Особенности оценки залога в целях ипотечного кредитования (на примере жилой недвижимости Ростова-на-Дону)

Дипломная работа на тему: Особенности оценки залога в целях ипотечного кредитования (на примере жилой недвижимости Ростова-на-Дону) Ростов-на-Дону, 2013

Введение

В настоящее время в условиях стабилизации экономики после глобального финансово-экономического кризиса особую значимость приобретают действия, направленные на совершенствование инструментов, позволяющих в первую очередь разрешать актуальные проблемы в экономике и обществе. К таким инструментам относится система ипотечного кредитования, являющаяся частью кредитно-финансовой системы страны, которая направлена на решение жилищного вопроса в обществе. Формирование в стране эффективной системы ипотечного кредитования определено на уровне Правительства РФ, как одно из приоритетных направлений государственной политики.

В связи с этим особую значимость приобретает качественное проведение процесса оценки рыночной стоимости объектов жилой недвижимости в системе ипотечного кредитования, как одного из сопутствующих, вспомогательных процессов при выдаче ипотечных кредитов. Кроме того, все более необходима компетентная и объективная оценка стоимости жилой недвижимости, а институт оценки собственности, в свою очередь, требует совершенствования: отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня. Данные факторы и определили актуальность темы дипломной работы.

Оценка для целей залога — один из наиболее актуальных аспектов практического использования теории оценки, т.к. является одним из наиболее востребованных видов услуг на рынке оценки.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от обстоятельств рынка.

Степень разработанности проблемы. Вопросы стоимостной оценки залога рассмотрены в трудах таких учёных как: А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой, Е. И. Лобанова, А. Бактимирова, М. Трофимовой, В. Б. Михайлеца, С. В. Грибовского и других. Так же были использованы нормативные акты — как общего характера, так и регулирующие банковскую деятельность. Существует актуальная информация по данным вопросам и в сети Интернет. Однако основной упор при написании данной дипломной работы был сделан на периодические издания, в которых вопросы кредитования, и в том числе ипотечного кредитования освещены достаточно подробно, а самое главное, приведены последние и актуальные данные, в том числе статистические.

Целью работы является изучить правовые основы и методологическую базу оценки залога в Российской Федерации, а так же произвести расчет рыночной стоимости объекта для целей ипотечного кредитования.

Для достижения поставленной цели, необходимо решить следующие задачи:

— проанализировать теоретические основы оценки недвижимого имущества для целей залога;

— проиллюстрировать области применения и ограничения методов и подходов к оценке недвижимого имущества для целей залога.

— проанализировать исходную информацию, сгруппировать полученные данные, составить краткий обзор рынка недвижимости на дату оценки;

— рассчитать рыночную стоимость складского здания для целей залога;

— обосновать и провезти согласование результатов оценки рыночной стоимости складского здания для целей залога;

— описать рекомендации по оценке объектов недвижимости для целей залога.

Объектом исследования является недвижимость как объект залога в целях ипотечного кредитования.

Предметом исследования выступают конкретные формы финансовых и организационных отношений, возникающих в процессе оценки жилой недвижимости с целью ипотечного кредитования.

Инструментарно-методический аппарат исследования. Для обоснования теоретических положений и разработки практических рекомендаций использовался научный инструментарий, в частности, такие методы исследования, как наблюдение, группировка и сравнение.

Информационно-эмпирическую базу составили законодательные акты Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, международные, европейские и национальные стандарты оценки, Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г.; Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1); Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2); Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3). Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (ФСО № 4); Федеральный стандарт оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (ФСО № 5); Федеральный стандарт оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)», международные стандарты финансовой отчетности, факты и данные, опубликованные в профессиональной литературе, интернет-ресурсы, аналитические материалы. Данная работа состоит из трех глав, в каждой их которых подробно описана тема дипломной работы.

Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка из 45 наименований, 7 приложений, в которые вынесены 3 таблицы с расчетами объекта оценки, информацией по аналогам.

Глава 1. Теоретические основы оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования

1.1 Понятие залога при ипотечном кредитовании

Понятие «залог» известно еще со времен римского права, которое употреблялось в качестве прав на чужие вещи. На ранних уровнях развития римского права видом залога являлась фидуция, которая подразумевала под собой не что иное, как продажу заложенной вещи с правом ее обратного выкупа Римское частное право /Под. ред. И. Б. Новицкого и И. С. Перетерского. С. 339 (автор главы — И.С. Розенталь). Другим, более развитым видом залога был пигнус. При залоге типа пигнус должник передавал кредитору в обеспечение долга вещь, но не в собственность, как при фидуции, а во владение Римское частное право /Под. ред. И. Б. Новицкого и И. С. Перетерского. С. 340 (автор главы — И.С. Розенталь).

