Особенности регионального управления строительством на примере Московского региона

• Введение
• 1. Теоретические аспекты муниципального управления строительством
• 1.1 Муниципальный строительный комплекс
• 1.2 Подотрасли, этапы и нормативная база строительной деятельности
• 1.3 Проектная документация на строительство
• 1.4 Механизмы и органы муниципального управления строительством
• 2. Анализ муниципального управления строительством Подольского муниципального района Московской области
• 2.1 Анализ деятельности Управления эксплуатации муниципальной собственности и строительства администрации Подольского муниципального района Московской области
• 2.2 Организация деятельности управления
• 3. Проблемы и решения муниципального управления строительством
• 3.1 Проблемы муниципального строительства
• 3.2 Приоритеты инвестиционной и жилищной политики Москвы
• Заключение
• Список литературы

региональное управление строительство

Радикальные изменения экономических отношений в России, осуществляемые в ходе проводимых реформ, вызывают необходимость столь же масштабных перемен на всех уровнях управления экономикой, в том числе на региональном уровне. Это объясняется тем, что именно от состояния экономики и социальной сферы регионов зависит благополучие и прогресс страны в целом.

В настоящее время еще многие российские регионы относятся к разряду депрессивных, наблюдается опасная тенденция углубления разрыва в степени социально-экономического развития субъектов Российской Федерации. В этих условиях необходимо сосредоточение усилий на выработке и реализации эффективной модели социально-экономических преобразований. Такая модель должна содержать совокупность экономических, социальных, правовых, экологических и прочих стимулов, которые должны быть направлены на обеспечение и защиту интересов всего населения, а эти интересы, в свою очередь, необходимо увязать на решение главной задачи — создание единого рыночного экономического и социально ориентированного пространства.

Во многих российских регионах разрабатываются собственные стратегии социально-экономического роста, реализуются свои особые методы и механизмы обеспечения устойчивого и поступательного развития. Вместе с тем, методологическая база реализации этих сложных и многоаспектных задач в полной мере еще не разработана, в регионах существуют различные условия и трудности как объективного, так и субъективного характера.

К числу насущных проблем, требующих скорейшего решения, относятся, прежде всего, такие, как обеспечение системного подхода к управлению социально-экономическими процессами в регионе, упорядочение государственного регулирования регионального развития, обоснование направлений реструктуризации регионального хозяйства и ряд других.

Все эти обстоятельства убедительно свидетельствуют о том, что совершенствование системы управления социально-экономическими процессами, происходящими в регионах, является необходимой и актуальной задачей.

Основной целью данного исследования является изучение особенностей регионального управления строительством в конкретном муниципальном образовании

Объектом исследования являются Московский регион, включающий Москву и Московская область.

Предмет исследования — совокупность экономических, социальных, финансовых и организационных отношений и взаимосвязей, возникающих в процессах управления функционированием и развитием региона.

Информационную базу для проведения исследования составили нормативно-правовые и законодательные акты федерального и регионального масштабов, учебная и периодическая литература.

1. Теоретические аспекты муниципального управления строительством

1.1 Муниципальный строительный комплекс

Муниципальное управление строительством призвано обеспечить воспроизводство и приращение основных фондов в жилищном фонде, городском хозяйстве и социальной сфере, реализовывать планы и программы социально-экономического развития муниципального образования. В понятие «строительство» в данном случае входит новое капитальное строительство, а также реконструкция и инженерно-техническое переоснащение (переоборудование) существующих жилых и нежилых зданий, сооружений, коммуникаций, зачастую совмещаемые с капитальным ремонтом.

Строительство — одна из важнейших отраслей городского хозяйства.

Его структура и мощности зависят от типа и размера муниципального образования. Минимально необходимый местный строительный комплекс может включать в себя:

— предприятия по добыче местных строительных материалов (песок, гравий, щебень);

— производство строительного бетона, кирпича, асфальта и т. п.;

— предприятия механизации и транспорта;

— организации, осуществляющие строительные, монтажные и иные работы Система муниципального управления: Учебник для вузов. / Под редакцией В. Б. Зотова. — СПб.: Лидер, 2005. — с.89.

Многоотраслевой строительный комплекс существует лишь в крупных городских муниципальных образованиях.

Строительство как технологический процесс сопровождается инвестиционным процессом поэтапного вложения денежных средств. Поэтому его можно рассматривать как инвестиционно-строительный процесс.

Часть из них непосредственно участвует в строительном процессе, другая — формирует обслуживающую инфраструктуру, напрямую или косвенно участвующую в создании строительной продукции. Муниципальное образование является пользователем объектов строительной деятельности, а при осуществлении строительства за счет бюджетных средств выступает также в роли инвестора и заказчика Иванов В. В., Коробова Л. Н. Муниципальный менеджмент: Справочное пособие / В. В. Иванов, Л. Н. Коробова. — М.: Инфра-М, 2002. — 287 с.

В роли подрядчиков (исполнителей) отдельных этапов строительной деятельности выступают научно-исследовательские, проектно-изыскательские, строительные, монтажные и иные организации, поставщики оборудования, строительных материалов и конструкций, пусконаладочные и другие организации, участвующие в инвестиционном процессе. Из числа подрядных организаций заказчиком назначается генеральный подрядчик (генподрядчик), ответственный за организацию строительного процесса и сдачу в эксплуатацию законченного объекта. Он привлекает для выполнения отдельных видов строительных, монтажных и иных работ субподрядные организации. Подрядчики могут располагаться как на территории муниципального образования, так и за его пределами, особенно субподрядные организации, специализирующиеся на отдельных видах работ. Технологическое и иное сложное оборудование для строящегося объекта обычно приобретается и поставляется на строительную площадку непосредственно заказчиком строительства, однако он может поручить эту работу генподрядчику.

