания объекта в эксплуатации с момента его ввода; оставшийся срок экономической жизни, используемый с целью оценки объекта экспертом-оценщиком и составляющий период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта.

Для характеристики объекта недвижимости большое значение имеет его износ. Продолжительность физического срока жизни объекта недвижимости (кроме земли), экономический и эффективный возраст зависят от износа — процесса, имеющего силу законов природы. Существуют три вида износа: физический, моральный и внешний (экономический).

Физический износ — это ухудшение технико-экономических параметров объекта, которое обусловлено его изнашиванием в процессе эксплуатации и под воздействием окружающей среды. Различают устранимый износ, когда объект можно физически восстановить и это будет экономически оправданно, и неустранимый износ, когда объект недвижимости не подлежит восстановлению. Причины возникновения физического износа могут быть разными: нормальная эксплуатация объекта (физический износ 1-го рода); стихийные бедствия, аварии, нарушения правил эксплуатации объекта (физический износ 2-го рода). Следует иметь в виду, что в процессе эксплуатации объекта недвижимости ухудшение его технико-экономических показателей происходит постоянно, но может произойти и мгновенное ухудшение технических характеристик объекта (обрыв электропроводки, пожар и др.).

Все виды физического износа, как правило, приводят к негативным последствиям. Во-первых, ухудшаются отдельные потребительские и эксплуатационные характеристики объектов недвижимости и других технических устройств. Во-вторых, с возрастом объекта недвижимости увеличивается частота его ремонтов, а ремонтные работы становятся все более трудоемкими. В какой-то мере замедлить физический износ можно путем внедрения системы технического обслуживания.

Моральный износ — это уменьшение потребительской привлекательности тех или иных свойств объекта недвижимости, которое обусловлено несоответствием современным стандартам с точки зрения функциональной полезности. Внешний (экономический) износ — это снижение стоимости объекта недвижимости вследствие негативного изменения его внешней среды под воздействием экономических, политических или других факторов. Причинами внешнего износа могут являться: общий упадок района, в котором находится объект; действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости отдыха, образования и т. д.

1.2 Понятие стоимости объекта недвижимости В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки» применяются следующие термины и определения:

Рыночная стоимость объекта недвижимости — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком — стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

Стоимость замещения объекта оценки — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

Стоимость воспроизводства объекта оценки — сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

Стоимость объекта оценки при существующем использованиистоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;

Инвестиционная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

Стоимость объекта оценки для целей налогообложения — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);

Ликвидационная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;

Утилизационная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

Специальная стоимость объекта оценки — стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.

Под полной восстановительной стоимостью понимается сумма затрат в рыночных ценах существующих на дату оценки на создание объекта оценки и идентичного объекту оценки с применением идентичных материалов и технологий без учета износа объекта и стоимости земли.

Цена — денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Аналог объекта оценки — сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Итоговая величина стоимости объекта оценки — величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

2. Подходы к определению рыночной стоимости объектов недвижимости и их особенности недвижимость экономический доходный стоимость

2.1 Сравнительный подход к оценке стоимости объектов недвижимости Этапы сравнительного подхода. В ценах продаж находят отражение мнения типичных продавцов и покупателей. Поэтому при наличии достаточного количества данных об аналогичных продажах при определении рыночной стоимости недвижимости целесообразно базироваться на результатах ее оценки сравнительным подходом. Сравнительный подход (СП) — совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Различия между сравниваемыми объектами сглаживаются в процессе проведения соответствующей корректировки данных. В основе этого подхода лежит предположение, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную недвижимость больше, чем ему обойдется приобретение — аналога с подобными свойствами. Реальность оценки зависит от активности и насыщенности сегмента рынка, к которому относится оцениваемый тип недвижимости. Для получения более точного результата оценки требуется тщательный отбор аналогов. Основные требования к аналогу объекта оценки следующие:

— аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;

— цена аналога объекта оценки известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на принципах замещения, сбалансированности, спроса и предложения.