Самой совершенной формой залога в наше время является ипотека. При ипотеке предмет, переданный в залог, оставался во владении собственника и не переходил к кредитору. Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э. Древние греки так обозначали форму ответственности перед кредитором своей землей. На границе имущества заемщика которое он заложил в качестве залога ставили столб с надписью, которая давала знать окружающим что эта имущество обеспечивает долг. Такой столб и назывался «ипотекой», в переводе с древнегреческого — «подпорка», «подставка» Брокгауз Ф. А., Ефрон И. А. Энциклопедический словарь. Т. XIII (ст. «Ипотечная система»), XXX (ст. «Солон»). СПб., 2010, 2012. Слово «ипотека» до сих пор употребляется в нескольких значениях. Во-первых, его используют для обозначения формы залога с оставлением предмета залога у залогодержателя независимо от того, движимое или недвижимое имущество является предметом залога. Во-вторых, для обозначения особого вещного права на движимое и недвижимое имущество, позволяющего обеспечить требования кредитора путем распоряжения объектом ипотеки. В-третьих, во многих правовых системах, в том числе и в российской, его используют исключительно для обозначения залога недвижимого имущества.

В российском праве залог очень бурно развивался и прошел длительную эволюцию, начиная от древнерусского залога Кассо Л. А. Понятие о залоге в современном праве (по изданию 2008 г.). М., 2011 (гл. 5−8); Звоницкий А. С. О залоге по русскому праву. Киев, 2012. С. 244., где прослеживался след римской фидуцией, до современного, закрепленного в гл. 23 ГК и в ряде других нормативно правовых актов, где в качестве ведущей формы залога представлен залог с оставлением заложенного имущества во владении залогодателя.

Под залогом нужно понимать правоотношение, в ходе которого кредитор при невыполнении или неподобающем исполнении обеспеченного залогом обязательства имеет право получить денежную выплату из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, которые установлены законом (п. 1 ст. 334 ГК).

Залог имеет функцию гаранта, так как имущество, за счет стоимости которого могут быть возмещены имущественные требования кредитора, предоставляется ему до наступления факта некредитоспособности должника Мейер Д. И. Русское гражданское право. В 2 ч.Ч. 1. (по исправленному и дополненному 8-му изданию 2002 г.). М., 2007. С. 198.

С позиции юриста, залог при получение кредита означает установление законной связи залогодержателя с чужим имуществом, благодаря которой залогодержатель имеет законную возможность извлечь из заложенного имущества его меновую ценность независимо от желания должника Гуляев A.M. Русское гражданское право. Киев, 2007. С. 175. Вследствие этого сущность залога как гаранта состоит в том, что при невыполнении или неподобающем исполнении обеспеченного залогом обязательства кредитор имеет право потребовать денежную выплату из стоимости заложенного имущества.

Требование, которые обеспечивает залог, должно носить денежный характер. Отметим что в ст. 337 ГК описано, что, если иное не утверждено договором, залог гарантирует выполнение требований в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, а именно проценты, неустойку, выплата убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещает необходимые расходы залогодержателя на содержание заложенной вещи. Так же отметим что объем требований, обеспечиваемых залогом, значительно шире если объектом залога является недвижимости. За счет заложенного недвижимого имущества залогодержатель имеет право возмещать расходы на его содержание и охрану, на погашение задолженности залогодателя по налогам, сборам или коммунальным начислениям, связанным с этим имуществом.

Наиболее привлекательной для банка и иного кредитного учреждения разновидностью обеспечения является ипотека (залог недвижимого имущества). Это объясняется тем, что каждая залоговая сделка обязательно регистрируется государственными органами, следовательно, гарантируется законность такой сделки и сохранность заложенного имущества. Применение этого вида залога в нашей стране существенно затруднено. Это объясняется значительными противоречиями в имеющейся правовой базе, отсутствием ряда специальных правовых актов, а также сложностью и высокой стоимостью его реализации.

В настоящее время, ипотека в России регулируется ч. 1 Гражданского кодекса РФ, Законом РФ от 29.05.1992 г. «О залоге» (в части, не противоречащей Гражданскому кодексу), Федеральными законами от 16.07.1998 г. «Об ипотеке» (залоге недвижимости), от 21.06.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и другими.

Согласно действующему законодательству к предметам залога отнесены: земельные участки, предприятия, здания, сооружения, квартиры и др. объекты недвижимости.

Особенности правового регулирования ипотеки зданий, сооружений, предприятий содержаться в статье 69 Закона «Об ипотеке» (залоге недвижимости). При этом в первом абзаце этой нормы имеется прямая отсылочная норма к п. 2 ст. 340 ГК РФ.

