Передаваемое в пользование помещение может быть неизолированным, каждому из сособственников должна быть передана в пользование хотя бы одна жилая комната, часть комнат в любом случае остается в общем пользовании сособственников. Передаваемое в пользование имущество может не всегда точно соответствовать принадлежащим сособственникам долям, при этом перераспределение долей в праве общей собственности не происходит, а может лишь рассматриваться вопрос компенсации за излишне выделенную в пользование одному из сособственников площадь.
При этом на практике могут возникнуть следующие вопросы.
Имеет ли суд право рассматривать исковое заявление, которое не содержит конкретного предлагаемого истцом варианта порядка пользования общим имуществом?
Как представляется, в данном случае исковое заявление в соответствии со ст. ст. 131, 136 ГПК РФ должно быть оставлено без движения, поскольку в нем неконкретно сформулированы требования истца, волеизъявление истца на предмет спора четко не выражено. Отсутствие у истца специальных познаний для восприятия всех возможных вариантов определения порядка пользования (особенно при определении порядка пользования земельным участком), на наш взгляд, не является препятствием, поскольку истец может сформулировать исковые требования на основании собственной воли, житейского опыта и личных интересов.
Также, если иск заявлен об определении порядка пользования имуществом, а по делу будет установлено, что помимо определения порядка пользования в отношении общего имущества возможен раздел, какое решение должен принять суд: об отказе в иске или иск может быть удовлетворен?
Как представляется, в данном случае суд должен отказать в иске, поскольку в соответствии с п. 4 ст. 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено. А поскольку в данном случае имущество может быть разделено, то оно не может находиться в общей собственности, по отношению к этому имуществу не может определяться порядок пользования и суд должен отказать в иске.
Возможность реконструкции жилого помещения при рассмотрении вариантов раздела общего имущества очевидна. Однако возникает вопрос, может ли по делам об определении порядка пользования жилым помещением учитываться возможность реконструкции помещения?
С одной стороны, реконструкция жилого помещения влечет определенные материальные затраты, которые с учетом сохранения права общей собственности, не всегда целесообразны. С другой стороны, реконструкция может создать более выгодные условия для совместного использования общего имущества. По нашему мнению, возможность реконструкции при определении порядка пользования может учитываться для случаев, если реконструкция помещения приведет к тому, что приходящееся в пользование по конкретному варианту определения порядка пользования жилое помещение будет в большей степени соответствовать доле сособственника. Например, при размере долей в ½ для двух сособственников и размере жилых комнат 12 и 16 кв. м разница приходящихся в пользование каждому из сособственников помещений может быть снивелирована за счет реконструкции помещения путем переустройства жилых комнат и (или) помещений, передаваемых в общее пользование. Также реконструкция при определении порядка пользования может учитываться для случаев, если реконструкция помещения приведет к тому, что нежилая комната будет реконструирована в жилую, когда без реконструкции вообще невозможно определить порядок пользования общим имуществом (например, при размере долей для двух сособственников в однокомнатной квартире кухня и жилая комната могут быть реконструированы для каждого в комнату-кухню).
При решении вопроса о реконструкции жилого помещения при определении порядка пользования также должна учитываться стоимость реконструкции и ее экономическая целесообразность с учетом вариантов определения порядка пользования без реконструкции.
Из законодательства непонятно, какие требования предъявляются к выделяемому в пользование сособственника жилому помещению. Может ли при определении порядка пользования в пользование сособственников выделяться конкретное жилое помещение так называемого стандарта «смартс» (комната-кухня с отопительно-варочным очагом), в том числе и в результате реконструкции, а другие помещения оставаться в общем пользовании (санузел, коридоры и т. д.)?
Поскольку Положением о признании помещения жилым помещением… утв. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47, этот момент не урегулирован, указанный вопрос фактически является правовым вопросом. Вариант комнаты-кухни как жилого помещения не запрещен названным Положением о признании помещения жилым помещением. Практика строительства и ввода в эксплуатацию квартир так называемого стандарта «смартс», потребности граждан в реализации права на жилище с учетом уровня социально-экономического развития государства показывают, что в пользование сособственнику может выделяться комната-кухня с отопительно-варочным очагом.
Кроме того, такой способ определения порядка пользования жилым помещением, когда кухня перестает быть местом общего пользования для нескольких сособственников, а в результате реконструкции в пользование каждому из сособственников выделяется комната-кухня, с точки зрения совместного бытия и с учетом сложившихся взаимоотношений в ряде случаев более целесообразен.