Последовательность действий при оценке недвижимости сравнительным подходом представлена на рисунке 1.

Рисунок 1 — Последовательность действий при оценке недвижимости сравнительным подходом На начальном этапе изучается рынок с целью выявления на соответствующем рынке и его сегментах недавно проданных и предлагаемых на продажу аналогов объекта оценки. Из-за сокрытия данных об условиях продажи и реальной продажной цене объекта, что нередко встречается на российском рынке недвижимости, анализ мо`и`н основываться только на цене предложения сопоставимых объектов. Основные источники информации: данные регистрационных служб, страховых компаний, информационных служб и брокеров по недвижимости; периодические издания по недвижимости; информация, предоставляемая участниками сделок; архивы оценщика.

Точность оценки зависит от количества и качества используемой для анализа информации, поэтому необходимо придавать большое значение сбору и проверке данных по отобранным аналогам объекта оценки. Абсолютно одинаковых продаж не бывает, совпадение наблюдается лишь по ряду характеристик. Чем более схожи выбранные для сравнения объекты с оцениваемым, тем более точную величину стоимости объекта оцен`и можно получить в результате применения этого подхода.

На конкретную цену продажи недвижимости могут повлиять различные специфические обстоятельства (действовали ли стороны экономически рационально, типична ли была мотивация продавца и покупателя и т. п.), поэтому данные о каждой продаже должны проверяться оценщиком, т. е. необходимо получить подтверждение данных покупателем, продавцом или брокером.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным моментом здесь является точное определение поправочных коэффициентов.

Корректировка данных об аналогах объекта оценки.

После сравнения данных, в результате корректировки цен продаж в соответствии с их отличиями от оцениваемой недвижимости, рассчитываются скорректированные цены продаж объектов сравнения.

Скорректированная цена имущества — это цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия с объектом оценки.

Средние показатели стоимости оценщиками, как правило, не используются, принято изучать каждую продажу аналога и сопоставлять ее с объектом оценки. Корректировки определяются после анализа информации о большом количестве тщательно подобранных сделок. Все объекты недвижимости уникальны, однако не все индивидуальные характеристики существенно влияют на стоимость. При анализе аналогов объекта оценки прежде всего следует учитывать следующие отличия:

— местоположение (различия в соседском окружении и районе);

— условия финансирования (в случае получения льготного кредита от продавца, платежи дисконтируются по рыночной ставке);

— условия сделки (требуется корректировка при наличии давления на продавца, семейной или деловой связи между продавцом и покупателем);

— дату продажи (за небольшой интервал времени может измениться уровень цен, состояние рынка);

— физические характеристики (размер, возраст, износ объекта, количество комнат и т. п.);

— экономические характеристики (текущие затраты на поддержание объекта в функционально пригодном состоянии, качество управления, условия и сроки аренды);

— способ использования (квартира, которая после покупки стала использоваться под магазин, могла быть куплена значительно дороже, чем аналогичная квартира, используемая для проживания);

— компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью (стоимость оборудования, мебели и т. п.).

Корректировки на отличия аналогов от объекта оценки, как правило, вносят на основании оценки этих отличий рынком, что выражается в ценах продаж.

Основные способы расчета корректировок:

— парный анализ продаж — расчет корректировки на основе подбора пары продаж, имеющих только одно отличие;

— статистический анализ — применение математических методов и регрессионного анализа для обработки массива данных;

— анализ тенденций — выявление влияющих на цену факторов и элементов при наличии большого количества данных о продажах с разными параметрами;

— анализ затрат — учет затрат на воспроизводство элемента объекта (не учитывает рынок, применяется, например, при расчете корректировки на наличие забора на новом дачном участке);

— относительный сравнительный анализ — анализ сопоставимых продаж для определения относительных корректировок (корректировки не выражаются в денежных единицах или процентах — для них используются условные обозначения, отражающие влияние анализируемого параметра на стоимость объекта оценки, и т. п.);

— распределительный анализ — ранжирование сравнимых продаж и определение места объекта оценки в этом ряду;

— индивидуальные опросы — опросы профессионалов (экспертов) для использования в качестве вторичной информации (по причине субъективности) при проведении корректировки.