В комментарии к закону «Об ипотеке» отмечается, что «Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание либо часть этого здания, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка». В тоже время право залога не распространяется на земельный участок, в отношении которого залогодатель обладает правом постоянного пользования.

Залог предприятия в современной российской практике встречается довольно редко. Это объясняется, прежде всего, отсутствием эффективного механизма оценки такого имущества, сложностями в его реализации и другими, не менее важными факторами (длительность и высокая стоимость затрат на оформление договора, большое количество необходимых документов и др.).

Обычно в имущественный комплекс предприятия при его залоге включаются все материальные и нематериальные активы, в том числе: здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права и т. п. На взгляд многих юристов, в состав предмета залога не должен входить залог финансовых и хозяйственных обязательств предприятия. Одновременно у залогодержателя должно отсутствовать и право на распоряжение финансовыми результатами деятельности предприятия. Это объясняется тем, что в обратном случае залогодатель лишился бы возможности применения наиболее привлекательной стороны ипотеки хозяйственного использования имущества с целью получения доходов как источников средств для выплат по кредитному договору.

В состав предмета залога также не могут быть включены требования, носящие личный характер (например, авторское право). Причем состав и оценка имущества производятся на основе полной инвентаризации. Необходимо отметить, что акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора являются обязательными приложениями к договору об ипотеке (ст. 70 Закона «Об ипотеке»).

Оценка залога одна из важнейших проблем при заключении сделки по ипотечному кредитованию. Обычно при ипотеке оценка предмета залога производится по соглашению залогодателя с залогодержателем. Несложно предугадать, что для залогодателя предпочтительнее, чтобы оценка не была слишком высокой, так как она напрямую связана с величиной пошлины нотариуса. С другой стороны, от оценки залога зависит величина кредита: чем меньше залог, тем меньше кредит.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право залога недвижимого имущества (ипотека) подлежит государственной регистрации. Система государственной регистрации сделок с недвижимостью регулируется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Являясь в целом важным шагом на пути совершенствования рынка недвижимости, действующий закон в то же время содержит ряд положений, нуждающихся в определенной корректировке. Так, одним из основных этапов регистрационной деятельности является правовая экспертиза документов и проверка законности сделок с недвижимостью (п. 1 ст. 13 Закона о регистрации). В то же время данный Закон не предусматривает ответственности за недобросовестную или неполную проверку предоставляемых документов. Согласно ст. 31 Закона ответственность при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусмотрена лишь за своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделок с ним в Едином реестре, за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, за точность и своевременность предоставления данных (п. 1), за искажение или утрату информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, зарегистрированных в установленном порядке (п. 2). Ответственность же за неполную правовую экспертизу законом не предусмотрена. Не удивительно, что уже после введения данного закона, совершались сотни сделок, впоследствии признававшихся недействительными в силу, например, ущемления прав малолетних и несовершеннолетних и по иным поводам.

Очевидно, покупателю самостоятельно выполнить весь комплекс необходимых проверок крайне сложно, поэтому возложение обязанности по правовой экспертизе документов на государственный орган совершенно целесообразно, но в таком случае не менее важно и предусмотреть определенную ответственность за невыполнение данной обязанности.

Независимо от того, что законодателем момент возникновения права залога не ставится в зависимость от его государственной регистрации, скорейшее осуществление последней всегда является также и интересом залогодержателя. Своевременная государственная регистрация ипотеки служит своеобразной превентивной мерой в отношении возможных спорных ситуаций, способных поколебать права залогодержателя: сколько бы раз ни отчуждался предмет ипотеки, сколько бы ни были добросовестны его последующие отчуждатели и приобретатели, ни один из них не сможет пошатнуть состояние обеспеченности требований залогодержателя ссылками на свое добросовестное неведение о существующем обременении недвижимости. Кроме того, вследствие этой особой прочности права, придаваемой ему признанием со стороны государства, предмет ипотеки в определенной степени иммобилизуется, естественным образом ограничивается в своей оборото способности — вряд ли найдется много желающих платить за имущество, которое вскоре, возможно будет утрачено без всяких компенсаций. В этом смысле государственная регистрация ипотеки делает маловероятной саму возможность возникновения споров, основывающихся на фактах, свершившихся после возникновения права залога.