Однако ответ на данный вопрос также еще непосредственно связан и с другим вопросом: какая минимальная площадь может выделяться в пользование каждой из сторон конкретное жилое помещение (минимальный размер жилой комнаты, минимальный размер жилой комнаты-кухни)?
Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением» не предъявляется требований к минимальной площади комнаты как жилого помещения. При определении минимальной величины площади комнаты как жилого помещения в расчет должна приниматься возможность биологического существования на данной площади человека без вреда для его здоровья. Но это не юридический критерий. Установленные ЖК РФ учетная норма и норма предоставления в качестве ориентиров в данном вопросе выступать не могут, так как предназначены для других целей. Какой-либо единой нормативно установленной для этих целей минимальной площади комнаты как жилого помещения автором настоящей статьи не найдено. Данный вопрос не является техническим вопросом — это вопрос, относящийся к компетенции законодателя.
При определении минимального размера для жилой комнаты-кухни дополнительно должны учитываться требования законодательства к размещению отопительно-варочного очага (необходимость вентиляции, минимально необходимая площадь для размещения самого очага и др.).
Другой вопрос: подлежит ли взысканию при определении порядка пользования общим имуществом компенсация в случае, если одному из сособственников в пользование передается большая, чем приходится на его долю площадь помещения (земельного участка)?
В литературе высказывается мысль о том, что при определении порядка пользования право общей собственности не прекращается, доли сособственников сохраняются и денежные компенсации в этой связи не присуждаются [Мировой судья в гражданском судопроизводстве / Под ред. А. Ф. Ефимова, И. К. Пискарева. М.: Городец, 2004. С. 603].
Представляется, что данный вывод прямо противоречит п. 2 ст. 247 ГК РФ, согласно которому участник долевой собственности имеет право на предоставление в пользование части общего имущества, соразмерной его доли, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
В силу прямого указания закона компенсация подлежит взысканию, при этом ее взыскание никаким образом не связано с прекращением (непрекращением) права общей собственности. В данном случае взыскание компенсации имеет не выкупной характер, как при разделе общего имущества, а связано с невозможностью пользования во времени частью имущества, приходящегося на долю собственности [Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный, учебно-практический). Части 1, 2, 3, 4. / Под ред. С. А. Степанова.
М.: Проспект, 2012. (п. п. 2, 3 комментария к ст. 247 ГК РФ)].
Также возникает вопрос: определенный порядок пользования между сособственниками или их правопреемниками является неизменным или может быть пересмотрен при изменении конкретных обстоятельств, влияющих на определение порядка пользования? Например, может ли суд изменить порядок пользования, если один из сособственников развелся, а другой, напротив, вступил в брак, при том, что первоначально при размере долей для двух сособственников и размере жилых комнат 12 и 16 кв. м суд большую комнату предоставил сособственнику, который был женат?
С одной стороны, нуждаемость сособственников изменилась, и их интересы заслуживают внимания. Однако с другой стороны, вступившее в законную силу решение суда в соответствии со ст. 209 ГПК РФ обязательно, в том числе и для правопреемников лиц, участвовавших в деле. Возможность предъявления нового иска предусмотрена лишь для взыскания периодических платежей, когда изменяются обстоятельства, послужившие основанием для их взыскания (ч. 3 ст. 209 ГПК РФ).
В юридической литературе применительно к определению порядка пользования земельным участком указывается, что «в рамках прежних долей ранее установленный порядок пользования сохраняет свою силу» [Настольная книга судьи по гражданским делам / Под ред. Н. К. Толчеева. М.: Проспект, 2009. С. 408].
Думается, что в целях сохранения стабильности гражданско-правовых отношений данную позицию следует поддержать, так как на изменение порядка пользования общим имуществом прежде всего влияет изменение размера долей, другие обстоятельства (нуждаемость и т. д.) являются второстепенными.
На основании изложенного считаем, что, несмотря на распространенность дел об определении порядка пользования имуществом, имеющуюся по этой категории дел определенную судебную практику, ряд вопросов является спорными и нуждается в дополнительном регулировании как со стороны законодателя, так и в дополнительном разъяснении со стороны Верховного Суда РФ (в части рекомендаций судам по вопросам единства судебной практики) и Минюста России (в части рекомендаций экспертным учреждениям).
Разъяснение указанных выше вопросов в ряде случаев поможет и в рассмотрении дел о разделе общего имущества (выделе доли из него).
