Реализация инвестиционного проекта по реконструкцииобъекта недвижимости (объект необходимо выбрать самостоятельно) , находящегося по адресу

/ м2/г1260,1 323,001375,921 430,961473,89Доходы (площадь, приносящая доход*доход от аренды)/1000

Тыс.руб./г2591,273 078,833350,923 678,563948,45Парковочные места

Парковочные места, приносящие доход

Мес.30,7532,8034,8536,9038,95Доходы от аренды (по данным прогнозные изменения арендных ставок)

руб./ м2/г5250,5 512,505733,5 962,326141,19Доходы (площадь, приносящая доход*доход от аренды)/1000

Тыс.руб./г161,44 180,81199,80 220,01239,20Доходы от аренды, всего

Тыс.руб./г10 428,3512379,5 213 476,5314794,9 115 883,44Расчет финансовых результатов

Ед. изм.

годтекущий12 345

Доход от аренды (из раздела I) Тыс.руб./г 10 428,3512379,5 213 476,5314794,9 115 883,44Арендная плата за участок (с учетом изменения процентных ставок) Тыс.руб./г-40−42,40−45,37−49,00−52,92−57,68Содержание и эксплуатация помещений (жилых и коммерческих площадей) Тыс.руб./г -3365,52−3568,10−3746,51−3896,37−4013,26Процент за привлеченный капитал (инвестиционные затраты на возобновление строительства*стоимость привлеченного заемного капитала*доля привлеченного капитала в инвестиционных затратах) Тыс.руб./г2473,8−2473,80−2226,42−1979,04−1731,66−1484,28Чистый операционный доход

Тыс.руб./г2433,84 546,636539,637 701,989113,9 710 328,22Амортизация 9% (цена продажи недвижимости перед началом возобновления строительства + инвестиционные затраты) Тыс.руб./г27 320−2458,80−2458,80−2458,80−2458,80−2458,80Финансовый результат перед уплатой налога

Тыс.руб./г2433,82 087,834080,835 243,186655,177 869,42Налог 30%Тыс.руб./г 417,57 816,171048,641 331,031573,88Финансовый результат после уплаты налога

Тыс.руб./г2433,81 670,263264,664 194,555324,136 295,54Обслуживание долга

Ед. изм.

годтекущий12 345

Заемный капитал (70% от инвестиционных затрат)

123 691 236 911 132,19895,28 658,37421,4Погашение долга в конце года (10%) 1236,91 236,91236,91 236,91236,9Заемный капитал в конце года 11 132,19895,28 658,37421,46 184,5Уплата процента от стоимости заемного капитала (15% от стоимости в начале года) 1855,351 669,8151484,281 298,7451113,21Стоимость недвижимости5 год

Цена продажи недвижимости в конце 5 года (цена продажи жилых помещений + торговых + парковочных мест)*прогнозные изменения стоимости недвижимости по годам1 906 736,56Бухгалтерская стоимость недвижимости в конце 5 года (цена продажи недвижимости в конце 5 года — аморт. отчисления за 5 лет)

1 894 442,56Налогооблагаемая часть от цены продажи (цена продажи в конце 5 года — бухгалтерская стоимость)

Налог, уплачиваемый с прибыли от продаж, 20%2458,8Цена продажи недвижимости в конце 5 года1 906 736,56Уплачиваемый налог2458,8Выплата долга за привлеченный капитал (остаток заемного капитала на конец 5 года)

6184,5Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости1 898 093,26Обслуживание долга

Начало текущего годагодтекущий12 345

Начальная стоимость недвижимости9650

Инвестиции в строительство17 670

Заемный капитал (70% от инвестиций)

Погашение займа-1236,9−1236,9−1236,9−1236,9−1236,9Годовые финансовые результаты после уплаты налога1670,263 264,664194,555 324,136295,54Амортизационные отчисления, 9%-2458,80−2458,80−2458,80−2458,80−2458,80Цена продажи недвижимости 1 898 093,26Налог с продаж 2458,8Платежи по займу 6184,5Кассовые поступления-2025,44−431,4 498,851628,431 892 049,80Таблица 13 — Расчет рентабельности варианта С по текущей стоимости кассовых поступлений

Расчетный периодnРк на тыс.

руб.Ситуация оценки № 1I = 15%Ситуация оценки № 2I = 20%Ситуация оценки № 13I = 30%D1/(1+t)nPd*РкdpdpТекущий год начало0−106 021−106 021−106 021−10 602

Текущий год конец12 433,80,872 116,350,832 028,170,771 872,151 год конец21 670,260,761 262,960,691 159,900,59 988,322 год конец33 264,660,662 146,570,581 889,270,461 485,963 год конец44 194,550,572 398,240,482 022,830,351 468,634 год конец55 324,130,502 647,030,402 139,650,271 433,945 год конец66 295,540,432 721,730,332 108,360,432 721,73Текущая стоимость кассовых поступлений на начало текущего года (на тыс.

руб.)Р = 2690,89PI = 28,93Р = 746,19PI =8,02Р = -631,26PI =-6,79Проект С является нерентабельным

Таким образом, принимаем к реализации проект, А — многоэтажное жилое здание с торговыми помещениями на первом этаже и подземной парковкой на 86 мест, который при норме возврата капитала для инвестора в 15% даст рентабельность PI = 127,65%.Разработка программы управления объектом

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, предназначенные для обслуживания более чем одного помещения. Таким образом, все здание и придомовая территория принадлежит именно собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Следовательно, именно коллектив собственников помещений обладает всей полнотой прав по управлению комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме. Поскольку каждый собственник является обладателем лишь доли в общем имуществе, то возникает объективная потребность в коллективном принятии решений по вопросам, затрагивающим общие интересы.