5 февраля 2004 года приняты очередные изменения в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», вступившие в силу с 10 февраля 2004 года (ФЗ от 5.02.2004 г. № 1-ФЗ). Данные изменения в основном направлены на совершенствование залога земельных участков. Нотариусам при оформлении ипотечных отношений следует обратить внимание на следующие новшества:

1) теперь допускается составление и нотариальное удостоверение закладной и договора ипотеки, если предметом залога являются леса (ранее было нельзя);

2) не допускается удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества во внесудебном порядке, если предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения (п. 2 ст. 55 Закона в новой редакции). Таким образом, заключение и нотариальное удостоверение соглашений с таким предметом стало невозможным;

3) расширена категория земель, которые могут являться предметом залога. Если ранее — это были только земельные участки в отношении которых закон (п. 1 ст. 62 Закона в старой редакции) прямо оговаривал такую возможность (ограниченный список), то сейчас могут быть заложены любые земельные участки, при условии, что они не исключены из оборота или не ограничены в обороте. В том числе стала возможной ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Не допускается ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 63 Закона в новой редакции);

4) предусмотрена возможность залога прав по договору аренды земельного участка с согласия его собственника и в пределах срока договора аренды (п. 1.1 ст. 62 Закона в новой редакции). Представляется, что согласие собственника в данном случае также должно быть оформлено нотариально, как неотъемлемая часть договора ипотеки;

5) ипотека земель сельскохозяйственного назначения допускается теперь только с одновременным залогом зданий, строений, сооружений, в том числе возводимых, и иных объектов недвижимости прочно связанных с земельным участком и принадлежащем на том же праве собственнику такого земельного участка (п. 4 ст. 64 Закона в новой редакции);

6) изменены правила оценки земельного участка при его ипотеке. В частности, при проведении такой оценки теперь следует руководствоваться законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ. По общему правилу, залоговая стоимость земельного участка устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем. При этом сняты ограничения, когда оценка земельного участка не может быть установлена в договоре об ипотеке ниже его нормативной цены (прежняя редакция ст. 67 Закона об ипотеке).

При залоге недвижимости обращение взыскания на предмет залога производится либо по решению суда, либо на основании соглашения сторон, удостоверенного нотариально. Исключение из данного правила составляет залог предприятия или недвижимости, имеющей особенную историческую или культурную ценность. Такое соглашение может предусматривать несколько вариантов реализации имущества должника — от свободной продажи недвижимости со свободных торгов до приобретения ее банком в собственность.

Реализация недвижимости на торгах (или аукционе) начинается с установлением первоначальной цены недвижимости по соглашению между сторонами (либо по решению суда). Причем эта цена не должна быть ни слишком высокой (иначе имущество не найдет покупателя), ни слишком низкой (так как в таком случае банк не сможет возместить свои затраты). Если же торги не состоялись, банк имеет право заключить соглашение с залогодателем о приобретении имущества по его начальной цене и зачтении его стоимости в счет своего требования. В таком случае ипотека прекращается.

Выше нами было дано определение понятия залога, перечислили виды залога. Определили, что лучшей формой залога является ипотека. Для зарубежных банков и кредитных организаций самой привлекательной формой залога является залог недвижимого имущества. Причиной этому является то, что сделки данного типа регистрируются государственными органами, а, следовательно, гарантируется сохранность заложенного имущества. Особенность залога в сравнении с большинством других способов обеспечения исполнения обязательств состоит в том, что он носит вещно-правовой характер. Поручительство, задаток неустойка, банковская гарантия — это способы обеспечения исполнения обязательств, не имеющих характера вещно-правовых отношений. В этих случаях кредитор верит личности должника, либо лица, которое становится дополнительным (акцессорным) должником в силу принятия на себя ответственности за исполнение основным должником обязательства в рамках соответствующей конструкции обеспечения исполнения. Залог же обладает чертами, которые позволяют рассматривать его в качестве вещно-правового способа обеспечения исполнения обязательств.

1.2 Особенности жилой недвижимости как объекта залога

Под жилой недвижимостью понимается индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, а так же изолированные комнаты, оборудованные и предназначенные для постоянного проживания.

Данное определение позволяет четко отличать жилую недвижимость по следующим признакам:

— многоквартирные, индивидуальные жилые дома и квартиры — указанны точные объекты недвижимости (зданий, сооружений);

— вид собственности жилой недвижимости — данный признак важен для определения цели использования и осуществления дальнейших сделок с жилой недвижимостью;

— постоянное проживание — данный признак позволяет отличить многоквартирные и индивидуальные жилые дома, которые используются для оказания гостиничных услуг, от недвижимости, которая предназначена лишь для постоянного проживание в ней граждан.

Во многих странах разработаны свои классификации жилой недвижимости, они служат основанием для стандартизации недвижимости и сделок с ней. Например в США сушествует следующая классификация жилой недвижимости по типу и назначению домов: индивидуальные дома или коттеджи (family house), квартиры повышенной комфортности (town house), обычные квартиры (apartments).

Для России можно установить свою классификацию жилой недвижимости: массовое жилье, индивидуальные дома, элитное жилье, жилье повышенной комфортности.