Кроме вышеперечисленных, могут применяться и другие методы расчета корректировок, а также их различные вариации. Чем более похожи выбранные для сравнения аналоги объекта оценки, тем выше точность получаемых результатов. Наиболее надежным считается метод парного анализа продаж. Он основан на предположении, что разница в стоимости объектов, имеющих единственное отличие, может быть приписана к нему.

2.2 Затратный поход к оценке объектов недвижимости Затратный подход основывается на расчете затрат на воспроизводство оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости добавляется рыночная стоимость участка земли. Затратный подход — совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного им износа. Подход базируется на предположении, что типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. При расчете затрат на возможное новое строительство объекта оценки учитываются затраты инвестора, а не подрядчика. В процессе оценки используется информация об уровне заработной платы, накладных расходах, затратах на оборудование, нормы прибыли строителей в данном регионе, рыночные цены на строительные материалы. Однако суммарные издержки на приобретение земельного участка и строительство на нем аналогичного объекта не всегда эквивалентны рыночной стоимости. В основе затратного подхода лежит принцип замещения. Оценка объектов недвижимости затратным подходом проводится в несколько этапов (рисунок 2). Определение стоимости объектов недвижимости затратным подходом начинается с оценки земельного участка, которая является не только частью этого подхода, но и самостоятельным этапом процесса оценки. Затем определяют стоимость нового строительства оцениваемых улучшений, рассчитывают накопленный износ. На заключительном этапе затратного подхода для получения итоговой стоимости объекта суммируются стоимость земельного участка и затраты на новое строительство имеющихся на нем зданий и сооружений за вычетом накопленного строениями износа.

Методы расчета затрат на новое строительство улучшений.

Расчет затрат на новое строительство оцениваемых улучшений включает определение стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Наиболее точно представление об объекте оценки дает стоимость воспроизводства, однако для старых зданий такой расчет практически невозможен вследствие отсутствия или сложности поиска аналогичных устаревших, ранее использовавшихся материалов и методов строительства.

Рисунок 2 — Основные этапы затратного подхода при оценке недвижимости

Затраты разделяют на прямые и косвенные. Прямые затраты — это стоимость трудовых и материальных ресурсов. Косвенные затраты возникают в ходе строительства, но их нельзя непосредственно выявить в самом сооружении. В процессе оценки они могут определяться коэффициентом к прямым затратам.

Стоимость воспроизводства или стоимость замещения объекта оценки рассчитывают, как правило, одним из следующих методов: сравнительной стоимости единицы; стоимости укрупненных элементов и количественного анализа.

Метод сравнительной стоимости единицы — оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогов. Заключается в перемножении затрат на единицу сравнения, в частности, 1 м² или 1 место недавно построенного аналога, и количества единиц сравнения в оцениваемом объекте. Для этого необходимо установить размеры оцениваемого строения и собрать данные о затратах на возведение аналогичного. При определении затрат на строительство с применением укрупненных сметных норм используются удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном текущем и прогнозном уровне цен, определяемые на основании ежеквартальных пен на ресурсы и другие укрупненные проектные стоимости объектов.

Метод стоимости укрупненных элементов — оценка имущества на основе величины стоимости создания его основных элементов. В методе используются данные о стоимости различных элементов (составных частей) здания — поэлементные затраты. Расчет поэлементных затрат включает в себя разбивку здания на составные части, установление величины средних затрат на эти части, включая расходы на их установку в строящемся здании. При оценке жилого здания могут быть выделены затраты по следующим направлениям: составление сметы, подготовка и проверка планов строительства, работы по подготовке участка под строительство, земляные работы, возведение фундамента, внутренние стены, потолок, водосточные трубы, лестницы, двери, окна, подведение воды, система труб, слесарно-водопроводные работы, электропроводка, окраски и др.