Таким коллективным органом выступает общее собрание собственников помещений. Необходимо отметить, что, в соответствии с ч. 1 ст. 45 ЖК РФ, собственники обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание. Кроме того, по инициативе любого из них может быть созвано и внеочередное собрание. Поскольку членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в доме на основании его добровольного волеизъявления, то не все собственники могут быть членами ТСЖ. Таким образом, в многоквартирном доме, где создано ТСЖ и где часть собственников не являются членами ТСЖ, должны функционировать два общих собрания (общее собрание собственников помещений и общее собрание членов ТСЖ). Компетенция общего собрания собственников определена в ч.

2 ст. 44 ЖК РФ. По остальным вопросам жизнедеятельности ТСЖ и управления домом общее собрание собственников не вправе принимать какие-либо решения. По большинству параметров наблюдается сходство этих институтов, но есть и ряд отличий. В мировой практике управления многоквартирными домами наиболее часто применяется подход, при которомсобственники принимают управленческие решения в рамках созданного ими объединения — юридического лица, а исполнение решенийдоверяется профессиональной управляющей организации на основании договора. Данный подход к управлению многоквартирными домами можносчитать лучшей практикой, когда деятельность по управлению домами осуществляется на профессиональном уровне, качество услугсоответствует запросам и возможностям собственников жилья и приэтом соблюдаются демократические нормы принятия управленческих решений собственниками. Еще раз подчеркнем, что основноепреимущество для собственников жилья при создании товариществазаключается в возможности контролировать расходование средств, которые они вносят на содержание общего имущества. При привлечении к управлению управляющей организации (управляющего) управленческие функции распределяются между нею итовариществом собственников жилья следующим образом. Товарищество обеспечивает участие собственников помещений вуправлении многоквартирным домом, отвечая за:

• согласование интересов собственников;

• принятие общих решений в отношении целей управления, размеров общих расходов;

• аккумулирование средств на содержание дома на расчетномсчете товарищества — юридического лица;

• выбор управляющей организации по принципу оптимальногосоотношения цена/качество;

• заказ конкретного объема и качества услуги управления/работпо обслуживанию, контроль за исполнением договоров с оплатойуправляющему/исполнителям «по результату»; • эффективный контроль за исполнением договора управления (качества обслуживания) через постоянно действующий органуправления товарищества — правление;

Привлечение к управлению специализированной организацииобычно снижает расходы на управление в товариществе в сравнениис управлением силами правления, при этом обеспечивается грамотное управление домом, то есть повышается эффективность расходования средств собственников. Специализация организации на определенной деятельности и увеличение числа ее клиентов (объемаоказываемых услуг) обычно снижает себестоимость услуг, а в условиях конкуренции управляющие, заинтересованные в приобретенииновых клиентов и сохранении имеющихся, не могут завышать ценуна свои услуги. Развитие рынка управленческих услуг выгодно дляих потребителей — собственников жилья. Управляющая организация, обладая необходимой для управления домом квалификацией и опытом, отвечает за профессиональноеисполнение следующих функций управления:

• оценка технического состояния дома и потребностей (приоритетов) в работах, ремонтах/модернизации;

• текущее и перспективное планирование работ по обслуживаниюи ремонту, в том числе капитальному;

• подготовка предложений для собственников: — по вариантам осуществления обслуживания и ремонтов соценкой финансовых затрат и их эффективности/окупаемости;- по способам финансирования капитального ремонта (модернизации, ресурсосбережения), включая привлечение кредитных ресурсов;

• организация исполнения работ, выбор подрядчиков и контрольза их работой;

• заказ коммунальных ресурсов, контроль за их количеством и качеством;

• работа по обеспечению сбора платежей и др. В зависимости от того, как организовано выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, взарубежной практике можно выделить несколько способов «управления-обслуживания», когда управление осуществляется управляющим или управляющей организацией на основании договора с товариществом, а обслуживание и ремонт осуществляются:

• наемным штатным персоналом товарищества;

• штатным персоналом управляющей организации;

• подрядчиками (физическими или юридическими лицами) подоговорам с товариществом;

• подрядчиками (физическими или юридическими лицами) подоговорам с управляющей организацией. SWOT-анализ проекта

Таблица 14 — Матрица SWOTанализа строительного проекта

Сильные стороны:

Хорошее месторасположение Удобства Современный дизайн Большая площадь (квартир)Низкие арендные ставки

Наличие подземной парковки

Слабые стороны:

Наличие конкурентов

Высокое предложение первичной недвижимости в данном районе

Отсутствие возможности перепланировки площадей Угрозы:

Легкая реновация Большой спрос Возможно поднятие арендной платы Положительные изменения в экономической ситуации

Возможности:

Повсеместная конкуренция Новые требования к качеству (законодательство) Освоение рынка подмосковной недвижимости

Бузыгин А. В. Деловое проектирование и управление проектом. М.: Бусыгин, 2008.

518 с. Бузырев В. В., Васильев В. Д., Зубарев А. А. Выбор инвестиционных решений и проектов: оптимизационный подход. 2-е изд., испр. И доп. СПб.: Изд—во СПбГУЭФ, 2009.

286 с. Ковалёв А. П. Управление имуществом предприятия — М.: Финстатинформ, 2010

Утка В. И. Управление недвижимым имуществом: минимизация рисков владения активами // Законодательство и экономика. 2009. № 3. С. 27. Финансовый менеджмент / под ред.

проф.Золотарёва В. С. — Ростов — наДону: Феникс, 2008. — 224 с. Шкурина Л. В. Управление имуществом предприятия / Учебное пособие. — М.: Рос.гос. открытый техн. ун-т путей сообщения, 2006.