Индивидуальные жилые дома — недвижимость предназначенные для постоянного проживания одной или нескольких семей. Отметим что недвижимость понимается не как квартира, а как часть индивидуального дома.

Массовое жилье — недвижимость, построенная из строительных панелей и пенобетонных блоков на монолитном каркасе. Отличительной чертой является высокая этажность, большое числом квартир (до 400) в доме и минимум инфраструктур.

Жилье повышенной комфортности — жилые дома, построенные из современных строительных материалов с квартирами большой площадью, имеющие индивидуальную планировку, и дополнительную инфраструктуру.

Элитное жилье — жилые дома, построенные из современных строительных материалов, дома расположенны в экологически чистых элитных районах с развитой инфраструктурой, оснащенные всеми современными инженерными коммуникациями, имеющие отличную транспортную доступность, перечень дополнительных услуг и уникальный архитектурный облик.

Оценка недвижимости означает установление рыночной стоимости объекта недвижимости. При оценке объекта недвижимости рассматриваются все детали и характеристики объекта.

Оценка недвижимости необходима в ряде случаев:

— оценка квартиры для целей ипотеки. Банки, прежде чем выдать ипотечный кредит, проводят оценку недвижимости, что бы определить реальную рыночную стоимость залога;

— совершение сделок купли-продажи с недвижимостью, для определения реальной стоимости недвижимости;

— страхование недвижимости, для определения дальнейших страховых выплат;

— разрешение имущественных споров, при разделе имушества;

— вступление в права наследства.

Итогом оценки недвижимости является отчет об оценке, который включает в себя сведения о заказчике, описание методики, на основании которой проводилась оценка недвижимости, а также сведения о самом объекте оценки. Отчет об оценке недвижимости может быть использован в качестве доказательной базы в суде.

Оценка рыночной стоимости недвижимости, объектом которой может выступать квартира является сложным совокупным мероприятием. В любой оценочной компании оценка рыночной стоимости квартиры проводится несколькими специалистами, каждый из которых выполняет поставленную перед ним задачу.

Недвижимость — это товар, который может быть использован в качестве инвестиций. Объектами недвижимости могут быть как жилые, так и нежилые помещения (офисные здания, склады), земельные участки. Согласно действующему законодательству РФ, владельцами права собственности на объект недвижимости могут быть юридические, и физические лица.

Недвижимость может приносить доход своим владельцам — прямой или косвенный. Прямым доходом может быть арендная плата. Косвенным доходам может являться экономия от использования собственной, а не арендованной недвижимости. Размер дохода изменяется в зависимости от спроса на данный вид недвижимости, уровня инфляции, износа здания или помещения, а также от качества управления.

Оценка квартиры, доли в квартире или оценка комнаты — это одни из самых распространенных услуг оценочных компаний. Оценка таких объектов происходит в следующих целях: Оценка квартиры для суда, для получения ипотеки, для раздела имущества, или для оформления в наследство. Квартиры и комнаты не оцениваются для оформления в наследство, так как нотариус должен исчислять нотариальную пошлину от инвентаризационной стоимости квартиры. Оценка для суда чаше всего происходит при разделе имущества между супругами. Банки не берут доли в квартирах в залог под выдачу кредитов. Чаше всего они берут квартиры и комнаты. Не все банки принимают отчеты независимых оценщиков, им гораздо выгоднее иметь своих «карманных». Для оценки нужны документы на собственность и данные заказчика. В дальнейшем могут потребоваться дополнительно поэтажный план и экспликация, но не в каждом случае.

Правом на оценку квартиры принадлежащей субъекту обладают как юридические, так и физические собственники.

Для проведения независимой оценки квартиры необходимо предоставить документы, определяющие физические и юридические параметры объекта. Более точный список нужных документов должен предоставить оценщик. Например, для оценки коммерческой недвижимости желательно предоставить договоры аренды. Оценка зданий чаще всего проводится для оформления залога для кредитования в банках.

Для проведения оценки незавершенного строительства обязательным условием является уровень завершенности объекта. При отсутствии такой характеристики, необходимо глубокое изучение уже завершенного объекта и вычисление такого коэффициента.

Говоря об оценке недвижимости отметим что же подразумевается под понятием оценка недвижимости. Оценка недвижимости — это набор действий, регулируемая законом «Об оценочной деятельности в РФ» и федеральными стандартами оценочной деятельности (ФСО), проводимая независимым оценщиком для определения размера стоимости оцениваемого объекта.

Недвижимое имущество находится в свободном обороте и участвует в имущественных сделках, что увеличивает необходимость в оценке стоимости имущества, т. е. в определении денежного размера для объектов в данный момент времени.

В наше время оценка стоимости недвижимости является востребованным видом оценочной деятельности, включающем в себя рыночную оценку стоимости недвижимости, подсчет стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т. д.