Метод стоимости укрупненных элементов обеспечивает лучшее сравнение элементов оцениваемого объекта с типовыми элементами, поэтому в результате применения позволяет получить величину большей точности, чем с использованием метода сравнительной стоимости единицы.

Метод количественного анализа — оценка объекта на основе полной сметы затрат на его воспроизводство. Стоимость строительства определяется суммированием всех затрат на возведение или установку составных частей строения. При этом необходимо учитывать и косвенные и прямые затраты. Применение метода требует составления перечня всех материалов и оборудования, подсчета трудовых затрат, необходимых для установки каждого элемента, учета косвенных, накладных расходов и прибыли застройщика.

Ошибки при применении метода количественного анализа могут возникать вследствие неправильного подбора данных о стоимости единиц сравнения в строениях, не соответствующих типу объекта оценки. В целом, количественный анализе всех компонентов здания дает наиболее точные расчеты затрат. Однако метод очень трудоемок, его применение основано на составлении перечня всех материалов и оборудования, подсчете необходимых для установки каждого элемента трудовых затрат, что требует привлечения квалифицированных сметчиков.

Определение стоимости нового строительства для целей оценки имеет ряд отличий от расчета будущей стоимости строительства при строительном проектировании:

— не учитывается срок строительства (при строительном проектировании он составляет, как правило, несколько месяцев);

— вместо цен различных базисных периодов на строительные материалы, трудозатраты и эксплуатацию строительной техники учитываются цены на дату оценки;

— при расчетах основываются на современных требованиях к объектам аналогичной полезности, даже если анализируемый объект им не соответствует;

— может отсутствовать некоторая проектно-сметная документация по объекту оценки.

После расчета затрат на возможное новое строительство объекта приступают к определению накопленного износа.

Методы определения износа. Износ имущества — снижение стоимости имущества под действием различных причин. Износ определяют на основании фактического состояния имущества или по данным бухгалтерского и статистического учета.

Существуют три вида износа недвижимости — физический, функциональный, внешний.

Физический износ — износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов.

Функциональный износ — износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам.

Внешний износ — износ в результате изменения внешних экономических факторов.

Износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ — износ имущества, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость. Неустранимый — износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость.

Существует несколько методов определения величины накопленного износа, основными из которых являются методы разбиения, срока жизни и сравнимых продаж.

Метод разбиения заключается в определении отдельно трех видов износа с разделением физического и функционального на устранимые и неустранимые типы. Для определения каждого компонента износа используются инженерные и визуальные методы.

Физический износ недвижимости проявляется в ухудшении физических свойств объекта с течением времени, а также в потере элементами строения первоначальных технических и эксплуатационных свойств. Физический износ может быть вызван неправильной эксплуатацией, физическим и химическим воздействием. В России действуют правила оценки физического износа жилых зданий. Существует перечень конструктивных элементов зданий с возможными повреждениями не из-за стихийных бедствий, соответствующими процентами физического износа и примерным составом ремонтных работ (ВСН 53−86 «Правила оценки физического износа жилых зданий»).

Определение устранимого физического износа основано на учете всех необходимых расходов по текущему ремонту, включающему покраску и мелкий технический ремонт, который следует выполнить перед продажей недвижимости для максимизации прибыли или минимизации убытков.

Неустранимый физический износ определяет степень физического старения здания. Признаком неустранимого физического износа здания является невозможность его дальнейшей эксплуатации по условиям технической безопасности.

При оценке физического износа учитывают, что элементы здания разделяются на две категории:

1) долговременные: стены, перекрытия, фундаменты;

2) быстроизнашиваемые — элементы со сроком службы меньше срока экономической жизни здания: крыши, трубы, окраска.

Износ каждого элемента объекта оценивают отдельно. Процент износа определяется в результате осмотра и переводится в денежное выражение путем умножения процента-износа на стоимость воспроизводства каждого элемента с учетом косвенных затрат на строительство. Определенную оценщиком величину физического износа конструктивных элементов, зданий и сооружений в целом рекомендуется согласовать с соответствующими службами предприятия, такими как отдел капитального строительства, отдел главного энергетика и др.