Для руководства и координации инвестиционного процесса местная администрация или иной (немуниципальный) инвестор могут создать управляющую компанию.

1.2 Подотрасли, этапы и нормативная база строительной деятельности

Федеральный закон 2003 года N 131-ФЗ относит к компетенции муниципальных образований со статусом поселений и городских округов организацию строительства муниципального жилищного фонда и создание условий для жилищного строительства. К их компетенции отнесено также строительство автомобильных дорог общего пользования, мостов и иных транспортных инженерных сооружений на их территории. Муниципальные образования со статусом муниципальных районов ответственны за строительство автомобильных дорог между населенными пунктами, мостов и иных транспортных инженерных сооружений вне границ населенных пунктов на территории муниципального района. В компетенцию муниципальных образований не входят автомобильные дороги и транспортные сооружения федерального и регионального значения (в том числе и проходящие по их территории). Фактически под контролем органов местного самоуправления находятся не только жилищное и дорожное строительство, но и строительство промышленных объектов коммунального хозяйства, потребительского рынка, социальной сферы, инженерных коммуникаций.

Подотрасль жилищного строительства на территории муниципального образования в настоящее время представлена, с одной стороны, сохранившими свой производственный потенциал крупными комплексными подрядными организациями, ведущими многоэтажное строительство, с другой стороны, средними и малыми строительными фирмами, специализирующимися на малоэтажном индивидуальном строительстве.

Крупные строительные организации, как правило, существуют в форме открытых (ОАО) и закрытых (ЗАО) акционерных обществ и были созданы в результате приватизации бывших государственных строительных организаций. Они выполняют на условиях подряда весь комплекс строительно-монтажных и отделочных работ, имеют в своем составе специализированные строительные и транспортные подразделения, подразделения строительной техники и предприятия стройиндустрии.

Средние и малые строительные фирмы, как правило, образовались в период экономических реформ в форме закрытых акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью (ООО) Стратегическое планирование в российских муниципалитетах. М.: Муниципальная власть, 2006. — с.89. Для обеспечения своей деятельности они используют подрядные отношения с крупными строительными организациями.

Важной особенностью современного жилищного строительства является использование новых современных технологий и отделочных материалов. Для предприятий стройиндустрии характерно использование зарубежных технологий и материалов, обеспечивающих требования современного рынка жилья к качеству и ассортименту строительных изделий и полуфабрикатов.

В других подотраслях строительства преобладают крупные строительные организации, в том числе с долей государственной и муниципальной собственности.

Основные технологические этапы строительной деятельности:

— проектный этап: проведение инженерных изысканий, разработка, согласование, экспертиза и утверждение проектно-сметной документации;

— собственно капитальное строительство;

— приемка законченных объектов в эксплуатацию.

В условиях перехода к рыночной экономике началось реформирование системы проектирования и строительства муниципальных объектов и ее нормативной базы. Основные нормативные документы на строительство, утвержденные федеральными органами государственной власти:

— порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений;

— инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений;

— положение о порядке проведения государственной экспертизы и утверждении градостроительной, проектной и предпроектной документации в РФ.

1.3 Проектная документация на строительство

Важным условием строительной деятельности является наличие проекта — специальным образом разработанной и описанной модели, характеризующейся определенным жизненным циклом, под которым понимается период времени от замысла проекта до его закрытия.

Каждый проект представляет собой совокупность трех взаимосвязанных проектов: бизнес-, строительного и инвестиционного.

Бизнес-проект — комплект документации, описывающий процесс строительства и эксплуатации объекта. Он определяет окупаемость инвестиций и получение дополнительной прибыли или иного (социального, бюджетного, экологического) эффекта.

Он охватывает все три стадии жизненного цикла проекта и служит его основой. Строительный проект — комплект документации, описывающей процесс строительства объекта. Строительный проект разрабатывается и реализуется в течение двух первых стадий жизненного цикла проекта — предынвестиционной и инвестиционной Климанов В. В. Региональное развитие и экономическая самостоятельность субъектов Российской Федерации. — М.: Эдиториал УРСС, 2000 — с. 90.

Инвестиционный проект — комплект документации, описывающий процесс инвестирования (инвестиционный процесс) в строительство объекта. Он, как и бизнес-проект, реализуется на протяжении всего жизненного цикла. Важным параметром инвестиционного проекта является срок окупаемости, наступающий во второй стадии жизненного цикла. Под сроком окупаемости инвестиционного проекта понимается период с начала его финансирования до момента, когда разность между накопленной суммой чистой прибыли с амортизационными отчислениями, с одной стороны, и объемом инвестиционных затрат, с другой стороны, становится положительной.

При строительстве и реконструкции сложных объектов предусматривается разработка предпроектной и проектной документации.

Предпроектная документация оформляется в форме документа, именуемого «Обоснования инвестиций в строительство» или «Технико-экономическое обоснование (ТЭО)». При необходимости разработки предпроектной документации предынвестиционная стадия жизненного цикла строительного проекта включает следующие основные этапы:

— составление ходатайства (декларации) о намерениях и направление его в орган исполнительной власти муниципального образования, на территории которого намечается строительство, и предварительное согласование места размещения объекта;

— составление задания на разработку Обоснований инвестиций в строительство;

— разработка Обоснований и получение заключения государственной экспертизы;

— утверждение Обоснований в органе исполнительной власти муниципального образования, на территории которого намечается строительство, и получение акта выбора земельного участка.