Ценность земли предопределена ее уникальными характеристиками: недвижимостью (неподвижностью), ограниченностью предложения, долговечностью, неповторимостью местоположения, кроме того, земля является неотъемлемым элементом человеческой деятельности, которая, в свою очередь, способна оказывать влияние на качественные характеристики земельных участков.

Недвижимость — это специфический товар, обращающийся в инвестиционной сфере. К наиболее существенным отличиям данного товара можно отнести его экономические и физические характеристики.

Так, экономическая выгода от владения недвижимостью заключается в ее способности приносить доход, который, в зависимости от типа использования, может быть представлен арендными платежами, амортизационными отчислениями, содержащимися в выручке от реализации товаров и услуг предприятий, функционирующих на базе собственной производственной недвижимости, либо косвенно, в виде экономии от использования личной, собственной, а не арендованной жилой недвижимости.

Недвижимость может приносить текущий доход, однако его получение и итоговая величина существенно зависят от качества управления объектом недвижимости.

Капитал, вложенный в недвижимость, со временем меняет свою стоимость под воздействием таких факторов, как инфляция, изменение спроса на конкретный вид недвижимости, физический, функциональный и экономический износ.

Ограниченность земельных участков, которые наряду со строениями составляют основу недвижимости, приводит к тому, что в отдельных случаях стоимость объекта недвижимости со временем может увеличиваться, несмотря на ухудшение физических и функциональных характеристик.

Недвижимость относится к низко ликвидным товарам — в силу высокой стоимости единицы товара, сложности процесса информационного обеспечения предполагаемых инвесторов, необходимости юридического оформления сделки купли-продажи.

Физические характеристики объекта недвижимости, как особенного товара, включают ее долговечность, неразрывную связь с землей, невозможность хищения и порчи. Уникальность и неповторимость объекта недвижимости объясняется его зависимостью от местоположения.

Физическое описание недвижимости содержит, в первую очередь, информацию о размерах и форме земельного участка, качестве почвы, имеющихся коммуникациях; во вторую очередь — это описание строений, их размера, функционального назначения, состояния и соответствия требованиям рынка.

Деление имущества на движимое и недвижимое изначально было определено в римском праве и впоследствии применялось в России, начиная с Указа Петра I от 1714 года «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах», вплоть до отмены частной собственности на землю в 1923 году, после введения в действие Гражданского Кодекса РСФСР.

Переход страны в начале 90-х годов к рыночным отношениям потребовал существенного изменения действовавшего законодательства. В октябре 1994 года Государственной думой был принят новый Гражданский кодекс РФ, который в статье 130 дает определение «недвижимости» следующим образом:

«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество".

С позиции оценочной деятельности данное определение объединяет движимое и недвижимое имущество, которое имеет явно выраженные физические различия, так как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты не могут быть отнесены к недвижимости, поскольку не имеют неразрывной связи с землей.

В статье 132 ГК РФ также встречается термин «недвижимость» в контексте формулировки понятия «предприятия».

«Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. трехкомнатный квартира залог кредитование Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором".

Приведенное выше определение имеет тот же недостаток, что и статья 130, однако при перечислении состава имущественного комплекса предприятия выделены позиции, относящиеся непосредственно к недвижимости: «земельные участки, здания, сооружения».

Термин «недвижимость» и «оценка объектов недвижимости» получили достаточно широкое практическое распространение, однако специфика российского рынка, нуждающегося в упорядочении, проявилась в неоднозначной трактовке данного понятия.

Принятые Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», к сожалению, не содержат определения термина недвижимость, поэтому практикующие оценщики руководствуются международными стандартами, монографиями и учебной литературой, в которых к недвижимости относят землю и все, что неразрывно с ней связано. Оценщики относят недвижимость к реальным инвестиционным инструментам и рассматривают ее как физический объект, однако не менее важной стороной оценки недвижимости является изучение связанных с ней имущественных прав. В связи с этим при оценке недвижимости проводится различие между терминами «недвижимость» и «недвижимое имущество».

Недвижимость — это земельный участок и физические, осязаемые и не подлежащие перемещению объекты (строения), прочно связанные с землей.

Недвижимое имущество подразумевает комплекс прав и выгод, неразрывно связанных с собственностью на вещественную недвижимость. Право собственности — это права пользования, продажи, сдачи в аренду, владения, дарения, а также любая комбинация этих прав, включая отказ от них. Комплекс прав представляет совокупность отдельных и конкретных имущественных прав.

Собственник недвижимости может обладать всеми или только частью этих прав. Оценка недвижимости предполагает оценку, как абсолютного права собственности, так и частичного имущественного права, которое возникает при продаже, сдаче в аренду и включает право собственности арендодателя и вещное право арендатора.