Заключение
Подводя итог, нельзя не отметить, что институт общей долевой собственности прошел многовековую историю, был востребован и актуален для различных времен и эпох. Не утратил он своей актуальности и сегодня, о чем свидетельствует расширение сферы его применения, например за счет распространения права общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме и собственников комнат в коммунальных квартирах, закрепленного ЖК РФ 2005 г.
Основные постулаты данного института были сформулированы еще римскими юристами и затем выращены на почве нашего отечественного правопорядка. Анализ истории развития данного института свидетельствует о его динамике. Каждый новый нормативный гражданско-правовой акт лишь расширял сферу его действия и детализировал правила его применения.
Многие нормы заслуживают внимания и сейчас, например, нормы, закрепленные в ст. 124 ГК РСФСР 1964 г. о необходимости заключения нотариально заверенного и прошедшего государственную регистрацию соглашения между сособственниками о порядке пользования обособленными помещениями дома, которое будет распространяться в случае отчуждения доли на нового сособственника. Думается, данное правило может быть вполне реанимировано из прошлого и реализовано в настоящем.
Представляется, что следует прямо указать в законе, что по отношению к общей вещи сособственник обладает перед третьими лицами всеми правами собственника. Соответственно сособственник вправе предъявлять без согласия иных сособственников иски о защите права собственности и т. п. Это положение важно для сособственников земель сельхозназначения, поскольку на практике были случаи, когда суды не принимали иски от одного или нескольких сособственников, например об освобождении самовольно занятого участка, требуя, чтобы с таким исковым заявлением обратились все участники общей собственности.
Список использованной литературы Конституция РФ (принята всенародным голосованием 12.
12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.
12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.
12.2008 N 7-ФКЗ).
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.
11.1994 № 51-ФЗ // СЗ РФ, 05.
12.1994, N 32, ст. 3301.
Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» // СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40.
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 7 мая 2010 г. N 14−20−1143−1/10 // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2010. N 10 (ч. II).
Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик. Закон СССР от 08.
12.1961 (ред. от 12.
06.1990) // Ведомости ВС СССР. 1961. N 50. Ст. 525. Утратил силу с 1 января 1992 г. в связи с принятием Постановления ВС СССР от 31.
05.1991 N 2212−1.
Постановление Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» // Вестник ВАС РФ. 2009. N 9.
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12 октября 2009 г. по делу N А13−12 423/2008 // СПС «Консультант.
Плюс" .
Абова Т.Е. Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. В 2 томах. Том 1. Части 1, 2 ГК РФ, М.: Юрайт, 2012.
Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга 1. Общие положения. М: Статут, 2011.
Гордеева Н. Г. Проблемы доверительного управления имущественными комплексами в сфере энергетики // Юридический мир. 2009. N 11.
Зимелева М. Общая собственность в советском гражданском праве // Ученые записки. Ученые записки ВИЮН. М.: Юрид. изд-во НКЮ СССР, 1941.
Вып. 2.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный, учебно-практический). Части 1, 2, 3, 4. / Под ред. С. А. Степанова. М.: Проспект, 2012.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. В 2 томах. Том 1. Части 1, 2 ГК РФ. Под ред. / Т. Е.
Абовой, М. М. Богуславского, А. Г. Светланова. М.: Юрайт, 2011.
Лапач В. А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. СПб., 2002.
Лаптева А. М. Имущественный комплекс как объект гражданских прав // Предпринимательское право. 2010. N 2.
Линникова Н. Право преимущественной покупки // Социалистическая законность. М.: Известия, 1981. N 8.
Мананкова Р. П. Правоотношение общей долевой собственности граждан по советскому гражданскому законодательству. Томск: Изд-во Томского университета, 1977.
Маслов В. Ф. Вопросы общей собственности в судебной практике. М.: Госюриздат, 1963.
Мировой судья в гражданском судопроизводстве / Под ред. А. Ф. Ефимова, И. К. Пискарева. М.: Городец, 2004.
Мисник Н. Н. Правовая природа общей собственности // Правоведение. 1993. N 1.
Огнева К. О. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части 1, 2, 3 и 4. М.: Эксмо, 2012.
Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть 1. Под редакцией П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011.
Садиков О. Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. М.: Форум, 2008.
Суханов Е. А. Кодификация законодательства о вещном праве. В кн.: Кодификация российского частного права / Под ред. Д. А. Медведева. М.: Статут, 2008.
Хрестоматия по истории отечественного государства и права. 1917 — 1991 гг. / Под ред. О. И. Чистякова. М.: Зерцало, 1997.
Чубаров В. В. Кодификация российского земельного законодательства (взгляд с позиций частного права). В кн.: Кодификация российского частного права. М., 2008.