Функциональный износ возникает вследствие несоответствия объекта современным функциональным требованиям. Может возникнуть из-за неэффективной планировки здания, плохого дизайна. Строение при этом пригодно к эксплуатации, но обесценивается, т. е. утрачивает меновую стоимость за счет появления современных более совершенных функциональных аналогов.

Функциональный износ рассчитывается как разница на дату оценки между величинами стоимостей здания с устраненными функциональными недостатками и с не устраненными. Под неустранимым функциональным износом подразумевают уменьшение стоимости из-за недостаточности или избыточности качественных характеристик элементов здания, когда некоторые из них не соответствуют требованиям к подобным объектам, существующим на дату оценки. Если имущество предназначено для сдачи в аренду, его износ определяется потерями в арендной плате.

Внешний износ можно определять потерями дохода из-за внешних факторов либо рассчитывать путем сопоставления продаж при наличии и отсутствий внешних воздействий. Причины возникновения внешнего износа — изменение внешних по отношению к недвижимости факторов, например: общий упадок района местоположения строения, большой транспортный поток внутри жилого квартала, изменение соотношения спроса и предложения на рынке, финансовых условий, законодательства, расположение предприятия (в центре деловой части города или в густонаселенном жилом районе).

Внешний износ в стоимостном выражении определить сложно, так как не накоплено достаточного опыта и мало рыночных данных, позволяющих проследить изменение стоимости объекта под влиянием внешних факторов. Основные методы оценки внешнего износа:

— сравнение продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий;

— капитализация потери дохода от объекта, относящейся к внешним воздействиям.

Метод срока жизни основан, главным образом, на определении накопленного износа в результате непосредственного осмотра строений. При определении износа этим методом используется ряд основных понятий: срок экономической жизни, эффективный и хронологический возраст.

Срок экономической жизни — отрезок времени, в течение которого объект можно использовать и получать прибыль, вклад улучшений в стоимость земельного участка больше нуля. Ремонт и реконструкция могут увеличить его, а изменившиеся вкусы и социально-экономическая обстановка — уменьшить.

Хронологический возраст — фактический возраст здания, т. е. количество лет, прошедших со дня постройки.

Эффективный возраст — возраст здания, определяемый исходя из его внешнего вида.

Метод срока жизни базируется на том, что эффективный возраст, выраженный, в процентах, отражает типичный срок экономической жизни, так же как процент накопленного износа отражает общие затраты воспроизводства. Данная концепция отражена в формуле:

И/СВ = ЭВ/СЭЖ, (1)

где И — износ, руб.;

ЭВ — эффективный возраст, лет;

СВ — полная восстановительная стоимость, руб.;

СЭЖ — типичный срок экономической жизни, лет.

Метод срока жизни основан на визуальном осмотре, поэтому точность результатов зависит от знаний и опыта оценщика.

Метод сравнимых продаж заключается в определении износа в результате анализа рыночных данных о текущих сопоставимых продажах. Отбираются недавно проданные аналоги оцениваемого объекта, затем определяется накопленный износ каждого из них.

При оценке накопленного износа методом сравнимых продаж получают наиболее точные результаты, если имеется достаточное количество аналогов для сравнения. Точность увеличивается по мере использования большего числа сопоставимых объектов для анализа.

Итак, с течением времени вследствие каких-либо причин стоимость недвижимости уменьшается, вследствие чего при оценке объекта на основании затратного подхода учитываются не только затраты на возможное новое строительство, но и накопленный строением износ.

Преимущества и недостатки затратного подхода Затратный подход наиболее надежен при оценке новых объектов, готовых для более эффективного использования.