В практике оценки недвижимости выделяется так называемое прочно присоединенное движимое имущество, включающее движимые компоненты имущества, которые не связаны с недвижимостью и не являются ее частью. Например, мебель, холодильники и другие, отдельно стоящие предметы.

Вместе с тем многие прочно связанные с недвижимостью предметы не являются недвижимостью, поскольку используются арендатором для целей бизнеса и относятся к так называемому технологическому оборудованию.

Для того чтобы определить, является предмет движимым имуществом или частью недвижимости, на практике анализируются такие критерии, как способ прикрепления предмета, роль, выполняемая предметом для изменения функциональных характеристик недвижимости, условия арендного договора, на которых сторона присоединила предмет. Оценщикам подобный анализ необходим для того, чтобы определить, входит ли этот предмет в стоимость оценки.

1.3 Специфика проведения оценки залога в целях ипотечного кредитования

Оценочная деятельность в сфере объектов недвижимости в России регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и принимаемыми в соответствии с ним федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и ее субъектов, а также международными договорами Российской Федерации.

Данный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов собственности. В нем даны формулировки оценочной деятельности, рыночной стоимости, субъектов оценочной деятельности, объектов оценки; определены права РФ и ее субъектов, физических и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих объектов.

Законом установлено, что основанием для проведения оценки объекта является договор между оценщиком и заказчиком, отвечающий обязательным требованиям, а в отдельных случаях оценка, в том числе повторная, может быть проведена на основании определения суда.

Закон определил общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, который не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, и регламентировал процедуру оспоримости содержащихся в отчете сведений.

Законом определены права оценщика по выбору стандартов и методов оценки, доступу к информации; на коммерческую тайну; на привлечение к участию в проведении оценки иных оценщиков и специалистов; а также право на отказ от оценки.

Законом определены обязанности оценщика, который должен соблюдать федеральный закон и принятые на его основе нормативные правовые акты, обеспечивать сохранность документов, информировать заказчика о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, предоставлять документ, подтверждающий профессиональность знаний в области оценочной деятельности, соблюдать конфиденциальность полученных сведений.

В соответствии с данным законом независимость оценки требует, чтобы оценщик не имел имущественного интереса в объекте оценки. Размер гонорара оценщика не должен зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки. Закон предусматривает страхование гражданской ответственности оценщиков, которое является условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков.

Контроль над осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации осуществляют органы, уполномоченные Правительством Российской Федерации и субъектами Российской Федерации, в рамках своей компетенции, установленной в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Законом предусмотрено саморегулирование оценочной деятельности, которое должно осуществляться саморегулируемыми организациями оценщиков и распространяться на их членов.

Лицензирование оценочной деятельности и отзыв соответствующих лицензий осуществляются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Другим не менее важным документом, обеспечивающим правовое регулирование оценочной деятельности, являются «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности». Они позволяют точно и недвусмысленно трактовать основные понятия, используемые оценщиками в своей профессиональной деятельности. К наиболее важным терминам можно отнести определение видов оцениваемой стоимости, подходов и методов оценки, экспертизы отчета об оценке. В рассматриваемых Стандартах установлены требования к процедуре оценки, которая должна включать подготовку договора об оценке, установление количественных и качественных характеристик объекта оценки; анализ рынка, выбор методов в рамках каждого из подходов к оценке, осуществление необходимых расчетов, обобщение результатов, определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

Оценщик имеет право отступать от стандартов, но он должен указать причину отдельно в отчете.

Согласно ст. 20 Закона РФ «Об оценочной деятельности в РФ», стандарты оценочной деятельности определяют требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.

Стандарты оценочной деятельности бывают двух видов: федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности.

Федеральные стандарты создаются Национальным советом по оценочной деятельности (НСОД) на уровне международных стандартов оценки.

Созданные федеральные стандарты Национальный совет направляет для утверждения в федеральные органы, занимающиеся нормативно-правовым регулированием оценочной деятельности. Уполномоченный федеральный орган, в течении шестидесяти рабочих дней со дня получения федеральных стандартов оценки обязан утвердить их или выдать отказ в письменной форме, где будет описана причина.

Уполномоченный федеральный орган имеет право отказать в утверждении федеральных стандартов в случае их несоответствия требованиям Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, настоящего Федерального закона.

После утверждения, федеральные стандарты оценки подлежат публикации, а так же должны быть размещены на официальном сайте уполномоченного федерального органа в сети Интернет.

Стандарты и правила оценочной деятельности создаются и принимаются саморегулируемой организацией оценщиков (СРО) и не могут противоречить федеральным стандартам оценки.