1.4 Механизмы и органы муниципального управления строительством

Государство принимает меры по восстановлению и развитию строительного производства на новых рыночных принципах. Они ориентированы на институциональные преобразования как самого объекта строительной деятельности — земельного участка и сооружаемого объекта недвижимости, так и на стимулирование основного потребителя строительной продукции — частного инвестора и застройщика Иванов В. В., Коробова Л. Н. Муниципальный менеджмент: Справочное пособие / В. В. Иванов, Л. Н. Коробова. — М.: Инфра-М, 2002. — с.90. Предполагается адаптация действующих строительных норм и правил к требованиям прогрессивных форм и технологий жилищного строительства, упрощение процедур получения разрешения на строительство и экспертизы проектной документации, завершение перехода к обязательной конкурсной системе отбора поставщиков материалов и подрядчиков для жилищного строительства, финансируемого с привлечением бюджетных средств.

Осуществление вышеуказанных мероприятий обеспечит развитие процессов проектирования и строительства на территории муниципальных образований на новой правовой, экономической и финансовой основе, что в конечном счете повысит эффективность программ социально-экономического развития муниципальных образований.

Для регулирования процессов строительства на всех его этапах при местной администрации обычно создается муниципальный орган управления капитальным строительством — отдел или управление капитального строительства (ОКС, УКС). Он может иметь форму структурного подразделения администрации или муниципального учреждения. В администрациях крупных муниципальных образований существует должность заместителя главы администрации по строительству.

Если строительство ведется без привлечения бюджетных средств, то на муниципальный орган возлагаются в основном координирующие, согласовывающие и контрольные функции. Если же оно осуществляется с полным или частичным бюджетным финансированием, муниципальный орган управления строительством выполняет роль заказчика и объем его функций существенно расширяется. На нем лежит ответственность за бесперебойное финансирование всех стадий строительного процесса, обеспечение его проектно-сметной документацией, оборудованием, осуществление авторского надзора за строительством и передача объекта, законченного и принятого государственной комиссией в эксплуатацию, той организации, которая будет его эксплуатировать.

2. Анализ муниципального управления строительством Подольского муниципального района Московской области

2.1 Анализ деятельности Управления эксплуатации муниципальной собственности и строительства администрации Подольского муниципального района Московской области

Управление эксплуатации муниципальной собственности и строительства администрации Подольского муниципального района Московской области входит в структуру администрации Подольского муниципального района и является муниципальным отраслевым органом администрации, осуществляющим управленческие функции по решению вопросов местного значения Подольского муниципального района в области жилищно-коммунального обслуживания, строительства, содержания и ремонта автомобильных дорог, организации работы пассажирского транспорта, а также организации работы по назначению субсидий на оплату жилья.

Полное наименование управления: управление эксплуатации муниципальной собственностью и строительства администрации Подольского муниципального района.

Сокращенное название: УЭМСиС администрации Подольского муниципального района.

Управление является юридическим лицом и по своей организационно-правовой форме является муниципальным казенным учреждением, образованным для осуществления управленческих функций, имеет самостоятельный баланс, лицевой счет в финансовых органах и иные счета в банках, имущество, закрепленное на праве оперативного управления, печать со своим наименованием, в том числе гербовую, штампы, фирменные бланки и другие реквизиты.

Управление в своей деятельности руководствуется Конституцией Российской Федерации, федеральными конституционными законами, федеральными законами, указами и распоряжениями Президента Российской Федерации, постановлениями и распоряжениями Правительства Российской Федерации, законами Московской области, постановлениями и распоряжениями Правительства Московской области, иными нормативно-правовыми актами Российской Федерации и Московской области, Уставом Подольского муниципального района, нормативно-правовыми актами Подольского муниципального района и настоящим Положением.

Управление в пределах своей компетенции, определяемой настоящим Положением, представляет интересы муниципального образования Подольский муниципальный район Московской области в органах государственной власти и местного самоуправления, предприятиях, учреждениях, организациях и судах.

Управление финансируется за счет средств бюджета Подольского муниципального района.

Управление осуществляет свою деятельность во взаимодействии с органами государственной власти, органами местного самоуправления Подольского муниципального района, городского и сельских поселений, входящих в состав Подольского муниципального района Московской области, и иными организациями.

Юридический адрес управления: 142 132, Московская область, Подольский район, п. Дубровицы, д. 59.

Почтовый адрес управления: 142 100, Подольский район, г. Подольск, ул. Кирова, д. 4.

Основными задачами управления являются:

Организация работы по эффективной эксплуатации муниципальной собственности.

Организация в границах муниципального района электрои газоснабжения.

Организация дорожной деятельности в отношении автомобильных дорог местного значения в границах муниципального района.

Создание условий для предоставления населению транспортных услуг и услуг связи.

Координация работы предприятий ЖКХ для обеспечения надежного функционирования и устойчивого развития жилищно-коммунального хозяйства. Проведение анализа и выявление тенденций технического и экономического состояния жилищно-коммунального хозяйства.

Координация работы предприятий, обеспечивающих благоустройство, строительство и ремонт муниципальных объектов.

Привлечение инвестиций в строительство жилых домов и объектов социально-культурного назначения на территории района.