Оценка на основе затратного подхода является целесообразной и единственно возможной в следующих случаях:

— анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка, Так, при выборе строительства домов разной этажности возможна ситуация: мало этажей — мало дохода от арендаторов — малые затраты на строительство, много этажей — недозагрузка — большие эксплуатационные расходы и необходимо определить этажность дома, доход от которого позволит получить типичную норму прибыли и компенсировать затраты на строительство;

— технико-экономический анализ нового строительства и улучшений, позволяющий обосновать целесообразность конкретного строительства или реконструкции;

— оценка общественно-государственных и специальных объектов, так как они не предназначены для получения дохода и низка вероятность найти данные об аналогичных продажах;

— оценка объектов на малоактивных рынках, например, уникальные объекты продаются редко или не продаются вообще, единственный способ оценки объекта — на основе затрат;

— оценка для целей страхования и налогообложения, так как, например, для страхования требуется разделение земли и зданий, сооружений, т. е. объектов, подлежащих и не подлежащих страхованию.

Основные недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Отдельная оценка земельного участка от строений. Однако такое разделение на практике невозможно либо связано со значительными затратами.

6. Проблематичность оценки земельных участков в России.

7. Сложность определения величины накопленного износа старых зданий и сооружений, так как в большинстве случаев суждение о степени износа и основывается на экспертном мнении оценщики, и точность результатов во многом зависит от его квалификации и опыта.

Итак, исходя из особенностей и специфики используемых методик оценка недвижимости на основе затратного подхода наиболее целесообразна и применима в ситуациях технико-экономического анализа для нового строительства, для оценки новых объектов, для целей налогообложения или ареста имущества физических и юридических лиц, для объектов специального назначения, в целях страхования и при оценке стоимости объектов, сведения о продажах которых на рынке практически отсутствуют.

2.3 Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости Доходный подход основан на том, что стоимость объектов недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость, способна принести. Для определения рыночной стоимости объектов недвижимости на основе доходного подхода необходимо иметь представление об инвестициях и их мотивации, разбираться в финансовых механизмах, имеющихся в распоряжении инвестора. Например, потенциальная норма прибыли может быть увеличена за счет использования заемных средств.

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета стоимости недвижимости на основе данного подхода считают ее сдачу в аренду. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода — процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта.

Базовая формула доходного подхода:

V = I/R, (2)

где V — стоимость недвижимости;

I — ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости;

R — норма дохода или прибыли.

Существуют разные методы капитализации, разные способы измерения величин дохода и нормы прибыли. Под доходом обычно подразумевают чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за год, под нормой прибыли — коэффициент или ставку капитализации.

Коэффициент капитализации — норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два основных направления капитализации: прямая капитализация и капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривается две величины: годовой доход и ставка капитализации.

Ставка капитализации — отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому годовому доходу, применяется для преобразования будущих доходов от объекта оценки в его текущую стоимость.

Ожидаемый доход от объекта оценки определяется в результате анализа доходов в течение периода владения недвижимостью. При этом учитывается, предполагается ли рост или уменьшение доходов, каков риск вложений в недвижимость для собственного и заемного капитала.

При капитализации дохода по норме отдачи на капитал учитывается темп изменения дохода, применяются функции сложных процентов, рассчитывается ставка дисконтирования, анализируются составляющие ставки капитализации.

Ставка дисконтирования — норма сложного процента, которая применяется при пересчете на определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Оценка объектов, доходным подходом осуществляется в несколько этапов (рисунок 3).

Для получения результата оценки на основе доходного подхода изучаются данные об ожидаемом валовом доходе от объекта недвижимости недвижимости и его сокращении по причине неполной загрузки объекта, характере и продолжительности потока доходов от владения недвижимостью, убытках от не добора сумм арендной платы, ожидаемых ежегодных эксплуатационных расходов, предполагаемом доходе от последующей перепродажи объекта. Сначала анализируются данные о доходах и убытках объекта оценки, затем эти данные сравниваются с информацией об аналогах.

Рисунок 3 — Основные этапы определения стоимости объекта недвижимости доходным подходом Анализ доходов и расходов.

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода начинают с определения потенциального валового дохода.