Все федеральные стандарты оценки; (ФСО № 1−6) разработаны с учетом международных стандартов оценки и являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Так же существуют Международные стандарты оценки (МСО 1−4) и Европейские стандарты по оценке основных средств. Каждая СРОО, разрабатывает свои стандарты и правила, которые обязательны для исполнения членами данной СРОО.

Важнейшей частью процедуры оценки является система оценочных принципов. Существуют четыре группы оценочных принципов (см. рис. 1.1):

1-я группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;

2-я группа: принципы, результат процесса эксплуатации объектов оценки;

3-я группа: принципы, определенные действием рыночной среды;

4-я группа: принцип наилучшего и более эффективного использования.

Первоначальный принцип оценки стоимости объектов оценки — принцип полезности. Смысл принципа заключается в том, что чем больше оцениваемый объект способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

Принцип замещения состоит в том, что бы при наличии однородных объектов оценки самым высокий спрос имели объекты с наименьшей ценой. Данный принцип образуется, когда стоимость объекта оценки зависит от того, имеются ли на рынке альтернативные или заменяющие объекты.

Принцип ожидания основывается на том, какой доход или какие выгоды и удобства от использования объекта оценки, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный владелец. Данный принцип характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость.

Принцип вклада заключается в том, что следует определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в возникновении полезности и стоимости объекта.

Остаточная продуктивность объекта оценки, имеющего лучшее местоположение, значительно увеличивается, если оно позволяет получать дополнительную прибыль за счет увеличения выручки от продаж, уменьшения издержек, в частности транспортных, или за счет удовлетворения особых потребностей потребителей.

Принцип спроса и предложения — цена объектов оценки изменяется в процессе взаимодействия спроса и предложения. Процесс описывает взаимозависимость между высокой потребностью в объектах оценки и ограниченностью предложения.

Принцип конкуренции означает, что цены на объекты оценки устанавливаются посредством постоянной конкуренции субъектов рынка, которые стремятся к максимизации прибыли. Высокая норма прибыли активизирует привлечение капиталов на рынок объектов оценки и развивает конкуренцию.

Принцип соответствия состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностям и ожиданиям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него, а следовательно, и высокую стоимость.

Принцип изменения внешней среды предполагает при оценке объектов оценки учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внешнего окружения и перспектив развития района.

Принципом, обобщающим влияние указанных ранее трех групп принципов оценки, является лучшее и наиболее эффективное использование (ЛНЭИ). Принцип означает, что из возможных вариантов использования объекта оценки выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости объектов оценки.

ЛНЭИ определяется как использование объектов оценки, которое:

а) является законодательно разрешенным;

б) физически осуществимо;

в) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала;

г) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность объектов оценки.

Все вышеперечисленные принципы оценки объектов оценки тесно взаимосвязаны и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль.

Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости объектов оценки. На них базируются три фундаментальных подхода к оценке объектов оценки — доходный, сравнения продаж и затратный.

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

— рыночная стоимость;

— инвестиционная стоимость;

— ликвидационная стоимость;

— кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, а именно когда:

— одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

— стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

— объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

— цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

— платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

— при изъятии имущества для государственных нужд;

— при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

— при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

— при определении стоимости неденежных вкладов в уставный капитал;

— при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

— при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Из выше сказанного можно сделать выводы о том, что деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права, и недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства.

Оценка залога для ипотечного кредитования имеет свою специфику. Было отмечено, что правом на оценку квартиры обладают как юридические, так и физические собственники. Основанием проведения оценки является договор оценки между заказчиком и оценщиком, в котором закреплены права и обязанности сторон. Так же было отмечено, что оценочная деятельность в нашей стране регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и Федеральными стандартами оценки (ФСО № 1−6)

Глава 2. Расчет стоимости трехкомнатной квартиры для целей ипотечного кредитования

2.1 Характеристика объекта оценки

Объект оценки — трехкомнатная квартира общей площадью 47.4 кв. м. в т. ч. жилой 31,7 кв. м, расположенная в пятиэтажном панельном доме. Жилой дом находится в г. Ростов-на-Дону. Более подробное описание объекта оценки представлено в Таблице 2.1 (Приложение А, Таблица А.1).

Рисунок. 2.1 — Местоположение объекта оценки Инфраструктура района развита. Неподалеку от оцениваемого объекта находятся магазины товаров первой необходимости, школа, детский сад, больница, рынок и другие объекты социального обслуживания населения. В пределах пешеходной доступности от объекта оценки располагаются остановочные комплексы общественного транспорта. Это дает возможность утверждать, что оцениваемая квартира обладает высокой ликвидностью. На рынке такие квартиры находят своего покупателя в течение одного — двух месяцев.