Организация контроля над строительством и реконструкцией объектов муниципального и инвестиционного жилищного строительства, объектов социально-культурного назначения, инженерной инфраструктуры, энергоснабжения, газоснабжения, автомобильных дорог, элементов благоустройства.

Обеспечение надлежащего функционирования механизма предоставления гражданам жилищных субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, обеспечение мер социальной поддержки военнослужащим — жителям Подольского муниципального района, проходящим военную службу по призыву в Вооруженных силах РФ.

Реализация иных задач, исполнение которых возлагается на управление органами местного самоуправления Подольского муниципального района.

Управление в целях реализации возложенных на него задач осуществляет следующие полномочия:

. Участвует в разработке концепции развития Подольского муниципального района.

Принимает участие в разработке комплексной программы социально-экономического развития Подольского муниципального района.

Участвует в разработке перспективных и текущих программ капитального строительства, реконструкции и капитальных ремонтов объектов муниципальной собственности, представляет разработанные программы для включения в областные целевые программы.

Ведет учет ветхого и аварийного муниципального жилищного фонда в районе, участвует в формировании и реализации адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда и в реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России» .

Готовит и представляет предложения в бюджетный план по финансированию реконструкции и строительства объектов социальной сферы на предстоящий год.

Согласует титульные списки на проведение капитального ремонта, реконструкции муниципальных объектов инженерной инфраструктуры и жилищного фонда по предприятиям ЖКХ.

Организует проведение технических совещаний по вопросам строительства и реконструкции объектов, реализации инвестиционных контрактов и договоров о развитии застроенной территории.

Осуществляет контроль за финансированием объектов строительства и реконструкции муниципальной собственности за счет средств всех уровней бюджета в соответствии с принятыми программами.

Согласовывает объемы реализации коммунальных услуг населению на территории Подольского муниципального района для предприятий, обеспечивающих население коммунальными услугами.

Участвует в разработке тарифов на оплату за содержание и ремонт жилищного фонда и коммунальных услуг, тарифов на подключение к системе коммунальной инфраструктуры.

Формирует сводную бухгалтерскую и статистическую отчетность по объектам жилищно-коммунального хозяйства, находящимся в муниципальной собственности.

Организует проведение обследований и проверок объектов ЖКХ независимо от их ведомственной принадлежности на предмет их готовности к отопительному сезону.

Участвует в работе по приемке в муниципальную собственность Подольского муниципального района объектов соцкультбыта.

Участвует в выдаче разрешений на ввод в эксплуатацию жилых зданий и их инженерных систем после проведения ремонта и реконструкции.

Участвует в проведении балансовых комиссий предприятий и организаций жилищно-коммунального хозяйства, строительных организаций по вопросам, входящим в компетенцию управления.

Участвует в подготовке и реализации целевых программ в области энергосбережения и повышения энергетической эффективности, развития телефонной связи, ремонта и содержания дорог, благоустройства, газоснабжения поселений.

Организует работу диспетчерских служб предприятий ЖКХ района.

Разрабатывает проекты решений Совета депутатов Подольского муниципального района, постановлений и распоряжений руководителя администрации по вопросам, входящим в компетенцию управления.

Разрабатывает и вносит руководителю администрации предложения по вопросам, входящим в компетенцию управления.

Запрашивает и получает сведения, необходимые для осуществления полномочий управления, от органов администрации и служб Подольского муниципального района, предприятий, учреждений, организаций и иных юридических и физических лиц.

Подготавливает для рассмотрения на заседаниях, районных совещаниях и собраниях обзорные аналитические справки, предложения и другие материалы по всем вопросам производственно-технической и финансово-экономической деятельности предприятий жилищно-коммунального комплекса района, предприятий, обеспечивающих благоустройство, строительство и ремонт муниципальных объектов.

2.2 Организация деятельности управления

Управление возглавляет заместитель руководителя администрации Подольского муниципального района — начальник управления, назначаемый на должность и освобождаемый от должности руководителем администрации Подольского муниципального района.

Заместитель руководителя администрации — начальник управления несет персональную ответственность за выполнение возложенных на управление задач и полномочий.

Заместитель руководителя администрации — начальник управления, заместитель начальника управления, руководители отделов и специалисты являются муниципальными служащими, на них распространяется действие трудового законодательства с особенностями, предусмотренными законодательством о муниципальной службе.

Заместитель начальника управления, руководители отделов, специалисты назначаются на должность приказом заместителя руководителя администрации — начальника управления по предварительному согласованию с заместителем руководителя администрации по кадрам, территориальной безопасности и работе с населением.

Руководители и специалисты управления назначаются и увольняются приказом заместителя руководителя администрации — начальника управления на основании заключенного трудового договора.

Граждане назначаются на должности муниципальной службы в соответствии с квалификационными требованиями, предъявляемыми для замещения должностей муниципальной службы законодательством Российской Федерации и Московской области о муниципальной службе, при условии соблюдения требований, ограничений и запретов, связанных с муниципальной службой.

В штатное расписание управления могут включаться должности, не относящиеся к должностям муниципальной службы и осуществляющие техническое обеспечение деятельности управления, а также ставки рабочих (далее — работники).

Работники принимаются на работу и увольняются приказом заместителя руководителя администрации — начальника управления в соответствии с Трудовым кодексом Российской Федерации.