Потенциальный валовой доход — максимальный доход, который способен приносить оцениваемый объект недвижимости. Он определяется путем расчета суммы ожидаемых поступлений от объекта при 100%-й загрузке площадей. Величина ожидаемого дохода прогнозируется на основе собранных данных об источниках и величине валового дохода за предшествующие дате оценки периоды: сначала определяется общий доход, который приносит оцениваемая недвижимость, затем полученные цифры сравниваются с данными о доходности аналогичных объектов.

При анализе учитывается доход на сравнительную единицу измерения. Для объекта недвижимости в качестве сравнения может быть использован 1 м² общей или фактически занимаемой арендаторами торговой площади.

Расчет потенциального валового дохода производится на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды и платных услуг для сопоставимых объектов недвижимости. Различают рыночную и контрактную арендную плату. Рыночная арендная плата может меняться в период действия договора аренды, а контрактная является постоянной в этот период. Рыночная арендная плата — величина арендной платы, которая преобладает на рынке недвижимости сопоставимых объектов, а контрактная — конкретная сумма, которая была достигнута в результате переговоров арендодателя и арендатора.

Необходимо учитывать разницу между рыночной, которая должна использоваться в доходном подходе, и контрактной арендной платой. Для установления соответствия рыночной арендной платы и контрактной необходимо провести анализ договоров аренды в целях выявления условий, способных повлиять на величину последней, например: каков срок заключения договора об аренде, так как могли измениться условия на рынке; существовала ли деловая, семейная и другая связь между владельцем и арендатором; предоставлялась ли арендатору возможность благоустройства арендуемого помещения в счет арендной платы; не было ли частичного финансирования арендатором будущего приобретения объекта.

Если у сравниваемых объектов имеются существенные отличия, то целесообразно проводить корректировку данных. Для этого следует использовать методы расчета и внесения корректировок, применяемые при сравнительном анализе продаж. Только при оценке стоимости доходным подходом анализируется влияние имеющихся различий не на цены продаж, а на величину дохода, приносимого объектом. В случае отсутствия на рынке необходимых данных, корректировки определяются на основании мнения оценщика.

Таким образом, расчет потенциального валового дохода сводится к определению величины всего дохода, который может принести оцениваемая недвижимость начиная с первого после даты оценки года при условии полной загрузки площадей без учета расходов по ее эксплуатации.

Затем определяется действительный валовой доход.

Действительный валовой доход — потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования объекта оценки, неплатежей, а также дополнительных видов доходов.

Основная формула определения действительного валового дохода:

ВД = ПВД — ПАП, (3)

где ВД — действительный валовой доход от объекта;

ПВД — потенциальный валовой доход;

ПАП — потери арендной платы из-за наличия вакантных помещений и безнадежных платежей.

Для определения действительного валового дохода от объекта, сдаваемого в аренду, требуется из суммы потенциального валового дохода вычесть рассчитанные убытки из-за наличия помещений без арендаторов. Простои сдаваемого в аренду помещения могут быть как хроническими, так и между сменой арендаторов.

Для оценки потерь от недозагрузки объекта и недосбора арендной платы анализируются данные за предшествующий продолжительный период времени об аналогах объекта оценки с типичным уровнем управления, учитываются текущая ситуация на соответствующем сегменте рынка недвижимости и тенденции ее изменения.

После определения действительного валового дохода рассчитывается чистый операционный доход.

Чистый операционный доход — действительный валовой доход от объекта оценки за исключением операционных расходов.

ЧОД = ВД — ОР, (4)

где ЧОД — чистый операционный доход;

ОР — операционные расходы.

Операционные расходы — расходы на поддержание воспроизводства дохода от имущества.

Как правило, расходы владельца недвижимости делятся на постоянные расходы (ПОР), переменные расходы (ПЕР) и резервы (РЕЗ):

ОР = ПОР + ПЕР +РЕЗ, (5)

Постоянные расходы — расходы, которые практически не зависят или незначительно зависят от степени эксплуатации недвижимости. К ним относятся расходы на страхование объекта недвижимости и оплату налога на имущество.