Заместитель руководителя администрации — начальник управления руководит деятельностью управления на основе единоначалия:

— без доверенности представляет управление, выдает доверенности, открывает и закрывает счета, совершает сделки, иные юридические действия, за исключением случаев, предусмотренных законодательством;

— обеспечивает соблюдение законодательства и муниципальных правовых актов Подольского муниципального района в своей деятельности и в деятельности управления;

— распоряжается имуществом и финансовыми средствами управления в пределах, установленных законодательством, заключает от имени управления договоры и соглашения с физическими и юридическими лицами, подписывает финансовые документы;

— обеспечивает надлежащее осуществление управлением функций администратора доходов бюджета Подольского муниципального района по выплате субсидий населению на оплату жилищно-коммунальных услуг;

— ведет прием граждан и юридических лиц, организует рассмотрение их обращений по вопросам, относящимся к компетенции управления, принимает по ним решения в пределах своей компетенции, осуществляет контроль за исполнением принятых по ним решений;

— обеспечивает ведение делопроизводства, своевременное рассмотрение служебных документов и соблюдение сроков их исполнения;

— применяет меры поощрения и дисциплинарного взыскания к муниципальным служащим и работникам управления в соответствии с законодательством и локальными правовыми актами Подольского муниципального района в пределах утвержденной сметы и бюджетного финансирования;

— проводит анализ профессиональной подготовки муниципальных служащих, готовит предложения по повышению их квалификации;

— обеспечивает соблюдение руководителями, специалистами и работниками управления правил внутреннего трудового распорядка администрации, должностных инструкций, порядка работы со служебными документами, правил охраны труда и техники безопасности;

— в пределах своей компетенции издает приказы по личному составу и основной деятельности управления. Приказы заместителя руководителя администрации — начальника управления датируются, нумеруются и хранятся в подшитом виде, а затем сдаются на архивное хранение;

— участвует в подготовке и согласовании проектов муниципальных правовых актов органов местного самоуправления Подольского муниципального района в соответствии с основными задачами управления;

— организует разработку и утверждает Положение об отделах, должностные инструкции сотрудников управления, распределяет обязанности между сотрудниками управления, осуществляет контроль за их деятельностью;

— соблюдает ограничения и запреты, связанные с муниципальной службой, контролирует соблюдение ограничений и запретов муниципальными служащими управления, выполняет иные обязанности муниципального служащего в пределах прав, предоставленных ему законодательством Российской Федерации и Московской области о муниципальной службе;

— осуществляет иные права и несет иные обязанности в пределах своей компетенции, отнесенные к ведению управления настоящим Положением и муниципальными правовыми актами Подольского муниципального района в соответствии с действующим законодательством и Уставом Подольского муниципального района.

Муниципальные служащие управления осуществляют на постоянной основе профессиональную деятельность по обеспечению исполнения полномочий органов и должностных лиц местного самоуправления в сфере управления и распоряжения муниципальной собственностью в соответствии с замещаемыми должностями муниципальной службы, определенными законодательством Российской Федерации, Московской области, нормативно-правовыми актами Подольского муниципального района и Положением.

3. Проблемы и решения муниципального управления строительством

3.1 Проблемы муниципального строительства

Президент России В. В. Путин неоднократно отмечал необходимость уделить самое серьезное внимание проблеме строительства социального жилья. Это обосновывается тем, что, по данным Госстроя России, 77% населения страны не имеют удовлетворительного жилья, лишь 1,5% нуждающихся улучшают ежегодно свои жилищные условия. Еще более неудовлетворительная ситуация в сфере строительства социального жилья, прежде всего для военнослужащих.

В настоящее время жилищный фонд РФ составляет около 2,8 млрд м2, из которых изношено порядка 40%. Сюда входит 87 млн м2 ветхого и аварийного жилья, 250 млн м2 жилья, которое не ремонтировалось более 25 лет, и еще 250 млн м2 — дома первых поколений массовой застройки, так называемые «хрущобы», которые также нужда-ются в реконструкции или замене. По оценке Госстроя, для ликвидации ветхого и аварийного фонда (с переселением граждан) требуется около 160 млрд р. В 2003 г. на эти цели было выделено из федерального бюджета всего 1,3 млрд р. При таких тем-пах решение проблемы ветхого и аварийного жилья займет больше 100 лет.

По сравнению с 1990 г. объемы жилищного строительства в России уменьшились вдвое. Даже на этапе оживления экономики 1999;2003 гг. почти не отмечался рост объемов жилищного строительства, в то же время быстро росли цены на жилье.

Сейчас на федеральном уровне основным средством решения жилищной проблемы объявлена ипотека. Но элементарные расчеты показывают, что при том уровне процента, который установился на российском рынке долларовых кредитов, семьи со средними доходами едва ли могут воспользоваться его услугами. Неслучайно на долю коммерческой ипотеки приходится лишь 1% сделок на жилищном рынке.

Гораздо популярнее способы решения жилищной проблемы, выработанные в регионах и городах:

— создание фондов финансирования и льготного кредитования жилищного строительства;

— эмиссия муниципальных жилищных облигаций;

— строительство жилья за счет средств региональных и местных бюджетов. Здесь особо следует выделить систему сельского жилищного строительства области;

— долевое строительство и продажа жилья в рассрочку;

— региональные программы кредитования жилья;

— система жилищных сберегательных программ.

Здесь особенно должна быть выделена жилищная сберегательная программа Сбербанка РФ; в то же время из-за пробелов в законодательстве вызывает вопросы деятельность целого ряда ссудо-сберегательных строительных компании (ССК);

«ведомственная» ипотека, которая уже в силу своего некоммерческого характера не имеет ничего общего с классической банковской ипотекой.

Вообще, понятие ипотеки трактуется у нас крайне расширительно: ипотекой называют, к примеру, деятельность небанковских ССК и региональные программы кредитования жилья.

Все перечисленные способы являются достаточно популярными, поскольку в них в той или иной степени учитывается принцип социальной нормы жилищной обеспеченности. Суть этой концепции, разработанной еще в советские годы, заключается в том, что жилье семье предоставляется бесплатно только в пределах социальной нормы, а сверх нормы — за полную стоимость. Применительно к настоящему времени это значит, что финансирование жилья для нуждающихся (очередников) должно быть совместным, государственно-частным.

Сегодня системный подход к решению жилищной проблемы вытеснен точкой зрения инвестора, поскольку учитываются только финансовые риски.

Что касается социальных рисков, связанных с недоступностью жилья для миллионов семей, то они игнорируются. А решать проблему надо, наоборот, от фактического уровня жиз-ни и возможностей сбережения большинства населения.

Рассмотрим зарубежный опыт. Подавляющая часть (80−90%) рынка жилья в развитых странах формируется за счет средств населения, собственных и заемных ресурсов (в странах Восточной Европы это доля находится в пределах 50−7%). Доля государства в общих инвестициях на строительство жилья колеблется от 1,5% (США, ФРГ) до 8−18% (Италия, Франция).

К важным, общим для всех стран тенденциям следует отнести рост заемных средств населения при покупке жилья. Сегодня эта доля достигает в США в большинстве европейских стран 75−80%, а личный вклад соответственно — 20−25%. Затраты на оплату жилья занимают заметную долю в бюджете среднеобеспеченных семей: с учетом коммунальных услуг, расходов на благоустройство и ремонт они составляют 20−30% в зависимости от качества жилищ.

Государственная жилищная политика в развитых странах ориентируется на создание льготных условий и финансовой помощи из бюджета и фондов социального обеспечения для категорий населения с низкими доходами (молодые и многодетные семьи, пенсионеры и т. д.).

В каждой стране эта помощь опирается на свои национальные традиции и приоритеты, правовой, экономический и кредитно-финансовый механизмы. Но обычно государственная помощь малообеспеченным семьям реализуется в следующих формах:

— предоставление льготных (иногда беспроцентных) кредитов для покупки малообеспеченными семьями собственных недорогих домов;

— полная или частичная плата за квартиры, арендуемые малоимущими (доля таких семей пока мизерно мала);

— строительство государственных дешевых многоквартирных домов с частичной или полной оплатой квартиры, в зависимости от доходов семей (их доля также мизерна по сравнению с составом жилищного фонда).

В структуре владельцев жилищ в разных странах можно выделить три категории:

1. Владельцы собственного жилья — домов или квартир. Это, как правило, небольшая часть семей страны. Очень немногие приобретают дома на наличные или оплачивают сразу 70% их стоимости. Основная часть семей покупает жилье в рассрочку под залог имущества, по ипотечному кредиту.

2. Квартиросъемщики, арендаторы жилья — подавляющее число граждан. В основном, это семьи с низкими и умеренными доходами, которые не могут приобрести дом в кредит, или потенциальные покупатели собственного жилья, ожидающие его строительства.

3. Семьи с очень низкими доходами и бездомные, проживающие в многоквартирных государственных домах или арендуемых с государственной помощью квартирах. Их очень мало, но они имеются.

Обобщая зарубежные модели инвестирования и строительства муниципального жилья, можно сделать вывод, что нам более подходящей была бы шведская модель. В этой стране более 90% жилья в период с 1946 по 1985 г. было построено с использованием государственных кредитов. Правда, в Швеции из-за этого образовался невосстанавливаемый огромный государственный долг. Ценными уроками шведского опыта являются упор на муниципальную аренду (а не на приобретение жилья в собственность) и на создание муниципальных жилищно-строительных компаний. Как неприбыльные организации, они не только сами строят жилье дешевле, но и помогают сбивать цены на жилье частных компаний. В то же время частный сектор выигрывает от мультипликативных эффектов строительства большего объема жилья по всей цепочке сопряженных отраслей.

3.2 Приоритеты инвестиционной и жилищной политики Москвы

Инвестиционная политика московских властей характеризуется высокой динамикой и результативностью. Адресная инвестиционная программа Правительства Москвы на 2004 г., финансируемая из бюджета города, составила свыше 70 млрд р. Главные направле-ния использования бюджетных инвестиций — динамичное развитие социальной сферы, наращивание объемов строительства жилья, дорожной и инженерной инфраструктуры. За последние 10 лет ежегодные объемы строительства жилья в Москве увеличились с 3 до 5 млн м2.

Основных инвестиционных программ у города несколько. Во-первых, это программы строительства муниципального жилья и реконструкции 5-этажного фонда. Они реализуются в режиме комплексной застройки — с появлением новых домов в районе возводятся также все социально-бытовые объекты (школы, детские сады), создается инженерная и транспортная инфраструктура. Город продолжает реализовывать ряд социальных программ, в том числе проводит реконструкцию школ довоенной постройки или строит на их месте новые.

Правительством Москвы принята принципиально новая долгосрочная программа жилищного строительства по городскому заказу. Взаимодействие со строителями кардинально изменилось. Если раньше инвесторы передавали под заселение городскими очередниками около трети построенных квартир, то теперь они должны отдавать эту долю деньгами и направлять их непосредственно в городской бюджет после победы на конкурсе. Механизм финансирования строительства муниципального жилья разработан в «Программе жилищного строительства по городскому заказу на период до 2010 года».

Постановлением Правительства Москвы от 27.07.1999 г. № 687 был утвержден Генеральный план развития города на период до 2020 г. Он стал основным документом планирования развития Москвы, определяющим стратегию развития города на 20 лет. По сути, это система градостроительных регламентов, регулирующих многовариантную деятельность множества субъектов градостроительной деятельности в условиях рыночной экономики. Ключевой особенностью нового генерального плана является организация мониторинга его реализации, внесение корректив в первоочередные мероприятия генплана и систематическая актуализация перспективных параметров с учетом общей стратегии долгосрочного развития Москвы.

Ежегодно в Москве за счет средств городского бюджета жилой площадью обеспечиваются около 9,5 тыс. семей очередников. Среди них около 6 тыс. семей (65% от общего числа обеспечиваемых квартирами очередников) получают жилье бесплатно, по договорам социального найма, с правом бесплатной приватизации. Около 1,4 тыс. семей (15%) приобретают квартиры на рынке недвижимости с использованием безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья, выделяемой из бюджета города. 400 семей (4%) приобретают жилье по договорам купли-продажи с рассрочкой платежа.

Очередникам бюджетных предприятий и организаций ежегодно предоставляется около 1600 квартир (17% от общего числа очередников), из которых более 80% передается в социальный наем.

Дополнительно, благодаря действующей с 2003 г. московской программе «Молодой семье — доступное жилье», обеспечено квартирами более 4,0 тыс. молодых семей (очередников) по договорам купли-продажи с рассрочкой платежа и по договорам коммерческого найма.

В развитых странах мира ипотека стала основным средством решения жилищной проблемы широкими слоями среднего класса. В Москве ипотека начала развиваться только с формированием рыночных отношений в экономике. Действующая в настоящее время в городе система долгосрочного жилищного ипотечного кредитования является продуктом адаптации к сложившимся в государстве и в городе условиям социально-экономической и нормативно-правовой среды.

Ипотечные программы формировались как под эгидой правительства Москвы, так и кредитными, инвестиционно-строительными и строительными компаниями. В настоящее время система жилищных ипотечных программ, охватывающая банковский и небанковский секторы, дифференцирована как по источникам и методам привлечения кредитных ресурсов, так и по характеру рисков, принимаемых кредиторами и заемщиками.

Среди программ ипотечного жилищного кредитования, подтвердивших свою жизнеспособность, особо следует выделить деятельность открытого акционерного общества «Строительная сберегательная касса». Эта организация со 100% участием города в качестве генерального инвестора успешно строит и реализует жилье с высо-кими потребительскими качествами, используя собственную схему ипотечного кре-дитования. В Западном административном округе был проведен эксперимент по внедрению жилищной ипотеки — на полученные от реализации квартир средства осуществлено строительство жилья для переселения жителей из снесенных в этом районе пятиэтажек. Учитывая положительные результаты данного эксперимента, правительство Москвы в декабре 2011 г. приняло решение о распространении системы небанков-кого ипотечного кредитования на всю территорию города. В настоящее время ССК является официальным городским оператором по развитию небанковского ипотечного кредитования.

Что касается банковских систем ипотечного кредитования, то сегодня они, к сожалению, не получили в Москве, как и в целом в России, широкого развития. Причины этого — достаточно высокая процентная ставка (как правило, 11−15% годовых в валюте со сроками погашения 10−15 лет) и отсутствие законодательной базы об ипотеке. На наш взгляд, широкое распространение ипотека получит тогда, когда кредиты будут выдаваться на срок 10 и более лет под 6−10.

Несмотря на усилия властей города по разработке и внедрению новых способов приобретения квартир, сложившаяся система обеспечения жильем нуждающихся пока не позволяет переломить тенденцию увеличения очереди на жилье в Москве. Только за период с 1998 г. по июль 2004 г. из-за изменений в жилищном законодательстве Москвы, не подкрепленных экономическими возможностями города и приведших к резкому увеличению нормы постановки на учет, очередь на жилье выросла со 168 до 198 тыс. семей.

Положение усугубляется тем, что из 400 тыс. м2 жилой площади, строящейся ежегодно для очередников, 80% жилья предоставляется очередникам по договорам социального найма, то есть бесплатно, с правом оформления квартир посредством приватизации в собственность.

В такой ситуации приходится дополнительно изыскивать немалые бюджетные ресурсы на строительство нового жилья. Еще одной проблемой является острая нехватка земельных участков под жилищное строительство. Строительство жилых домов для очередников все больше ведется на площадках, освобождаемых за счет сноса существующего ветхого и аварийного жилого фонда, либо вывода промышленных предприятий за пределы города. Как следствие, себестоимость строительства увеличивается на 30−50%, значительная часть этих средства расходуется на ремонт или замену изношенных инженерных сетей.

Таким образом, при существующей системе обеспечения жильем очередников и ограниченности бюджетных и земельных ресурсов высока вероятность резкого увеличения затрат и дефицита бюджетного финансирования строительства жилья, а также уменьшения объема ежегодно вводимой жилой площади и снижения количества ежегодно обеспечиваемых квартирами семей.

Поэтому назрела необходимость совершенствования форм и способов решения жилищного вопроса. В частности необходимо:

1) сократить перерасход предоставляемой площади путем предоставления жилья в социальный наем только малоимущим гражданам;

2) сформировать жилищный фонд, не подлежащий приватизации или выкупу, и предоставлять жилье из данного фонда очередникам (не относящимся к категории малоимущих) в пользование для проживания только по срочным договорам найма;

3) совершенствовать рыночные механизмы улучшения жилищных условий граждан, в том числе использование средств безвозмездных субсидий, выделяемых из бюджета Москвы;

4) организовать долевое участие очередников в инвестировании строительства жилья с привлечением ипотечных кредитов или займов и без использования бюджетных средств и др.

Заключение

Итак, регион как объект управления может выступать в различных аспектах во-первых, как часть единого народно-хозяйственного комплекса страны; во-вторых, как самостоятельное целостное образование, имеющее свои целевые установки развития, свой ресурсный потенциал, свои способы соединения производственных ресурсов — факторов производства.

В условиях современных социально-экономических преобразований регион выступает в качестве важнейшего объекта управления, так как именно это звено народнохозяйственного комплекса в большей степени обладает всеми основными признаками системы, в первую очередь, свойствами единства, целостности, взаимосвязанности, взаимообусловленности всего того, что находится в определенном территориальном пространстве.

Стратегия управления развитием конкретного региона должна предусматривать выбор оптимальных путей социально-экономического прогресса в сложившихся, порой не совсем благоприятных условиях, а также максимально возможного повышения конкурентоспособности региона.

Один из важнейших механизмов государственного регулирования экономического и социального развития регионов, достижения целей социальной справедливости путем комплексной государственной региональной политики, воздействий на процессы структурной перестройки экономикиразработка и реализация целевых программ как отраслевого и функционального характера, имеющих территориальный разрез, так и целевых программ социального и экономического развития отдельных территорий.

Московский регион включает в себя два субъекта Российской Федерации: г. Москву и Московскую область. Социально-экономическое развитие двух субъектов оказывает взаимное влияние на развитие друг друга.

В результате проведения анализа социально-экономического развития Московского региона можно сделать следующие выводы:

1. Социально-экономическое развитие Московского региона находится на пике в рассматриваемом периоде.

2. Основными факторами развития Московского региона является: обладание статусом федерального центра, выгодное географическое положение, развитая транспортная инфраструктура, высокий кадровый потенциал, активность местных властей по развитию экономики региона.

3. Развитие города Москвы связано в основном с ее столичным статусом, оказанием на ее территории инфраструктурных рыночных услуг, развитие на территории города промышленности имеет меньшее значение.

4. Развитие Московской области в основном связано с выгодным географическим положением: прохождение основных транспортных магистралей и близость к федеральному центру. Основой развития Московской области является размещение на ее территории новых промышленных предприятий.

5. Потребительский сектор Московского региона имеет наивысшее значение в Российской Федерации. В Москве потребительский сектор развит намного сильнее, что связано, прежде всего, с высокой покупательской способностью ее жителей.

6. Инвестиции и жилищное строительство Московского региона являются наиболее интенсивными на территории России.

7. Основное направление инвестиций Москвы связано с реализацией инвестиционных проектов по созданию инфраструктурных объектов.

Основные проблемы социально-экономического развития можно выявить в таких направлениях как:

Расселение;

Демография;

Экономика;

Занятость и рынок труда;

Социально-экономическое положение домохозяйств;

Социальная сфера;

Интегральные индексы.

Одним из важнейших направлений совершенствования социально-экономического развития Московского региона является разработка стратегии развития Московской области до 2020 г.

Также одним из направлений совершенствования социально-экономического развития региона является разработка среднесрочной программы, которая должна определять ключевые направления деятельности Правительства Московской области до 2015 года включительно, обеспечивающие достижение стратегической цели и стратегических задач развития Московской области: создание условий для повышения уровня и качества жизни населения на основе устойчивого экономического развития.

Решение задачи по созданию условий для повышения уровня и качества жизни населения Московской области будет обеспечено реализацией следующих направлений совместных действий органов государственной власти Московской области и органов местного самоуправления муниципальных образований Московской области, бизнес сообщества и жителей Московской области:

1. Разработка и реализация стратегии демографического развития, направленной на сокращение естественной убыли населения, повышение рождаемости и сокращение смертности, в том числе младенческой и материнской, укрепление институтов семьи и брака.

2. Разработка и реализация активной миграционной политики, направленной на восполнение естественной убыли населения в трудоспособном возрасте, на снижение демографической нагрузки; привлечение для работы на предприятиях и организациях Московской области близких по культуре людей, людей трудоспособного возраста с высшим образованием и высоким уровнем профессиональной квалификации; оптимизацию численности трудовых мигрантов в зависимости от потребностей экономики и социальной сферы Московской области; создание благоприятных условий для их проживания.

3. Обеспечение всеобщего доступа к качественному образованию.

4. Повышение качества и доступности медицинской помощи и лекарственного обеспечения.

5. Обеспечение максимально эффективной защиты социально уязвимых категорий населения.

6. Формирование единого культурного пространства и обеспечение равного доступа к культурным ценностям Московской области.

7. Развитие туризма, физической культуры и спорта.

8. Повышение качества условий проживания и коммунального обслуживания, выравнивание параметров обслуживания населения во всех населенных пунктах Московской области.

9. Обеспечение функционирования потребительского рынка товаров и услуг, удовлетворение потребности населения в качественных и безопасных товарах и услугах.