Переменные расходы — эксплуатационные расходы, которые необходимы для поддержания функциональной пригодности объекта и зависят от степени его эксплуатации. Расчет затрат по эксплуатации объекта оценки основывается на анализе фактических затрат по его содержанию с учетом типичных затрат на данном рынке. Затраты на содержание общественных зданий могут значительно превышать стоимость нового строительства. Переменные расходы зависят от стоимости строительства, площади и технических характеристик здания, особенностей инженерных решений. К переменным расходам относятся затраты на коммунальные услуги, расходы по управлению объектом (выплаты административному персоналу за заключение арендных договоров на имеющиеся площади, надзор за своевременностью арендных платежей, поддержание функциональной пригодности объекта), заработная плата обслуживающему персоналу, расходы на обеспечение безопасности, содержание территории.

Резервы — расходы, связанные с объектом недвижимости, которые необходимо произвести только один раз в несколько лет, а также расходы, величина которых сильно изменяется с течением времени. Например: замена ковровых покрытий, лифтов, охранной сигнализации, благоустройство пешеходных дорожек, подъездов к зданию, расходы по замене элементов строения со сроком службы меньше срока его экономической жизни, в частности, кровли и труб.

Величину чистого операционного дохода, определенную путем вычитания из действительного валового дохода рассчитанных расходов, в дальнейшем преобразуют в стоимость недвижимости на дату оценки.

Таким образом, доходный подход позволяет учитывать ожидаемый инвестиционный доход. Поэтому его применение необходимо при анализе целесообразности инвестирования, при обосновании решений о финансировании инвестиций в объект недвижимость. Доходный подход более, чем сравнительный и затратный подходы, отражает представление инвестора об объекте недвижимости как источнике получения дохода. Результаты, получаемые на основе этого подхода, наиболее значимы при оценке объектов, приносящих доход: офисных и складских помещений, торговых площадей, производственных зданий и гостиниц.

Заключение

Стоимость объекта недвижимости — наиболее вероятная цена, которую можно получить при продаже конкретного объекта недвижимости. Стоимость объекта недвижимости имеет различные формы проявления: рыночная стоимость; стоимость замещения; стоимость воспроизводства; инвестиционная стоимость и др.

Рыночная стоимость недвижимости и ее расчет является самым распространенным видом рыночной оценки. Оценка рыночной стоимости включает в себя определение стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т. д. Зачастую, рыночная стоимость недвижимости является очевидной для ее владельцев или возможных покупателей. Однако, после проведения оценки рыночной стоимости, ее цена может быть значительно скорректирована. Для определения этой реальной стоимости и производится оценка недвижимости. Оценка рыночной стоимости помогает максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Рыночная оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки не стоит рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных. Различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости на протяжении всего жизненного цикла недвижимости. Такое влияние может выражаться как в увеличении, так и в уменьшении стоимости недвижимости. Уменьшение стоимости может быть вызвано как экономически и политическим факторами, так и физическими и социально-демографическими факторами, последние из которых, определяют степень износа объекта. Укрупнено, общий накопленный износ объекта недвижимости составляется из физического, функционального и внешнего износа. Таким образом, процесс уменьшения стоимости объекта от воздействия внешних факторов в некоторой степени можно замедлить, остановить или повернуть вспять по средствам уменьшения накопленного износа. В том случае, если определяющим является физический износ, то создавшуюся проблему можно решить по средствам текущего или капитального ремонта. В том случае, когда уменьшение стоимости вызвано какими-либо экономическими, социально-демографическими, политическими колебаниями или изменением нормативно-правовой базы, то необходимо устранять функциональный износ объекта. Зачастую этот процесс решается по средствам капитального ремонта и приведения объекта к необходимому состоянию без изменения функционального назначения, но порой встречаются ситуации, при которых для того, чтобы вернуть или удержать стоимость объекта необходимо производить изменение функционального назначении в соответствии с требованиями, диктуемыми рынком недвижимости. Рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Существуют следующие подходы к оценке: